ST昌九：拟用土地资产抵债事宜涉及的该公司土地使用权市场价值项... [复制链接]

Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International   Co.,Ltd资产评估报告书参加人员名单公司坚持以市场为导向,以技术进步和科技创新为动力,在原来以化肥产品为主导的基础上,加大对环保、生物化工和精细化工的投入,逐步形成了肥化并举、生化优先的多元化发展格局。经过几年的发展,公司已成为江西省集科研、设计、生产、销售于一体的综合性化工企业。但随着国家政策、市场经济形势等的变化,公司经济效益急剧恶化,除江西昌九农科化工有限公司尚能正常生产经营外,其余生产主体基本已停产。
    4、公司组成情况
    江西昌九生物化工股份有限公司本部设管理总部,下辖江氨分公司、赣北分公司以及江西昌九农科化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司等多家控股及参股公司,主要分布在南昌、九江等地。
    5、公司主要产品品种情况
    江西昌九生物化工股份有限公司原主要产品有:合成氨、尿素、甲醇、丙烯酰胺、双氧水、白炭黑、液体二氧化碳、塑料管材、聚丙烯酰胺、无水哌嗪、氢气、氮气、氧气等。其中,尿素为全国首批国家免检化肥产品;甲醇为江西省名牌产品;丙烯酰胺生产采用先进的微生物法工艺,产品质量达到国际领先水平。2003 年 1 月,公司通过了 ISO9001:2000 国际质量体系认证。但随着国家政策、市场经济形势等的变化,公司经济效益急剧恶化,除江西昌九农科化工有限公司尚能正常生产经营外,其余生产主体基本已停产。
    二、评估目的
    确定江西昌九生物化工股份有限公司所拥有的土地使用权在评估基准日的公允市场价值,为江西昌九生物化工股份有限公司将该资产抵债给江西昌九化工集团有限公司提供价值参考。
    三、评估对象和评估范围
    (一)评估对象和范围
    评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司所拥有的土地使用权在评估基准日的市场价值;涉及的评估范围为江西昌九生物化工股份有限公司所拥有的土地
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    Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International   Co.,Ltd资产评估报告书参加人员名单使用权。具体如下:
                                                                                 金额单位:元
                                                 使用      剩余           面积
    序号     土地权证编号           宗地名称                                            账面价值
                                                 年限      年限           (m2)
        洪土国用登(郊    江西昌九生物化工股份
    1                                               50 年   38.19 年    341,492.21     52,831,908.58
        2007)第 809 号   有限公司厂区工业用地
       (二)评估对象的基本情况如下:
        1、土地使用权人:江西昌九生物化工股份有限公司;
        2、土地权属来源:以出让方式(作价出资)取得,2007 年 12 月 25 日经南昌市国土资源局核准,颁发了《国有土地使用证》。
       3、国有土地使用证号:洪土国用(登郊 2007)第 809 号
       4、宗地位置:南昌市东郊罗家镇濡溪村
        5、登记用途:工业用地
        6、土地使用权类型:出让(作价出资)
        7、土地使用权终止日期:贰零伍贰年拾月贰拾玖日
        8、土地面积:341,492.21 平方米
       9、登记时间:2007 年 12 月 25 日
       10、四至:东至楼付村;南至白兰、货场村稻田;西至货场村;北至濡溪村。
        11、土地级别:五级工业用地
        12、土地利用状况:评估对象土地上已先后建设多项房屋总和构筑物。至评估基准日评估对象宗地内为厂房、构筑物、铁路专用线等企业配套公用设施,目前厂区已呈停产状态。
       四、价值类型及定义
       (一)价值类型
       本次评估的采用的价值类型为市场价值。
       (二)价值类型定义
       市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
       (三)选择价值类型的理由。
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    采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比,更能反映交易双方的公平性和合理性,使评估结果能满足本次评估目的之需要。
    五、评估基准日
    (一)本项目评估基准日定为:2014 年 8 月 31 日。
    (二)评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。
    1、与会计报表编制日一致,为利用会计信息提供方便;
    2、与资产清查日较接近;
    3、与经济行为实现日相配比。
    (三)资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
    六、评估依据
    (一) 经济行为依据
    1、昌九集团(昌九生化、江氨化学)董事长办公会纪要[2014] 012 号
    2、江西昌九生物化工股份有限公司与中铭国际资产评估(北京)有限责任公司签订的《资产评估业务约定书》。
    (二)法律法规依据
    1、《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
    2、《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);
    3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12 号(2005 年 8 月 25 日);
    4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274 号);
    5、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第 14 号令);
    6、《国有资产评估项目核准管理办法》(财企字[2001]801 号);
    7、《国有资产评估项目备案管理办法》(财企字[2001]801 号);
    8、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令);
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    9、《中华人民共和国土地管理法》(全国人大常委会 2004 年 8 月 28 日修订并公布实施);
    10、全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)
    11、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第 55 号 1990 年 5 月 19 日);
    12、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195 号);
    13、《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资源部国土资发[2000]105 号 2000 年 3 月 30 日);
    14、《国务院关于加强国有土地使用权管理的通知》(国务院国发[2001]15号 2001 年 4 月 30 日);
    15、国土资源部《关于加强土地使用权管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433 号);
    16、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地使用权处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44 号);
    17、国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307 号);
    18、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国务院令第 511 号)。
    19、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(江西省人大常委会公告第 95 号 2001 年 12 月 22 日);
    20、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》(江西省人大常委会公告第 9 号 1995 年 5 月 5 日);
    21、江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理费暂行办法》的通知”(赣价费字[1995]第 25 号);
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    22、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉的办法》(2001 年 12 月22 日起实施);
    23、江西省人民**《江西省征集防洪保安资金暂行规定》(赣府发[1995]63号)
    24、《江西省耕地占用税实施办法》(江西省**令第 170 号);
    25、《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》;
    26、其他有关法律法规。
    (三)准则依据
    1、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
    2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
    3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
       4、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号);
    5、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);
    6、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号);
    7、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
    8、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号);
    9、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号);
    10、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2004]218 号);
    11、《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等;
    12、其他准则依据。
    (四)权属依据
    1、企业法人营业执照;
    2、国有土地使用证
    3、其他权属证明文件等。
    (五)取价依据
    1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001,2001年 11 月 12 日);
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    2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001);
    3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007,2007年 8 月 10 日);
    4、 评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料;
    5、委托方(产权持有单位)提供的其他有关资料。
    七、评估方法(一)评估方法选择依据
    根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),通行的宗地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照《城镇土地估价规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的评估方法。由于估价对象为位于城市东郊的工业用地,所以可选用成本逼近法评估;同时待估宗地周边又有可供比较的交易案例,故又适合选用市场比较法进行评估。
    综上所述,本次评估采用成本逼近法、市场比较法进行估算。(二)评估方法的介绍
    1、成本逼近法
    成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价方法。
    其基本公式为:
            V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
    式中:V—— 土地价格
            Ea —— 土地取得费
            Ed —— 土地开发费
            T —— 税费
            R1 —— 利息
            R2 —— 利润
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           R3 —— 土地增值
           VE —— 土地成本价格
    2、市场比较法
    所谓市场比较法,就是指求取一待估宗地价格时,根据替代原则,将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估宗地客观价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:
           PD=PB×A×B×D×E
    式中:PD――待估宗地价格
           PB――比较案例价格
           A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
           B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
           D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
           E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
    八、评估程序实施过程和情况
    本项目评估于 2014 年 10 月 12 日开始,至 2014 年 10 月 17 日工作结束。整个评估工作分以下四个阶段进行:
    (一)评估准备阶段
    与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价;接受委托,签订资产评估业务约定书,明确评估目的、评估范围、评估基准日;确定项目负责人,组成评估项目组,编制评估计划;辅导企业填报资产评估申报表,准备评估所需资料。
    (二)现场调查及收集评估资料阶段
    根据此次评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,评估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查,从各种可能的途径获取评估资料,核实评估范围,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。
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    (三)评定估算阶段
    对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结果。
    (四)编制和提交评估报告阶段
    根据各类资产的初步评估结果,编制相关评估说明,在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误,评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上,依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定最终评估结论,撰写资产评估报告;根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核;与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通;按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告。
    九、评估假设
    由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素,必须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断,充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的:
    (一)一般假设
    1、交易假设
    交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
    2、公开市场假设
    公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
    3、资产持续经营假设
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    资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。
    (二)特殊假设
    1.本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
    2.经济环境稳定假设:是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
    3.无重大变化假设:是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
    4.无不利影响假设:是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方的待估资产造成重大不利影响。
    5.无瑕疵假设:是假定待估资产无权属瑕疵事项,或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。
    6.数据真实假设:是假定产权持有者提供的资料能真实反映待估资产的实际状况。
    7.政策一致假设:是假定被评估单位会计政策与核算方法无重大变化。
    当出现与前述假设条件不一致的事项发生时,本评估结果一般会失效。
    十、评估结论
    (一)经评估,截止于 2014 年 8 月 31 日,在特定的价值类型和假设前提下,委估江西昌九生物化工股份有限公司所拥有的土地使用权评估结果如下:
    资产账面值为 5,283.19 万元,评估值为 13,045.00 万元,评估增值 7,761.81万元,增值率 146.92%(评估结论详细情况见资产评估明细表)。
    (二)评估结论与账面价值比较变动情况及主要原因
    土地使用权增值的主要原因是近年来土地市场价格的上涨所致。
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       十一、特别事项说明
    (一)本评估报告所涉及的有关法律证明文件、重要资产实际成本支出等相关材料及资产清查评估明细表的资产账面数、账面金额由产权持有单位提供, 评估结论合理性受上述资料的影响。资料提供者应对资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
    (二)我们对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有单位的责任,我们的责任是对产权持有单位提供的资料作必要的查验,评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若产权持有单位不拥有前述评估对象的所有权或使用权,或对前述评估对象的所有权或使用权存在部分限制,则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。
    (三)产权瑕疵
    纳入评估范围的土地资产上建有多项房屋建筑物类资产,且分属于数个不同的法律主体,但由于企业自身及政策等因素,该等资产至今尚未办理房屋所有权证。
    除此之外,本次评估涉及的土地资产不存在其他对评估结果有重大影响的产权瑕疵事项,江西昌九生物化工股份有限公司承诺:(1)上述瑕疵事项由其负责协调解决;(2)纳入评估范围的土地资产如存在其他对评估结果有重大影响的产权瑕疵事项,由其承担相应责任。
    (四)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
    本次评估涉及的土地资产不存在对评估结果有影响的未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素,江西昌九生物化工股份有限公司承诺,纳入评估范围的土地资产如存在该等因素,由其承担相应责任。
    (五)重大期后事项
    本次评估涉及的土地资产不存在对评估结果有影响的重大期后事项,江西昌九生物化工股份有限公司承诺,纳入评估范围的土地资产如存在该事项,由其承担相应责任。
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    (六)其他需要说明的重要事项
    1、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:
    (1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;
    (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
    (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。
    2、、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
    3、、本次评估没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
    评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
    十二、评估报告使用限制说明
    (一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
    本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定,并得到有关部门的批准。
    (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有,未经委托方许可,本评估机构不会随意向他人公开。
    (三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
    (四)本评估报告需经上级国有资产管理部门核准或备案后,评估结论才能
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