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海星
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t
T
发表于 2014-11-04 09:32
|只看楼主
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格或价值的方法。根据待估宗地利用状况及相关市场调查，本项估价收益还原法选用以下计算公式。P=a/（r-s）×[1-（1+s）n/（1+r）n]式中: P─待估土地价格 a─土地纯收益 r─土地还原利率 s─年递增率 n─剩余使用土地年限或仅有的土地收益年限表：收益法测算表
一
|
年总收益
|
计算方式
|
金额
|
1
|
月租（元/m2）
|
采用上述市场法测算确定
|
2.56
|
2
|
宗地面积:(m2)
|
| 20,492.49
|
3
|
年/月数（月）
|
| 12
|
4
|
平均出租率
|
| 94.00%
|
5
|
年利率
|
一年期银行定期存款利率
|
3.00%
|
6
|
租赁押金
|
租金水平×土地面积×2×出租率
|
98,626.26
|
7
|
押金利息收入
|
年租赁押金×年利率
|
2,958.79
|
8
|
土地年租金收入
|
租金水平×土地面积×12×出租率
|
591,757.54
|
9
|
年收益合计
|
年租赁押金利息收益+土地年租金收益
|
594,716.33
|
二
|
年总费用
|
|
|
1
|
土地使用税
|
3元/m2
|
3.00
|
年费用
|
61,477.47
|
2
|
管理费
|
租金收益×3%
|
3.00%
|
年费用
|
17,752.73
|
3
|
维护费
|
排水、道路维修等
|
0.50%
|
年费用
|
2,958.79
|
4
|
营业税及附加、印花税等
|
税金=租金收益×5.83%
|
5.83%
|
年费用
|
34,499.46
|
5
|
年费用合计
|
| 116,688.45
|
三
|
年纯收益
|
年总收益-年总费用
|
478,027.88
|
四
|
递增率
|
年平均递增2%
|
2.00%
|
五
|
土地还原率
|
r
|
5.50%
|
六
|
收益年限
|
n
|
39.30
|
七
|
各年期收益价格 （折现至估价时点价值）
|
Pn(元)
|
10,030,916.77
|
Pn(元/m2，取整)
|
489.49
|
全文详细测算过程下载： [p=16, null, left]  土地估价收益法评估应用实例土地租金收益流模式.pdf来源：评估信息网
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