关于发布《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引（试行）》的通知
各土地估价机构：
为了保障国有土地收回工作的顺利进行，规范收回补偿评估，我会参与制定了《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引（试行）》，已向北京市土地整理储备中心进行备案，现向全行业发布试行。
附件：北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引（试行）
第一条【目的】 为规范企业国有建设用地收购补偿价格评估工作，促进北京市土地收购储备工作的顺利开展，根据相关法规，结合本市实际情况，制定本评估指引。
第二条【适用范围】 企业国有建设用地使用权收购的补偿采取货币补偿、实物补偿或货币实物相结合的补偿方式，被收购人选择实物补偿的，收购人应计算被收购土地与实物补偿价值的差价。收购过程中涉及补偿价格的评估适用本指引。
第三条【价格内涵】 本市企业国有建设用地使用权收购补偿价格包括：土地使用权价格、房屋重置成新价、附属物价格、无法恢复使用的设施设备补偿价格、因土地收购造成的停产停业损失补偿费用及搬迁、临时安置补偿费用。土地估价师应根据国有土地使用权取得方式的类型（出让、划拨等）的具体情况，评估相应权利类型的土地使用权价格。
第四条【评估方法】 土地使用权价格评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法，具体评估方法，参照《城镇土地估价规程》执行。土地估价师应综合考虑区位、用途、土地使用权类型、土地开发程度等价格影响因素，对评估方法进行适用性分析后，选用两种以上评估方法，当只能选用一种方法时，应在土地估价报告中详细陈述理由。
第五条【方法适用性】 被收购土地有类似市场交易案例的，土地使用权价格评估宜优先选用市场比较法；被收购土地或类似用途土地有经济收益或潜在经济收益的，宜选用收益还原法；现状为在建工程的，宜选用剩余法；有公示地价的（若公示地价超过3年，须进行适用性分析论证或提供**部门的证明），可选用公示地价系数修正法；以上方法均不适用或者仅有一种方法适用的，可选用成本逼近法。
第六条【市场比较法】 土地使用权价格评估采用市场比较法的，应采用土地交易案例的楼面成交单价，同时考虑土地使用权类型、开发程度及交易方式对价格的影响。
第七条【成本逼近法】 土地使用权价格评估采用成本逼近法的，土地取得成本应通过调查所在区域的客观土地取得费用水平确定，土地开发费应通过调查所在区域的同类开发程度土地的客观开发费用水平确定。
成本逼近法中各项构成通过一级开发项目案例进行间接求取的，可选用同区域或类似区域内三个（含）以上土地一级开发项目，获取其已审定的征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用，进行分析比较后进行取值。
第八条【特殊情况的处理】
（一） 对于被收购土地现状容积率小于1.0的，按容积率为1.0进行土地使用权价格评估；
（二） 对于实际用途与批准用途不一致的，应按照合法原则进行评估。
第九条【其他价格及费用的确定】 企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估时，房屋重置成新价、附属物价格、无法恢复使用的设施设备补偿价格参照相关评估规范进行评估；停产停业损失补偿费用参照《关于印发<北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法>的通知》【京建法〔2011〕18号】确定；搬迁、临时安置补偿费用参照《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》【京建法〔2012〕19号】确定。
第十条【附则】 本指引自2013年12月1日起试行，由北京房地产估价师和土地估价师协会负责解释，并根据土地市场运行情况，适时修订。本指引有效期为 1年。
北京房地产估价师和土地估价师协会
二〇一三年十二月一日
来源：评估信息网
