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海星
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发表于 2014-11-04 10:38
|只看楼主
目前在农用地估价时可采取收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等进行评估。
㈠收益还原法
收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可得一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益，所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。㈡市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。㈢成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
各种评估方法的适用范围收益还原法用于有收益的土地价格，尤其是现有的用途为最佳用途时。而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原利率的求取，则要受到一定的社会经济情况影响，农用地又要受农产品市场行情影响，确定时有一定困难。因此其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。市场比较法的应用条件是有较完全、成熟的土地市场，在同一供需圈内有数量足够多的交易案例，并且有一定数量的可比性很强的比较案例。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。受国情和市场发育程度的影响，目前在很多地方（区域）的农用地评估中难以满足，缺乏有关农地买卖的法律条文规定，实际操作起来较困难。成本逼近法适用于未利用地和宜农荒地评估，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例较少、无法用市场比较法时进行估价。由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于其效用，而非所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际开发成本的增加，不一定带来高的土地价格。而且，单纯从成本角度考虑，难以体现农用地的生态价值。但由于就社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相应体现。所以，尽管成本逼近法在土地估价的应用受到一定限制，且有一定的争议，但仍不失为推算土地价格的方法之一。剩余法适用于新开发农用地的价格评估。一般认为，此方法较为粗略，通常在市场不够发育、难以采取市场比较法评估时采用。运用该方法应具备的外部环境条件包括：⑴农用地的投资、开发按市场机制运行；⑵国家对农用地开发的长远政策稳定而明朗；⑶有统一健全的法律法规；⑷国家对农地投资与交易的税费规定稳定而清晰。如不具备这些条件，则评估结果的准确性将大打折扣。全文下载链接: 农用地评估技术及农用地宗地价格评估案例
密码: j31a
来源：评估信息网
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