佛山市南海区西樵太平凡水东村工业土地使用权拍卖底价估价案例分析
一、估价项目背景
1、估价来源及估价目的
佛山市南海区XXXX公司用将位于西樵镇太平凡水东村的一块工业用地作为抵押物向南海区XXXX申请贷款，由于种种原因，佛山市南海区XXXXX公司不能按期归还所欠贷款，抵押权利人起诉至法院后需对抵押物进行拍卖。
本估价机构接受佛山市南海区人民法院委托，对上述涉及的土地使用权进行评估，为确定土地使用权拍卖底价提供价值参考。
2、待估宗地基本情况
根据估价人员实地踏勘和委托方提供的有关资料，宗地证载土地使用权面积33,133m2，土地用途为工业，土地使用权类型为国有划拨。估价基准日，待估宗地为已达到“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和场地基本平整），宗地形状较规则，呈梯形，现尚无建筑物建成。此外现场勘察时发现宗地上有500KV、220KV高压线路和河涌等城镇基础配套设施经过。
二、估价项目难点及解决方法
（1）宗地实体状况特殊性
委估宗地存在特殊性，在现场勘察时发现有500KV、220KV两条高压线路和一条镇内河涌等城镇基础配套设施经过该宗地，该事项无疑对土地利用产生重要影响，在过程过程中应如何处理是该项估价报告难点之一。
经向土地使用权人和当地村委会了解，经过宗地上的高压线路和河涌是由于城镇发展需要，在近年内建成的。在到当地国土、规划部门查询了解时，该宗地在规划上明确高压线路和河涌占用该宗地面积21,155㎡，剩余可建的土地面积为11,978㎡。
根据《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规相关规定以及向国土资源部门咨询后，待估宗地因500KV、220KV高压供电等城市建设设施所占用面积不能进行相应出让或转让。故估价时，我们在与委托方和抵押权利人沟通基础上，建议扣除了不能进行交易部分土地面积，将剩余可建的土地面积纳入估价范围，并对由于临近高压线路对宗地影响作适当的修正，从而使面临估价问题得到解决，也易于买受人接受，从而有利于促成土地拍卖成功。
（2）宗地权益状况特殊性
①估价报告中的特殊处理
委估宗地土地使用权类型为国有划拨，用途为工业。关于土地用途、使用年期的设定：土地用途按国有土地使用证上登记的用途设定；国用划拨用地土地使用年期按该用途法定最高出让年限设定，即工业为50年。
②相关税费的计算
按照此类估价相关规定和委托估价方要求，拍卖底价需先扣除交易时应补交土地出让金和其他应由转让方承担的税费。按照《佛山市土地出让金及租金标准》[佛府（2005）102号]相关规定，未建成建筑物的划拨土地进行转让或经营性开发建设的应按土地市场价格的40%计收，因拍卖价一般要比公开市场价格低，若按拍卖底价来计算相应土地出让金标准显然是不合适的，由于土地市场价格的界定问题，土地出让金等税费的计算也是难点之一。
经向国土资源部门咨询，在确定划拨用地转让需补交的土地出让金标准时，国土资源部门一般情况下，采用实际成交价来核算或委托土地评估机构评估出其市场价格后，计算出相应土地出让金标准。因此我们在评估出委估宗地的正常市场价值时，在该价值基础上计算出其对应土地出让金参考值，并在估价报告特殊事项中说明，提请报告使用者注意。
三、估价项目启示和其他重点问题
（1）估价项目启示
司法委托估价项目往往会出现估价对象权益状况存在瑕疵，同时估价结果也牵涉到各方面利益，这就要求我们在估价过程中应作好充分考虑，必要是应到国土、规划等**部门进行查证和咨询，以便更好的完成土地估价项目，得到委托方认可，也可减少或避免以后可能出现的不必要麻烦。
（2）其他重点问题
涉案资产拍卖变现时拍卖变现折扣率的确定也是一个重要问题。由于司法处置的时间要求较短，存在强制性，且难于吸引充分的购买者，加上经济环境、资产特性及购买者心理因素，拍卖底价一般都要低于正常市场价格。在确定拍卖变现折扣率时，应重点考虑以下几方面因素：
①有限市场因素
宗地所处地区经济发展环境因国家房地产大的政策、地方**的政策导向，以及该地所处具体位置、行业限制等因素，资产规模等，其所对应的需求市场大小，从而影响其价值。
②处置时间因素
正常的市场条件下，权属人可以在公开的市场寻找合适的买家，在自由的空间时间里确定最合适的价格，而涉案资产的拍卖处置，在该过程中，因时间的短暂，使其难以找到最合适的买方，必然会使价值下调。
③心理预期因素
本项估价为因贷款人不能按期归还贷款，需拍卖抵押物，按照以往经验，类似资产的处置，一般情况下潜在的购买者都有一种将要“打折**”的心理预期，在资产处置不打折的情况下，会持观望态度。
④拍卖费用因素
买方通过拍卖市购买土地使用权后，需时间过户、管理等，需要一定人力、物力、时间投入。
来源：评估信息网
