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海星
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T
发表于 2014-11-04 15:41
|只看楼主
1.营业收入 (1)客房部分 根据规划设计，估价对象设有洒店客房385间（套），客房类型有豪华城景客房、豪华江景房、行政城景房、行政江景房、总理套房和总统套房。具体明细如下： 表11：估价对象客房明细表 序号
| 房型
| 间数
（套）
| 面积
（㎡）
| 收费标准（元/晚）
| 备注
| 挂牌价
| 优惠价
| 1
| 豪华城景房
| 196
| 43
| 1,680.00
| 980.00
|
| 2
| 豪华江景房
| 89
| 43
| 1,780.00
| 1,000.00
|
| 3
| 行政城景房
| 42
| 43
| 2,080.00
| 1,100.00
|
| 4
| 行政江景房
| 27
| 43
| 2,180.00
| 1,200.00
|
| 5
| 行政套房
| 27
| 85
| 3,680.00
| 1,900.00
|
| 6
| 总理套房
| 3
| 128
| 5,380.00
| 4,080.00
|
| 7
| 总统套房
| 1
| 298
| 28,800.00
| 18,800.00
|
| 合计
| *
| 385
| *
| *
| *
|
|
估价时，根据对佛山地区区域内该类型同档次物业调查情况，经比较分析各酒店区位和个别情况，估价对象收费标准符合当地市场客观情况。 表12：区域内高星级酒店客房收费调查表  表13：佛山市旅游接待情况统计表 指 标 名 称
| 计量 单位
| 2009年
| 2010年
| 顺德区
| 一.城市接待过夜旅游总人数
| 万人次
| 835.90
| 866.55
| 231.76
| 国际游客
| 万人次
| 98.34
| 103.06
| 41.53
| #外国人
| 万人次
| 15.70
| 16.99
| 4.17
| 国内游客
| 万人次
| 737.56
| 763.49
| 190.23
| 二.涉外旅游宾馆
| 家
| 162.00
| 171.00
| 52.00
| 客房（间）
| 间
| 18,254.00
| 18,974.00
| 4,372.00
| 开房率
| %
| 58.89
| 58.92
| 60.83
|
根据佛山市统计信息，2009年、2010年同档次客房年平均入住率约在60%左右，其中顺德区开房率为60.83%，且从近几年来统计情况表明，逐年开房率呈上升趋势，估价时保守估价，确定估价对象年平均开房率约为60%。 http://www.imcpv.com/综上，计算估价对象客房部分年客观总收入。 表14：估价对象客房收入计算表 序号
| 房型
| 间数
| 收费标准（元/晚）
| 入住率
| 年总营业收入
（按优惠价计，单位元）
| 挂牌价
| 优惠价
| 1
| 豪华城景房
| 196
| 1,680.00
| 980.00
| 60%
| 96,802,380.00
| 2
| 豪华江景房
| 89
| 1,780.00
| 1,000.00
| 3
| 行政城景房
| 42
| 2,080.00
| 1,100.00
| 4
| 行政江景房
| 27
| 2,180.00
| 1,200.00
| 5
| 行政套房
| 27
| 3,680.00
| 1,900.00
| 6
| 总理套房
| 3
| 5,380.00
| 4,080.00
| 7
| 总统套房
| 1
| 28,800.00
| 18,800.00
| 合计
| *
| 385
| *
| *
| *
| 96,802,380.00
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(2)餐饮部分 根据规划设计，估价对象内设置中西餐厅，最大就餐餐位数约450个，宴会大厅2700多平方米，最少可设宴120席，每席配10个餐位。 经相关市场调查，一般同类型酒店较少经营早餐，主要经营时间为中午和晚上， http://www.imcpv.com/一般就餐上座率在60%-80%之间，消费水平在200元/人左右。估价时，预计估价对象年午餐平均餐饮上座率为60%，晚餐为80%，人平均消费水平为180元/餐；宴会大厅(主要为晚餐)消费价格约为1,800元/席(按10人/席计算)，按每周二次计，平均上座率为50%。 表15：餐饮部分收入计算表  (3)康体娱乐部分收入 估价对象规划设计水疗SPA房6间、桑拿房14间和KTV包房32间，此外配套有健身房、棋牌室、美容室和泳池等。根据对相关酒店行业水疗SPA、桑拿健身项目和KTV消费市场的调查，该项目收费一般为双钟计费，市场平均价格在200-600元之间，每日平均营业时间为12小时，平均开房率在60%左右。估价时，确定水疗项目为480元/2小时，桑拿为380元/2小时，KTV房每间每晚平均消费为2,000元，开房率为60%。则有康体娱乐部分营业务收入具体计算见下表： 表16：康体娱乐部分营业务收入计算表 项目
| 间/套
| 平均消费
(元/间/天)
| 开房率
| 年营业收入(元)
| 康体娱乐项目收入
| 水疗
| 6
| 2,880
| 60%
| 3,784,320.00
| 卡拉OK
| 32
| 2,000
| 60%
| 14,016,000.00
| 桑拿
| 14
| 2,280
| 60%
| 6,990,480.00
| 小计
| 52
|
|
| 24,790,800.00
|
(4)租金部分收入 估价对象内共有约1,900平方米商业用房对外出租，平均租金在100.00元/㎡左右，年出租率约为90%，租金损失率为0.5%。租金部分收入测算如下： 表17：租金收入计算表 项目
| 建筑面积
| 平均月租金
| 空置率
| 租金损失率
| 年租金收入(元)
| (㎡)
| (元/㎡)
| 商业出租租金收入
| 1,900.00
| 100
| 5%
| 0.50%
| 2,041,740.00
|
| 0
|
|
|
| 2,041,740.00
|
(5)其他项目收入 主要包括会议厅、大堂吧以及其他配套设施收入、租金押金利息收入等。估价时，本项按主营业务收入5%考虑，即为4,840,119.00元。 (6)年总营业收入 综上，计算汇总估价对象年总营业收入。 表18：年营业收入计算汇总表 项目
| 年营业收入(元)
| 营业收入
| 主营业务收入
| 客房收入
| 96,802,380.00
| 康体娱乐
| 24,790,800.00
| 餐饮收入
| 57,222,000.00
| 商铺收入
| 2,041,740.00
| 其他业务收入
| 4,840,119.00
| 小 计
| *
| 185,697,039.00
|
|
