1.土地取得成本
土地取得成本确定采用市场法测算确定，具体估算过程如下：
(1)选择可比实例
本次估价选择近期已交易，且用途与待估宗地相同的实例进行了比较。
比较实例基本情况如下表4：
表4：比较实例基本情况表
序号
| 座落
| 用途
| 规划经济
指标
| 土地面积
（㎡）
| 交易
日期
| 交易单位
楼面地价（元/㎡）
| 交易
方式
|
A
| 佛山市顺德区大良街道云近东区30、31号地块
| 城镇混合住宅、商服用地
| 容积率
≤2.68
| 83,321.23
| 2010-12-8
| 4,433.00
| 挂牌
|
B
| 佛山市顺德区大良近良河东片A67-2号地块
| 城镇混合住宅、商服用地
| 容积率
≤2.80
| 6,833.33
| 2010-1-27
| 3,868.00
| 拍卖
|
C
| 佛山市顺德区大良街道云近东区33号
| 城镇混合住宅、商服用地
| 容积率
≤2.255
| 69,196.49
| 2011-6-8
| 4,229.00
| 挂牌
|
(2)比较因素选择
http://www.imcpv.com/根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有
①交易时间：根据佛山市地价动态监测成果，确定地价指数
②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易
③区域因素：主要有基础设施状况、商业繁华度、对外联系和方便程度、道路通达度、公交便捷度、公用设施完善度、环境质量优劣度、规划限制、商服集聚规模等
④个别因素：主要指容积率、宗地面积、宗地形状、临街状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。
(3)编制比较因素条件说明表
根据待估宗地与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件描述表和比较因素条件说明表，见下表5。
表5：比较因素条件描述表
估价对象
项目
| 待估宗地
| 实例A
| 实例B
| 实例C
|
土地位置
| 佛山市顺德区大良街道办事处***号
| 佛山市顺德区大良街道云近东区30、31号地块
| 佛山市顺德区大良近良河东片A67-2号地块
| 佛山市顺德区大良街道云近东区33号
|
土地用途
| 商服、办公，城镇混合住宅用地
| 城镇混合住宅用地、商服用地
| 城镇混合住宅用地、商服用地
| 城镇混合住宅用地、商服用地
|
交易价格（楼面地价，元/m2)
| 待估
| 4,433.00
| 3,868.00
| 4,229.00
|
交易日期
| 2012-2-17
| 2010-12-8
| 2010-1-27
| 2011-6-8
|
交易方式/情况
| 正常市场价值
| 挂牌（正常)
| 拍卖（正常)
| 挂牌（正常)
|
区域因素
| 基础设施状况
| 通路、通电、通讯、通燃气、通上下水
| 通路、通电、通讯、通燃气、通上下水
| 通路、通电、通讯、通燃气、通上下水
| 通路、通电、通讯、通燃气、通上下水
|
商业繁华度
| 一般，距其外延2,000米左右
| 近邻，一般在其外延500-2000米内
| 近邻，一般在其外延500-2000米内
| 一般，距其外延2,000米左右
|
对外联系和方便程度
| 一般，距广珠轻轨客运、汽车客运站在5-8公里
| 较便捷，距广珠轻轨客运、汽车客运站在3-5公里
| 较便捷，距广珠轻轨客运、汽车客运站在3-5公里
| 较便捷，距广珠轻轨客运、汽车客运站在3-5公里
|
道路通达度
| 区域内道路等级较高，通达程度较方便
| 区域内道路等级一般，通达程度一般
| 区域内道路等级较高，通达程度较方便
| 区域内道路等级较高，通达程度较方便
|
公交便捷度
| 500米内设有公交车站，有316、905、920等3条公交线路停靠
| 500米内设有公交车站，有306、307、316、906、907等5条公交线路停靠
| 500米内设有公交车站，有304、311、901等3条公交线路停靠
| 500米内无公交车站
|
公用设施完善度
| 现状教育、医疗、文体等公共设施一般
| 现状教育、医疗、文体等公共设施较完善
| 现状教育、医疗、文体等公共设施较完善
| 现状教育、医疗、文体等公共设施一般
|
人文环境状况
| 人口密度一般、人员素质较高,社会治安、综合环境较优越
| 人口密度一般、人员素质较高,社会治安、综合环境较优越
| 人口密度一般、人员素质较高,社会治安、综合环境较优越
| 人口密度一般、人员素质较高,社会治安、综合环境较优越
|
规划限制条件
| 规划利用条件一般，区域内规划前景较为优越
| 规划利用条件一般，区域内规划前景较为优越
| 规划利用条件一般，区域内规划前景较为优越
| 规划利用条件一般，区域内规划前景较为优越
|
自然景观条件
| 临德胜河、沿江公园，一线江景
| 临近顺峰山公园
| 无特殊自然景观
| 无特殊自然景观
|
商服聚集规模
| 现状商业楼、商业网点相对分散，商服聚集度一般
| 现状商业楼、商业网点较集中，商服聚集度较优
| 现状商业楼、商业网点较集中，商服聚集度较优
| 现状商业楼、商业网点相对分散，商服聚集度一般
|
个别因素
| 宗地面积
| 面积适中，对土地利用较有利
| 面积适中，对土地利用较有利
| 面积一般，对土地利用无不良影响
| 面积适中，对土地利用较有利
|
宗地形状
| 较规则,对土地利用较有利
| 较规则,对土地利用较有利
| 较规则,对土地利用较有利
| 较规则,对土地利用较有利
|
临街状况
| 二面临路（街）
| 四面临路（街）
| 二面临路（街）
| 二面临路（街）
|
地质条件
| 抗震能力一般
| 抗震能力一般
| 抗震能力一般
| 抗震能力一般
|
土地开发程度
| 设定为红线内场地平整
| 红线内场地平整
| 红线内场地平整
| 红线内场地平整
|
宗地最佳最有效利用
| 合法利用可达到最佳最有效利用状态
| 合法利用可达到最佳最有效利用状态
| 合法利用可达到最佳最有效利用状态
| 合法利用可达到最佳最有效利用状态
|
土地剩余使用年限(年)
| 62.67年
| 最高出让年限
| 最高出让年限
| 最高出让年限
|
容积率
| 2.0
| 2.68
| 2.80
| 2.255
|
(4)将选择成交可比实例与估价对象交易日期、
http://www.imcpv.com/交易情况和区域因素、个别因素等各因素进行对比分析修正。其中：
①交易日期修正：本次估价时点为2012年2月17日，在此期间，估价人员根据佛山市地价动态监测成果公布地价指数，对交易日期进行修正。
②交易情况修正：实例A、实例B、实例C交易方式均为公开方式出让，属正常交易，不需修正。
③区域因素修正：根据估价对象基础设施状况、商业繁华度、对外联系和方便程度、道路通达度、公交便捷度、公用设施完善度、人文环境状况、规划条件、自然景观条件、绿地覆盖率、规划限制、商服集聚规模等找出区域因素优劣进行修正。
④个别因素修正：根据估价对象宗地面积、宗地形状、临街状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用、土地剩余使用年限、容积率等找出个别因素优劣进行修正。
(5)求取可比实例比准价格及估价对象评估价格
制定可比实例与估价对象各比较因素修正系数表，并测算可比实例比准价格及估价对象评估价格，详见比较因素修正系数表。
表6：修正系数表
估价对象
项目
| 待估宗地
| 实例A
| 实例B
| 实例C
|
土地位置
| 佛山市顺德区大良街道办事处***号
| 佛山市顺德区大良街道云近东区30、31号地块
| 佛山市顺德区大良近良河东片A67-2号地块
| 佛山市顺德区大良街道云近东区33号
|
交易价格（楼面地价，元/m2)
| 待估
| 4,433.00
| 3,868.00
| 4,229.00
|
交易日期
| 117
| 107
| 100
| 112
|
交易方式/交易情况
| 100
| 100
| 100
| 100
|
土地用途
| 100
| 100
| 100
| 100
|
区
域
因
素
| 基础设施状况
| 100
| 100
| 100
| 100
|
商业繁华度
| 100
| 105
| 105
| 100
|
对外联系和方便程度
| 100
| 101
| 101
| 101
|
道路通达度
| 100
| 99
| 100
| 100
|
公交便捷度
| 100
| 103
| 100
| 97
|
公用设施完善度
| 100
| 104
| 104
| 100
|
人文环境污染状况
| 100
| 100
| 100
| 100
|
规划条件
| 100
| 100
| 100
| 100
|
自然景观条件
| 100
| 98
| 96
| 96
|
商服集聚规模
| 100
| 102
| 102
| 100
|
个
别
因
素
| 宗地面积
| 100
| 100
| 98
| 100
|
宗地形状
| 100
| 100
| 100
| 100
|
临街状况
| 100
| 103
| 100
| 100
|
地质条件
| 100
| 100
| 100
| 100
|
宗地内土地开发程度
| 100
| 100
| 100
| 100
|
宗地最佳最有效利用
| 100
| 100
| 100
| 100
|
土地剩余使用年限
| 0.9928
| 1.0
| 1.0
| 1.0
|
容积率
| 1.00
| 0.8895
| 0.8741
| 0.9531
|
修正系数
| *
| 1.0540
| 1.2556
| 1.1569
|
修正后比准单价（元/㎡）
| *
| 4,672.38
| 4,856.66
| 4,892.53
|
评估单价（楼面地价，元/㎡）
| 4,807.00（算术平均数，取整到元）
|
根据市场比较法估算结果，评估得到估价对象计算容积率建筑面积单价为4,807.00元/㎡（按计算容积率面积计），估价对象有地下1层建筑面积15,785.78㎡，一般不计算容积率，估价时，为了统一价格内涵，换算成按总建筑面积计则为3,786.00元/㎡。
此外，从市场上购买取得土地使用权时，根据相关规定，需缴纳契税，税率为3%。
来源：评估信息网
