8.成新率
地上房屋建筑物综合成新率确定运用耐用年限法及观察法确定。
(1)耐用年限法
如果建筑物剩余自然寿命短于土地剩余使用年限，则：q=[1-(1-R)×t/N]×100%，如果建筑物剩余自然寿命长于土地剩余使用年限，则：q=(1-t/N)×100%。
其中：q为建筑物的成新率(%)；R为建筑物的净残值率；t为有效年龄；N为建筑物的经济寿命。
估价对象建筑实际结构为钢混结构，属非生产性用房，房屋建成至今约4年；结构部分有效年龄约为4年，设备部分有效年龄约3年、装饰部分有效年龄约为2年；成新率计算见下表8：
表8：年限法成新率计算表
建筑物各部分名称 | t有效年龄(年) | n最高使用年限(年) | n2剩余自然寿命(年) | n1土地剩余使用年限(年) | N经济寿命(年) | R残值率 | 分部成新率 | 占建筑安装工程费权重 | 成新率Ⅰ |
结构部分 | 4 | 60 | 56 | 62.6 | 60 | 0% | 93% | 35% | 89% |
设备部分 | 3 | 20 | 17 | 62.6 | 20 | 0% | 85% | 25% |
装饰部分 | 2 | 15 | 13 | 62.6 | 15 | 0% | 87% | 40% |
注：建筑物设备、装饰部分维护良好，有效年龄小于实际使用年限；由于高星级酒店装修成本高，因此其占权重也较大。
(2)观察法（又称打分法）
由估价人员对房屋实体各主要部位进行勘定，并加以综合考虑以确定其成新率。
表9：打分法成新率计算表
项目 | 说明 | 标准分 | 评定分 | 分部成新率 | 占建筑安装工程费权重 | 成新率Ⅱ |
结构部分 | 地基基础 | 有足够承载能力，无不均匀沉降 | 25 | 24 | 93% | 35% | 94% |
承重构件 | 基本完好，较牢固 | 25 | 24 |
非承重墙 | 砖墙完好牢固，预制墙板节点牢固，拼缝处密实 | 15 | 14 |
屋面 | 不渗漏，防水层、隔热层、保温层基本完好；排水较畅通 | 20 | 18 |
楼地面 | 整体面层完好平整，块料面层基本完整牢固 | 15 | 13 |
设备部分 | 水卫、电照等 | 电照：电器设备、线路、各种照明装置基本完整，绝缘良好 | 100 | 95 | 95% | 25% |
装饰部分 | 门窗 | 完好无损，开关灵活，油漆完好 | 30 | 28 | 93% | 40% |
外墙 | 基本完整无明显损坏 | 25 | 24 |
内墙 | 基本完整无明显损坏 | 30 | 28 |
顶棚 | 基本完好较牢固，无变形 | 15 | 13 |
(3)综合成新率
耐用年限法得到的成新率与观察法得到的成新率基本一致，故采用算术平均法综合评定该建筑物的成新率为92%[综合成新率=(成新率Ⅰ+成新率Ⅱ)/2]。
9.房地产估价价值
具体测算过程详见下表10：
表10：成本法测算汇总表 单位：元/㎡（按总建筑面积计）
代号
| 项目名称
| 计算公式
| 费率
|
|
L
| 土地取得成本
| (1)+(2)
| | 3,899.58
|
(1)土地价格
|
| | 3,786.00
|
(2)契税
| (1)×3%
| 3.00%
| 113.58
|
a
| 开发成本
| (1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)
| | 6,679.32
|
(1)勘察设计和前期工程费
| ①+②
| | 294.05
|
①勘察设计费
| (2)×费率
| 5.00%
| 284.05
|
②前期工程费(施工临时水电、用房等)
|
| | 10.00
|
(2)建筑安装装饰工程费
|
| | 5,681.00
|
①建筑工程费
|
| | 1750.00
|
②安装工程费
|
| | 1311.00
|
<1>给排水系统
|
| | 60.00
|
<2>变配电
|
| | 50.00
|
<3>电气照明
|
| | 360.00
|
<4>空调、通风系统
|
| | 321.00
|
<5>综合布线系统（通讯网络有线等）
|
| | 120.00
|
<6>智能化管理系统
|
| | 60.00
|
<7>消防系统
|
| | 180.00
|
<8>电梯安装
|
| | 130.00
|
<9>其他（泳池系统、地下车场设施等）
|
| | 30.00
|
③装饰工程费
|
| | 2520.00
|
④室外附属工程
|
| | 100.00
|
(3)基础设施建设费
| | | 35.00
|
(4)公共配套设施费
|
| | 0.00
|
(5)开发期间税费
|
| | 527.24
|
①配套设施建设费
| (2)×费率
| 4.00%
| 227.24
|
②人防工程费
|
| | 300.00
|
(6)其他工程费
| (2)×费率
| 2.50%
| 142.03
|
工程监理费
| (2)×费率
| 2.00%
|
|
竣工验收费
| (2)×费率
| 1.00%
|
|
b
| 管理费用
| (a+L)×费率
| 3.00%
| 317.37
|
c
| 销售费用
|
| 2.00%
| 312.00
|
(1)广告宣传及市场推广费
| V×费率
| 1.00%
| 156.00
|
(2)销售代理费
| V×费率
| 0.50%
| 78.00
|
(3)销售手续等
| V×费率
| 0.50%
| 78.00
|
d
| 投资利息
| L×[(1+利率)3-1]+(a+b+c)×费率×开发周期/2
| 6.65%
| 1571.88
|
e
| 销售税金
|
| | 903.14
|
(1)营业税及附加
| V×费率
| 5.60%
| 873.62
|
(2)堤围防护费
| V×费率
| 0.12%
| 18.72
|
(3)印花税
| V×费率
| 0.05%
| 7.80
|
(4)交易手续费
| 3元/平方米
| 3.00
| 3.00
|
f
| 开发利润
| (L+a+b+c+d)×费率
| 15.00%
| 1917.02
|
V
| 重置单价
| L+a+b+c+d+e+f
| | 15,600.31
|
V1
| 其中建筑物重置单价
| | | 9,506.13
|
q
| 成新率(%)
|
| | 92%
|
j
| 建筑物折旧
|
| | 760.49
|
h
| 评估单价（取整）
| V-j
| | 14,840.00
|
来源：评估信息网
