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海星
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发表于 2014-11-05 10:38
|只看楼主
一、估价对象描述(一)土地登记状况根据花溪国用（2011）第×××号《国有土地使用证》，待估宗地土地使用权人为×××；座落于贵阳市花溪区×××路；批准用途为商业仓储；土地使用权面积为×××m2；土地级等：花溪一级；土地权属性质：国有土地；使用权类型：划拨。(二)土地权利状况根据委托方提供的资料，估价对象属国有划拨用地，土地所有权属国家，使用者为×××。(三)土地利用状况根据委托方提供的相关资料及估价人员现场踏勘所掌握的资料，待估宗地用途商业、仓储，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。二、区域因素1、区域位置花溪区位条件优越，交通、通信、能源等基础设施较为完善。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场；贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境，实现了乡乡通油路。花溪区供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500KVA；供水管网80公里，日供水量达到25000吨；行政村通电话率达到63%；行政村移动通信覆盖率达到85%。待估宗地位于花溪区×××路，属于花溪区一级地段，该地段商业、服务业繁华，市政设施、生活服务设施齐全，周围主要为商业和住宅用地。2、交通状况待估地块位于花溪区×××路，属于花溪区中心，临清溪路约200米，车辆出入通畅，出行方便，交通条件便利。3、基础设施⑴供水：主要由贵阳市自来水厂提供，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高；⑵排水：该区域排水为区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅；⑶供电：主要由贵阳市供电局提供，保证率较高；⑷电讯: 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路，通讯线路畅通；⑸供气：由贵阳市燃气可供气范围。4、自然环境待估地块内地势平坦，宗地形状规则。周围主要为商业、住宅用地，环境状况较好。5、人文环境待估地块处贵阳市中心区范围内，周围主要为商住用地，人员构成一般，社会环境一般。6、规划限制规划批准用途为商业、仓储用地，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。7、区域基准地价水平根据2004年贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价，待估宗地位于花溪区一级地段，其地价水平为：商业一级：地价为1780元/m2，地价内涵：主要包括商业零售业、金融保险业、娱乐、餐饮业的土地，土地使用年限为40年，容积率为1.0，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整）；工业一级：地价为310元/m2，地价内涵：主要包括工业生产用地、仓储、采矿用地等，土地使用年限为50年，容积率小于或等于1，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气），宗地内“一平”（场地平整）。（三）个别因素1、宗地条件：① 宗地形状：待估地块形状规则；② 地形条件：委估地块地质状况良好。2、土地利用状况土地用途：规划用途为商业、仓储用地。建筑面积及容积率：根据委托方提供的资料，具体详见下表：土地出让面积
| ×××平方米
| 出让年限
| 40
| 容积率
| 3.26
| 总建筑面积
| 890.75平方米
| 商业部分建筑面积
| 855平方米
| 仓储部分建筑面积
| 35.75平方米
| 商业分摊土地面积
| 262.36平方米
| 仓储分摊土地面积
| 10.97平方米
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3、土地开发程度开发程度为宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气），宗地内“一平”（场地平整）。报告全文下载： 补办出让土地估价技术报告2011.rar来源：评估信息网
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