估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利益关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和与渣打银行（中国）有限公司相关房地产估价服务约定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但我们并未对估价对象进行结构测量。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.如示得本公司的书面许可，本估价报告书的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。
中国注册房地产估价师：
*** 注册号：422000**** 签署：
*** 注册号：361998**** 签署：
致：**银行（中国）有限公司
估价报告文号：佛**房估字[2010]****号
估价作业日期：2010年3月25日至2010年3月27日
估价基准日期：2010年3月25日
现场勘查日期：2010年3月25日
委 托 人：刘**、**银行（中国）有限公司
借 款 人：刘**
贷 款 方：**银行（中国）有限公司
估 价 目 的：根据委托约定，本项估价为银行发放贷款额度提供价值参考。
物 业 地 址：中国广东省佛山市禅城区魁奇一路11号4区七座10**房，建筑面积 157.02平方米。
一、值价定义
我们对估价对象的估值是指该物业在2010年3月25日，在正常市场条件下进行合理销售的市场价值。所谓市场价值，就我们所定义而言，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项物业在基准日进行正常公平交易的市场估计数额。
二、估价依据
1.有关技术标准
（1）《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
（2）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）。
2.有关法律法规
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《中华人民共和国担保法》；
（4）《中华人民共和国物权法》。
3.其他相关估价资料
（1）委托方提供有关资料；
（2）估价人员对估价对象现场勘察、拍摄和记录等；
（3）现行市场询价资料和信息资料；
（4）本估价机构掌握的房地产市场相关资料。
三、估价原则
本项估价是在独立、客观、公正、谨慎的工作原则及房地产估价合法、最高最佳使用、替代和估价时点等技术性原则指导下进行的。
1.独立、客观、公正原则
2.合法原则
3.谨慎原则
4.最高最佳使用原则
5.估价时点原则
6.替代原则
四、估价对象
以下内容部分摘自委托方提供粤房地证字第C59218**号《房地产权证》相关登记资料。
1.详细地址：中国广东省佛山市禅城区魁奇一路11号4区七座10**房。
2.法定描述：佛山市禅城区魁奇一路11号4区七座10**房。
3.估价对象是否配有车位/地库：所在楼盘规划，集中设置有地下停车场，据介绍，权属人在地下负一层购有停车位一个，产权独立登记，未纳入本次估价范围。
4.建筑面积：157.02平方米。
5.宗地号：06587**。
6.竣工日期：2006年。
7.（城市规划）分区制：根据房地产权证所记载，估价对象对应土地使用权性质为住宅用地，规划用途为住宅。
8.土地使用年限：土地使用权终止日期为2074年6月8日，至估价基准日约剩余64.25年。
9.估价对象类型：住宅用房。
10.登记权利人：刘**。
11.当前房地产权比例：全部。
12.上次交易：未获提供。
13.繁重负担：无。
五、占用情况
14.目前用途：根据现场勘察及有关指示，目前估价对象用途为住宅，自住。
15.批准及最佳用途：住宅。
16.楼宇商业比率：估价对象所在楼宇首层为大堂和架空层，地下负一层为停车场，二楼以上均为住宅用房，无商业用房。
17.使用状态：自住。
六、座落位置及现场勘查
18.座落位置：估价对象位于佛山市禅城区魁奇一路11号「丽日玫瑰名城」小区内，为Grade A。
19.交通：「丽日玫瑰名城」南临混合型主干道魁奇一路，西近生活型主干道汾江南路。所在小区附近有103、112、118、126、130、139、152、159、255等市内公交线路经过，距建设中广佛地铁线魁奇路站仅约500米，交通便捷。
20.基础设施：基础设施完善。通水电、通讯、网络、有线数字电视、管道天然气等均已报装到户。
21.现况及法律状况之附加：无。
22.特殊的负面因素：无。
23.地形：平坦。
24.楼盘概况：估价对象所在之「丽日玫瑰名城」占地约22万平方米，总建筑面积50万平方米，物业类型除食街外均为小高层和高层，住宅总户数约3,000户，社区大，按大型组团式而建，设有商业中心、饮食一条街等，该项目由佛山丽日集团和广东**公司共分成4区开发，现已开发完成。
25.物业管理：估价对象由佛山市星城物业管理有限公司提供物业服务，物业管理费为1.35元/㎡/月。
26.估价对象外部维护状况：良好。
27.估价对象内部维护状况：良好。
28.估价对象平面布局：估价对象所在楼宇每层共3户，现场查勘所见估价对象为平面结构，平面布局为：4房间、1饭厅、1客厅、1厨房、2卫生间，南北朝向。
29.估价对象改善描述：估价对象所在楼整体外墙面：贴瓷块；内墙面：油ICI；厅地面：铺抛光砖和大理石、暗装地脚线；房地面：铺抛光砖和木地板；天花：造形天花，面油ICI；门：不锈钢防盗门、实木门；窗：塑钢玻璃窗；照明：暗线、吊灯、吸顶灯。厨房：地面铺防滑地砖、墙身贴瓷片；卫生间：地面铺防滑地砖、墙身贴瓷砖，座便器、蹲便器。
30.周边区域当前特性：估价对象所在小区东侧为丽日食街和惠景中学校区，南临魁奇一路，西面为丽日豪庭小区，北面为惠景路和惠景公园我。周边中高档居住小区众多，有丽日豪庭、世博嘉园、绿景苑、惠景城小区等，毗邻市政公园惠景公园，有禅城区中心医院城南门诊和惠景农贸市场、新一佳购物超市、丽日玫瑰食街等，有惠景小学、绿景小学、惠景中学等，此外周边各类金融服务网点齐全。
31.周边主要房屋类型：住宅区。
七、概论及估值
32.市场可售性：强。
33.估价方法：根据我们收集的资料，结合估价对象特点和本次估价目的，我们选用以下估价方法。
市场比较法：市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象客观价值或价格的方法。
34.市场可比房地产：在进行评估时，我们收集之比较案例简述如下：
案例
| 案例地址
| 成交日期
| 建筑面积(平方米)
| 成交金额
(人民币)
| 单价(人民币/平方米)
| 备注
|
1
| 魁奇一路11号丽日玫瑰名城
| 2010-1
| 175.40
| 150.93万
| 8,605
|
|
2
| 魁奇一路11号丽日玫瑰名城
| 2010-3
| 138.60
| 119.20万
| 8,600
|
|
3
| 汾江南路131号丽日豪庭
| 2010-1
| 168.68
| 136.21万
| 8,075
|
|
35.特殊假设：无。
36.估值：
中国广东省佛山市禅城区魁奇一路11号4区七座10XX房，建筑面积为157.02平方米，在评估基准日2010年3月25日的市场价值为RMB139.75万元（大写：壹佰叁拾玖万柒仟伍佰元整），单价为8,900.00元/平方米。
估价人员：
***** *****
注册房地产估价师 注册房地产估价师
估价机构：*****土地房地产与资产评估有限公司
2010年3月27日
37.车位估值：不适用。
38.一般假设：我们并未对**相关职能部门对该物业业权和可能存在影响该物业价值之缺陷进行有关查询。在我们的估值过程中，颇大程度上依赖委托方所提供的有关业权状况之资料。
我们乃根据以下的假设进行评估：
（1）合法性假设：任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
（2）最高最佳使用假设：是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大效应的使用方法。
（3）估价时点假设：估价结果是估价对象处于估价时点市场状况下形成的客观合理价格。
（4）公开市场假设：公开市场是指在该市场上交易双方进行交易目的的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有效充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
39.一般条件
（1）本报告估价结果仅为银行发放贷款额度提供价值参考，不作其他用途。
（2）本估价报告仅对估价对象在上述已有假设条件下的市场价值进行估测，估价价值包括对应土地使用权价值。
（3）未考虑估价对象是否受其它附属条件和权利的限制。
（4）房地产抵押估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。当估价对象市场价格变化较大时，应当缩短估价报告的应用期。
40.证实：我们已对估价对象外部、内部进行了查勘。我们并未进行结构测测和实验，惟于勘查过程中并无发现任何严重损坏。然而，我们无法呈报该物业是否确无质量缺陷、安全隐患或任何其它结构损坏。我们并无对任何楼宇设备进行测试。我们未曾进行详细的实地量度以便查证该物业之建筑面积，估价报告内所载之尺寸、量度有建筑面积乃根据委托方提供给我们的业权文件。
41.保密：此文件为委托方的保密报告，故只可作为如本文所述之目的。如为了协助委托方完成上述之目的，此文件才可以公开给其它专业人士。除此外，委托方不能把本报告公开给其它人士使用及参阅。若有第三方擅用此报告部分或全部内容而导致任何损失，吾等对此将不负任何形式之责任。
房地产估价报告样本全文下载.pdf来源：评估信息网
