刚需购房成本降低 中小房企融资难度或加大
11月21日晚间,央行降息的决定传来,得知这一消息后,在一上市房企南方某省分公司供职的小聂,随即在微信朋友圈转发了这条新闻,并评论了三个字:“好消息”。
今年以来,房地产市场持续低迷,多个地方调控松绑,在信贷政策出现利好的前提下,楼市“被刺激”的效果有限,房地产成交仍在低位徘徊。本次央行降息,由于幅度大于以往的0.25个百分点,因此在一些房地产研究机构看来,这对于宏观经济及房地产市场存在“强心针”作用。这让在上一轮“限购取消潮”中未见希望的房企,似乎看到了真正的光亮。
有研究机构指出,此次降息短期将利好楼市,但长期来看,是否能真正降低房企融资成本、刺激购房者购房需求,仍属未知。还有分析人士直言,三四线城市由于库存过高,通过政策刺激而全面回暖的可能性不大。
购房成本降低,房贷难度加大
关于人们普遍关心的央行降息对房地产市场的影响,交通银行首席经济学家连平(微博)分析:“(降息)加上因降息而带来的按揭贷款利率下降,有利于稳定房地产市场,并通过带动住房成交量上升而促进消费,降息也将起到稳增长的功效。”
“央行‘9·30’新政在很多城市并没有落地,而这个政策直接给了购房者真正意义的优惠。”信义房屋分析师陈丽娜告诉记者,“10月份70大中城市房价指数中新建商品住宅环比均下降,二手商品住宅66个城市环比均下降,表明房贷新政并未带动楼市的回暖。”
“本次贷款利率下降幅度超过以往,并且采取非对称性降息的方式,可能降低企业贷款成本。”链家市场研究部张旭分析,对于购房者而言,降息意味着减轻刚需购房成本。
链家市场研究部算了一笔账:贷款100万元,以20年等额本息还款法计算,降息后,按照首套房基准利率政策,降息后月均还款为7251元,与调控前相比减少了234元,若按照调整后贷款利率9折来计算,月均还款额为6899元,与调整前9折相比大约减少了205元,相当于调整前8.45折。
尽管如此,对于降息对房地产市场的刺激作用,一些机构认为“不应过度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的报告中称,尽管降息短期内将会提振购房者信心、提升楼市成交量,但以往历史证明,利率调整对房地产成交的影响多为短期的,因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素,无论是刚需还是投资客都不会最终偿还20年或者30年贷款,理论上的利息支出并不会影响购房决定。
此外,关于降息之后银行对于房贷的政策优惠,机构的看法颇为审慎。张旭就预计,降息对于银行而言,预示着利润空间压缩,因此在贷款利率下降的基础上,首套房利率折扣的力度很难再加大。
这一点也引起了CRIC研究中心的注意。该研究中心指出,此次降息为非对称降息,存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍,因此银行资金成本将进一步提升,个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间,这将直接影响银行投放个人房贷的积极性,购房者要获取优惠利率将颇为困难。
虽然购房成本降低,但房贷的难度可能会加大,业内人士分析。
“由于这样的非对称降息,银行的五年期存款利率和贷款利率利差继续缩窄,银行是趋利的,这样的情况必然减少个人房贷的投放。”克而瑞中心分析师杨科伟向本报记者分析称,“短期看对于购房者有利,但是长期来看,若是没有信贷额度,购房者可能更加痛苦,毕竟许多购房者都会提前还清贷款,这些实惠对他们还是有限。”
中小房企融资成本或不降反升
此外,CRIC研究中心还认为,非对称降息和提升存款利率上浮空间,对房地产开发企业也存不利影响,即银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升,而对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言,利率也同样水涨船高,财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。
“央行这个政策本身是针对实体经济的,对于地产行业而言可能并不那么乐观。”杨科伟坦言,“首先银行业资金成本并未降低,而贷款利率下降,这样对于银行利差缩小、对于银行个人房贷投放力度和积极性都是一种打击。就房企而言,央行非对称降息将增加融资难度,这样的融资困难将限制房企特别是中小房企的发展。”
杨科伟表示,对于大型房企而言,可能融资还会稍微便捷,本身具备更好的融资能力;但是中小房企将会受到很大影响,融资难将直接制约其发展速度和规模,项目速度可能会减慢。“说到底,还是钱更贵了。成本提高对于房企可能是更大的考验,自有融资能力的提高或许才是出路。”
利好一线城市楼市
“央行越降息、地方**越‘救市’,说明当前市场形势依然相当严峻,尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹,但是,一波行情之后压力会更大,尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲,库存偏大、去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。
杨科伟表示,短期去库存很有效果,但是长期而言,这个政策还是加剧了楼市去库存难度。
刚刚过去的周末,上海很多楼盘人气增加不少,阳光城丽景湾周末开盘当天认筹约100套。“很多楼盘也感觉价格更加坚挺,明显感觉到这周的热情更加高涨。”购房者刘女士告诉记者。
张宏伟表示,对于楼市来讲,在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。
在2008年周期中,降息始于2008年9月,当时日均成交量大约在30万平方米,从9月份到12月份,成交量持续上升,2009年12月,日均成交量约为85万平方米,即使是在行业传统淡季的6~9月份,日均也有50万~70万平米。
在2012年周期中,尽管降息是从2012年6月开始的,但从2011年12月开始,连续3次降准(2011年12月、2012年2月、2012年5月),因此,该轮周期的起点应该是2011年12月,在此之前,日均成交面积连续6个月徘徊在40万平方米左右,而降准开始后,成交量同样是持续上扬,2012年12月,日均成交量约为80万平方米。
以上是成交绝对量的情况,从相对量来看,降息对成交的影响效果更为显著,统计局的月度数据显示,降息降准后,商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正,并且转正后增幅扩大至很高的水平。
张大伟指出:“一二线城市,(受政策利好影响)楼市资金面将明显好转,但三四线因为库存绝对值过高,出现全面回暖的可能性也不大。”
来源：第一财经日报 作者：蔡胤
