随着限购限贷等相关政策的松绑，以及银行利率下调等利好政策的刺激，换房族逐渐增多。根据改善型居住需求的不同性质，换房族有这样两种类型：一是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。先卖房、再买房，还是先买房，再卖房？有哪些相关税费和政策？在买房过程中要注意哪些细节？央行新政之下，如何换房是一件颇具技巧性的事。对此，本周刊特罗列部分购房讲究，供广大市民参考。
是否要享受首套房贷款待遇不同情况分开看
目前，我市“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，银行办理贷款时，不再考虑购房者曾经的房贷记录。对拥有一套住房并且已结清贷款的家庭，再购房可享受首套房贷款政策。这对于一些原先因为被限贷且无法支付高昂贷款利率从而难以实现购房计划的购房者而言，是一大利好消息。这些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。
有房有贷有资金：防止得不偿失
对于一些有房有贷有资金的购房者来说，原本购买二套房，贷款需要执行1.1倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率甚至基准利率打9折的优惠，那么不妨考虑将手头一部分用于投资的、或是闲置的资金将原本的贷款还清，然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。
不过，这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟，前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5折，甚至7折这样的优惠利率，而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此，如果为了在新政下“达标”，而把过去更优利率的贷款提前还清，反倒未必划算了。所以，购房者也不要盲目地因为新政而急着还贷。
有房少贷资金紧：可以先卖房再买房
一些贷款已大部分还清，但手头资金有限的购房者，想要换房就最好是走先卖、后买的改善型路线，这就需要购房者还贷后一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠利率，达到自己的改善性需求。
有房无贷有资金：可以直接买房
对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说，考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房，那么也可以通过新政享受优惠利率，在保留原有一套房的基础上，购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。
买二手房：第三方资金监管很重要
购买二手房的市民，不妨采取第三方资金监管的方式进行。这样，可确保资金的安全。资金监管业务范围包括定金、首付款、贷款资金、尾款等，交易双方在二手房交易过程中可将相关款项打入专用账户进行监管。当交易双方履行交易合同，实现“资金监管协议”约定条件后，银行按协议约定，协助双方完成房屋交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，银行则按照“资金监管协议”的约定对交易资金进行退回处理。
近期我市二手房产交易中资金风险案例频出，严重损害了买卖双方的利益。而资金监管可以防范上述各类风险的发生，因为在交易完成前买房资金处于“监管”状态，只有在交易完成时资金才转给卖方。且整个过程采取同步受理，保证“一手交钱，一手交房”。
“卖旧买新”注意权益保护
购房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房还是安置房、经济适用房等性质。购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口，千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。如果买期房，更要了解楼盘周边的规划、配套等。
另外，对新居住区域的选择。一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。综上所述，换房族在抓住政策利好的同时，也要对自己的置业规划做出妥善的安排，在升级置业购买新房或“卖旧买新”时注意自己的权益保护。
来源：温州商报
