房地产承租人权益探讨和价值评估分析 [复制链接]

陆 梅

中图分类号：D923.2；F299.23 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2020）05-0016-01房地产市场发展前期缺乏房地产承租人权益价值评估，近年来在我国社会经济以及各项政策与法律法规逐步完善背景下，房地产买卖市场进一步活跃、开放，凸显了房地产承租人权益重要性。在房地产租赁流转、质押、抵押、纠纷、涉案等目的性评估中，关系到房地产承租人权益价值评估。但是针对房地产承租人权益价值评估仅仅是对房地产实体价值评估，理论方法以及实际经验较为缺乏，可参照案例较少。所以，文章对房地产承租人权益价值进行全面探讨。

1 房地产承租人权益价值内涵分析

（1）房地产承租人权益。依照《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》相关规定要求，房地产承租人权益是房地产部门权益，是非实体性权益。承租人权益就是承租人通过住房或是从事经营生产活动，对其依法承租房地产享有使用、占有和收益权利。

（2）房地产承租人权益价值内涵。房地产承租人权益价值是基于房地产租赁使用性质对租赁价值进行划分，本质就是市场发展价值。房地产估价规范中提出，开展生产、经营活动的房地产租赁价格评估，要全面参照公开市场设定的价值标准。针对房屋住宅租赁价格评估，全面实施国家管理部门设定的租赁政策。房地产租赁权主要是在转租承租人、承租人、出租人等多个租赁主体之间转让与流动，属于权益的流转，此类权益流转不能改变出租人依法约定的房地产用途。在流转期限中不能超出出租人约定的出租期限，流转过程中不能对出租人自身合法权益产生较大危害性。房地产租赁活动的本质就是市场行为，是将房地产占有权益、收益权利、使用权利转为承租人应用。承租人通过应用此房产能依照租赁合同提出的各项约定向出租人支付适量租金。因此，房地产承租人权益价值就是在市场经济环境下，对此房产收益价值进行承租。此方面价值主要由承租房地产今后经济价值影响，与承租房地产经营产生收益、诚信、承租年限、承租市场风险度相关[1] 。

（3）房地产承租人权益价值影响因素。现阶段房地产承租人权益价值影响要素较多，其中主要影响要素和房地产自身实体价值影响要素大体上相同。主要涉及交通条件、地理位置、环境情况、公共设施配置现状等。多项影响要素对各类用途房地产承租人权益价值影响也具有较大的差异性，比如针对商业用途的租赁房地产承租人权益价值基本要素就是其所处位置繁华程度以及人流量问题。住宅用途租赁房地产承租人权益价值的主要影响要素就是其所处地区自然生态环境现状，与商业中心、农贸市场、城市中心相隔距离。工业生产应用的租赁房地产承租人权益价值基本影响要素就是其所处位置产业集聚程度以及交通便捷情况。对房地产承租人权益价值构成影响的要素较多，不仅包括上述各项影响要素，房地产自身建设质量、房地产所处区域各项政策、市场发展环境、承租人诚信度等均是影响房地产承租人权益价值的重要因素。所以，当前在房地产承租人权益价值评估过程中，要结合各个不同的评估对象，对房地产承租人权益价值影响因素展开深入的分析。

2 房地产承租人权益价值的评估分析

（1）房地产承租人权益价值评估方法的选取。依照现有的《房地产估价规范》得出，房地产租赁价格评估可以选取成本法、收益法、市场比较法。但是房地产承租人权益价值的评估与一般租赁价值评估以及实体性价值评估对比来看，其具有较大的特殊性。从现阶段估价实践来看，应用上述各项估价方法将会受到不同程度的限制。房地产承租人权益价值在评估中，能实际参照的案例不足。此外，房地产承租人价值依照房地产实际用途差异性以及租赁方式的差异性，对应的价值也有较大差别。从实际用途划分来看，商业用途价值要高于居民住宅用途，住宅用途要大于常见的工业用途。房地产承租人权益属于房地产部分权益，也是重要的非实体性权益。所以，当前针对房地产租赁价格评估中选取成本法以及比较法会受到相应限制。从各项实践活动来看，针对房地产承租人收益权益的评估，当前可以选取收益法。其中收益法即是收益资本化法以及还原法，主要是参照预期收益基本原则，以估价对象在正常利用条件下，未来的有效预期收益为依据，利用合理的资本化率将其折现到估价时点价值的估价应用方法。在收益法中主要是分析了房地产承租人基本收益情况，对各项参数能有效判定，是现阶段房地产承租人权益价值评估的重要应用方法[2] 。

（2）房地产承租人权益价值评估中收益法参数判定。房地产承租人权益的年收益以及预期收益判定中主要是由租金组成，即市场租金。部分房地产承租人权益除了预期收益以及年收益，与租赁房地产的经营收益相关。资本法主要是收益资本化法，可分为报酬资本化法、直接资本化法，其中直接资本化法就是通过单一年度收益以及市场导向的资本化率或是收益因子计算价值指示的方式。报酬资本化法就是在最为合理的报酬率基础上，将各期未来收益实施折现，这样能促使未来收益有效转变为现值，目前在房地产承租人权益价值评估中主要是选取报酬资本化法。资本化率即是房地产承租人权益价值评估过程中的重要技术参数，是对评估价值造成影响的重要因素。从经济学角度来看，资本化率是资本投资回报率重要表现形式，能够集中显现投资资本收益能力。房地产承租人权益价值评估中应用的资本化率，等于在各类风险条件中可以获取房地产承租人权益产生的纯收益资本收益率[3] 。此外，收益期确定是否准确对房地产承租人权益价值评估结果会产生较大影响。正常情况下，房地产租赁期限在租赁合同中已经明确标注，一是在评估过程中要注重对评估基准日、租赁期限起止时间的差异性进行判定。二是注重承租人将已租房地产再次转租给其他承租人时，房地产租赁期限起止具有差异，要注重除去原承租人已经使用的收益期以及其余承租人的无收益期，还要注重精确化计算评估基准日到剩余租赁期之间的收益期。

3 结束语

综合上述，在社会经济以及房地产市场快速发展中，房地产承租人权益与价值评估活动增多，当前要全面完善房地产承租人权益价值评估方法与各项理论，推动我国房地产租赁市场的全面发展，加速社会经济高效化发展。

参考文献：

[1] 徐进亮 , 吴群 , 舒帮荣 . 不动产承租人权益价值损失评估 [J]. 中国土地科学 ,2010,24(9):70-75.

[2] 朱巍巍 .“租购同权”中承租人权益价值评估研究 [J]. 合作经济与科技 ,2018(2):68-70.