沪房贷新政调查: 多数银行房贷细则或下周出台
国庆节前夕的9月30日，央行联合银监会共同发布关于“进一步做好住房金融服务工作的通知”，引发市场热议。
截至发稿，四大行中的中国银行、中国建设银行已经明确下文落实该精神，表示将“积极支持居民合理住房消费需求，持续提升住房金融服务水平”，并表示“具体由各分行根据风险情况自主确定。”
业内人士普遍认为，其他各家银行预计也将在下周陆续发文落实细则。
理财周报记者在走访调查了沪上各大银行后发现，各银行已经基本完成了从原来执行的“认房又认贷”向“认贷不认房”的转变。
但在首套房利率方面，并未较之前有明显调整。
除招商、中行、兴业等银行的上海分行可以给出某些有附加条件的优惠利率之外，其余多家都表示目前仍将按照基准利率操作，并同时等待最新政策。此外，有银行人士认为，此次政策的发布方只有央行和银监会两家，并未包括负责限购的住建部门。因此，只“限贷”不“限购”的政策，究竟能为房地产市场带来多少影响，仍有待进一步观察。最低85折“可能性较大”，优惠“有条件”
理财周报记者调查上海各大银行后发现，目前上海地区的多家银行中，个人住房抵押利率大部分仍然是基准利率。而在多位银行业内人士看来，7折下限的最低利率几乎是不存在的。上海地区目前有兴业、招行、中行等几家能给出85折或95折的优惠，但折扣也是针对“有条件”的优质客户，比如商贷额度需要达到一定的标准，或是在贷款行有一定量的存款，或是有买相应额度的理财产品等条件。
理财周报记者从某知情人士处获悉，截至目前，兴业银行上海分行在某些特定的条件下，会在基准利率的基础上给出85折的优惠，但附加条件是购房者所申请的商业贷款必须在总额200万元以上。
理财周报记者致电兴业银行福州总部进行求证，但兴业银行总行相关人士则表示，总行的具体政策目前还正在研究中，还没有具体落实到全国各家分行，“全国的分行毕竟不止在北上广深等一线城市，毕竟还要针对各地分行不同情况不同对待，所以不可能那么快。”
但该人士还表示，“在总行规定的限度内，各地分行还是有一些空间的。各家分行会根据自己的成本测算，根据客户的优质程度，设计出合理的利率，不同的客户其实享受的利率很可能是不同的。”
该人士解释称，“有些人名下有房，或者有过贷款，原先是认定为二套，现在认定为首套。除了这个区别之外，在利率方面仍无太大调整。对于首套的优惠政策，基本还是没有区别。”
农业银行上海地区某知情人士表示：“从历史情况看，预计上海各家银行下周陆续落实细则的可能性较大”。他表示，“目前仍以基准利率为主，具体到各家银行肯定会有区别。最低85折的可能性较大。但7折已经和公积金贷款利率差不多了，基本不太可能。
中国银行上海地区某理财经理表示：“目前95折已经算是最低水平，大客户会有一定优惠，在我们行存款20万元和200万元得到的优惠水平肯定是不一样的。”“二套房政策基本没有变化，还是1.1倍。首套房利率即使松动，但幅度不会太大。因为现在公司贷款的利率比较高，甚至上浮了20%左右，所以个贷利率太低对客户经理绩效考核并不公平。7折的利率基本不可能。”业务风格较为市场化的招商银行上海地区某支行客户经理表示：“商贷超过100万元以上，可以95折优惠。至于是否有7折的利率，目前也是在等政策。”
此外，截至发稿，民生银行、浦发银行等均表示一直是按照基准利率来执行，并没有任何变动。理财周报记者在走访后还发现，上海地区的个人贷款业务主要还是以四大行为主，此外股份制银行的参与程度也较大。但相比之下，城商行的房贷业务普遍集中在总部所在地，比如宁波和南京。
南京银行总部某高管对理财周报记者表示，总行的政策还没下来，另外在上海地区基本是不做按揭贷款的。“至于今后会不会在上海做这个业务，还是需要一个决策的过程。南京地区的业务量占总行的三分之一左右，住房抵押贷款业务也是南京地区居多。小银行只能根据自己的资质，资本金水平，根据自己的风控能力，来选择性的做自己擅长的事情。”
上述南京银行高管表示，“小银行住房开发贷款少，一手房按揭贷款需要和开发商合作，二手房则需要和中介合作，总体上南京银行上海分行的房贷业务应该是零零散散的，视同为没有。”
南京银行2014年半年报显示，个人贷款余额为288.78亿元，较年初增加37.49亿元，增幅14.92%，在各项贷款中占比17.90%。
宁波银行相关人士同样回应称，该行在上海地区的个贷业务量非常小。
额度本来就不多，资金成本高，如果房贷利率85折的话银行本身就赚不了钱。所以目前我们主要是做消费贷款。”
上述宁波银行人士称：“因为业务量不大，所以即使政策有变动，最先响应的肯定也是四大行。另外，大银行在和公积金中心对接也比较方便，方便购房者的组合贷款需求。业务量大的时候，IT系统对接的成熟度也是非常重要的。”
宁波银行2014年半年报显示，该行的确将个贷重心放在了消费信贷方面。
截至2014年6月30日，个人贷款总额为611.35亿元，占贷款和垫款总额的32.02%，比上年末增加0.92个百分点。其中，公司深化个人业务综合经营，积极开拓信用卡客户群体，个人贷款业务占比持续提高。
只“限贷”不“限购”，政策力度仍未达最大
由于个人住房贷款与百姓生活息息相关，在此次央行和银监会共同发布的4条通知中，最容易引起关注的是个人住房按揭政策的变化。但在业内人士看来，在调整房地产市场方面力度最大的，还属其余3条：加大对保障性安居工程建设的金融支持、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
上海某银行业内人士认为：“这次个人住房贷款政策调整的核心，其实是二套房的定义有所改变，而针对首套利率其实并没有大的变动，若将来有变动，也是因为政策放松之后的市场竞争加大，利率有可能下调。”
7折的说法并不新鲜，国家早有相关规定，各分行再具体情况具体对待。这次的重点是首套认定，更重要的还有关于保障房金融服务的条款，以及后面的两条通知。”
“保障房金融支持的领域，之前一段时间各级**保障房很难从银行贷到款，现在这项业务等于是放开了。现在优质的房地产企业，在风险可控前提下，也可以从银行贷到款，保证了不会因为资金断裂而出现问题。按照之前央行的窗口指导，银行都是非常谨慎的对待房地产行业的。”
上海中原地产某高级管理人员则认为，这次仅限于“限贷”，目前来看影响并不明显，对上海这种仍然“限购”的地区来说，真正影响大的还是“限购令”。该高管表示，“等到限购令松绑之日，也就是房价上涨之时。”
上述银行业人士则分析称，“限购政策归各地**管，上报到中央就是住建部管。而这次是央行和银监会两家出台的政策。和之前抑制房价时不同，那时是三方一起出的政策，力度是最大的。”
某财经评论人士也认为，目前房地产仍然是中国的支柱性行业，房地产企业出事将导致一系列问题出现。“只要房地产不出问题，其他相关产业都能保住。所以，这次政策的精华还是想稳住房地产市场。”
截至目前，全国还有北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市仍在执行限购。
10月9日，作为“全国楼市风向标”的北京地区住建委则明确表示，限购还将继续。
该住建委人士称：“北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。”
利好银行个贷业务，强化个人住房贷款的支撑作用
虽然这四条政策目前对房地产市场的影响还有待观察，但银行业内人士却认为，该政策对银行的个贷业务，算得上是一个利好的信号，“银行对这个政策是持欢迎态度的”。
理财周报记者注意到，四大行对个贷业务的重视，早已体现在早前披露的年报、中报之中，近期以来各家银行的个人住房贷款增幅都在10%左右。这项业务在四大行个贷业务中均已起到了相当的支撑作用。
建设银行在其2014年半年报中表示，该行严格落实差别化住房信贷政策，支持符合条件的个人首套房和改善性住房信贷需求。在风险可控的前提下，继续发挥个人住房贷款在个人贷款产品体系中的主体和支撑作用。
建设银行上半年境内零售贷款新增占比53.88%，其中个人住房贷款新增2021.64亿元至20823.83亿元，新增、余额继续居同业首位;支持住房等民生领域需求，个人住房贷款较上年末增长2021.64亿元、增速10.75%。
农业银行在其半年报中表示，该行个人贷款23043.67亿元，较上年末增加2110.62亿元，增长10.1%，主要是由于“本行实施个贷优先发展战略，加大对优质个人客户群体的拓展力度，稳步发展消费信贷，细分经营类个贷业务市场，稳步发展个人住房贷款业务。”
中国银行则表示，该行持续优化个人贷款业务结构。严格落实差别化的住房信贷政策，在风险可控的前提下积极发展个人住房贷款业务，重点支持首套自住型购房贷款。
截至6月末，中国内地人民币个人贷款总额20,008.74亿元，比上年末增加1362.20亿元，增长7.31%。其中，个人汽车贷款、教育助学贷款继续保持市场领先。
工商银行个人贷款则比上年末增加1875.13亿元，增长6.9%，主要是个人住房贷款增加1992.20亿元，增长11.6%。个人消费贷款减少322.77亿元，下降8.7%，主要是“本行加强个人消费贷款用途管理，主动调整产品结构所致”。
上述银行业内人士表示：“其实对所有银行来说，房地产贷款都可是一块比较优质的资产，不良率最低。
“首先一二线大型房企利润率很高，从而可保证风险较低。而个人贷款由于大部分都是刚需，真正弃房断供的情况很少见。所以相对其他行业，房地产这块资产的风险相对较小。加上目前政策的大力支持，银行更可以放手去做。其次，收益虽然不高但非常稳定，更重要的是可以召来很多新客户，开户后可以做增值附加的销售。
另有银行业分析人士指出：“通常在经济下行的阶段，银行本身都有做房地产贷款的冲动，都比较想找风险比较低的贷款去放贷。现在正是央行支持的时候，肯定更希望多吸收一些房贷。但在经济上行的阶段，银行可能对房贷没有兴趣，反而会做信用卡、消费信贷等收益较高的项目。”
来源：理财周报
