排队6年购买经适房的北京市民刘宇(化名)，最近正在和一个新名词打交道——“合作型保障房”。
这个词来自《北京市城镇基本住房保障条例(草案修改稿)》，是指符合保障条件的家庭和**合作，由家庭承担房屋建设费用，由**提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管理，家庭退出时，由**回购的住房。
今年2月6日，刘宇所在的石景山区**网站上挂出了一处合作型保障房的意向摸底的通知。该合作型保障房是位于石景山区西部的南宫小区。该小区面向石景山区已取得经济适用住房备案资格，且尚未配售的轮候家庭，预测家庭出资为5000元/平方米左右。作为经适房备案家庭，刘宇一家在前不久刚刚填完意愿单。
目前，北京有四个项目正作为合作型保障房的试点，分别位于丰台区高立庄、通州土桥、石景山区南宫和五里坨。丰台区的高立庄合作型保障房是最早开始意向摸底的项目，测算的家庭出资不高于6000元/平方米。
让居民掏钱和**一起建房子的计划，究竟能不能行得通？这种保障房的吸引力究竟有多大？
房产证是购买者最大担心
在填完意向单之后，3月5日，刘宇迫不及待地来到在建的南宫小区做了一番实地调研。
石景山南宫合作型保障房项目南宫小区位于隆恩寺路西侧，由北京金石融景房地产开发有限公司负责开发建设，可提供房源898套。
该项目周围坐落着西山峻景、兴泰嘉园等社区，这里与地铁苹果园站相距约8公里，对于附近的交通路况，刘宇还比较满意。
“我们买房很实际，就看性价比，位置、价格、质量和产权都是最关心的。”刘宇计算了一番，如果合作型保障房的使用年限按70年来算，30万元的价格折算到每个月上，仅为300多元，确实称得上物超所值。
价格虽然够吸引人，但到样板楼里勘察一番后，刘宇对两居室的格局不那么满意，他觉得两居室的格局还没有一居室的格局实用。
因为第一次听到“合作型保障房”这个概念，刘宇也是花了一些时间去研究相关的政策，他表示，现在《草案修改稿》里提出的合作型保障房这个概念，只是做了一些基本规定，有些细节问题还没有明确。
按照《草案修改稿》，北京市城镇家庭，其成员在本市均无住房，且未在本市取得过福利性住房、经济适用住房、限价商品住房、定向安置住房、棚户区改造住房、自住商品住房等政策性住房的，可以申请合作型保障房；合作型保障房的单套建筑面积控制在60平方米以下；单人家庭申请合作型保障房的，申请人应当年满30周岁；合作型保障房只能用于家庭自住，不得转让、赠与、出租、出借、擅自调换或者改变房屋居住用途；而家庭承担的屋建设费用，包括房屋建设安装费、配套建设费、代建费等，具体金额由区、县价格部门会同住房保障行政管理部门确定；保障家庭退出或者取得其他住房的，应当向区、县住房保障行政管理部门报告，由市和区、县人民**组织回购。回购价格根据保障家庭原支付金额，并考虑折旧和物价水平等因素确定等等。
刘宇首先担心的就是到底能不能拿到房产证，如果按照不能转让、出租的规定，购房者应该无法拿到房产证，那如果没有房产证，会有什么证件来替代？在目前的《草案修改稿》中没有明确。
和刘宇一样，在一个保障房论坛里，也有人觉得《草案修改稿》中应该对产权的问题做出明确规定，而另一方面，购房者所承担的价格费用，其测算的依据是什么，也应该有具体详细的说明。
中伦律师事务所创始合伙人张学兵说，他最大的担心也是产权问题，“老百姓购买后得到什么样的证书呢？叫房产证还是房屋使用权证，因为按现有的规定还找不到法律依据。”他表示，如果房子没有房产证，恐怕大多数人会降低购买兴趣。
除了房产证问题，刘宇同样关注的是房子究竟能住多久。
“正常讲，保障房申请是有门槛的，对于合作型保障房来说，以后是不是还会对家庭收入进行复查？我担心随着收入的提高，以后家庭的收入不符合保障房的要求了，到时候还能不能继续住了？”刘宇发现，这些问题，《草案修改稿》和登记通知上面都没有做出明确的规定。
不仅如此，合作型保障房的申请还受到区域限制。
刘宇告诉记者，此次石景山**还公示了一处在通州的经适房项目，但和西边的石景山相距甚远，对于他们一家来说，只能放弃。而刘宇原本想申请丰台高立庄的合作型保障房项目，但限于丰台区居民才能登记，他只能选择石景山区的项目。
让刘宇纠结的是，目前自己在购买商品房上资金还不够充裕，经适房现在的房源越来越少，地点又不好，作为经适房备案家庭，自己就像被卡在中间，不知如何是好。“如果这次不抓住合作型保障房，下一次有房源也不知何时了。”
虽然渴望拥有一套住房，但刘宇也承认，购买合作型保障房就像是把自己的命运放在别人的手里，自己说了不算。
如何体现“合作”
目前，北京市推出的四个试点项目中，有两个项目已经结束了摸底登记，但对合作型保障房的具体实施，现在还没有明确规定，因为截止到目前，《北京市城镇基本住房保障条例》还只是个草案修改稿，没有正式出台。
张学兵告诉记者，本来在今年1月份的北京市人代会上要对这个条例进行审议表决，但对于条例里的规定，决策层还有不同的意见，同时住建部也在起草保障房条例，因此北京市**还需要等一等，看看国务院出台的条例和北京市地方立法的规定会否有冲突。
从经适房、廉租房、公租房、两限房、自住房，再到合作型保障房，一些学者觉得**是在概念上做文章，合作型保障房实际上就是一个长租房。
在首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池看来，按照现在《草案修改稿》里的规定，合作型保障房没有真正体现出“合作”二字。
“从字面上看，目前只是**出地，购房者出钱购买居住权，但合作建房应该体现在建房的多个环节，房屋怎么建、怎么设计，建筑材料的选用，甚至是承建商、物业机构的选择过程，都应该让购房者有权力参与，形成真正的合作机制。”赵秀池告诉中国青年报记者。
亚豪机构市场总监郭毅认为，合作型保障房的推出一定要吸取经适房、自住房的经验，**要在建筑的监理方面做得非常好。“相比商品房，承建商获得的利润比较微薄，监管部门要把好质量关，而在承建商建盖成本的计算上，也要防止将不合理的成本转嫁到购房者身上。”
在郭毅看来，如果未来合作型保障房正式推出，**需要在购房者购房资格的审核上把好关，不要像以前经适房那样出现权力寻租的行为。同时，**还要遏制合作型保障房的转租行为。
提及合作型保障房的建造，中国社科院经济所研究员汪利娜并不赞同。“**建房会有很多问题，如地段、一次性投入成本等等，保障房的建设有时和老百姓的需求并不能接轨，有可能产生资源的错配。”
2013年，北京市住建委推出了自住型商品房，虽然以低于周边市场30%的价格吸引了许多购房者，但时间一长，弃购现象大量出现，位置偏远是其中一个重要原因。
“**不能老是想着用补砖头的方式来解决住房问题，而是要盘活市场上的存量，可以积极回购一些市面上的经适房，来提高保障房的数量。”汪利娜强调。
能否三方共赢
其实，在《北京市城镇基本住房保障条例(草案修改稿)》最初的起草过程中，并没有“合作型保障房”这个词。
去年7月，北京市第十四届人大常委会第十二次会议审议，由“配售型保障房”取代经适房、限价房，配售型保障房将不再采取备案家庭轮候的方式，而是采用类似目前自住型商品房的项目登记制。
但后来采纳了北京市人**制委员会的建议后，在9月份提交审议的《草案修改稿》中将“配售型保障性住房”修改为“合作型保障房”。
《草案修改稿》把北京市的保障房分为两类，即“租赁型保障房”和“合作型保障房”，而原来一直被纳入保障房体系的“经适房”、“两限房”、“廉租房”、“公租房”被取消。
在北京，**放弃土地出让金，购房者承担住房建设费的合作方式还是头一次，但居民和**一起建房的理念却早在10多年前就有人提过。
10多年前，北京市民于凌罡作为合作建房第一人备受社会关注。
据他回忆，2005年3月，包括他在内一共220个人，每人出资500元，注册成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，注册资金11万元。当时公司准备通过招拍挂买地，然后招标专业的设计院、建筑商、监理商等服务机构，建设符合国家要求的带底商的住宅楼。
公司成立后决定与万通集团合作拍下位于东四十条的一处地块，但最终因为一些出资人不愿意追加资金而没能拍到地块。后来几次找项目拍地，都因为各种原因落空。
总结没能成功的原因，于凌罡认为合作者之间太缺乏信任，总是有人担心自己的利益受损失，不肯出钱，而要拍地建房，缺乏资金是万万不行的。
现在，对于与**合作建房的设想仍然还萦绕在于凌罡的脑海里，但他也承认，让大家齐心合力建房难度不小。
“以前有比喻房地产市场面粉(土地)比面包(房屋)贵，但**现在免费拿出土地来给中低收入人群建房，开发商只挣很微薄的利润，购房者能得到一个长期居住权，是一个三方共赢的事情。”在郭毅看来，目前北京市的公租房屋每月的租金一般在2000元左右，购房家庭一年的支出就是2.4万元，如果是70年就是140多万元，但按照现在试点合作型保障房的测算价格计算，购房家庭只要出30万元左右，大大降低了成本。
张学兵曾提出有关《北京市城镇居民基本住房保障条例》的立法建议案，在他看来，以前“经适房”、“两限房”这样的保障房本质上是受到限制的商品房。“虽然有期限等一系列条件限制，但最后还是可以上市交易，而合作型保障房取消了商品的属性，这是它们之间最大的差异。”
张学兵指出，现在《草案修改稿》里提出的合作型商品房，最大的特点是让房屋在封闭循环的体系内使用，没有产生寻租空间的可能。但合作建房的模式毕竟是**第一次尝试，民众的反响究竟怎么样，还有待观察。记者 宁迪
