北京市金利安
房地产咨询评估有限责任公司
a/z
D5h,g.F.C4_-bEF 房地产估价
报告 项 目 名 称： 海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼
Y6D ?-D
dK*v+~ 207、404 与 407、604、707 以及 1808 号
房地产价格评估 委 托 方：北京市高级人民法院 估 价 方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 估 价 人 员：鲁东宇 谢 静 估 价 日 期：二○○六年十一月三日
ca6.8.dns222.net5m r$ge6qs-BQ 至二○○六年十一月二十日 房地产估价报告编号: 金房(2006)估字第 208 号
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A 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
【价格评估论坛】,loV iE&i9C 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话8400870 图文传真8400800
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致委托方的函 北京市高级人民法院：
【价格评估论坛】~]O$e2f@1l 受贵法院委托，我公司对位于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼 207、404与 407、604、707以及 1808 号（以下简称“估价对象”）房地产的现时公开市场价格进行了评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供价格参考依据。
【价格评估论坛】meq!|7L!@ 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999）以及有关房地产法规和政策，我们遵循估价原则和
行业标准，按照评估工作程序，进行市场调查和实地查勘，综合考虑影响房地产价格的各项因素，选用科学、合理和适合的评估方法，并结合评估人员的专业经验，确定于评估时点2006年11月3日的评估结果为 （货币种类：人民币元）
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wl 总建筑面积：936.93平方米
8~,g*O9E#S.gLV 分摊用地面积：169.42平方米
【价格评估论坛】:c0?y
Pf|?0xQR Z 房地产总价：7253565元
,~ Epu+g/^ ~V(Q 大写金额：柒佰贰拾伍万叁仟伍佰陆拾伍元整
:wS lz:BCh 房地产单价：7742元/建筑平方米
其中：
（1）207号房地产
+Q/g J.y@4?9_$nK 建筑面积：148.18平方米
)q/x` w e 分摊用地面积：26.79平方米
房地产单价：7694元/建筑平方米 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话8400870 图文传真8400800
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@,R3N 房地产总价：1140097元
大写金额：壹佰壹拾肆万零玖拾柒元整 （2）404号、407号房地产
ca6.8.dns222.net~ SiR Y 建筑面积：296.36平方米
分摊用地面积：53.58平方米
房地产单价：7724元/建筑平方米
房地产总价：2289085元
大写金额：贰佰贰拾捌万玖仟零捌拾伍元整 （3）604号房地产
!~.ch M'p 建筑面积：148.18平方米
分摊用地面积：26.79平方米
1c;^NUh+u+c 房地产单价：7767元/建筑平方米
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?3E } 房地产总价：1150914元
大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整 （4）707号房地产
建筑面积：148.18平方米
x3X-j7v };_6Y 分摊用地面积：26.79平方米
房地产单价：7767元/建筑平方米
房地产总价：1150914元
大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整 （5）1808号房地产
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P'L3H3G
J'H b^ 建筑面积：196.03平方米
分摊用地面积：35.45平方米
M-la9U&C6MY 房地产单价：7767元/建筑平方米
ca6.8.dns222.netnf%R(PsR#O9ty 房地产总价：1522565元
大写金额：壹佰伍拾贰万贰仟伍佰陆拾伍元整
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'd4\ _#g7x:R.Dj2y 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话
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s9N G nb I:F 估价的详细结果及相关说明，详见附后的《房地产估价结果报告 （正文）》及相关附件。
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&aA@(T%E$}? 法定代表人:
#o9M`;xN"{,bW6a
GI 二○○六年十一月二十日
$t,H.x BoQ x4M
BL 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
"u Ey e+?2|i3@ 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话
8400870 图文传真
8400800
估价师声明 我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。
【价格评估论坛】%M'\,qj*X f y 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
2b#b$@^Fa1A%W 5、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
【价格评估论坛】'p d(v!f V4Z,R 6、我们的估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于对其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师签名：
姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名
鲁东宇 1120040071
L*~'hj(rv [ 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话
8400870 图文传真:88400800
谢 静 1120000021
【价格评估论坛】 W4u ]B
R z'P8@ 估价的假设和限制条件 一 、估价的假设条件
TH*];p L9A f 1、产权人合法取得土地使用权、房屋所有权并支付有关税费。
2、在估价时点当时的
房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
-XL)z PTy 3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、本
报告估价结果仅指估价对象在估价期日的价值，即已固化在物业上的所有投资，并未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。
【价格评估论坛】 s7S7H9TIz Z5[E 5、估价对象与其它要素相结合，能满足目前生活的正常进行。
6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之 日的状况一致。
7、委托方提供的资料属实。由于委托方未能提供估价对象的《房屋所有
权证》，因此本次评估中估价对象的情况以委托方提供的《国有土地使用证》〖证号：京海国用（2005转）第3425号〗、《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、 02735489、02735490、02735488〗为准。
(j*Wh;Q1Z"S | 8、根据委托方提供的《国有土地使用证》〖证号：京海国用（2005 转）第3425号〗、《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488〗，估价对象所处宗地土地使用年限终止日期为2069年3月8日。因此评估设定估价对象土地使用权于估价基准日2006年11月3日剩余土地使用权年限为62.4年。 二 、估价的限制条件
|x&o6\H bS 1、本估价报告估价目的为了解估价对象的市场价值提供价格参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后重新出具
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-f[&rq x 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 报告。
i:q;i4i}zx/p)^ 2、本次估价所依据的土地面积以委托方提供的《国有土地使用证》〖证号：京海国用（2005转）第3425号〗为准，证载土地使用权人为北京市中环新苑房地产开发公司，宗地坐落于海淀区万泉庄路1 号楼。地类用途为住宅，使用权类型为转让，终止日期为2069年3月8 日，土地使用权面积为338.84平方米，总建筑面积为1873.86平方米，容积率为5.53。本次评估估价对象总建筑面积为936.93平方米（其中： 207号建筑面积为148.18平方米；404号与407号建筑面积为296.36平方米； 604号建筑面积为148.18平方米；707号建筑面积为148.18平方米；1808号建筑面积为196.03平方米），分摊土地面积为169.42 平方米（其中：207号分摊土地面积为26.79平方米；404号与407号分摊土地面积为53.58平方米；604号分摊土地面积为26.79平方米；707 号分摊土地面积为26.79平方米；1808号分摊土地面积为35.45平方米）。建筑面积以委托方提供的《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488〗为准，证载房屋坐落于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓1号楼，建筑面积合计为936.93平方米（其中：207号建筑面积为148.18平方米； 404号与407号建筑面积为296.36平方米； 604号建筑面积为148.18 平方米；707号建筑面积为148.18平方米；1808号建筑面积为196.03 平方米），设计用途为住宅，实际用途为住宅，房屋现所有权登记人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。权证号码分别为京房海股移字第0045218号、京房海股移字第0045233号、京房海股移字第 0045231号、京房海股移字第0045230号、京房海股移字第0045232号。委托方对其所提供资料的真实性、准确性、合法性负责，由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。
Fk#u E@6y 3、由于估价人员没有获取估价对象的抵押、租赁等他项权利情况，因此，评估设定于估价时点，估价对象不存在抵押、租赁等他项权利设定。 三、使用说明
1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点2006 年11月3日，在设定的土地开发程度、用途、建筑物现状和土地使用
-meF _ t @ 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
【价格评估论坛】2D'tw5G`:F 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 年限及正常市场条件下的公开市场价值。如假设及限制条件发生变化，则需相应调整估价结果。
2、市场价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素对房地产市场价值的不利影响，估价对象处置价格可能会低于市场价格。
3、本估价报告中涉及有关估价对象的一切资料均由委托方提供，委托方需对所提供材料的真实性、合法性和完整性负责。
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E 4、本次评估报告包括“房地产估价技术报告”，“房地产估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。
【价格评估论坛】YSUKrZYL 5、市场无明显价格波动条件下评估结果自估价报告出具之日起一年内有效。
6、本报告由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司负责解释。
ca6.8.dns222.net]C8_}g M0W| 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
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;N Q8W)]z)F N3P 房地产估价结果报告 一、委托估价方
委托方：北京市高级人民法院
地址：北京市崇文区西河沿甲 215号
联系人： 张建国
U/t A4Z N({ F(A 联系电话：85268628 二、受托估价方
&R6x s|5Q 单位名称：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
办公地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25 号牛顿办公区 801 室
资质级别：建设部一级
法人代表：陈 力
V#o ge#MNB2L 联 系 人：钱成
办公电话: 88400870\71\72\73 三、估价对象
（一）估价对象概况
:qN'Pf%Qx 估价对象位于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼，根据评估人员实地勘查及委托方提供的《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488〗，估价对象位于 1号楼，总建筑层数为地上 18层，钢混结构，平屋面，用途为普通住宅。估价对象 207 位于 2 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 404 号与 407 号位于 4 层，建筑面积合计为 296.36 平方米；估价对象 604 位于 6 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 707 位于 7 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 1808 位于 18 层，建筑面积为196.03 平方米。
!Q,g [;A*J;i 于估价时点，估价对象外部装修情况为：外墙涂料，塑钢窗，有
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地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 两部电梯。一层电梯间为大理石地面，瓷砖墙面，顶棚刷白。2层、 4 层、6层、7层以及 18层电梯间为瓷砖地面，墙面、顶棚刷白。
【价格评估论坛】F `1Gv%Qi9i!K 1808号房地产内部装修为：有部分简单装修，墙面为新型涂料，顶棚刷白。厨房、卫生间为瓷砖地面，瓷砖墙面，顶棚刷白，厅与卧室地面尚未装修。
由于估价人员未能进入其余估价对象查勘，因此本次评估设定其余估价对象内部装修、格局、通风采光等基本情况一般。
*X`'rB:H4GM （二）估价对象权属状况
1、房地产权属描述：
估价对象土地所有权归国家所有，根据《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、 02735488〗，现所有权登记人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。目前 1808 号房屋空置。由于估价人员未能进入其余估价对象进行实地勘查，因此，无法得知目前这些房屋的使用状况，因此，本次评估设定于估价时点，这些房屋空置。
2、他项权利描述
由于估价人员没有获取估价对象的抵押、租赁等他项权利情况，因此，评估设定于估价时点，估价对象不存在抵押、租赁等他项权利。
IYEe7w`3L （三）估价对象物业管理及周边环境
`9C l Z4^'P*x!k 该楼院内有多栋多层钢筋混凝土结构楼房，基本全部入住，为发展程度较完善的
社区。
【价格评估论坛】l.Y?3DV.a 小区南临长春桥路，有多条公交车经过，交通便捷。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通热力）。
ca6.8.dns222.netX S;ekD rF 小区周边有超市、饭店、商场、
银行、邮局、学校、医院、健身中心等等，生活设施完善。 四、估价目的
本次评估的目的是为北京市高级人民法院了解海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓1 号楼 207、404与 407、604、707以及 1808 号房
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地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 地产市场价值提供价格参考依据。 五、估价时点
2006 年11 月 3 日 六、价格定义
&b4|C"Z{ F"f\ 本次评估采用的是公开市场价格标准，本
报告提供的房地产价格是指估价对象在现状合法利用条件下，于估价时点2006年11月3日，符合估价的假设和限制条件下的房地产公开市场价格。 七、估价依据
Af.T tm2aVH/K （一）有关政策法规和文件：
ca6.8.dns222.netKI I
lq,GB 价的通知》（京政发[2002]32 号）
知》（京国土房管出[2002]1121号） 50291-1999）
号)
【价格评估论坛】r*P,\[8?2\,Un~ （二）委托方提供的有关资料：
Yg:w*k$P6ylz 1、《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、 02735487、02735489、02735490、02735488〗
2、《国有土地使用证》〖京海国用（2005转）第3425号〗
3、北京市高级人民法院委托司法鉴定项目通知书
;M v3E]iR | （三）评估人员调查收集的资料：
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$Z @ gK c P C I [7t4E 1、估价对象区域位置示意图
7B,z#r;ldL+{h N 2、估价对象现状利用照片 八、估价原则
R1L m!X:l*F 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5 项：
1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
ca6.8.dns222.neth {2Oyt8}D p 2、合法原则
遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
3、最高最佳使用原则
ca6.8.dns222.net i [5c8Exm
~ 所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
4、替代原则
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替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。
AA(Tg_A N+D q]W 5、估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。 九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况，选取成本法和市场比较法作为本次估价的基本方法。
【价格评估论坛】hEnV6d$W+P 具体估价步骤如下：
1、成本法：由于估价对象为已使用房地产，可依照成本法，测算其土地价格及在估价时点下重新建造或重新购置同样的房地产所需花费的费用，所得出的结果即估价对象的房地产价格。
2、市场比较法：根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三宗交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。
ca6.8.dns222.net2v-K[ mF[u 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象
房地产的总价格和单位价格。 十、价格结果
（一）确定的方法
6[_
}4R d o
评估人员采用了成本法和市场比较法对估价对象的价格进行了
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}(T J*McwPf 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
O-[1^5}n E:Kc 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 测算，成本法主要是对价格构成进行分析，采用房地产开发建设过程中的各项客观成本进行计算，反映了房地产的成本价格。市场比较法主要是通过选取实际交易案例，进行各项因素比较后，所得出的价格水平，反映了该区域同类房地产的市场成交价格水平。
+L_Af8~JQ （1）207号房地产两种计算方法结果
表1 207号两种方法评估结果
u(p7P-z NseE*Z 估价方法 评估单价(元/㎡) 权重（%）
成本法 6771 50
市场比较法 8617 50
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m3U3w"e 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。
y5J&km-g"L
E(Z 房地产单价＝6771×0.5+8617×0.5=7694（元/平方米）
.O9[
h Z6L 房地产总价＝7694×148.18＝1140097（元）
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a6z u
wW](z （2）404与407号房地产两种计算方法结果
[!oM2dJ6L-X 表2 404号与407号两种方法评估结果
ca6.8.dns222.neti {Y
n*mQh FD N@ 估价方法 评估单价(元/㎡) 权重（%）
a5tc-W@P-o2i ux)W$@ 成本法 6771 50
市场比较法 8676 50
评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。
房地产单价＝6771×0.5+8676×0.5=7724（元/平方米）
房地产总价＝7724×296.36＝2289085（元）
ca6.8.dns222.net"\;f&C%yQ S （3）604号房地产两种计算方法结果
表3 604号两种方法评估结果
估价方法 评估单价(元/㎡) 权重（%）
【价格评估论坛】0h0z*i#u0Z;yr 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
【价格评估论坛】
Q o'lA],V2i 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800
.vFiGb 成本法 6771 50
Cn)Z-u6[ 市场比较法 8762 50
【价格评估论坛】 R X/^!FCL |+\ 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。
ca6.8.dns222.net2D!P j lk 房地产单价＝6771×0.5+8762×0.5=7767（元/平方米）
房地产总价＝7767×148.18＝1150914（元）
（4）707号房地产两种计算方法结果
表4 707号两种方法评估结果
7A
Qj m NSu u 估价方法 评估单价(元/㎡) 权重（%）
成本法 6771 50
【价格评估论坛】-O"s)IS7E%I/g6W+H 市场比较法 8762 50
【价格评估论坛】OOHu+x zS 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。
房地产单价＝6771×0.5+8762×0.5=7767（元/平方米）
房地产总价＝7767×148.18＝1150914（元）
（5）1808号房地产两种计算方法结果
表5 1808两种方法评估结果
估价方法 评估单价(元/㎡) 权重（%）
-Xas`{%?#w$x8a q 成本法 6771 50
8HM&w Ae H$X.q@o 市场比较法 8762 50
"Mu1sp(P:}(o 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。
$v q @v P%Fbt I 房地产单价＝6771×0.5+8762×0.5=7781（元/平方米）
8kg+h @{
G9J;U 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
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ca6.8.dns222.netuQ6W j+B 房地产总价＝77867×196.03＝1522565（元）
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i%P }W5e+A$A%B { r 因此，估价对象总价=1140097+2289085+1150914+1150914+1522565
/h} ?
Vj.sr =7253575（元）
（二）估价结果
评估人员遵循估价原则和
行业标准，按照评估工作程序，进行市场调查和实地查勘，综合考虑影响房地产价格的各项因素，选用科学、合理和适合的评估方法，并结合评估人员的专业经验，确定于评估时点2006年11月3日的评估结果为（货币种类：人民币元）
总建筑面积：936.93平方米
分摊用地面积：169.42平方米
房地产总价：7253565元
大写金额：柒佰贰拾伍万叁仟伍佰陆拾伍元整
房地产单价：7742元/建筑平方米
其中：
（1）207号房地产
建筑面积：148.18平方米
R(R.V`.B3`n Q!R 分摊用地面积：26.79平方米
房地产单价：7694元/建筑平方米
房地产总价：1140097元
大写金额：壹佰壹拾肆万零玖拾柒元整
【价格评估论坛】[,N9\H+X9zfd（2）404号、407号
房地产 建筑面积：296.36平方米
ca6.8.dns222.neto Pm!{ \2f 分摊用地面积：53.58平方米
房地产单价：7724元/建筑平方米
房地产总价：2289085元
*H j? c#m 大写金额：贰佰贰拾捌万玖仟零捌拾伍元整
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（3）604号房地产
*A
S R7B(S U"B1K 建筑面积：148.18平方米
分摊用地面积：26.79平方米
.t \!W%@m;oMp} 房地产单价：7767元/建筑平方米
房地产总价：1150914元
8`_QRA-^)W 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整
（4）707号房地产
建筑面积：148.18平方米
分摊用地面积：26.79平方米
&t
t!Zk5uM%x0~;~ 房地产单价：7767元/建筑平方米
ca6.8.dns222.netI g&|*OB7W*HY&\%Wu7p 房地产总价：1150914元
大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整
'|b T I`
?2BU （5）1808号房地产
【价格评估论坛】5u |+F F x9IyB h| 建筑面积：196.03平方米
Jo ]*SMc1G 分摊用地面积：35.45平方米
房地产单价：7767元/建筑平方米
房地产总价：1522565元
ca6.8.dns222.net/v`4|t+i Q 大写金额：壹佰伍拾贰万贰仟伍佰陆拾伍元整 十一、估价人员签字
注册房地产估价师 注册号 签字
ca6.8.dns222.net L;RB4c l ?fj+s ` 鲁东宇 1120040071
1Dm5kn9Ae 谢 静 1120000021
M3`@!F6k] 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
'gTn1~g 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 十二、估价作业日期
二○○六年十一月三日至二○○六年十一月二十日 十三、估价
报告应用的有效期
ca6.8.dns222.net(W"M'Z9\ ni&u*P 本报告估价结果自估价报告出具之日起一年内有效。
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
ca6.8.dns222.net/W%{T6]"Q `-~XA 法定代表人:
二○○六年十一月二十日
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房地产估价技术报告 一、个别因素分析
（一）估价对象概况
U)t9z+Yaa
YP 估价对象位于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼，根据评估人员实地勘查及委托方提供的《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488〗，估价对象位于 1号楼，总建筑层数为地上 18层，钢混结构，平屋面，用途为普通住宅。估价对象 207 位于 2 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 404 号与 407 号位于 4 层，建筑面积合计为 296.36 平方米；估价对象 604 位于 6 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 707 位于 7 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 1808 位于 18 层，建筑面积为196.03 平方米。
于估价时点，估价对象外部装修情况为：外墙涂料，塑钢窗，有两部电梯。一层电梯间为大理石地面，瓷砖墙面，顶棚刷白。2层、 4 层、6层、7层以及 18层电梯间为瓷砖地面，墙面、顶棚刷白。
5g)Z#PL9xh1m
I 1808号房地产内部装修为：有部分简单装修，墙面为新型涂料，顶棚刷白。厨房、卫生间为瓷砖地面，瓷砖墙面，顶棚刷白，厅与卧室地面尚未装修。
|5yp/o Y FxF I 由于估价人员未能进入其余估价对象查勘，因此本次评估设定其余估价对象内部装修、格局、通风采光等基本情况一般。
（二）估价对象权属状况
\ Zl O1\U 1、房地产权属描述：
估价对象土地所有权归国家所有，根据《北京市房屋所有权登记申请书》〖证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、 02735488〗，现所有权登记人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。目前 1808 号房屋空置。由于估价人员未能进入其余估价对象进行实地勘查，因此，无法得知目前这些房屋的使用状况，因此，本次评估设定于估价时点，这些房屋空置。
ca6.8.dns222.net3^Y;{ J \K 2、他项权利描述
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WbB3m$`~u c 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800
j:t*|Cc9V 由于估价人员没有获取估价对象的抵押、租赁等他项权利情况，因此，评估设定于估价时点，估价对象不存在抵押、租赁等他项权利。
:{ ]uE$C&v7FSM&H （三）估价对象物业管理及周边环境
该楼院内有多栋多层钢筋混凝土结构楼房，基本全部入住，为发展程度较完善的
社区。
zT4y;[LB*I*xTX+} 小区南临长春桥路，有多条公交车经过，交通便捷。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通热力）。
【价格评估论坛】?b@ E1Vj 小区周边有超市、饭店、商场、
银行、邮局、学校、医院、健身中心等等，生活设施完善。 二、区域因素分析
fbz/q
1、区域概况
%Vdq/x#t~/]r 海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬 39 度 53 分－40 度 09 分，东经 116 度03 分－116 度 23 分；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤。全区总面积 426平方公里，南北长约30 公里，东西最宽处 29 公里，约占北京市总面积的 2.53%。境内有大小河流 10 条，总长度 148.18.8 公里。
海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温 12.3 ℃，1 月份平均气温-3.7 ℃，极端最低气温为-18.5 ℃，7 月份平均气温为 26.1 ℃，最高气温为 40.3 ℃。年日照数 2662 小时，无霜期 211 天。年平均降水量 628.9 毫米，集中于夏季的 6-8 月，降水量为 465.1 毫米,占全年降水的 70%；冬季的12-2月份降水量最少。
2K:\a2S Ns 2004 年全区实现国内生产总值 1057.7 亿元，同比增长 18.5%，增长绝对额居十八区县第一位，增速第四位。固定资产投资 342.8 亿元，增长绝对额居十八区县第一位，增速第七位。区消费品零售额总量 399.4 亿元，增长绝对额居十八区县第一位,增速排在第六位；财政收入总量 68.5亿元，增长绝对额居十八区县第二位，增速第八位。与我国主要城市和地区相比，经济总量增速较快，但投资和消费增速
北京市金利安
房地产咨询评估有限责任公司 ☆ 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 较低。
【价格评估论坛】$[5d;o-F ? 2、交通条件
海淀区内逐渐建立起多层次的交通系统。区内共有铁路 5 条 (段)，总长 48 公里，设有西直门、清华园、五路、清河等 4个车站。建成的轻轨铁路横穿海淀区。区域内主要交通干道有西北三环、四环路，白颐路、清华南路、成府路。区域内交通方便，公交车线路较多。
3、基础设施条件
(1) 供水
海淀区境内现有三座自来水厂，即北京市第三水厂、第九水厂和田村山水厂。海淀区的自来水，一部分由北京市统建管网环流系统提供，主要供给城区居民区和社会公共设施；另一部分由企事业单位所建自备井提供，全区共有自备井 600余眼，生活用水 3500 万立方米，其它用水560 万立方米。全区自来水普及率达100%。
(2) 排水
-Rsu9v
3lK D 区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。
N.r1c7Y!wk (3) 供电
区域内现有 35 千伏、110千伏、220 千伏三个输电电压等级；高压、超高压变电站 17 座，其中 35 千伏变电站 5 座，容量 15 万千伏安；110千伏变电站 9 座，容量 76万千伏安；220千伏变电站3 座，容量 108万千伏安。全区10 千伏架空配电线路全长 850 公里，10 千伏配电变压器 1700 余台，容量 170万千伏安，年用电量 16 亿千瓦小时，有供电保证。
(4) 通讯
c!_W,tSNJY 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，市话普及率 70%，通讯线路畅通。
(5) 供暖
由北京市热力公司集中供暖。
(6) 通气
海淀区的燃气资源依靠外区、外省输入，境内现有较为齐全的燃气供应设施。目前全区除少部分农村地区外，炊用燃料全部实现燃气
%dy"G`1D1W?m4{*O 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 化。煤气资源由石景山首都钢铁公司焦化厂提供，现有高中压调压站 4 座、中低压调压站 36 座，占全市的 18％；管线 350 公里，其中高压管道 21 公里，中压管道134 公里，占全市的 21％；调压站出口压力合格率达 99％。天然气资源来自华北油田，现有高中压调压站 1 座,中低压调压站60 座。
【价格评估论坛】Lffn-};lT"V 4、环境条件
L B;}s
]6PY:eF 海淀区作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华大学等 39所高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的 79％；驻有中央、市属及区属科研单位 219 个，中国科学院 41 个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员37.8余万人，住区两院院士427 人；有中小学286 所，每年考入高校的学生均在 5000 人以上，占全市高考录取人数的 1/4 以上。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。
ca6.8.dns222.netS"P DZ4C.r%] 海淀区内名胜古迹众多，旅游资源丰富，人居环境良好。有各类文物点 700 余处，其中国家级文物保护单位 10 处，市级文物保护单位 25 处。
5、产业集聚状况
海淀区是北京的高新技术产业区。在经历了中关村电子一条街的萌芽期、1988 年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。1999 年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及一区五园中最大的海淀园的所在地。 三、市场背景分析
1、城市资源状况
北京是全国的政治、文化和国际交往中心，政治、经济上占有重要的地位。除东南部与天津市接壤外，周围均与河北省为邻。全市总面积 16808 平方公里，其中山区占 9200 平方公里，丘陵面积 1200 平
G Az;}?P%| 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
"L{M-x6gD/E9n7E 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 方公里，平原面积8808平方公里，分别是总面积的 54.102%、7.14%、 38.12%。
北京地处华北大平原西北部的边缘，是平原与高原、山地的交接地带。北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候，其特征是：春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。北京市是我国东部少雨区之一，多年平均降水量 880毫米左右。全市贯穿5 条河流：永定河、潮白河、北运河、大清河、蓟运河。
【价格评估论坛】X-p3w6a'T$~f 2、城市社会经济发展状况
国民经济保持快速健康发展。2005 年，全市实现地区生产总值 6814.5 亿元，比上年增长 11.1%。其中，第一产业增加值 97.7亿元，下降 1%；第二产业增加值 2100.5 亿元，增长 11.7%；第三产业增加值 4616.3 亿元，增长 11.2%。按常住人口计算，当年人均 GDP 达到 44969元（折合 5457 美元），比上年增长 8.1%，是2000 年的 1.9 倍。
第一产业对经济增长的贡献率为-0.2%，比 2000 年下降1.4 个百分点；第二产业贡献率为 33.8%，下降 13 个百分点；第三产业贡献率为 66.4%，提高 14.6 个百分点。三次产业结构由 2000 年的 2.5： 32.7：88.8 变化为 2005年的 1.4：30.9：67.7。
3、城市规划与发展目标
【价格评估论坛】 _P6E u GWt'| uzU4o 2005年是实施《北京城市总体规划（2004－2020 年）》的第一年，新规划提出北京未来发展的目标主要在四个方面，即国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市。规划北京市域空间发展战略为完善“两轴”、发展 “两带”、建设“多中心”,形成“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局。即为：
完善“两轴”,保障首都职能和文化职能的发挥;
强化“东部发展带”,疏导新北京产业发展方向;
整合“西部生态带”,创建宜居城市的生态屏障;
W+D@7Ka 构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。
t;[w
Mc(e J4、固定资产投资
北京市金利安
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2005年，全市完成全社会固定资产投资 2827.2 亿元，比上年增长 11.8%，增幅比上年回落 5.4 个百分点。其中，城镇投资增长 11.2%，农村投资增长 18.7%。
2005年，全市完成房地产开发投资 1525 亿元，比上年增长 3.5%，增幅比上年回落 19 个百分点。商品房销售面积 2803.2 万平方米，增长 13.4%；其中住宅 2566 万平方米，增长 12.3%。商品房空置面积 13102.2 万平方米，增长 31.6%。商品房销售额 1758.8 亿元，增长 40.8%。
A2j@j+u6h 2005年，全市基础设施投资610.7亿元，比上年增长 31.8%，增幅比上年提高 20.9 个百分点；占全社会固定资产投资的比重为 21.6%，比上年提高 3.3个百分点。
2005年，全市房屋施工面积14096.2万平方米，比上年增长7.4%；其中住宅 8043.2 万平方米，增长 7.1%。房屋竣工面积 4679.2 万平方米，增长 11.3%；其中住宅 3024.1 万平方米，增长14.1%。
5、北京房地产市场状况
首都北京的特殊地位使其具备旺盛的房地产需求，与全国其它大城市相比，北京市土地价格一直维持较高水平，市场供求状况相对活跃。受全国大的投资环境的影响，北京房地产市场也随全国的经济大气候过程一样经历了前几年的软着陆，尔后又率先走出谷底，于近年出现回升势头。二零零零年、二零零一年以后房地产市场进入相对平稳的发展时期，整个市场处于理性调整时期，开发规模得到控制，市场供求内容发生结构性调整，房地产市场朝着规范有序的方向发展。
政策因素也是一个不可忽视的因素，起着重要的作用。国家继续采取积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大固定资产投资，激活房地产市场，拉动内需。而政府对房地产业的管理是基本建立以间接调控为主的政府对住房市场的宏观调控体系，主要依靠财政、金融、土地供应、产业政策和法律等手段，实现政府对市场运行、质量监督、住房保障等方面的间接调控。针对现阶段我国的国情政府坚持采取了适度扩张性的财政政策以保证就业和消费增长；北京市政府加大开发力度加大基础设施建设力度，北京市已决定在未来 5 年中,对城市基础设施建设创记录地投入 11100 亿元人民币，重点建设 142 个项目,
ca6.8.dns222.net`V)}3@y!QX9Cd 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。其中 900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等打造四通八达的快速交通网络。450 亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿。对基础设施的大量投入使开发热点区域更加分散，使城市近郊区的房地产发展迅速；不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具有吸引力；城市郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能。极大的丰富了不同产品市场供给份额。加之入世和“奥运效应”等对投资和期望产生积极影响，预计明年，北京经济将继续保持高效快速增长。
从根本上讲，北京房地产市场的发展基础是有利的，主要体现特点如下：
F#[o} ja
x （1）北京的土地基本是有计划、有步骤供给的。政府对土地一级市场的调控、垄断能力较强，根本上保证了房地产市场稳步发展的基础而不至于使其大起大落。
'Y M$X#]
w1F （2）房地产业对财政和改变城市面貌的贡献是巨大的。这种贡献符合将北京建设成国际大都市的目标。一方面，房地产项目用地代征的市政公共用地为城市公共建设减轻了负担，提供了可靠的物质基础；另一方面，为增加政府税收开辟了渠道。
b L Q`2xY'v （3）北京的城市建设用地日益减少的实际情况，使得依赖于 “土地稀缺性”的房地产项目日益具有了独特的竞争力，促使北京的房地产市场能够保持稳中有升的发展势头。 四、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用
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m8Jo Ath9z 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 途估价。
2、技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。
3、经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时,把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
【价格评估论坛】;B9K$X/e8xI:j&H Z `:i 5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的状况、发展趋势，以及政治经济和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
ca6.8.dns222.net0AF8@M2[0y-KcX 根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，居住为该土地最高最佳使用途径。 五、估价方法的选用
jNv&p*B
qoM （一）本次估价的技术思路和估价方法
在遵循上述原则的基础上，根据委托方提供资料及评估人员勘查、调查收集的有关资料，经综合分析比较后，我们可采用成本法和市场比较法分别求取估价对象的房地产价格。对以上两种方法求出的房地产价格进行技术处理得出估价对象的房地产价格。
（二）估价方法的定义
【价格评估论坛】 {,{w_-HVIM9C%o4^ （1）成本法
3q#@X)Az&K D 成本法是分别求出土地和房产的价格。采用基准地价法求出土地价格，再采用重置成新价法求取建筑物在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由
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ca6.8.dns222.netf E9ZhO3rC%e 估价对象价格=土地重新取得价格+建筑物重置成新价格-折旧
ca6.8.dns222.netZo l @%s4p2Y（2）市场比较法
Yjnx2V
IE*Z3` 市场比较法在求取待估对象的价格时，根据替代原则，将待估对象与较近时期内已经发生了交易的类似项目实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该项目的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日价格的一种方法。 六、估价测算过程
在本次评估过程中，用成本法对所有估价对象统一计算。由于各估价对象的个别因素不尽相同，因此市场比较法中各个估价对象分别与比较案例进行比较与修正，得出各自的市场比较价格。最后将成本法的价格与各自的市场价格进行加权平均即可得到各估价对象的市场价格。 （一）成本法 Ⅰ、基准地价法计算土地价格
所谓基准地价系数修正法，就是指在求一宗待估土地的价格时，根据当地基准地价水平参照待估宗地相同土地级别的各种修正因素说明表，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对 基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
%B RhLJBu`)R4G8u 1、待估宗地土地级别及其基准地价的确定
X0sL)Z#w7sMg 根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32 号)及北京市国土资源和房屋管理局《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121 号），北京市基准地价的概念是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其表现形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛
L
f$_(G-K6|V"E 北京市金利安
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地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 地价，楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率 条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价 是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定 最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面 价格（见表 6）。基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业 等四类。基准地价基准日期为 2002 年 1 月 1 日。工业用地的土地开 发程度为：一至五级的土地开发程度为“七通一平”，六至九级的开 发程度为“五通一平”。商业、综合、居住用地的平均容积率为：一 至六级的平均容积率为 2，七至十级的平均容积率为 1。工业用地的 平均容积率为 1。
表 6 北京市基准地价表 (单位：元人民币/建筑平方米) 土地用 土地级别
ca6.8.dns222.net,U'W2{%L}Hs 价格类型 途 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
-Y7rTBp#On { 基准地价 7210- 5680- 4530- 3720- 2720- 1970- 1150-
1l{ y'E,C&\ 530-1180 250-540 140-260
（楼面熟地价） 9750 7680 6130 5090 4000 2900 1980 商业
E#L#|-K Q x3J 2660- 1680- 1500- 1240- 970- 720- 500-
ca6.8.dns222.netWD9z [wX)d/~ T8E],] 楼面毛地价 360-540 180-380 90-190
ca6.8.dns222.net'm| Urm8g\+o"Qf G 4900 3120 2420 1860 1450 1090 1020
基准地价 5540- 4440- 3620- 2650- 1960- 1290- 880-
430-900 200-450 140-260
（楼面熟地价） 8250 6000 4940 3900 2790 2080 1320 综合
-bUw'~ T{5T 1880- 1460- 1130- 880- 660- 500- 400-
楼面毛地价 250-470 140-260 90-150
ca6.8.dns222.netW2[4O'w%w 4500 2200 1690 1320 990 1020 600
6WGQe(l]:t5V 基准地价 41020- 31100- 2730- 2090- 1500- 1060- 630-
9c ~9Z [S 330-650 180-370 140-260
Pf+PqZ*RO d} {7a （楼面熟地价） 7000 5760 4590 3600 2790 1820 1080 居住
1710- 900- 550-
楼面毛地价 400-930 300-680 190-430 150-350 120-280 100-220 90-150
c6^$sY@X 3000 2100 1300
基准地价 1200- 1000- 850-
ca6.8.dns222.net,[&E{zQ 600-900 420-680 310-510 220-330 150-240 100-170
（楼面熟地价） 11100 1220 1050
工业
【价格评估论坛】p2S4@p8@ R 420- 430- 340-
'{ U4LoN Gpy 楼面毛地价 270-360 195-300 135-225 100-160 60-100 20-60
^
m*Bg:^2~ 850 530 440
y;[3l7Fo 居住用地的宗地熟地价格计算公式为：
（1）当宗地容积率≥级别平均容积率时：
5|`%Ay1C+dJ
_@ 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系 数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系 数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地 容积率
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（2）当宗地容积率<级别平均容积率时：
ca6.8.dns222.neto e c
I@iv K 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率
宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率
【价格评估论坛】;W"s v:F-kae?N 根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32 号)及北京市国土资源和房屋管理局《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121 号），宗地价格测算过程如下：
2、待估宗地土地级别及其基准地价的确定
0uY&_ Q0^R$} @ 根据北京市基准地价区类划分标准，该区域位于居住用途三级地价区，其居住用途楼面熟地价为 2730-4590元/平方米,取其高低限的算术平均值为 3660 元/平方米。
ca6.8.dns222.net.Bx%FU:^i(s)h W!z 3、期日修正系数的确定
【价格评估论坛】*YGJW&m1w yh 根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32 号)，基准地价基准日为 2002 年 1 月 1 日，评估人员通过对北京市居住用地出让地价市场的调查，发现目前的市场
行情与 2002 年 1 月 1 日市场行情差别很小，故确定期日修正系数为 1.0。
4、年期修正系数的确定
c9C2kOCQ 1-?? 1 n ??
7r
X[4nm&q'd ? ( )
? 1+r ?
年期修正系数
.b&_{})V 1-?? 1 m ??
( )
? 1+r ?
;|'}3o;G
s 其中，m：土地使用权法定最高出让年限；
n：宗地剩余使用年限 62.4年；
$PO G6| }r!q r：土地还原利率取 7%（以估价基准日中国人民
银行公布
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【价格评估论坛】~L5O.aJ
T 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800 的固定资产一年至三年期贷款利息率6.30%为基础，再加适当的风险调整系数，由此确定土地还原率为 7%。）
经过计算，年期修正系数=0.9940。
【价格评估论坛】 @.\`w2Hj t ^ i 5、容积率修正系数的确定
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》（见表 7）确定容积率修正系数。
表7 北京市基准地价容积率修正系数表（居住用途） 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 0.1 1.418 2.1 0.988 4.1 0.928 6.1 0.884 8.1 0.841 0.2 1.387 2.2 0.976 4.2 0.926 6.2 0.882 8.2 0.838 0.3 1.358 2.3 0.966 4.3 0.924 6.3 0.88 8.3 0.836 0.4 1.329 2.4 0.956 4.4 0.922 6.4 0.878 8.4 0.834 0.5 1.301 2.5 0.947 4.5 0.919 6.5 0.876 8.5 0.832 0.6 1.275 2.6 0.94 4.6 0.917 6.6 0.873 8.6 0.83 0.7 1.249 2.7 0.933 4.7 0.915 6.7 0.871 8.7 0.827 0.8 1.224 2.8 0.927 4.8 0.913 6.8 0.869 8.8 0.825 0.9 1.2 2.9 0.922 4.9 0.911 6.9 0.867 8.9 0.823
1 1.177 3 0.918 5 0.909 7 0.865 9 0.821 1.1 1.155 3.1 0.915 5.1 0.906 7.1 0.863 9.1 0.819 1.2 1.134 3.2 0.913 5.2 0.904 7.2 0.86 9.2 0.817 1.3 1.114 3.3 0.912 5.3 0.902 7.3 0.858 9.3 0.814
1.4 1.095 3.4 0.912 5.4 0.9 7.4 0.856 9.4 0.812 1.5 1.077 3.5 0.912 5.5 0.898 7.5 0.854 9.5 0.81 1.6 1.06 3.6 0.914 5.6 0.895 7.6 0.852 9.6 0.808 1.7 1.043 3.7 0.917 5.7 0.893 7.7 0.849 9.7 0.806 1.8 1.028 3.8 0.92 5.8 0.891 7.8 0.847 9.8 0.803 1.9 1.014 3.9 0.925 5.9 0.889 7.9 0.845 9.9 0.801
W r8?C N3[7_n w{ 2 1 4 0.931 6 0.887 8 0.843 10 0.799
!q'y*`b(I-u`t 当 R1<R<R2（R1、R2 为表中所列的容积率）时，用下面的公式计算容积率修正系数 X:
X=X1+(X2-X1)*( R- R1)/( R2- R1)
X1 是 R1对应的容积率修正系数，X2是 R2对应的容积率修正系数。本次评估估价对象容积率为 5.53，故容积率修正系数为 0.8971。
6、因素修正系数的确定
1qg[.~R'~9F 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明
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ybJ-k\ 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800
表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公
式测算宗地因素修正系数：
因素修正系数 1+ k
∑i
.R%@5P{*O$QX 其中 ki：第 i 种因素的修正系数。
gC^6f*b%[K 在居住用地中的诸多影响因素中，选择居住
社区成熟度、交通便
捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、公共
cZzUA 服务设施和基础设施状况、自然和人文环境状况、与商业中心的接近
程度等八项因素作为修正因素，居住用途地价影响因素说明表见表8，
居住用途三级因素修正系数说明见表9，估价对象各因素修正系数说
Ou&`6?2W|;ml5E$L#e$w5H 明见表 10。
0Zc)g qID Xl"{V 表 8 居住用途地价影响因素说明表
优劣度
G|\bN 优 较优 一般 较劣 劣 因素
区域内居住小区较多、区域内居住小区较少、 区域内有较少的小型 区域内几乎没有具 居住社区 区域内有众多大型居住
ca6.8.dns222.net9w C4j,v&M$F7?Tg P 规模一般、社区配套设规模一般、有一定的配居住小区、有一定的配规模的居住小区、缺 成熟度 小区、社区配套设施完善
施较完善 套设施 套设施 乏相应的配套设施
区域内路网密集、800米 区域内路网较密、800 区域内路网一般、800 区域内路网较稀、800 区域内路网稀少、公 交通便捷度
内公交线路8 条以上 米内公交线路4-8条 米内公交线路2-4条 米内公交线路1-2条 交站点在800米之外 区域土地
住宅 住宅、综合 住宅、商业 住宅、工业 工业 利用方向
临城市主干道，交通便捷临城市次干道，交通便临城市次干道，交通便临城市支路，交通便捷不临路，交通便捷度 临路状况
度高 捷度较高 捷度一般 度较低 低 宗地形状及可 较规则，对规划利用较基本规则，对规划利用不规则，对规划利用有不规则，不利于规划
规则，对规划利用有利 利用程度 有利 无不利影响 一定影响 利用
基础设施“七通”，区域
ca6.8.dns222.netG"@@Rm s
rI 基础设施“七通”，区 基础设施“七通”，区 公共服务设施 内有大型医院、大型图书 基础设施“六通”。区基础设施 “六通”以
c} X1ye,u4Ml"`L 域内有医院、中小学、域内有医院（诊所）、 和基础设施状馆、中小学、
银行网点、 域内有小型便利店和 下，区域内缺乏公共
银行网点、综合超市和小学、便利店和一定的
3k,S5hO;Y$}-KxM 况 大型超市和餐饮娱乐设 少量的餐饮设施 服务配套设施
