华联股份股权转让评估说明 [复制链接]

第二章        资产核实情况总体说明


     一、 资产核实人员组织、实施时间和过程

     根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估
项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益
法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。评估
人员于 2014 年 6 月 5 日至 9 月 19 日，对评估对象以 2013 年 12 月 31
日为预估基准日进行了预评估，涉及的资产和负债进行了必要的清
查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
2014 年 10 月 9 日至 2014 年 10 月 20 日评估人员对评估对象以 2014 年
8 月 31 日为正式基准日再次进行了必要的清查核实和尽职调查。
     1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
     评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同
时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标
等情况的文件资料等。
     2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
     评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的
详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项
不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资
料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位
对资产评估申报明细表进行完善。
     3.现场实地勘查
     根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在
被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对
各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了
不同的勘查方法。


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       4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
     评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充
分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
符。
       5.查验产权证明文件资料
     评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、车辆等
资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清
晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

     二、   影响资产核实的事项及处理方法

     无。

     三、 核实结论

     经过清查核实，评估人员发现存在的问题如下：纳入评估范围的
投资性房地产评估基准日后存在他项权利，他项权证号：(甘有
限)14013362 号；房地产他项权利人：招商银行股份有限公司北京建
国支行；权利种类：抵押；设定日期：2014 年 4 月 21 日，债务履行
期限：2014-4-10 至 2015-10-15。




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第三章    资产基础法评估技术说明


     一、 流动资产评估技术说明
     (一)评估范围
     纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款和其他应收
款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
                                                       金额单位：人民币元
               科目名称                              账面价值
货币资金                                                              306,025.87
应收账款                                                             1,512,666.21
其他应收款                                                          54,705,259.89
流动资产合计                                                        56,523,951.97


     (二)核实过程
     1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
     2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的
典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、采购合同以及部分记账
凭证等评估相关资料。
     (三)评估方法
     1.货币资金
     评估基准日货币资金核算内容为银行存款。
     (1)银行存款
     评估基准日银行存款账面价值 306,025.87 元，全部为人民币存
款。核算内容为中国银行大连市甘井子支行的存款。
     评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对
账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账
项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净
资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开
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户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值
作为评估值。
     银行存款评估值为 306,025.87 元。
     2.应收账款
     评估基准日应收账款款账面原值 1,592,280.22 元，核算内容为应
收北京华联综合超市股份有限公司大连金三角分公司的房屋租金款
项。评估基准日计提坏账准备 79,614.01 元，应收账款账面净值
1,512,666.21 元。
     评估人员向被评估单位调查了解了应收款形成的原因、应收单位
的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。并对相应的合同进
行了抽查。经核实应收款业务发生真实、准确。以核实后无误的账面
值作为评估值。计提的坏账准备评估为零。
     应收账款评估值为 1,512,666.21 元。
     3 其他应收款
     评估基准日其他应收款账面余额 54,706,069.89 元，核算内容为应
收北京华联商厦股份有限公司的往来款项。评估基准日其他应收款计
提坏账准备 810.00 元，其他应收款账面价值 54,705,259.89 元。
     评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原
则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的
合同进行了抽查。经核实其他应收款业务发生真实、准确。以核实后
无误的账面值作为评估值。
     其他应收款评估值为 54,705,259.89 元。
     (四)评估结果
     流动资产评估结果及增减值情况如下表：
                           流动资产评估结果汇总表
                                                             金额单位:人民币元

      科目名称             账面价值         评估价值         增减值      增值率%
货币资金                       306,025.87       306,025.87       0.00          0.00
应收账款                     1,512,666.21     1,512,666.21       0.00          0.00
其他应收款                 54,705,259.89    54,705,259.89         0.00           0.00
流动资产合计               56,523,951.97    56,523,951.97         0.00           0.00


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     流动资产评估值 56,523,951.97 元，无评估增减值。

     二、 投资性房地产评估技术说明

     (一)评估范围
     纳入评估范围的投资性房地产是位于大连市甘井子区华东路商
城花园 3 号楼东区农贸地下商城的大连华联商用设施运营有限公司
房屋，建成于 2000 年 6 月，建筑面积共计 15,345.08 平方米。
     投资性房地产资产评估基准日账面价值如下表所示：



                                                       金额单位：人民币元
           科目名称                                 账面价值
投资性房地产合计                                                   52,623,145.23
减：投资性房地产减值准备                                                       -
投资性房地产净额                                                   52,623,145.23

     (二)投资性房地产概况
     纳入评估范围的投资性房地产建成于 2000 年 6 月，位于大连市
甘井子区华东路商城花园 3 号楼东区农贸地下商城，投资性房地产基
本概况如下：
     1．投资性房地产用途分类
     纳入评估范围内的投资性房地产现有实际用途为：商业。
     至评估基准日投资性房地产维护保养正常均可正常使用。

     2．投资性房地产结构特征
     大连华联商用设施运营有限公司位于大连市甘井子区华东路商
城花园 3 号楼东区农贸地下商城。3 号楼地上六层，外墙干挂石材隐
框玻璃窗，现为大连农商银行。待估房屋位于该楼地下一层，建筑面
积 15,345.08 平方米，层高 4 米，现用途：商业。
     结构部份：地基基础有承载能力，稍有不均匀沉降，但已稳定；
承重构件为现浇柱、梁，基础完好；非承重墙为实砌砖墙。装饰部份：
出入门为铝合金框玻璃对开门，室内釉面地砖，墙面白色涂料。闭路
电视监控，安防系统，烟感，温感，消防报警齐全。

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     3．地理位臵及配套设施情况
     (1)投资性房地产分布情况
     投资性房地产位于大连市甘井子区华东路商城花园 3 号楼东区
农贸地下商城。
     (2)投资性房地产所处区域概况
     甘井子区位于大连市西部和西北部。东北与金州区、大连经济技
术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗邻。东、南临
黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，形成网络。
土地资源丰富。全区海岸线总长 150 公里。西南部地势较高，呈北西
南东方向延伸，山地最高海拔 405 米，属丘陵地形。
     2013 年地区生产总值突破 900 亿元，达到 969.9 亿元，增长 9.1%；
地方公共财政收入 59.7 亿元，增长 11.4%；完成全社会固定资产投资
774 亿元，增长 16.7%，位居全省同类地区前列。12 个街道财政收入
过亿元，涉农街道均超 5 亿元，其中大连湾、红旗、辛寨子街道突破
8 亿元。
     2013 年，投资拉动作用明显，重点项目开工 135 个，开工率 75.8%，
完成投资 605 亿元，占全社会固定资产投资的 75%。招商引资力度加
大，总部经济等高端产业政策进一步完善，新引进投资过亿元项目
12 个，实际使用外资 9.2 亿美元、内资 197 亿元，分别增长 10%和 24.2%。
工业经济稳步推进，实现规模以上工业总产值(全口径)707 亿元，增长
10.6%，新增规模以上工业企业 6 家。现代服务业发展提速，新增商
业、商务面积 75 万平方米。消费需求不断扩大，实现社会消费品零
售总额 413.2 亿元，增长 13.5%。房地产市场保持活力，实现房屋销售
面积 214.7 万平方米、销售额 206.2 亿元，分别增长 5.2%和 28.6%。外
贸出口企稳向好，完成 42 亿美元，增长 13.5%。
     4．利用状况与日常维护
     投资性房地产由大连华联商用设施运营有限公司负责经营管理，
已整体出租北京华联综合超市股份有限公司。经现场勘察，房屋建筑
物整体维护保养良好，基础承载力足够，整体结构节点坚固，装修较
好，中央空调、水卫电照及设备现状基本良好使用正常，房屋成新率


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6 成至 8 成，满足承租方正常的商业等使用需要。
       5．相关会计政策
       (1)账面原值构成
       房屋建筑物类资产的账面原值，系企业对外购买的商品房，为购
臵成本、装修费用及**税费。
        (2)折旧方法
       被评估单位采用年限平均法计提折旧。按投资性房地产资产类
别、预计使用寿命和预计残值，确定投资性房地产资产的年折旧率如
下：

       固定资产类别          使用年限            残值率%             年折旧率%
         房屋建筑物              30                  5                   3.17


       6．投资性房地产及占用土地权属状况
       本次评估范围内的投资性房地产主要用于出租，已办理房屋产权
证及国有土地使用证；

序号           名称                                  内容

  1     房产证号           大房权证甘单字第 2003800715 号
  2     对应土地证号       大国用(2009)第 04002 号
  3     土地使用期限       2002-2-28～2042-2-27
  4     证载权利人         北京华联(大连)综合超市有限公司
  5     建筑物名称         华联超市
  6     用途               商业
  7     地址               甘井子区华东路商城花园 3 号楼东区农贸地下商城
  8     结构               框架
  9     层数               -1
10     建筑面积           15345.08
11     建成年月           2000-6-1


       (三)核实过程
       1.核对账目：根据被评估单位提供的投资性房地产资产评估申报
明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相
符；然后与被评估单位的投资性房地产资产明细账、台帐核对使明细
金额及内容相符；最后对部分投资性房地产资产核对了原始记账凭证
等。


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     2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据投资性房地产资产
的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了房屋购臵合同
与相关税费、登记费的**；收集了日常维护与管理制度等评估相关
资料。
     3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的投资性房地产资产进行了盘点与查看。核对了投资性房地产名
称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本
信息；了解了投资性房地产的工作环境、维护与保养情况等使用信息；
了解了投资性房地产的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了
典型投资性房地产的现场调查表。
     4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了投资性房地产资
产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近
期的市场交易价格信息；调查了解了投资性房地产资产账面原值构
成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
     (四)评估方法
       评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察
后，遵照国家标准房地产估价规范，结合待估建筑物属性，确定
评估方法。
       由于本次评估的投资性房地产主要用于出租，是收益性物业，
因此主要采用收益法评估。
       对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的
正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以
此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式
为：
     在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况
下，且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于
以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使
用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价
值。
            n
       P    i Ri ×(1  r ) i
            1
                             0。
                                    R n ×(1  r ) n


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     式中：P=物业评估值
             Ri=净收益
             Rn=物业残余价值
             n=收益计算年限
             r=折现率
             i=第几年


     (五)典型案例
     案例一： 大连华联超市
     明细表序号：表 4-5 序号 1
     建筑面积：15,345.08m2
     账面原值：94,390,524.83 元
     账面净值：52,623,145.23 元
     房产证编号：大房权证甘单字第 2003800715 号
     土地证编号：大国用(2009)第 04002 号
     土地性质：出让
     土地用途：商业
     土地使用年限：40 年(2002-2-28 至 2042-2-27)
     房屋来源：外购
     房屋法定用途：商业
     房屋现实际用途：商业
     1.房屋概况
     大连华联商用设施运营有限公司位于大连市甘井子区华东路商
城花园 3 号楼东区农贸地下商城。3 号楼地上六层，外墙干挂石材隐
框玻璃窗，现为大连农商银行。待估房屋位于该楼地下一层，建筑面
积 15,345.08 平方米，层高 4 米，现用途：商业。
     结构部份：地基基础有承载能力，稍有不均匀沉降，但已稳定；
承重构件为现浇柱、梁，基础完好；非承重墙为实砌砖墙。装饰部份：
出入门为铝合金框玻璃对开门，室内釉面地砖，墙面白色涂料。闭路
电视监控，安防系统，烟感，温感，消防报警齐全。
     2.评估方法及过程
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     由于委估物业用于出租，是收益性物业，因此对该物业采用收益
法进行评估。
     根据企业提供的有关资料，该资产至 2027-12-31 出租给北京华联
综合超市股份有限公司，租金及物业管理费标准为房产租金每年 540
万元人民币、设备租金每年 100 万元人民币、物业管理费每年 260 万
元合人民币。租金及物业管理费标准每年(自起租日 2008-1-1)递增一
次，递增幅度为 1%。2013 年租金为 51.37 元/平方米.月。
     具体计算过程如下：
     ①求取房地产年总收益
     根据委估对象市场客观租金水平计算房地年总收益。
     租赁期内按合同租金测算，租赁期外按市场租金测算，同时不再
考虑现合同约定的设备租金。
     在租赁期内该资产至 2027-12-31 出租给北京华联综合超市股份有
限公司，2013 年租金为 51.37 元/平方米.月。
     ②房地出租年总费用
     A 维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房
屋重臵价的 2%计算。
     B 房产税：按房产年总收益的 12%计。
     C 营业税及附加：依据税法及大连市规定计收。
     营业税：营业税税金按房地产年总收益的 5%计。
     城市维护建设税和教育费附加费及地方教育附加：按营业税税额
的 12%计。
     D 保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而
向保险公司支付的费用，按年房屋重臵全价的 2‰计。
     E 管理费：按年房地产总收益的 3%计。
     F 租金损失费：指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空臵期。
     G 土地使用税：按照大连当地土地使用税标准计算 9 元/m2，按
土地面积收取。



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     房地产出租年总费用＝管理费+维修费+保险费+税费+租金损失
费+土地使用税
     ③房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

     ④还原利率
     以中国人民银行公布的一年期贷款利率或一年期国债利率，加上
一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查情
况，确定该类型房地产还原利率为 7.5%。
     ⑤房地产收益年期的确定
     结构经济耐用年限为 50 年，该建筑于 2000 年 6 月建成，至评估
基准日尚可经济使用年限为 35.77 年；该物业其法定用途土地使用年
限为 40 年(2002-2-28 至 2042-2-27)，土地尚可使用年限为 27.51 年。综
合可收益年限按 27.51 年计。
     ⑥计算房地产市场价格(见房地产收益测算表 1)




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                                                                                                            表 1-房地产收益测算表
                                                                                                                                                                                                                                    金额单位：元
                                             预测年度         预测年度        预测年度        预测年度       预测年度       预测年度      预测年度       预测年度       预测年度       预测年度        预测年度        预测年度      预测年度       预测年度
序号                内容          费率
                                           2014 年 9-12 月     2015 年         2016 年         2017 年        2018 年        2019 年        2020 年        2021 年        2022 年        2023 年        2024 年         2025 年        2026 年        2027 年
一     年房地产总收益(元)                  3,184,720.40     9,649,702.82    9,746,199.85    9,843,661.84   9,942,098.46   10,041,519.45 10,141,934.64 10,243,353.99 10,345,787.53 10,449,245.40      10,553,737.86   10,659,275.24 10,765,867.99 10,873,526.67
  1     月租金(元／m2)                         17.30            52.40           52.93           53.46          53.99          54.53          55.08          55.63          56.18          56.75          57.31           57.89          58.47          59.05
  2     估价对象建筑面积(平方米)             15,345.08        15,345.08       15,345.08       15,345.08      15,345.08      15,345.08      15,345.08      15,345.08      15,345.08      15,345.08      15,345.08       15,345.08      15,345.08      15,345.08
  3     估价对象重置价格(元)               55,242,288.00     55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00 55,242,288.00 55,242,288.00 55,242,288.00 55,242,288.00 55,242,288.00 55,242,288.00        55,242,288.00   55,242,288.00 55,242,288.00 55,242,288.00
  4     出租率率(%)                           100.00%          100.00%         100.00%         100.00%        100.00%        100.00%       100.00%        100.00%        100.00%        100.00%         100.00%         100.00%       100.00%        100.00%
二     年总费用(元)                        1,810,669.80     2,849,352.73    2,864,856.23    2,880,514.76   2,896,329.87   2,912,303.14   2,928,436.14   2,944,730.46   2,961,187.73   2,977,809.58   2,994,597.64    3,011,553.58   3,028,679.09   3,045,975.84
  1     维修费(元)                  2%      1,104,845.76     1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76    1,104,845.76   1,104,845.76   1,104,845.76
  2     管理费(元)                  3%       95,541.61        289,491.08      292,386.00      295,309.86     298,262.95     301,245.58    304,258.04     307,300.62     310,373.63     313,477.36      316,612.14      319,778.26    322,976.04     326,205.80
  3     房产税(元)                 12%       237,780.51       720,474.96      727,679.71      734,956.50     742,306.07     749,729.13    757,226.42     764,798.68     772,446.67     780,171.14      787,972.85      795,852.58    803,811.10     811,849.21
  4     土地使用税(元)             9/m2      83,673.00        83,673.00       83,673.00       83,673.00      83,673.00      83,673.00      83,673.00      83,673.00      83,673.00      83,673.00      83,673.00       83,673.00      83,673.00      83,673.00
  5     营业税及附加(元)           5.60%     178,344.34       540,383.36      545,787.19      551,245.06     556,757.51     562,325.09    567,948.34     573,627.82     579,364.10     585,157.74      591,009.32      596,919.41    602,888.61     608,917.49
  6     保险费(元)                 0.20%     110,484.58       110,484.58      110,484.58      110,484.58     110,484.58     110,484.58    110,484.58     110,484.58     110,484.58     110,484.58      110,484.58      110,484.58    110,484.58     110,484.58
  7     租赁中介费(元)                            -                -               -              -              -              -              -              -              -              -               -              -              -              -
  8     租金损失(元)                              -                -               -              -              -              -              -              -              -              -               -              -              -              -
  9     续建成本
  10    折旧                                1,219,415.72     3,513,345.87    3,513,345.87    3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87    3,513,345.87   3,513,345.87   3,513,345.87
  11    所得税率                                25%              25%             25%             25%           25%             25%           25%            25%            25%            25%             25%             25%           25%            25%
  12    所得税                               38,658.72        821,751.05      841,999.44      862,450.30     883,105.68     903,967.61    925,038.16     946,319.41     967,813.48     989,522.49     1,011,448.59    1,033,593.95   1,055,960.76   1,078,551.24
三     年租金净收益(元)                    1,335,391.88     5,978,599.03    6,039,344.18    6,100,696.78   6,162,662.91   6,225,248.70   6,288,460.35   6,352,304.11   6,416,786.31   6,481,913.33   6,547,691.63    6,614,127.70   6,681,228.14   6,748,999.58
四     还原利率                               7.50%            7.50%           7.50%           7.50%          7.50%          7.50%          7.50%          7.50%          7.50%          7.50%          7.50%           7.50%          7.50%          7.50%
五     可获收益年限(年)                        1.00             1.00            1.00            1.00           1.00           1.00           1.00          1.00            1.00           1.00           1.00            1.00           1.00          1.00
六     收益价值                            1,335,391.88     5,978,599.03    6,039,344.18    6,100,696.78   6,162,662.91   6,225,248.70   6,288,460.35   6,352,304.11   6,416,786.31   6,481,913.33   6,547,691.63    6,614,127.70   6,681,228.14   6,748,999.58
七     折现期                                  0.17             0.83            1.83            2.83           3.83           4.83           5.83          6.83            7.83           8.83           9.83           10.83          11.83          12.83
八     现值                                1,319,392.42     5,628,928.17    5,289,414.43    4,970,370.82   4,670,563.70   4,388,833.74   4,124,091.43   3,875,312.91   3,641,535.99   3,421,856.44   3,215,424.52    3,021,441.66   2,839,157.43   2,667,866.60
九     房地产单价(元/平方米)




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                                                                                        股权项目的评估说明


预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度        预测年度
   2028 年        2029 年         2030 年         2031 年          2032 年        2033 年         2034 年         2035 年         2036 年            2037 年      2038 年         2039 年         2040 年         2041 年       2042 年 2 月    房屋回收残值
13,800,138.37   13,938,139.76   14,077,521.16   14,218,296.37   14,360,479.33   14,504,084.12   14,649,124.97   14,795,616.22   14,943,572.38   15,093,008.10   15,243,938.18   15,396,377.56   15,550,341.34   15,705,844.75   2,643,817.20
    74.94           75.69           76.45           77.21           77.99           78.77           79.55           80.35           81.15           81.96           82.78           83.61           84.45           85.29          14.36
  15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08       15,345.08      15,345.08
55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00   55,242,288.00
   100.00%        100.00%         100.00%         100.00%          100.00%        100.00%         100.00%         100.00%         100.00%          100.00%        100.00%         100.00%         100.00%         100.00%         100.00%
3,790,417.11   3,815,331.25    3,840,494.53    3,865,909.44     3,891,578.50   3,917,504.25    3,943,689.26    3,970,136.12    3,996,847.45     4,023,825.89   4,051,074.11    4,078,594.82    4,106,390.74    4,134,464.61    1,776,305.98
1,104,845.76   1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76     1,104,845.76   1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76     1,104,845.76   1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76    1,104,845.76
  414,004.15     418,144.19      422,325.63      426,548.89       430,814.38     435,122.52      439,473.75      443,868.49      448,307.17       452,790.24     457,318.15      461,891.33      466,510.24      471,175.34      79,314.52
1,304,601.87   1,317,647.89    1,330,824.37    1,344,132.61     1,357,573.94   1,371,149.68    1,384,861.18    1,398,709.79    1,412,696.89     1,426,823.86   1,441,092.09    1,455,503.02    1,470,058.05    1,484,758.63     249,934.37
83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00       83,673.00
772,807.75      780,535.83      788,341.18      796,224.60      804,186.84      812,228.71      820,351.00      828,554.51      836,840.05      845,208.45      853,660.54      862,197.14      870,819.12      879,527.31      148,053.76
110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58      110,484.58
      -               -               -               -               -               -               -               -               -                 -             -               -               -               -               -
      -               -               -               -               -               -               -               -               -                 -             -               -               -               -               -


3,513,345.87   3,513,345.87    3,513,345.87    3,513,345.87     3,513,345.87   3,513,345.87    3,513,345.87    1,663,345.87    1,663,345.87     1,663,345.87   1,663,345.87    1,663,345.87          -               -               -
     25%            25%             25%             25%              25%            25%             25%             25%             25%              25%            25%             25%             25%             25%             25%
1,624,093.85   1,652,365.66    1,680,920.19    1,709,760.27     1,738,888.74   1,768,308.50    1,798,022.46    2,290,533.56    2,320,844.77     2,351,459.09   2,382,379.55    2,413,609.22    2,860,987.65    2,892,845.04     216,877.80
8,385,627.41   8,470,442.85    8,556,106.44    8,642,626.66     8,730,012.09   8,818,271.37    8,907,413.25    8,534,946.54    8,625,880.16     8,717,723.13   8,810,484.52    8,904,173.52    8,582,962.95    8,678,535.11     650,633.41     12,752,776.96
    7.50%          7.50%           7.50%           7.50%            7.50%          7.50%           7.50%           7.50%           7.50%            7.50%          7.50%           7.50%           7.50%           7.50%           7.50%            7.50%
     1.00           1.00            1.00            1.00             1.00           1.00            1.00            1.00            1.00             1.00           1.00            1.00            1.00            1.00            1.00             1.00
8,385,627.41   8,470,442.85    8,556,106.44    8,642,626.66     8,730,012.09   8,818,271.37    8,907,413.25    8,534,946.54    8,625,880.16     8,717,723.13   8,810,484.52    8,904,173.52    8,582,962.95    8,678,535.11     650,633.41     12,752,776.96
    13.83          14.83           15.83           16.83            17.83          18.83           19.83           20.83           21.83            22.83          23.83           24.83           25.83           26.83           26.92            27.00
3,083,555.76   2,897,436.30    2,722,547.68    2,558,212.43     2,403,793.92   2,258,693.92    2,122,350.27    1,891,724.11    1,778,492.14     1,672,026.43   1,571,923.46    1,477,803.71    1,325,109.94    1,246,386.21     92,880.64       1,809,573.51
                                                                                  评估值                                                                                        83,986,700.00     5,473.00




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     (六)评估结果
                                                                            金额单位：人民币元
         科目名称            账面价值               评估价值             增减值          增值率%
投资性房地产合计           52,623,145.23          83,,986,700.00      31,363,554.77       59.60
减：投资性房地产减值准备               -                                          -
投资性房地产净额           52,623,145.23          83,,986,700.00      31,363,554.77         59.60

     增值原因：

     (1)建筑市场的原材料价格不断上涨及土地取得成本的不断增加，
导致周边房价整体上涨，带动被估资产价格上涨；

     (2)房屋取得成本低于现市价。

     三、 机器设备评估技术说明

     (一)评估范围
     纳入本次评估范围的设备类资产为电子设备。设备类资产评估基
准日账面价值如下表所示：
                                                                          金额单位：人民币元
                                                            账面价值
             科目名称
                                            原值                              净值
设备类合计                                         13,674,925.66                       2,528,409.64
电子设备                                           13,674,925.66                       2,528,409.64


     (二)机器设备概况
     纳入评估范围的设备类资产主要为电子设备。设备主要分布在大
连华联商用设施运营有限公司内，设备类资产基本概况如下：
     本次申报评估设备类资产全部为电子设备主要有台式电脑、笔记
本电脑、传真机、打印机、复印机、空调、投影仪等，其购臵年限为
2000～2007 年，至评估基准日机器设备除少数正常使用外，其余大部
分的已报废。
     (三)评估结果
     根据企业提供的有关资料，其设备类资产与房屋建筑物一起出租
给北京华联综合超市股份有限公司，设备类评估值已在投资性房产中
包含，故在此不做评估。

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     四、 递延所得税资产评估说明

     纳入评估范围的非流动资产中包括递延所得税资产科目，账面金
额 20,106.00 元，核算内容为应收账款和其他应收款计提的坏账准备所
产生的递延所得税。评估人员核实了该科目的形成原因，认为企业核
算内容真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
    递延所得税资产评估值为 20,106.00 元。

     五、 流动负债评估技术说明

     (一)评估范围
     纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、应交税费、其他应付
款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
                                                        金额单位：人民币元

               科目名称                                账面价值
应付账款                                                              116,505.00
应交税费                                                              518,260.90
其他应付款                                                             50,000.00
流动负债合计                                                          684,765.90


     (二)核实过程
     1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
     2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典
型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税
证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
     3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调
查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。
     (三)评估方法
     1.应付账款
     评估基准日应付账款账面价值 116,505.00 元。核算内容为被评估
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单位应付江苏通月机电设备工程有限公司的设备尾款。
     评估人员向被评估单位调查查询了相关的购货合同及设备款的
支付情况。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
     应付账款评估值为 116,505.00 元。
     2.应交税费
     评估基准日应交税费账面价值 518,260.90 元。核算内容为被评估
单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为房产税、土地使
用税等。
     评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制
度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账
面价值作为评估值。
     应交税费评估值为 518,260.90 元。
     3.其他应付款
     评估基准日其他应付款账面价值 50,000.00 元，核算内容为被评估
单位向个人的借款。
     评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，并对
相关的借款依据进行了核查。以核实无误后的账面价值作为评估值。
     其他应付款评估值为 50,000.00 元。
     (四)评估结果
     流动负债评估结果及增减值情况如下表：
                           流动负债评估结果汇总表
                                                         金额单位：人民币元
        科目名称         账面价值        评估价值        增值额          增值率%
应付账款                   116,505.00      116,505.00             0.00          0.00
应交税费                   518,260.90      518,260.90             0.00          0.00
其他应付款                   50,000.00       50,000.00            0.00          0.00
流动负债合计               684,765.90      684,765.90             0.00          0.00

     流动负债评估值 684,765.90 元，无评估增减值。




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第四章       收益法评估技术说明


     一、 宏观、区域经济因素分析

     (一)国家、地区经济形势及未来发展趋势
     1.我国宏观经济发展状况
     近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2009-2013 年国内生产总值增长情况
如下图：




                                 资料来源:国家统计局
     2013 年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，全年国内生产
总值 568,845 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.7%。分季度看，
一季度同比增长 7.7%，二季度增长 7.5%，三季度增长 7.8%，四季度
增长 7.7%。分产业看，第一产业增加值 56,957 亿元，增长 4.0%；第
二产业增加值 249,684 亿元，增长 7.8%；第三产业增加值 262,204 亿元，
增长 8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长 1.8%。全年万元国
内生产总值能耗比上年下降 3.7%。
     根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
(2011—2015 年)规划纲要，十二五期间，按照与应对国际金融危机

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冲击重大部署紧密衔接、与到 2020 年实现全面建设小康社会奋斗目
标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均
增长 7%。
     2.区域经济发展状况
     2013 年，大连市**以提高经济增长质量和效益为中心，以推进
全域城市化、新型工业化、城市智慧化和农业现代化为重点，统筹稳
增长、调结构、促改革，形成了经济平稳增长、社会和谐稳定、民生
持续改善的良好局面。




     1.) 经济总量：初步核算，全年地区生产总值【1】7650.8 亿元，
比上年增长 9.0%。其中，第一产业增加值 477.6 亿元，增长 4.8%；第
二产业增加值 3892 亿元，增长 9.4%；第三产业增加值 3281.2 亿元，
增长 9.1%。三次产业结构由上年的 6.4∶51.9∶41.7 调整为 6.2∶50.9∶
42.9，对经济增长的贡献率分别为 3.2%、55.4%和 41.4%。人均生产总
值 110600 元，按年末汇率折算为 18140 美元。
     2.) 财政税收：全年公共财政收入 850 亿元，比上年增长 13.3%。
其中，市本级 283.3 亿元，增长 13.7%；县区级 566.7 亿元，增长 13.1%。
公共财政支出 1083.5 亿元,比上年增长 21.6%,其中交通运输、医疗卫生、
科学技术、住房保障支出，分别增长 43.8%、42.2%、17.7%和 13.4%。
地税局组织各项税收 670.7 亿元，比上年增长 13.8%；国税局组织各项


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税收 529 亿元，下降 4.9%；海关代征税收 465.8 亿元，下降 4.6%。
     3.) 价格指数：全年居民消费价格比上年上涨 2.5%，其中消费品
价格上涨 2.2%，服务项目价格上涨 3.1%（见表 1）。工业生产者出厂
价格比上年下降 2%。工业生产者购进价格比上年下降 2.3%。

     二、 行业现状与发展前景分析

     (一)行业主要政策规定
     1.中华人民共和国房产税暂行条例（国发［1986］90 号，1986
     年 9 月 15 日）；
     2.城市房地产开发经营管理条例（中华人民共和国国务院令
     第 248 号，1998 年 7 月 20 日）；
     3.物业管理条例（2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令
     第 379 号公布，根据 2007 年 8 月 26 日国务院关于修改〖物业
     管理条例〗的决定修订）；
     4.中华人民共和国住房和城乡建设部令第 6 号商品房屋租赁管
理办法；
     5.国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见
（国办发〔2011〕45 号）；
     6.公共租赁住房管理办法（住建部第 11 号令）；

     (二)行业竞争情况
     1.房地产租赁市场基本情况
     近几年大连市甘井子区房屋租金总体呈上涨趋势，2013 年商业用
房租金上涨幅度比较平缓。
     2.房地产租赁区域性特点
     大连市房屋出租价格在不同的区域里发生不同的变化，市内各区
的房屋租赁价格与去年相比较，有不同幅度的上升或下降。
     (三)行业发展的有利和不利因素
     1.行业发展的有利因素
     城镇化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发
生根本变化，新型城镇化建设有助于释放需求，为房地产行业的发展

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注入新的活力。我国城镇化至少还有 10 年的高速发展期，城镇新增
人口、未落户常住人口、以及更新改造等都有助于房地产需求释放，
未来几年房地产需求的稳定增长是可以预见的。
     中国官方公布的通货膨胀率基本上是 3%-4%之间，但大量数据表
明中国的长期通货膨胀率实际大约在 10%左右，货币平均每 6、7 年
贬值一半，负利率加货币的大量投放，是导致房屋租金上涨的主要原
因。
     中国的广义货币量从 1999 年的 10 万亿增加到 2013 年的 110.6 万
亿，位居世界第一，中国的货币量 14 年增长 10 倍，2013 年底中国广
义货币量与同期中国的 GDP57.6 万亿比，货币供应量为 GDP 的 1.92
倍，2014 年预期增长 13%左右，通胀将会继续，从上述情况看，房屋
租金整体还会上涨。
     2.行业发展的不利因素
     出租人提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期缴付租金的
案例快速增加。由于租金的大幅度增长，增加了承租人的生产、经营
成本和生活成本，在生产、经营利润没有大幅增加，工资没有明显增
长的情况下，承租人对大幅提升租金的出租人产生抗拒，因付不起租
金而退租、弃租，乃至拒付租金。
     (四)行业主要特点
     1.区域性特征明显
     房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同
地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产的
需求不尽相同。房地产的区域化特征使房地产企业短期内无法具备
规模化批量生产的条件，也使得房地产的价格主要是受当地区域市
场内供需关系影响。
     2.受宏观调控影响明显
     房产作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定
有着重大的影响，**历来对房地产市场的关注度较高，房地产市
场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等
宏观调控政策上具有很强的敏感性。


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     3.资金密集型
     房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不
一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
     4.兼具消费价值和投资价值
     房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较
大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一
种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也
是房地产市场需求的主要构成之一。
     5.产业关联度较高
     房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联
系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及
商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，
使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作
用。
     6.市场集中度较低
     房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程
度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。

     三、 被评估企业的经营情况分析

     (一)被评估企业简介
     企业名称： 大连华联商用设施运营有限公司
     住      所： 大连市甘井子区华东路18号
     法定代表人：赵国清
     注册资本： 陆仟万元人民币
     公司类型： 有限责任公司（法人独资）
     成立日期：      2000年01月27日
     营业期限：      2000年01月27日至2020年01月26日
     经营范围：出租商业设施，出租自有房屋；物业管理（依法需经
审批的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。



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      (二)被评估企业经营状况分析
   大连华联商用设施运营有限公司在大连仅有一处投资性房地产，每
年房屋租金收入为其主营业务收入来源，房屋折旧为其主营业务成
本，除此没有别的经营收入和经营项目，也无任何管理和销售人员。

      四、 被评估企业的资产与财务分析

      (一)资产配臵和使用情况
      1.经营性资产的配臵和使用情况
      大连华联商用设施运营有限公司的经营性资产为正在正常经营
的投资性房地产。
      2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
      公司的非经营资产为其他应收款；非经营负债为应付账款、其他
应付款和应交税费。
      (二)历史年度财务分析
      1.财务状况与经营业绩
      被评估单位评估基准日前三年一期资产负债表如下：

                         基准日前三年一期资产负债表
                                                                 金额单位:人民币万元
           科目              2011 年          2012 年       2013 年       2014 年 8 月
货币资金                               0.71        276.41        104.35            30.60
应收票据                                                                          151.27
预付款项
其他应收款                        4068.99         4318.99       5098.99          5470.53
存货
其他流动资产
流动资产合计                      4069.70         4595.40       5203.34          5652.40
可供**金融资产
长期股权投资
股权分置流通权
投资性房地产                      6177.58         5834.35       5491.13          5262.31
固定资产                            58.19          289.73        267.60           252.84
在建工程
无形资产
长期待摊费用
递延所得税资产                                                                      2.01
非流动资产合计                    6235.77         6124.08       5758.73          5517.17
资产总计                         10305.47        10719.48      10962.07         11169.56
短期借款


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