华联股份拟转让股权项目评估说明 [复制链接]

第二章 资产核实情况总体说明

一、 资产核实人员组织、实施时间和过程

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估
项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益
法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。评
估人员于2014年6月5日至9月19日，对评估对象以2013年12月
31日为预估基准日进行了预评估，涉及的资产和负债进行了必要的
清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调
查。2014年10月9日至2014年10月20日评估人员对评估对象以2014
年8月31日为正式基准日再次进行了必要的清查核实和尽职调查。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同
时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标
等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的
详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项
不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资
料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位
对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在
被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对
各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了
不同的勘查方法。


4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充
分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、设备的产权证明文件
资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核
实或出具相关产权说明文件。

二、 影响资产核实的事项及处理方法

资产核实过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
投资性房地产的建筑面积主要依据被评估单位提供的有关测绘
结果、图纸、买卖协议等资料，并结合评估人员现场勘查确定。

三、 核实结论

经过核实，评估人员发现存在的问题如下：

投资性房地产的建筑面积主要依据被评估单位提供的有关测绘
结果、图纸、买卖协议等资料，并结合评估人员现场勘查确定。截止
评估基准日尚未办理产权登记手续。

第三章 资产基础法评估技术说明

一、 流动资产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、其他应收
款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

货币资金

12,216,054.71

应收账款合计

7,600.00

减：坏帐准备

380.00

应收帐款净额

7,220.00

其他应收款

320,525.81

坏账准备

16,276.29

其他应收款净额

304,249.52

流动资产合计

12,527,524.23





(二)核实过程

1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的
典型特征收集了评估基准日的银行对帐单以及部分记账凭证等评估
相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的银行存款，进行了函证。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了其他应收
款的形成原因坏账准备计提的政策等。

(三)评估方法

1.货币资金

(1)银行存款


评估基准日银行存款账面价值12,216,054.71 元，全部为人民币
存款。核算内容为在中国建设银行内江东兴支行、江苏银行北京朝阳
门支行的存款。
评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银
行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未
达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现
对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款
的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面
价值作为评估值。
银行存款评估值为12,216,054.71 元。

2.应收账款

评估基准日应收款账面余额 7,600.00 元，核算内容为被评估单
位应收取的租金。评估基准日应收款计提坏账准备380.00元，其他应
收款账面价值7,220.00 元。
评估人员向被评估单位调查了解了应收款形成的原因、应收单位
或个人的资信情况、历史年度应收款的回收情况等。按照重要性原则，
对应收款进行了函证。
评估人员采用个别认定的方法确定评估值，同时将评估基准日计
提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下：
（1）对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；
（2）对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作
为评估值；
（3）对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用信
用风险特征组合法，按其未来现金流量现值低于账面价值的差额确定
坏账损失，从而预计应收账款可收回金额。
应收帐款评估值为7,220.00 元。

3.其他应收款

评估基准日其他应收款账面余额320,525.81 元，核算内容为被
评估单位的保证金、押金、备用金等款项。评估基准日其他应收款计
提坏账准备16,276.29元，其他应收款账面价值304,249.52元。


评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重
要性原则，对其他应收款进行了函证。
评估人员采用个别认定的方法确定评估值，同时将评估基准日计
提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法同应收账款。
其他应收款评估值为 304,249.52 元。

(四)评估结果

流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

货币资金

12,216,054.71

12,216,054.71

-

-

应收帐款

7,220.00

7,220.00





其他应收款

304,249.52

304,249.52

-

-

流动资产合计

12,527,524.23

12,527,524.23

-

-




流动资产评估值12,527,524.23元,无增减值变化。

二、 投资性房地产评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的投资性房地产评估基准日账面价值如下表
所示：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

原值

净值

投资性房地产

354,196,094.35

353,438,242.35

合计

354,196,094.35

353,438,242.35





(二)投资性房地产概况

纳入本次评估范围的投资性房地产为内江华联购物中心有限公
司（以下简称内江华联）申报的内江北京华联购物中心商业房产。建
筑面积72,027.59平方米（含地下二层停车场），为外购房产，框架剪
力墙，2014年7月入账。


1.相关权利及登记状况
内江鑫联臵业有限公司（以下简称鑫联臵业）开发建设的内江北
京华联购物中心项目，项目相关权利及登记状况如下：

序号

项目开发证内容

证号

发证日期

发证机关

1

土地证

国用（2012）第（007230）

2012-9-20

内江市土地局

2

建筑用地规划许
可证

地字第511001201200009号

2012-3-29

内江市住房和城乡规划建设局

3

建筑工程规划许
可证

建字第511001201200047号

2012-9-28

内江市住房和城乡规划建设局

4

建筑工程施工许
可证

（2012）34编号511000201209190101

2012-10-12

内江市住房和城乡规划建设局

5

商品房预售许可
证

（2013）房预售证第009号

2013-3-2

内江市房地产管理局




2013年2月6日，内江鑫联臵业有限公司与内江华联购物中心有
限公司就内江北京华联购物中心项目签订了.内江鑫联臵业有限公司
和内江华联购物中心有限公司关于购买西林大道项目商业物业的买
卖协议.，将―内江华联购物中心‖转让给内江华联。根据测绘报告，
该商业项目建筑概况如下：

类型

总建筑面积

地上面积

地下面积

备注

规划面积

72,027.59

51,170.86

20,856.73



测量面积

72,027.59

51,170.86

20,856.73



分用途统计









商业

34,263.00

27,570.00

6,693.00



办公

312.00

312.00





其中：自用办公

312.00







冷冻站

388.39



388.39



车库

300个



10,789.27



其他

26,274.93







可出租面积

34,575.00







商业

34,263.00

27,570.00

6,693.00



办公

312.00

312.00





仓储









车库












类型

总建筑面积

地上面积

地下面积

备注

其他











建筑面积72,027.59平方米（其中地下二层为不计价停车位）。目
前房产证尚未办理。
目前该房屋设计用途为商业，建成后主要以出租方式获取收
益，建筑地下车位作为公共停车场使用，附属建筑作为物业管理使
用，根据被评估单位策划文件，实际不含公摊部分的可出租面积为
34,575.00平方米，主要租赁给北京华联综合超市股份有限公司及其他
商家使用。
2.土地权利及登记状况
内江华联房地产项目2012年9月20日取得国有土地使用证，证号
为―双国用（2012）第（007230）‖，土地使用权面积14914.00平方米，
终止日期：2051年9月20日，使用权类型：出让。土地使用权人为内
江鑫联臵业有限公司，土地座落东兴区汉安大道南侧，发证机关内
江市土地局。该土地使用权证载用途为商业住宅用地。
3.地上建筑物现场勘察状况
该建筑物为框架结构。地下三层、地上二十九层。其中委估商
业部分为地下三层，地上五层，建筑面积72027.59平方米，该房屋建
筑物内外装修及配套工程目前正在进行、尚未完工。

(三)核实过程

1.核对原始资料
针对企业提供的建筑物明细清单，通过账表核对和询问的方式，
了解申报资产的形成背景、产权状况、使用情况与分布地点，排除可
能存在的重复申报等情况，并初步判断和认证申报资产的真实性。在
核对、询问与了解后，协助资产申报单位准确、完整地填写资产申报
评估明细表，使账、证、表对应一致。
2.市场调查
根据评估需要，评估人员到当地建设管理部门及被评估单位资产
管理部门进行调查咨询，对当地的房地产市场进行调查了解，了解待
估房屋建筑物周边的房地产市场价格等相关的信息，搜集评估所需要
的相关资料。


3.现场勘察
在原始资料核对后，对纳入本次评估范围内的房屋资产进行实地
勘察，以进一步查证申报资产的数量与存在的真实性，同时了解估价
建筑物的具体分布地点、结构品质、使用效能、当前的维护与成新状
况，并对资产申报表上某些与实物不相符的部分进行了更正，如资产
名称、数量、建筑结构等。
在进行现场勘察中，评估人员着重观察了影响资产价值的建筑结
构特征、内外装修和内部设施的完好、完善情况及形象进度：
(1)结构方面
针对估价建筑物已存在的基础型式、基础材料和尺寸，咨询工程
设计部门，查阅有关地质报告书，了解建筑物所在地的地震裂度、地
质构造等对其使用安全的影响程度，结合查勘情况对估价对象的安全
度予以合理评判。
根据结构类型和使用要求，对承重构件梁、板、柱、墙是否存在
变形、开裂、露筋、麻面、有无风化和风化程度等进行较详细地观查
和记录。
(2)装饰方面
评估人员主要查看内外装修使用的材质、施工质量、施工进度，
并了解所用装饰材料的耐久性。
(3)内部设施
着重查看水暖电通讯设施配臵的标准、购建材质、施工进度，了
解能否满足使用要求。
(4)围护结构
查勘非承重墙、门窗、隔断、散水、防水和保温隔热等有无损坏、
丢失、腐烂、开裂等当前的存在状况。
经现场勘察，基本情况如下：
(1)基础：根据当地地质情况及生产的需要，经现场勘察地基和基
础完好，承载能力较强，未发现不均匀沉降现象。
(2)结构：房屋建筑物构件连接牢固、结构稳定。
(3)门窗：门窗启闭比较灵活，配件齐全。


(4)屋面：大部分房屋屋面防水、保温情况良好，无渗漏。
(5)内墙、外墙、地面良好。
(6)配套设施，正在进行后期收尾工作，完工后使用功能可以得到
满足。
综上所述，我们认为委托评估的资产较好，均可以正常使用。
4.整理现场勘察记录和估价依据资料，根据本次评估目的，针对
估价对象的类型、特征，结合收集掌握估价依据的可靠程度、适用范
围，在客观、公允的前提下，确定评估方法。对纳入评估范围内的各
项建筑物逐项测算确定评估值。汇总评估结果，撰写评估技术说明。

(四)评估方法

评估对象属于商业地产，该项目建成后不对外**，采用租赁的
形式实现收益。根据.资产评估准则——不动产.的规定，采用收益
法进行评估。
评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察
后，遵照国家标准.房地产估价规范.，结合待估建筑物属性，确定
评估方法。
由于本次评估的投资性房地产主要用于出租，是收益性物业，因
此主要采用收益法评估。
对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的正
常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以此估
算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式为：
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，
且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于以土地
使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使用权剩余
期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价值。
式中：P=物业评估值
Ri=净收益
Rn=物业残余价值
n=收益计算年限
nnniiirRrRP.
.
.......)1(×)1(×15。0


r=折现率
i=第几年。

(五)典型案例

案例:内江华联西林大道购物中心(表4-5-1投资性房地产)
1.概况
坐落位臵：东兴区汉安大道西89号
结构类型：框架剪力墙
层数层高：地下三层，地上五层
建成年月：2012年10月
建筑面积：72027.59平方米
房屋产权证号：未办理
功能划分：商业用房
2.结构及建筑类型：
框架剪力墙。所在建筑为地下三层、地上二十九层，其中委估
商业部分为地下三层，地上五层，建筑面积72027.59平方米，层高
4.8~5.5米，檐高25.45米，最高点檐高28.1米。箱型钢筋混凝土基础，
现浇钢筋混凝土矩形柱、园柱，矩形梁、平板楼板。页岩空心砖填
充外墙、页岩实心砖内墙，现浇混凝土板屋面，保温层及沥青卷材
防水层，上做水泥砂浆保护层。外装修为玻璃幕墙、面砖，全玻璃
大门，固定玻璃窗及铝合金窗。内装饰为釉面砖、花岗岩楼面，墙
面喷涂料，轻钢龙骨纸面石膏板吊顶。
配套工程：给排水系统：为给水钢管、 PVC排水管。设消防水
泵房。电气系统为动力用电，设配电柜及配电箱。建筑内配备电梯
（直梯、扶梯）、通风系统集中空调、智能化系统（电视、电话、广
播、网络、监控、烟感、喷淋）等。
3.房屋勘察状况：目前各项指标正常，正常使用。
4.各项数据的测定
(1)每年总收入的预测

该商业项目的总收入为从商户收取的租赁费和其他收入。租赁
收入从出租客户上区分，可以分成对华联综超的租赁收入和其他商


户的租赁收入共两部分。其他收入主要是公共区域对外出租收入。
2014年9月部分开始营业，以后年度可供出租面积百分之九十八
的出租率。根据内江华联提供的相关租赁资料以及该项目周边类似商
业项目市场租金综合分析，确定第一年主力租户单位租金为30.42元/
月.平方米，根据双方正在签订的合同约定到2031年每三年以5%递
增；由于长租合约租金较低，预计长期到期后租金将有较大幅度的调
整，之后保持平稳增长，根据目前租金水定调查测算，预计2032年
租金比2031年租金增长50%，未来以5%递增；
其他租户根据楼层、位臵的不同分别确定单位租金，合同规定租
金每年递增，第一年9月到12月会以较低的租金出租，平均为38.04
元/月.平方米，第二年市场成熟，同比第一年增长60%，第三年增长
20%，未来年度达到稳定期每年以5%幅度稳步递增，办公室根据周边
租赁水平确定为2.1元/天·平方米，未来年度保持不变；
抽成租金根据商户的销售额乘以提成率来确定，平均提成率为
9%，2014、2015年根据签订的合同、预算、人流量、消费水平统计确
定销售额,未来年度达到稳定期每年以5%幅度稳步递增。
其他收入主要是公共区域对外出租收入，其租金水平按市场租金
确定。
(2)每年总费用预测
总费用包括营业税金及附加、维修费、管理费、房产税、保险
费等由于收取房产收益而应付出的费用。
营业税按总收入的5%进行预测，城建税和教育费附加、地方教
育附加分别按7％、3%和2%计缴。因此营业税金及附件取总收入的
5.6%计算；
维修费按建筑的建安成本的2%确定；
管理费前5年按照房地产总收益的10%确定，未来年度5%确
定；
房产税按年总收入的12%确定；
土地使用税按每平米20元确定；
保险费按建筑重臵价格的2‰确定；


租赁中介费按年总收入的2%确定；
所得税以企业适用税率25%按税法相关规定计算。
(3)每年租金收益的确定
年租金收益＝年总收入－年总费用
(4)折现率的确定
本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取
中国人民银行同期存款利率；风险因素考虑到房地产出租风险等因
素，确定资本化率取7.5%。
(5)可获受益年限
本次土地使用权终止日期为2051年9月20日，于估价时点土地
剩余使用年限为37.08年。框架剪力墙结构房屋建(构)筑物的耐用年
限为40年，至估价时点2014年8月31日,房屋建筑物剩余年限为39.83
年，本次评估按土地使用权剩余年限确定收益年限为37.08年。
以上详细测算过程请见附表。

(六)评估结果

该资产目前市场价值为 405,675,500.00 元。

序号

科目名称

账面价值

净值

评估价值

增减值

增值率%

1

投资性房地产

354,196,094.35

353,438,242.35

405,675,500.00

52,237,257.65

14.78

合计

354,196,094.35

353,438,242.35

405,675,500.00

52,237,257.65

14.78



评估增值原因主要是投资性房地产为该公司投资开发的商业地
产，地理位臵比较优越，交通便利，周边客群消费力强。该项目为当
地第一家大型城市综合体，对改变引领当地消费习惯有带头作用，对
消费者吸引力强，未来收益大于其账面成本。





房地产收益法评估计算表


序号内容费率2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年
一年房地产总收益(万元)696.48 2,982.06 3,480.25 3,686.44 3,822.16 3,964.66 4,127.11 4,284.22 4,449.18 4,635.86 4,817.73 5,008.69 5,223.35 5,433.89 5,654.95 5,901.92 6,145.64 6,401.55 6,826.16 7,131.68
1月租金(元／m2)（建筑面积口径）28.43 40.58 47.36 50.17 52.01 53.95 56.16 58.30 60.54 63.08 65.56 68.16 71.08 73.94 76.95 80.31 83.63 87.11 92.89 97.05
2估价对象建筑面积(平方米)61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32 61,238.32
3估价对象重置价格(万元)25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09
4出租率率(%)87%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%
二年总费用(万元)267.28 1,135.43 1,282.89 1,343.92 1,384.09 1,228.04 1,268.00 1,306.65 1,347.23 1,393.16 1,437.90 1,484.87 1,537.68 1,589.47 1,643.85 1,704.61 1,764.56 1,827.52 1,931.97 2,007.13
1维修费(万元)2.00%171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47
2管理费(万元)10%/5%23.22 298.21 348.03 368.64 382.22 198.23 206.36 214.21 222.46 231.79 240.89 250.43 261.17 271.69 282.75 295.10 307.28 320.08 341.31 356.58
3房产税(万元)12.00%27.86 357.85 417.63 442.37 458.66 475.76 495.25 514.11 533.90 556.30 578.13 601.04 626.80 652.07 678.59 708.23 737.48 768.19 819.14 855.80
4土地使用税(万元)20/m29.94 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83
5营业税及附加(万元)5.60%13.00 167.00 194.89 206.44 214.04 222.02 231.12 239.92 249.15 259.61 269.79 280.49 292.51 304.30 316.68 330.51 344.16 358.49 382.26 399.37
6保险费(万元)0.20%17.15 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44
7租赁中介费(万元)2.00%4.64 59.64 69.61 73.73 76.44 79.29 82.54 85.68 88.98 92.72 96.35 100.17 104.47 108.68 113.10 118.04 122.91 128.03 136.52 142.63
8续建成本(万元)- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
9折旧(万元)75.79 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42
10所得税率25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%
11所得税(万元)88.36 234.30 321.99 358.28 382.16 456.80 487.42 517.04 548.13 583.32 617.60 653.60 694.06 733.75 775.42 821.97 867.91 916.15 996.19 1,053.78
三年租金净收益(万元)340.85 1,612.33 1,875.38 1,984.25 2,055.90 2,279.82 2,371.68 2,460.53 2,553.82 2,659.38 2,762.23 2,870.22 2,991.61 3,110.67 3,235.68 3,375.34 3,513.16 3,657.88 3,897.99 4,070.77
四还原利率7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%
五可获收益年限(年)1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
六收益价值(万元)340.85 1,612.33 1,875.38 1,984.25 2,055.90 2,279.82 2,371.68 2,460.53 2,553.82 2,659.38 2,762.23 2,870.22 2,991.61 3,110.67 3,235.68 3,375.34 3,513.16 3,657.88 3,897.99 4,070.77
七折现期0.17 0.83 1.83 2.83 3.83 4.83 5.83 6.83 7.83 8.83 9.83 10.83 11.83 12.83 13.83 14.83 15.83 16.83 17.83 18.83
八现值(万元)336.77 1,518.03 1,642.50 1,616.61 1,558.13 1,607.28 1,555.40 1,501.08 1,449.29 1,403.91 1,356.47 1,311.16 1,271.27 1,229.64 1,189.82 1,154.58 1,117.89 1,082.73 1,073.31 1,042.68


房地产收益法评估计算表
序号内容费率2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月2051-9-20残值回收备注
一年房地产总收益(万元)7,452.48 7,789.33 8,143.01 8,514.38 8,904.32 9,313.75 9,743.66 10,195.06 10,669.03 11,166.70 11,689.25 12,237.94 12,814.05 13,418.97 14,054.14 14,721.06 15,421.34 12,117.47 1,286.00
1月租金(元／m2)（建筑面积口径）101.41 105.99 110.80 115.86 121.16 126.73 132.58 138.72 145.16 151.93 159.04 166.50 174.34 182.56 191.20 200.27 209.80 164.85 -
2估价对象建筑面积(平方米)61,239.32 61,240.32 61,241.32 61,242.32 61,243.32 61,244.32 61,245.32 61,246.32 61,247.32 61,248.32 61,249.32 61,250.32 61,251.32 61,252.32 61,253.32 61,254.32 61,255.32 61,256.32 -
3估价对象重置价格(万元)25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 25,720.09 -
4出租率率(%)99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%-
二年总费用(万元)2,086.05 2,168.91 2,255.92 2,347.27 2,443.20 2,543.92 2,649.68 2,760.72 2,877.32 2,999.74 3,128.29 3,263.27 3,404.99 3,553.80 3,710.05 3,874.12 4,046.38 2,425.22 -
1维修费(万元)2.00%171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 171.47 128.60 -
2管理费(万元)10%/5%372.62 389.47 407.15 425.72 445.22 465.69 487.18 509.75 533.45 558.34 584.46 611.90 640.70 670.95 702.71 736.05 771.07 454.40 -
3房产税(万元)12.00%894.30 934.72 977.16 1,021.73 1,068.52 1,117.65 1,169.24 1,223.41 1,280.28 1,340.00 1,402.71 1,468.55 1,537.69 1,610.28 1,686.50 1,766.53 1,850.56 1,090.57 -
4土地使用税(万元)20/m229.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 29.83 22.37 -
5营业税及附加(万元)5.60%417.34 436.20 456.01 476.81 498.64 521.57 545.64 570.92 597.47 625.34 654.60 685.32 717.59 751.46 787.03 824.38 863.59 508.93 -
6保险费(万元)0.20%51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 51.44 38.58 -
7租赁中介费(万元)2.00%149.05 155.79 162.86 170.29 178.09 186.28 194.87 203.90 213.38 223.33 233.79 244.76 256.28 268.38 281.08 294.42 308.43 181.76 -
8续建成本(万元)- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
9折旧(万元)909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 909.42 682.07 -
10所得税率25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%-
11所得税(万元)1,114.25 1,177.75 1,244.42 1,314.42 1,387.93 1,465.10 1,546.14 1,631.23 1,720.57 1,814.38 1,912.89 2,016.31 2,124.91 2,238.94 2,358.67 2,484.38 2,616.38 2,252.54 -
三年租金净收益(万元)4,252.18 4,442.67 4,642.68 4,852.69 5,073.20 5,304.73 5,547.84 5,803.11 6,071.14 6,352.57 6,648.08 6,958.36 7,284.15 7,626.23 7,985.42 8,362.57 8,758.57 7,439.70 1,286.00
四还原利率7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%
五可获收益年限(年)1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 -
六收益价值(万元)4,252.18 4,442.67 4,642.68 4,852.69 5,073.20 5,304.73 5,547.84 5,803.11 6,071.14 6,352.57 6,648.08 6,958.36 7,284.15 7,626.23 7,985.42 8,362.57 8,758.57 7,439.70 1,286.00
七折现期19.83 20.83 21.83 22.83 23.83 24.83 25.83 26.83 27.83 28.83 29.83 30.83 31.83 32.83 33.83 34.83 35.83 36.71 37.08
八现值(万元)1,013.16 984.69 957.23 930.73 905.13 880.41 856.52 833.43 811.09 789.48 768.56 748.31 728.69 709.68 691.27 673.41 656.09 523.12 88.01
九房屋评估值- 40,567.55




三、 机器设备评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产包括电子设备。设备类资产评
估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

原值

净值

设备类合计

580,806.43

523,517.65

电子设备

580,806.43

523,517.65



(二)机器设备概况

纳入评估范围的设备类资产主要为电子设备。设备主要分布在
内江华联购物中心有限公司办公区内，相对比较集中。设备类资产
基本概况如下：
1.电子设备
本次申报评估的电子设备主要有笔记本电脑、打印机、空调、
相机等，至评估基准日正常使用。
2.相关会计政策
(1)电子设备为单台设备体积较小，便于采购，因此其账面原值构
成相对简单，为设备购臵价。
(2)公司为小规模纳税人，购入的固定资产不适用进项税抵扣政
策。

(三)核实过程

1.发放并指导填写各类调查表根据企业设备类资产的构成特点
及资产申报评估明细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用
部门发放.设备调查表.，并指导企业根据实际情况进行填写，以此
作为评估的参考资料。
2.初步审核申报明细表

评估人员对企业提供的申报明细表结合各类设备调查表、台账资
料等进行检查，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请


企业进行必要的修改和补充。
3.现场勘察与核实
评估人员根据经过初步核对的申报明细表对设备类资产进行了
现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包括：现场核
对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；向企业
设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、运行状况、维护管理
情况等。在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购臵
合同或**，了解设备账面原值的构成。
4.完善申报评估明细表
根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，做到―表‖、―实‖
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内设备的权属资料进行查验，如：核查设备的购臵合
同及**。

(四)评估方法

根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用成本法评估。
被评估单位为非增值税纳税人，其设备不符合增值税进项税抵
扣条件，因此重臵全价包含增值税。
计算公式如下：
评估值=重臵全价×综合成新率
1.重臵全价的确定
申报电子设备类资产因不需要安装，故重臵全价一般包括：设备
购臵价和运杂费。设备重臵全价计算公式如下：
设备重臵全价=设备购臵价+运杂费
2.综合成新率的确定
对于电子设备的成新率，主要是根据该设备的使用情况、维护保
养情况、以及该设备的技术先进程度，并考虑有关各类设备的实际使
用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，由评估人员根据实
际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新率，其计算公式为：


综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%。
计算公式如下：
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率

(五)典型案例

案例一：电脑(评估明细表第1项)
规格型号：ThinkpadX220i
制造厂家：联想有限公司
购臵日期：2013年4月30日
启用日期：2013年4月30日
账面原值：5,000.00元
账面净值：3,733.33元
1.概况
技术参数：
屏幕尺寸：12.5英寸1366x768
CPU型号：Intel酷睿i32350M
CPU主频：2.3GHz
内存容量：2GBDDR31333MHz
硬盘容量：320GB5400转
显卡芯片：IntelGMAHD3000
操作系统：预装Windows7HomeBasic
摄像头：集成200万像素摄像头
设备状况：
该电脑小巧轻薄，续航能力强，散热好，性能稳定，机体及附配
件清洁整齐、维护较好，能够满足日常工作需要。
2.重臵全价的确定
(1)设备购臵价
经市场询价并结合网上查询，综合确定电脑设备的单台购臵价
为 4,800.00 元。
(2)综合运杂费


因设备购臵价中已包含运费，故本次综合运杂费不再计取。
(3)重臵全价=设备购臵费+综合运杂费
= 4,800.00 +0.00
= 4,800.00 (元)
3.成新率的确定
该设备于2013年4月30号投入使用，至评估基准日止，已使用
1.33年，通过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解，得知该电
脑工作环境良好、运行状况正常。另外公司有专人负责维修，维护保
障及时，可满足公司日常业务工作的要求。经评估人员察看、分析实
体损耗情况，综合判定该设备尚可使用年限为4年，即：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=4/(4+1.33)×100%
=75%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
= 4,800.00 ×75%
= 3,600.00 (元)

(六)评估结果

机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值率%

原值

净值

原值

净值

原值

净值

原值

净值

设备类合计

580,806.43

523,517.65

561,000.00

495,207.00

-19,806.43

-28,310.65

-3.41

-5.41

电子设备

580,806.43

523,517.65

561,000.00

495,207.00

-19,806.43

-28,310.65

-3.41

-5.41



机器设备评估减值原因主要如下：
1.电子设备减值，主要因为该类产品更新速度较快，价格整体呈
降价趋势，故造成评估减值。

四、 递延所得税资产评估技术说明

评估基准日递延所得税资产账面价值4,164.07元。核算内容为被


评估单位因计提坏账准备核算而形成的递延所得税资产。
评估人员就递延所得税资产产生的原因、形成过程进行了调查和
了解，确认账面值无误，以核实后的账面值确认为评估值。
递延所得税资产评估值为4,164.07元。

五、 流动负债评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、预收账款、
应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。上述负债评估基
准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

应付账款

19,248,999.63

预收款项

2,089,015.04

应付职工薪酬

208,667.71

应交税费

829,831.13

其他应付款

5,423,482.32

流动负债合计

27,799,995.83





(二)核实过程

1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典
型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税
证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调
查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。


(三)评估方法

1.应付账款

评估基准日应付账款账面价值19,248,999.63元。核算内容为被评
估单位因购房、装修经营活动应支付的款项。具体包括：应付内江鑫
联臵业有限公司购房款、北京泰和通金典建筑装饰工程有限公司工程
款等。
评估人员向被评估单位调查了解了工程结算情况，按照重要性原
则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合
同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为19,248,999.63元。

2.预收款项

评估基准日预收账款账面价值2,089,015.04元。核算内容为预收
个商户的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重
要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相
应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估
值。
预收账款评估值为2,089,015.04元。

3.应付职工薪酬

评估基准日应付职工薪酬账面价值 208,667.71 元。核算内容为
被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：工资、奖
金、津贴和补贴、社会保险费、住房公积金、工会经费。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，
核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应
付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为
评估值。
应付职工薪酬评估值为208,667.71元。

4.应交税费

评估基准日应交税费账面价值829,831.13元。核算内容为被评估
单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、所得税、


城市维护建设税、房产税、土地使用税、教育费附加、印花税、企业
代扣代交的个人所得税等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制
度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账
面价值作为评估值。
应交税费评估值为 829,831.13 元。

5.其他应付款

评估基准日其他应付款账面价值5,423,482.32元，核算内容为被
评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应交
税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，
并对相应的合同进行了抽查。其余以核实无误后的账面价值作为评
估值。
其他应付款评估值为5,423,482.32元。

(四)评估结果

流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元

编号

科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值率%

1

应付账款

19,248,999.63

19,248,999.63

-

-

2

预收款项

2,089,015.04

2,089,015.04

-

-

3

应付职工薪酬

208,667.71

208,667.71

-

-

4

应交税费

829,831.13

829,831.13

-

-

5

其他应付款

5,423,482.32

5,423,482.32

-

-

流动负债合计

27,799,995.83

27,799,995.83

-

-

流动负债评估值27,799,995.83元，无增减值变化。

第四章收益法评估技术说明

一、 宏观、区域经济因素分析

(一) 国家、地区有关企业经营的法律法规

1..中华人民共和国公司法.（2013年12月28日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议通过）；
2..中华人民共和国城市房地产管理法.（2007年8月30日第十
届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
3..中华人民共和国土地管理法.（2004年8月28日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4..中华人民共和国城市规划法.（2007年10月28日中华人民
共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
5..中华人民共和国企业所得税法.（2007年3月16日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过）；
6..中华人民共和国企业国有资产法.（2008年10月28日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
7..企业国有资产监督管理暂行条例.（国务院令第378号）；
8..企业国有产权转让管理暂行办法.（国务院国有资产监督管
理委员会、财政部令第3号）；
9. .国有资产评估管理办法.（国务院令第91号）；
10. .关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知.（国
资办发[1992]36号）；
11. .金融企业国有资产评估监督管理暂行办法.（财政部令第
47号）；
12. .金融企业国有资产转让管理办法.（中华人民共和国财政
部令第54号，2009年03月18日）；
13. .关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知.（财
金[2011]59号）；
14. .企业会计准则——基本准则.（财政部令第33号）；



15. .中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例.（2006年12月
30日国务院第163次常务会议通过）；
16. .协议出让国有土地使用权规定.（国土资源部令第21号）；
17..中华人民共和国房产税暂行条例.（国发［1986］90号，1986
年9月15日）；
18..城市房地产开发经营管理条例.（中华人民共和国国务院令
第248号，1998年7月20日）；
19. .物业管理条例.（2003年6月8日中华人民共和国国务院
令第379号公布，根据2007年8月26日.国务院关于修改〖物业管
理条例〗的决定.修订）；
20. 国土资源部办公厅.关于发布〖国有建设用地使用权出让地
价评估技术规范（试行）〗的通知.（国土资厅发〔2013〕20号）；
21. .城镇土地估价规程.（GB/T18508-2001）；
22. .城镇土地分等定级规程.（GB/T18507-2001）；
23. .房地产估价规范.（GB/T50291-1999）；
24. .关于深化改革严格土地管理的决定.（国发[2004]28号）；
25. .关于加强土地调控有关问题的通知.（国发[2006]31号）；
26. .关于印发〖国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企
业改革和发展的若干意见〗的通知.（国土资发[1999]433号）；
27.有关其他法律、法规、通知文件等。


(二) 国家、地区经济形势及未来发展趋势

1.我国宏观经济发展状况

近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2009-2013年国内生产总值增长情况
如下图：


资料来源:国家统计局
2013年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，全年国内生产
总值568,845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。分季度看，
一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度
增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56,957亿元，增长4.0%；第
二产业增加值249,684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262,204亿元，
增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.8%。全年万元国
内生产总值能耗比上年下降3.7%。
根据.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
(2011—2015年)规划纲要.，十二五期间，按照与应对国际金融危机
冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目
标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均
增长7%。

2.区域经济发展状况

2013年，是内江市中区历史上浓墨重彩的一年。这一年，市中区
经济交出了漂亮的―成绩单‖：全区实现地区生产总值190亿元，增长
10%；地方公共财政收入3.2亿元，增长30.6%。
鲜花与汗水同路，掌声与心血同路，数据的背后，是市中区紧紧
围绕市委―三个加快‖和建设内江―工贸双强、城乡共进‖先行区的战略目
标，以―五新‖建设为突破口，深入开展―项目突破年‖活动，着力保障和
改善民生，朝着发展振兴的目标迈出的坚实步伐。


产业结构持续优化
要实现发展，就要坚持走新型工业化道路，统筹发展现代农业和
现代商贸服务业，促进产业结构的持续优化。
白马、乐贤是市中区―两化‖互动的前沿阵地，也是推进近几年工
作的重点区域。2013年，市中区全面落实―一企一策‖和工业发展促进
政策，进一步强化对重点企业的帮扶力度，工业经济实现止滑提速。
同时，紧紧抓住老工业基地调整改造机遇，加快产业转型升级步伐，
正式投入商业运行全球首台60万千瓦循环流化床示范机组，建成了5
个省级技术中心和3个市级技术中心；启动了白马工业园区建设，完
善了园区管理运行体制。全年规模工业增加值增长11.2%，完成技改
投资增长14.1%，全区工业集中度达41.5%。
加快第三产业发展，有利于加快经济发展，也有利于提高人民生
活水平。纵览2013年全区商贸服务业，服务业增加值增长10.3%，社
会消费品零售总额增长14.2%，呈现出整体推进、档次提升、多业并
举、竞相发展的态势。
在此基础上，市中区充分发挥区位、交通等优势，深入实施―商
贸活区‖和―服务业优先发展‖战略，着力优化服务业结构。通过努力，
对内，以通宇物流为代表的现代物流业快速崛起，以苏宁云商、黄桷
井商场为依托的电子商务已具雏形，以隆携、雄风等小贷公司为主体
的金融业蓬勃发展；特色街区打造、农贸市场改造顺利推进，渤商西
部物流中心项目已启动仓库主体工程建设；还大力通过永安葡萄节、
金秋美食节等带动乡村旅游的蓬勃发展。对外，新增汇宇制药、柏滕
集团、金鸿曲轴、神州奥特农业、四川效率源等5户外贸进出口实绩
企业，实现了对外贸易新的突破。
在农业产业发展方面也不可小觑。2013年，市中区把―三农‖工作
作为全部工作的重中之重，加大农业产业结构调整，进一步巩固提升
了―五个万亩‖基地、―五大新兴产业‖基地，打造的环区产业带初具成效。
进一步落实农民增收区委书记、区长负责制，使农民人均纯收入快于
同期城镇居民收入增幅，即农民人均纯收入实现8866元，增长11.4%。
城镇化建设快速推进


2013年是不平凡的一年，市中区敢拼敢闯，走出了一条脱胎换骨
的城镇化建设之路。
年初便打响城南新区开发战役，要举全区之力把这个―一号工程‖
抓好抓实。历时一年，市中区完成了城南新区控制性规划和道路体系
规划，把城南新区开发成功纳入了内江新城―一中心四组团‖统筹推进，
与―川发展‖旗下的川瑞投资合作组建了内江新城项目公司，启动了部
分重点道路和交通节点建设，还成功引进四川神州天立投资国际学校
建设，为新区开发建设插上了腾飞的翅膀。
与此交相辉映的是——白马新城控规通过了专家评审，完成了新
城建设投资8亿元，支撑新城发展的电力、物流、工业园区等产业发
展项目也得到加快推进。白马镇成功纳入了全省―百镇建设试点‖，凌
家、朝阳、史家、全安等重点小城镇建设也在加快推进中，全年实现
农村人口向城镇转移2251人。
围绕―一年大变样‖目标，市中区投入资金2.18亿元，扎实推进了
23条背街小巷和城中村道路改造、5条干道的立面整治等旧城改造提
升项目。扎实推进太子路、新华路东二巷、劳动巷、江西巷等棚户区
改造，累计完成改造1202户，面积达7.8万平方米，极大地改善了城
市形象和面貌，实现了广大居民―路平、水畅、灯亮、街净‖的美好愿
景。
新村建设有序稳步推进。永安尚腾新村建成开园；新建了一批农
村新型社区；从全局全域入手编制完成12平方公里的现代农业及新
农村综合体规划；启动了国墨水乡农旅休闲综合示范区建设。
全力推进项目投资稳定增长
项目推进是经济工作的总抓手。2013年，市中区坚持把项目投资
作为推动发展振兴的牛鼻子，实现固定资产投资总额119亿元、增长
23%，首次突破百亿元大关。

为此，市中区深入实施―项目突破年‖活动，推行―五个一‖工作模式，
完善责任落实、市场运作、动态管理、督查通报等推进机制；在争取
项目过程中，不等不靠，提前谋划、以―央企、外企、民企‖为主攻方
向，实行一个企业一个方案一套人马无缝对接；超前做好项目前期工


作，全力做好土地报征工作，全年新增区本级用地报批指标246.6公
顷，城乡建设用地增减挂钩项目顺利实施；紧盯74个区级重点项目
的开工、推进、储备等重要环节，强化项目要素保障，坚持每季度集
中研究一次项目推进，加强对重点在建项目督促协调，形成了―一切
围绕项目转、人人围绕项目干‖的生动局面。
于是，一大批基础设施建设大项目、产业发展好项目、民生工程
等纷纷抢滩市中区。其中，对布局在市中区范围内的16个市级重点
项目，市中区以主人翁的姿态，主动参与、全力配合，先后组织实施
了―内威荣高速‖、―玉王庙立交‖、―甜都大道‖等重大项目征地拆迁及协
调工作，确保了―项目落到哪里、征地拆迁就推进到哪里、协调服务
就跟进到哪里‖。
人多地少是中国的国情，更是市中区面临的严峻区情。如何把有
限的―死资源‖用活？2013年，一场前所未有的农村产权制度改革在市
中区永安镇尚腾新村实施。永安镇马家寺村、太平寺村共同整合资源，
在加强农村集体资产管理、增加农民收入、提高农业产业效益上积极
探求出了一条新路——农户土地股权化、集体资产股份化、农村资源
资本化（简称―三化‖），成为全省产权制度改革的学习典范，得到了
省市领导的高度肯定。
这一年，市中区还顺利完成了经开区托管市中区部分乡镇街道工
作，积极开展城乡规划、城市管理、食品药品管理体制机制改革。
深化国有资产监管体制改革，搭建起了多元化投融资平台，全年
融资额达1.5亿元。成功争取中央投资项目24个，取得上级无偿资金
3.9亿元。
深入实施扩大开放战略，引进民企五百强新投资项目3个、央企
新投资项目2个，引进总投资10亿元以上重大产业项目5个，全年
到位市外资金75亿元，增长10 %。
―民生大如天，要解决好民生问题就必须从百姓最急需、最紧迫
的事做起，为群众排忧解难，让百姓方便舒心。‖去年，市中区重点
向民生倾斜、向基层倾斜，投入民生资金5.73亿元，扎实推进9大项
115小项民生工程，不断增强群众的满意度和幸福感。


民有所呼，我必有应。与此同时，市中区还实施了积极的就业政
策，不断扩大城乡居民医疗保险、养老保险覆盖面，实现新型农村合
作医疗的基本全覆盖；完善社会救助制度，开工建设区养老服务中心，
农村五保户集中供养率达46%；建成廉租房112套，新建公租房100
套，改造棚户区1300户；实施农村饮水安全工程，惠及3.7万人。
成功创建四川省慢性病、结核病防治示范区；在全市率先启动了
网格化服务管理、―543社工中心‖等社会管理创新试点项目；进一步深
化平安建设，社会治安满意度连续4年稳步提升；落实县级领导大接
访、带案下访和积案化解等制度，真正急群众之所急，把服务和帮扶
送到群众心坎上。
2013年，市中区经济社会稳步发展，在很多方面都硕果累累、可
圈可点。2014年伊始，市委召开经济工作暨城镇化工作会议，市委主
要领导亲临市中区调研，为市中区的发展振兴指明了方向。站在新的
历史起点上，市中区将在市委、市**的坚强领导下，全面贯彻党的
十八大和十八届三中全会精神，认真领会中央和省市经济工作会议精
神，围绕稳中求进工作总基调，坚持把改革创新贯穿于经济社会发展
各个领域各个环节，继续以―五新‖建设为突破口，加快产业转型升级
和新型城镇化建设步伐，做大做强经济总量，努力以稳中向好的发展
态势勇立潮头。

(三) 有关的财政、货币政策等

十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来10年中
国经济发展的目标，即到2020年中国GDP增长与人均收入实现翻番。
这个经济发展目标，把以前30年所追求的高速增长转向为中速平稳
增长。从2010年到2020年，全国GDP增长翻番，每年增长速度只要
保持在7%左右就足够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增
长速度。把GDP增长速度降下来，就是要让未来中国的经济发展在
质量上下功夫，而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院的
安排部署，坚持实施稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和
稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济
平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经


济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主
创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经
济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。
我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，
兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信
贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强
储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，
发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化
信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范―热钱‖流入。
中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完
善结构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十
一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规
定地方**不能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微
型企业等减负，以此促进经济的转型。在2012年积极的财政政策下，
扩大财政支出，而且通过增加―三农‖、保障性住房等领域的投资，不
断扩大民生投入，可以反推结构调整，促进经济自主协调发展。

中国人民银行发布的2013年第四季度中国货币政策执行报告中
表示，中国人民银行将按照党中央、国务院的战略部署，贯彻落实党
的十八大、十八届三中全会和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进、
改革创新，继续实施稳健的货币政策，坚持―总量稳定、结构优化‖的
取向，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的前瞻性、针对性、协
同性，统筹稳增长、调结构、促改革和防风险，适时适度预调微调，
继续为结构调整和转型升级创造稳定适宜的货币金融环境。综合运用
数量、价格等多种货币政策工具组合，健全宏观审慎政策框架，保持
适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。同时，盘活存
量、用好增量，改善和优化融资结构和信贷结构。把货币政策调控与
深化改革紧密结合起来，重视从提高资源的配臵效率、扩大消费者主
的角度继续深化改革，更充分地发挥市场在资源配臵中的决定性作
用，针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，疏通传导机制，
提高金融运行效率和服务实体经济的能力。有效防范系统性金融风


险，促进经济持续健康发展。

二、 行业现状与发展前景分析

(一) 行业主要政策规定

1..中华人民共和国房产税暂行条例.（国发［1986］90号，1986
年9月15日）；
2..城市房地产开发经营管理条例.（中华人民共和国国务院令
第248号，1998年7月20日）；
3..物业管理条例.（2003年6月8日中华人民共和国国务院令
第379号公布，根据2007年8月26日.国务院关于修改〖物业管理
条例〗的决定.修订）；
4..关于加快发展公共租赁住房的通知.（川府发〔2010〕26号）；
5..内江市加快发展公共租赁住房的实施意见.（内府办发〔2010〕
92号）；
6.四川省城市住宅物业管理办法四川省人民**第119 号令；
7.中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号.商品房屋租赁管
理办法.；
8..国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见.
（国办发〔2011〕45号）；
9..公共租赁住房管理办法.（住建部第11号令）；


(二) 行业竞争情况

1.房地产租赁市场基本情况
近几年内江东兴区房屋租金总体呈上涨趋势，2013年商业用房租
金上涨幅度较大，其他房屋租金上涨幅度比较平缓。
2.房地产租赁区域性特点
内江市房屋出租价格在不同的区域里发生不同的变化，市内各区
的房屋租赁价格与去年相比较，均有不同幅度的上升。

(三) 行业发展的有利和不利因素

1.行业发展的有利因素

城镇化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发


生根本变化，新型城镇化建设有助于释放需求，为房地产行业的发展
注入新的活力。我国城镇化至少还有10年的高速发展期，城镇新增
人口、未落户常住人口、以及更新改造等都有助于房地产需求释放，
未来几年房地产需求的稳定增长是可以预见的。
中国官方公布的通货膨胀率基本上是3%-4%之间，但大量数据表
明中国的长期通货膨胀率实际大约在10%左右，货币平均每6、7年
贬值一半，负利率加货币的大量投放，是导致房屋租金上涨的主要原
因。
中国的广义货币量从1999年的10万亿增加到2013年的110.6万
亿，位居世界第一，中国的货币量14年增长10倍，2013年底中国广
义货币量与同期中国的GDP57.6万亿比，货币供应量为GDP的1.92
倍，2014年预期增长13%左右，通胀将会继续，从上述情况看，房屋
租金整体还会上涨。

2.行业发展的不利因素

出租人提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期缴付租金的
案例快速增加。由于租金的大幅度增长，增加了承租人的生产、经营
成本和生活成本，在生产、经营利润没有大幅增加，工资没有明显增
长的情况下，承租人对大幅提升租金的出租人产生抗拒，因付不起租
金而退租、弃租，乃至拒付租金。

(四)行业主要特点

1.区域性特征明显
房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同
地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产的
需求不尽相同。房地产的区域化特征使房地产企业短期内无法具备
规模化批量生产的条件，也使得房地产的价格主要是受当地区域市
场内供需关系影响。
2.受宏观调控影响明显

住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定
有着重大的影响，**历来对房地产市场的关注度较高，房地产市
场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等


宏观调控政策上具有很强的敏感性。
3.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不
一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
4.兼具消费价值和投资价值
房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较
大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一
种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也
是房地产市场需求的主要构成之一。
5.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联
系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及
商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，
使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作
用。
6.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程
度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。

三、 被评估企业的业务分析

(一)被评估企业简介

内江华联购物中心有限公司成立于2013年，北京华联商厦股份
有限公司、中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）共同出资组建的
有限责任公司。
内江华联股东中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）将所持有
的贵公司10182万元出资（认缴出资人民币10182万元，实缴出资人
民币10182万元）转让给北京华联商厦股份有限公司，2013年4月签
订了股权转让协议，股东会及董事会变更程序于2013年12月28日完
成，2014年1月办理了工商变更手续，内江华联股东为北京华联商厦
股份有限公司。


(二)被评估企业的主要产品或服务的用途

内江华联主要发展房屋出租，出租商业设施，停车场管理。

(三)被评估企业的经营模式及经营管理状况

1.经营模式

华联集团自主经营，依托―华联‖自有品牌，发展自持物业为主的
实体购物市场。

2.内部管理制度

(1)人力资源


公司人力资源政策引导员工达到公司期望的职业道德水平和岗
位胜任能力。人力资源工作涉及员工聘用、定岗、培训、评价、晋升、
考核、薪酬等活动。

(2)社会责任


公司履行在发展过程中的社会职责和义务,主要包括环境保护与
资源节约、促进就业与员工权益保护等。

(3)企业文化


公司加强文化建设,培育积极向上的价值观和社会责任感,倡导诚
实守信、爱岗敬业、开拓创新和团队协作精神,树立现代管理理念,强
化风险意识。

(4)采购业务


公司应当结合实际情况,全面梳理采购业务流程,完善采购业务相
关管理制度,统筹安排采购计划,明确请购、审批、购买、验收、付款、
采购后评估等环节的职责和审批权限,按照规定的审批权限和程序办
理采购业务,建立价格监督机制,定期检查和评价采购过程中的薄弱环
节,采取有效控制措施,确保物资采购满足公司生产经营需要。

(5)资产管理


公司制定.固定资产管理制度.、.存货管理制度.、.无形资
产管理办法.、.财产保险管理制度.,加强各项资产管理,全面梳理
资产管理流程,及时发现资产管理中的薄弱环节,切实采取有效措施加
以改进,并关注资产减值迹象,合理确认资产减值损失,不断提高公司
资产管理水平。


(6)租赁业务


公司结合实际情况,全面梳理租赁业务流程,完善租赁业务相关管
理制度,确定适当的租赁政策和策略,明确市场调研、品牌引进、区域
规划与预算、招商、合同异动等环节的职责和审批权限,按照规定的
权限和程序办理租赁业务,定期检查分析租赁过程中的薄弱环节,采取
有效控制措施,确保实现租赁目标。

(7)物业管理


全面梳理物业管理流程,完善物业管理相关管理制度,确定适当的
物业政策和策略,明确设备、设施的交接管理和维保;工程档案的管理;
招标、能源控制等环节的职责和审批权限,应急、突发事件报告程序;
重大、突发事件应急预案及其演练。按照规定的权限和程序办理物业
管理,定期检查分析物业管理中的薄弱环节,采取有效控制措施,确保
实现物业管理目标。

(8)市场活动


公司制定.市场管理手册.对市场部活动从九个方面进行了规范。
重视市场部品牌推广、营销策划、社区推广、美陈形象、市场部预算
收入及费用的管理工作,根据发展战略,结合市场开拓和形势,科学制
定发展计划,促进公司整体品牌形象提升。

(9)合同管理


公司制定了.法务管理手册.,其中明确了公司对外签订合同,必
须严格遵守国家的法律、法规、相关政策,贯彻―平等互利、协商一致、
等价有偿‖的原则并本着维护公司利益和有利于公司发展的原则。部
门(或分公司)在提请签订合同之前,必须认真了解对方当事人的情况。
包括:对方单位是否具有法人资格、有否经营权、有否履约能力及其
资信情况,对方签约人是否法定代表人或法人委托人及其代理权限,防
止签订无效或有损于公司利益的合同。签约部门(或分公司)应随时了
解、掌握并监督合同的履行情况,发现问题及时向主管领导汇报处理。
防止合同不能履行或不能完全履行,致使公司遭受损失。

.法务管理手册.中规定了公司在处理诉讼、仲裁案件时,必须
严格遵守国家法律、法规等规定,维护公司合法权益,诉讼、仲裁案件


中法律程序、出庭手续、法律适用等相关法律事务由公司法务人员负
责。

(10)信息系统


公司重视信息系统在内部控制中的作用,根据内部控制要求,结合
组织架构、业务范围、地域分布、技术能力等因素,制定信息系统建
设整体规划,加大投入力度,有序组织信息系统开发、运行与维护,优化
管理流程,防范经营风险,全面提升公司现代化管理水平。

3.人力资源状况

截至2014年8月末，公司共有员工46人，其构成情况如下表：
人员单位：个

在职员工总数

46

专业构成



专业构成类别

数量

管理人员

2

财务人员

2

市场部

6

物业部

29

信息部

1

租赁部

6

教育程度



教育程度类别

数量

硕士及以上



大学（含大专）

24

中专及以下

22

年龄构成



年龄段

数量

20-29岁

26

30-39岁

11

40-49岁

9

50岁以上







(四)被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势

1.被评估企业的市场地位

从全国40余家购物中心的商业布局，到总面积超过225万平方
米的雄厚实力。北京华联购物中心（BHG Mall）的成长史，亦是其与
国内引领Shopping Mall**的成就史。

集团旗下拥有两家上市公司和多家控股公司，业务涉及超市、购
物中心、高端百货和国际合作。其中在北京已开业的购物中心包括：


北京华联上地购物中心、北京华联公益西桥购物中心和北京华联万柳
购物中心等，占到了北京市场份额的30%，全国拥有二十余家购物中
心，每年以3-4家的开店速度发展。

2.被评估企业的竞争优势

雄厚的品牌背景，卓越的实力后场，正式现今商务**被众人关
注的价值所在。北京华联集团是目前中国规模最大的零售集团之一，
是中国商务部重点扶持的国内大型零售企业集团之一，也是国际百货
协会唯一的中国零售企业会员。
在全球化的经济浪潮中，北京华联集团率先与多家国际知名品牌
（Costa Coffee、BHG百货、Mango、Clarks等）公司建立战略合作关系，
为公司商业物业的顺利出租和**增加了保证。
2007年4月，集团与台湾新光三越百货在CBD合资开办的―新光天
地‖高级百货商店，是中国大陆单体面积最大的高级百货店，来自全
球的1000钟著名品牌的商品与纽约、巴黎等城市同步上市。并以其
多年来累积的商业经营管理经验，广泛的商业零售网络体系，保证了
自身能够及时获取最新的商业地产信息资源、更准确地选定新的商业
地产项目，具备从事购物中心运营管理的先天优势。
处于内江东兴区核心枢纽的先天优势，北京华联.内江购物中心
面世伊始，便对整个内江板块的商业发展和休闲格局产生了深远影
响。其逾6万平米的面积，一举涵盖了购物、休闲、饮食、影音、服
装等多类业态，不仅成为内江东兴区最高档的一站式时尚消费购物中
心，同时也将带动内江新城的购物理念，以全新的商业价值，辐射整
个内江。伴随着北京华联.内江购物中心的全新面世，以内江东兴区
商圈枢纽为核心的全新格局，由此开始。
近几年，内江东兴区商圈迅速崛起，依托临空经济与宜居生活氛
围，迅速带动了区域的产业发展，商务成熟和人居进程。受周边区县
矿业等产业影响，是消费能力较高的地区。

除此之外，作为内江重点发展的新城区，东兴区已经成为内江新
兴的中高档商务居住区聚集地，拥有强大的消费需求潜力与区域商业
价值。地段、政策与人群的天时地利人和，为内江新城区作为全新商


圈的价值崛起，奠定了坚硬的基石，也成为了投资商与租户的扩张新
热点。
正如强大的商圈背后是巨大的消费群体一样，据守内江新城中心
的北京华联.内江购物中心，其背后也拥有充足的客群来源——在购物
中心周边2公里范围内重点小区48个，覆盖人口10万余人，是潜在
主力消费人群居住区。未来新住宅的不断开发建设，还将引入大量高
素质、高消费人群，同时**、集体、企事业单位和集团消费也将成
为消费的主力军。
在此基础上，一体化功能的购物中心，将与强大的客群形成持续
的―良性循环‖，实现财富磁极效应，为区域价值提供更好的增值空间。
伴随内江经济指数的不断增长，东兴区CBD的崛起已经势在必
然，北京华联.内江购物中心，作为其商业消费场所地标应势入场，
填补了内江CBD中高档消费场所的空白，其商业辐射力更遍及整个内
江板块，满足区域人群购物、休闲、美食等多样消费需求。
以此同时，北京华联.内江购物中心依托一直其强势后台，与国
际一线品牌进行联合，目前已有BHG超市（BHG Food MARKET）主力
店确定入驻，更有众多行业的一线品牌密切浅谈中。另外，北京华联.
内江购物中心通过楼层主题的业态组合形成特有的规模优势，以多单
元业态拉动与满足各类型的消费需求，涵盖多有的消费行为，成为内
江的一站式风尚目的地。
项目所在汉安大道为东兴区的东西主干道，它与西林大道纵横交
汇，形成东兴区的重要交通枢纽。交通便利，公交线路众多，周边有
多个大中性社区。
直达项目（电信大楼站）的公交线路一共有7条，全程线路覆盖
项目所在的东城区，并且线路途径主要小区（锦绣花园，西雅图等）
交通十分便利。

3.被评估企业的竞争劣势

周边市民对购物中心类型的商场不了解，三分之一左右的市民习
惯直接到成都或重庆等临近大城市购物，项目同一地理位臵将有万达
购物广场入住，离项目较近的大千广场将有新卓尔百货在近期开店。


详细信息见下表：


(五)被评估企业的发展战略及经营策略

公司发展目标可以分为公司层面目标和业务活动层面目标。公司
层面目标是指公司的总目标和相关战略计划,与高层次资源的分配和
优先利用相关。业务活动层面目标是总目标的子目标,是针对公司业
务和管理活动的更加专门化的目标。公司在2008年实施了主营业务
由百货向购物中心运营管理转型,同时明确了发展战略:公司将以购物
中心运营管理为主营业务,以社区型购物中心为发展重点,通过购买、
整体租赁、受托管理等形式获取购物中心资源,快速拓展;发展区域方
面,公司以北京为重点发展区域,同时,在资金和管理能力具备的前提
下,将继续向沈阳、呼和浩特、兰州、西宁、南京、合肥等重点城市
拓展。
作为内江市首座一站式购物中心，北京华联集团自有的先天优
势，已经培养出其专业的管理团队和推广团队，其不仅通过新鲜的购
物体验，为顾客创造更加有吸引力的购物环境，更在为租户提供更优
质的服务的同时，通过其多年的经验推广，已对地块人群的精准判断，
以各类活动吸引人流，推动租户销售，让其隶属的Shopping Mall成为
地域的购物风向标。


四、 被评估企业的资产与财务分析

(一)资产配臵和使用情况

1.经营性资产的配臵和使用情况

内江华联的经营性资产为购物中心。

2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况

公司的非经营资产为递延所得税资产和其他应付款，溢余资产为
货币资金。

(二)基准日财务分析

1.财务状况与经营业绩

被评估单位评估基准日资产负债表如下：
基准日资产负债表
金额单位:人民币元

资产

2014年8月31日

货币资金

12,216,054.71

应收账款

7,220.00

其他应收款

304,249.52

流动资产合计

12,527,524.23

投资性房地产

353,438,242.35

固定资产

523,517.65

递延所得税资产

4,164.07

非流动资产合计

353,965,924.07

资产总计

366,493,448.30

负债



应付账款

19248999.63

预收款项

2089015.04

应付职工薪酬

208667.71

应交税费

829831.13

其他应付款

5423482.32

流动负债合计

27,799,995.83

负债合计

27,799,995.83

实收资本(或股本)

350000000

资本公积



盈余公积



未分配利润

-11306547.53

所有者权益合计

338,693,452.47

负债和所有者权益总计

366,493,448.30




被评估单位评估基准日利润表如下：
基准日当期利润表
金额单位:人民币元


项目

2014年1-8月

一、营业总收入

960,857.80

二、营业总成本

1,149,945.51

其中：营业成本



营业税金及附加

1,871,361.39

销售费用

5,618,765.44

管理费用

459,926.63

财务费用

-844,607.30

资产减值损失

16,406.29

加：公允价值变动收益



投资收益



汇兑收益



三、营业利润

-7,310,940.16

加：营业外收入

410.64

减：营业外支出

0.12

四、利润总额

-7,310,529.64

减：所得税费用

-4,101.57

五、净利润

-7,306,428.07

归属于母公司所有者的净利润

-7,306,428.07






2.资产负债结构分析

(1)资产结构及变化分析
评估基准日公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元

项目

2014年8月31日

金额

比例

流动资产

1,252.75

3.42%

非流动资产

35,396.59

96.58%

合计

36,649.34

100.00%




资产结构相对稳定。其中：流动资产比重较低，非流动资产占总
资产比重较大，主要是公司非流动资产为购物中心，是公司未来的主
要经营资产。


(三)对财务报表及相关申报资料的重大或者实质性调整

无。

五、 收益预测的假设条件

本评估报告收益预测的假设条件如下：


(一)一般假设

1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济
和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展
政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。


(二)特殊假设

1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；


本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本
评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责
任。

六、 评估计算及分析过程

(一)收益法具体方法和模型的选择

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。

本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。


企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值

(二)评估模型

本次选用企业自由现金流折现模型，具体公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值
1.经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中： P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
Rn：预测期末资产回收额
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
其中：ke：权益资本成本；
nnniiirRrFP.
.
.......)1(×)1(×15。0
DEDt)(1KDEEKWACCde
.
....
.
..


kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
2．溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产为货币
资金。
3．非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非
经营性资产、负债包括递延所得税资产、其他应付款中的关联方往来
等，本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础
法评估部分。
4.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本次
评估不涉及付息债务。
cferβMRPrK....

(二)收益期和预测期的确定

1.收益期的确定

内江华联发展自持物业为主的实体购物中心，主要承担战略规
划、搭建投融资平台、资产管理、资源协同和风险控制等职责。根据
内江华联目前主要营业收入来源为购物中心经营收入，根据公司经营
的情况，确定预测期为土地终止日期。故本评估报告假设被评估单位


评估基准日后经营，相应的收益期为有限期。

2.预测期的确定

内江华联发展自持物业为主的实体购物中心，主营业务收入主
要来源于房地产租赁经营。因此收益期按有限年期确定。

(三)预测期的收益预测

本次评估预测是遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观
政策及地区的宏观经济状况，研究了房地产市场的现状与前景，考虑
企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等
因素。依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。评
估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，并在上述各项假
设和前提下的分析预测。

1.营业收入的预测

(1)未来年度主营业务收入
未来年度，购物中心投入经营，除少量自用外主要由内江华联对
外出租。
内江华联购物中心实际用途：商业、办公；分布在东兴区汉安大
道西89号。
东兴区汉安大道西89号是东兴区内核心商业区，东兴区前身是
内江县，1989年经国务院批准撤县建区，1995年调整区划，与内江市
市中区隔江而臵。1996年被列为四川省个体私营经济试验区，是全国
大型商品粮生产基地、国家级瘦肉型猪生产基地和省级水禽生产基地
县（区）。东兴区属长江流域，区内干流总长69.5Km，流域面积1932Km2。
全区共建成各类水利工程5876处。
内江市东兴区主力购买人群不习惯在当地消费：22至40岁人群
大多喜欢到成都、重庆消费，对品牌有一定认知度，高端消费人群对
品牌价格不敏感。据不完全统计，内江每年购物流失额约20亿元，
主要原因是当地缺乏中高端品牌和购物中心。现有的购物场所无法满
足当地消费。

北京华联内江购物中心项目处于内江市东兴区交通主干道汉安
大道与太白路交汇处，形成东兴区的重要交通枢纽。交通便利，公交


线路众多，周边有多个大中型社区，无大型购物中心业态。
内江华联是家高端品牌的购物中心，包含餐饮、影院等娱乐休闲
配套设施，规划有生活超市、时尚服装服饰、儿童娱乐及教育等品类，
多元化，多样化的时尚社区型购物中心，深受当地消费群体欢迎，具
有较强的潜在收益能力。
委估商业项目为新建商业，建筑面积72,027.59平方米（其中地下
二层为不计价停车位），房产证尚未办理。
目前该房屋设计用途为商业，建成后主要以出租方式获取收益，
建筑地下车位作为公共使用，附属建筑作为物业管理使用，根据被评
估单位策划文件，实际不含公摊部分的可出租面积为34,575.00平方
米，主要租赁给主力租户北京华联综合超市股份有限公司及其他商家
使用。
2014年9月部分开始营业，以后年度可供出租面积百分之九十八
的出租率。根据内江华联提供的相关租赁资料以及该项目周边类似商
业项目市场租金综合分析，确定第一年主力租户单位租金为30.42元/
月.平方米，根据双方正在签订的合同约定到2031年每三年以5%递
增；由于长租合约租金较低，预计长期到期后租金将有较大幅度的调
整，之后保持平稳增长，根据目前租金水定调查测算，预计2032年
租金比2031年租金增长50%，未来以5%递增；
其他租户根据楼层、位臵的不同分别确定单位租金，合同规定租
金每年递增，第一年9月到12月会以较低的租金出租，平均为38.04
元/月.平方米，第二年市场成熟，同比第一年增长60%，第三年增长
20%，未来年度达到稳定期每年以5%幅度稳步递增；
抽成租金根据商户的销售额乘以提成率来确定，平均提成率为
9%，2014、2015年根据签订的合同、预算、人流量、消费水平统计确
定销售额,未来年度达到稳定期每年以5%幅度稳步递增。
物业管理费根据合同、周边类似物业水平综合分析，主力租户以
15元/月·平方米确定，未来年度保持不变，其他租户根据市场行情和
2014、2015、2016年签订的合同确定，以后年度保持不变；

其他收入主要是公共区域对外出租收入，其租金水平按市场租金


确定。
未来年度主营业务收入预测详见后附的相关收益法评估计算附
表。

2.营业成本的预测

主营业务成本为租赁经营对应的成本支出，内江华联公司的房产
折旧。
(1)未来年度主营业务成本
主要了解了企业会计制度，折旧方法。
折旧费预测，详见折旧与摊销费用预测部分。
经测算，未来年度主营业务成本预测详见后附的相关收益法评估
计算附表。

3.其他业务收支的预测

(1)未来年度其他业务收支
其他收入为偶然性收入的，不作预测。未来年度其他业务收入为
杂费收入、代收公用事业费等。
杂费收入主要为装修管理费和工本费等，杂费收入主要发生在开
店前的装修和后期零星装修。2014年度预测根据前半年实际发生及后
半年预算情况，未来年度发生相对较少，比较稳定；代收公用事业费
主要是商场的水电燃气，根据商场的需求比较稳定的增加。
未来年度其他业务收入与支出预测详见后附的相关收益法评估
计算附表。

4.营业税金及附加的预测

企业的营业税金及附加包括营业税、城建税、教育费附加、地方
教育附加、房产税及土地使用税。
营业税计税基础为租赁收入、物业管理费及其他收入，税率为
5%。
城建税、教育费附加及地方教育附加分别按照营业税额与增值税
税额的7%、3%和2%缴纳；房产税分两部分，从租部分按年总收入的
12%确定，从价部分按房产原值的70%乘税率1.2%确定；土地使用税
按占地面积20元/㎡缴纳。


4.营业费用预测

营业费用主要包括内容为职工薪酬、福利及工资附加费、折旧支
出、业务招待费、办公费、差旅费、水电费、房屋及建筑物维修、企
划费、保安费、保洁费、保险费及其他费用等。
评估人员对被评估单位各营业费用项目的构成内容、各项成本费
用控制措施等相关情况进行了了解，在此基础上与被评估单位财务部
等相关部门就相关因素进行了讨论分析，在此基础上结合未来年度企
业业务发展的趋势来进行测算。
营业费用的预测原则及方法如下：
对于职工薪酬，先预测未来年度管理部门的职工人数和人均工
资，将职工人数和人均工资相乘，得到预测期的工资费用总额。对于
福利费、保险费和住房公积金等工资附加费，按2013及2014年度该
类费用占工资总额的比例进行测算；
对于折旧费预测，详见折旧费用预测部分；
对于业务招待费、办公费、差旅费、水电费、房屋及建筑物维修、
企划费、保安费、保洁费、保险费及其他费用等各项费用根据2013
及2014年费用发生情况，预算资料，分析其形成原因，结合未来年
度企业业务发展的趋势来进行测算。
未来年度营业费用预测详见后附的相关收益法评估计算附表。

5.管理费用预测

管理费用主要是2014年1到8月份实际发生的，根据企业会计
政策未来预测全部计入营业费用，此处不再重复考虑。
管理费用预测详见后附的相关收益法评估计算附表。


6.财务费用的预测

财务费用主要是利息收入、利息支出及银行手续费等支出。
财务费用的预测本次采用企业自由现金流模型，不考虑财务费
用。

7.资本性支出的预测

资本性支出主要是日常设备更新的支出，日常设备更新主要是为
满足办公经营的电子设备，此类资产更新期为5年，每5年更新一次。


未来发生的资本性支出预测详见后附的相关收益法评估计算附
表。
8.折旧与摊销预测
(1)折旧
计算折旧的资产分别为评估基准日企业的投资性房地产、固定资
产，在预测期内需将投资性房地产、固定资产分别计提折旧。
投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产
或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。
固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开
始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折
旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和
预计残值确定各类固定资产的年折旧率。折旧费用根据其固定资产使
用部门分别计入管理费用及营业成本。具体公式如下：
年折旧额=固定资产原值×年折旧率

11.营运资金增加额

(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整内容包括三类：溢余资金、非经营性资产及负债。
调整事项如下：

a.货币资金：经过测算现金保有量，发现企业存在溢余现金
1152.08 万元，因此应作为非经营资产。因此计算基准日营运资金时
需予以剔除。
b.其他应付款：其他应付款中的关联方往来款，应作为非经营负
债计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
评估基准日调整前和调整后流动资产和流动负债如下表：
基准日营运资金计算表
金额单位：人民币万元

科目名称

账面价值

评估价值

评估值调整项

调整后评估值




一、流动资产合计

1,252.75

1,252.75

1,152.08

100.68

货币资金

1,221.61

1,221.61

1,152.08

69.53

其他流动资产

31.15

31.15



31.15

二、流动负债合计

2,780.00

2,780.00

176.49

2,603.51

应付账款

1,924.90

1,924.90



1,924.90

预收账款

208.90

208.90



208.90

应付职工薪酬

20.87

20.87



20.87

应交税费

82.98

82.98



82.98

其他应付款

542.35

542.35

176.49

365.86

三、基准日营运资金

-1,527.25

-1,527.25

975.59

-2,502.83




③基准日营运资金计算
基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债
= 100.68- 2,603.51
= -2,502.83 (万元)
(2)当期所需营运资金
结合企业经营情况以及行业的经营特点，在和企业财务人员现、
业务进行沟通后。
根据评估基准日营运资金所涉及的科目及企业经营特点，当期营
运资金主要考虑以下内容：
现金保有量：被评估单位主要业务是物业租赁，租金基本上按月
收取，因此现金保有量按照一个月的付现成本确定。
应收款项：根据企业租金收取政策，一般不存在后收租金的情况，
因此营运资金不考虑应收款项。
预收款项：企业出租物业租金收取模式基本上是押三付一，预收
款项大概为4个月的租金，预收款项据此测算。
应付职工薪酬：被评估单位于评估基准日尚未运营，对于应付职
工薪酬参照兄弟单位应付职工薪酬占销售收入的比例测算。
应交税费：被评估单位于评估基准日尚未运营，对于应交税费参
照兄弟单位应付职工薪酬占销售收入的比例测算。
当期所需营运资金=货币资金-预收账款-应付职工薪酬-应交税金
(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期所需营运资金-上期所需营运资金


13.自由现金流量的预测

通过对销售现金流入、开发成本支出、其他业务收入、其他业务
支出、销售税金及附加、管理费用、销售费用、所得税、折旧与摊销、
资本性支出等项目进行的预测，得出企业未来年度净现金流量：
当期净现金流=主营业务收入-主营业务成本-销售税金及附加-销
售费用-管理费用-其他业务收支-所得税-资本性支出-营运资金增加额
+折旧及摊销
收益期末，考虑营运资金回收、资产回收。

(四)折现率的确定

折现率应与预测的现金流量(企业现金流量)口径保持一致，本次
评估折现率采用国际上通常使用WACC模型进行计算。
1．权益资本成本Ke的确定
(1)风险报酬率Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑
付的风险很小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统查询的信息，评
估基准日10年期银行间国债收益率为4.2361 %，本次评估以4.2361 %
作为无风险收益率。
(2)行业风险系数β
根据Wind资讯查询的与企业类似的沪深A股股票100周上市公
司贝塔参数计算确定，具体确定过程如下：
首先在沪深A股同类上市公司中选择若干规模相近的公司计算
出公司无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均
Beta为0.5363。
同类上市公司无财务杠杆的Beta如下：

序号

证券代码

证券简称

βL值

βu值

1

000058.SZ

深赛格

0.8373

0.7902

2

000560.SZ

昆百大A

0.5864

0.3405

3

000679.SZ

大连友谊

0.8962

0.356

4

600865.SH

百大集团

0.7587

0.6584

平均



0.7697

0.5363



资料来源:Wind资讯。

企业风险系数Beta根据企业的目标资本结构D/E进行计算，计算
公式如下：


βL＝［1+(1-T)×D/E］×βU
＝(1+(1-25%)×75%)×0.5363
＝0.8379
式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数0.5363；
T：所得税率，取企业目前执行的所得税率25%；
D/E：参照同类上市公司平均资本结构，结合被评估单位目前贷
款情况、未来筹资策略，综合确定企业目标资本结构为75%。
(3)市场风险溢价RPm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者
所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次市
场风险溢价取7.19%。
(4)企业特定风险调整系数Rc的确定
内江华联主要业务为投资性房地产的租用经营，单就内江华联自
身来讲，其资产规模一般，远小于同类房地产上市公司，资金回笼及
融资风险相对较高；但内江华联作为华联股份的全资子公司，其投资
经营的物业只是华联股份整体商业地产的一部分，就华联股份整体而
言，规模较大，抗风险能力较强。
根据华联股份商业地产经营模式，其主力租户通常为华联综超，
物业出租具有较高的保障。且就目前实际情况看，内江华联与华联综
超正在签订长期租赁合同，对该部分物业未来租金按照长期租赁合同
约定的租金确定，风险较低。
综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数Rc取值为0.5%。
(5)权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
ke=Rf+β×MRP+Rc
其中:
Rf—— 无风险利率
β——权益的系统风险系数

MRP——市场风险溢价


Rc——企业特定风险调整系数
ke=10.76%
2.债务资本成本Kd的确定
本次债务资本成本Kd取目前在执行的三年期银行贷款基准利率
6.15%。
3.加权平均资本成本WACC的确定
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
=8.13%

(五)经营性资产测算过程和结果

经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。预测期内各年企业自
由现金流量按年中流出考虑，预测期后稳定期现金流现值按预测年
末折现考虑，从而得出企业的经营性资产价值。

经营性资产价值= 35,439.10 万元
详见收益法评估计算附表。

(六)其他资产和负债的评估

1.溢余资产价值的确定

溢余资产是指评估基准日与企业收益无直接关系的、超过企业经
营所需的多余资产。
考虑到货币资金能够赢得无风险投资的公正报酬，不同于存货、
应收账款，因此本次评估将企业基准日的货币资金扣除日常运营最低
现金保有量后的余额作为溢余资产。对于最低现金保有量，在计算付
现成本和费用的基础上，与企业财务人员现场沟通后，按一个月周转
期确定企业日常运营最低现金保有量。

被评估单位的溢余资产为1152.08 万元。

2.非经营性资产价值的确定

⑴被评估单位的非经营性资产包括与企业的生产经营活动无直
接关系的递延所得税资产等，经核实与公司的生产经营活动无直接关
系，因此作为非经营性资产考虑，本次评估采用成本法进行评估。
a)递延所得税资产：核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性



差异产生的所得税资产，为其他应收款计提的资产减值准备，应作为
非经营资产。
⑵被评估单位的非经营性负债包括与企业的生产经营活动无直
接关系的其他应付款，经核实与公司的生产经营活动无直接关系，因
此作为非经营性负债考虑。本次评估采用成本法进行评估。
a)其他应付款：其他应付款中的关联方往来款等计176.49 万元，
应作为非经营负债。


经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产及负债价值评估
为 -176.07 万元。

(七)收益法评估结果

1.企业整体价值的计算

企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值+

= 35,439.10 -176.07 +1152.08

= 36,415.10 (万元)

2.有息负债的确定

在评估基准日前企业已还清有息负债。

3.收益法评估结果的计算

股东全部权益价值＝企业整体价值-有息负债价值

＝ 36,415.10 – 0.00

＝ 36,415.10 (万元)




收益法评估计算附表：
权益价值计算表
权益价值计算表（续）
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年
自由现金流-2,159.83 1,714.92 1,851.40 1,928.44 2,024.25 2,051.27 2,242.45 2,353.73 2,469.67 2,598.94 2,649.24 2,857.39 3,004.41 3,149.25 3,301.08 3,393.45 3,636.54 3,811.91 4,092.45 4,300.25
折现期(年)0.17 0.83 1.83 2.83 3.83 4.83 5.83 6.83 7.83 8.83 9.83 10.83 11.83 12.83 13.83 14.83 15.83 16.83 17.83 18.83
折现率8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%
折现系数0.99 0.94 0.87 0.80 0.74 0.69 0.63 0.59 0.54 0.50 0.46 0.43 0.40 0.37 0.34 0.31 0.29 0.27 0.25 0.23
自由现金流现值-2,131.87 1,606.78 1,604.23 1,545.35 1,500.15 1,405.88 1,421.36 1,379.72 1,338.83 1,302.98 1,228.34 1,225.23 1,191.41 1,154.95 1,119.61 1,064.40 1,054.89 1,022.62 1,015.33 986.67
连续价值-
经营价值35,439.10
加：未纳入收入预测的资产价值-
溢余资产价值1,152.08
非经营性资产及负债价值-176.07
企业价值36,415.10
减：付息债务价值-
其他债务价值-
权益价值36,415.10
项目名称2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月期末资产回收
自由现金流4,528.32 4,748.82 4,989.85 5,243.21 5,509.71 5,713.30 6,083.76 6,393.08 6,718.26 7,060.09 7,343.41 7,797.22 8,194.37 8,611.88 9,050.78 9,436.12 9,997.15 7,956.41 -2,277.68
折现期(年)19.83 20.83 21.83 22.83 23.83 24.83 25.83 26.83 27.83 28.83 29.83 30.83 31.83 32.83 33.83 34.83 35.83 36.71 37.08
折现率8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%
折现系数0.21 0.20 0.18 0.17 0.16 0.14 0.13 0.12 0.11 0.11 0.10 0.09 0.08 0.08 0.07 0.07 0.06 0.06 0.06
自由现金流现值960.88 931.91 905.58 880.02 855.22 820.14 807.66 784.91 762.82 741.36 713.13 700.27 680.60 661.50 642.94 619.92 607.39 451.45 -125.50


自由现金流量表
自由现金流量表（续）
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
营业利润-147.46653.621083.491290.641426.251551.281702.051847.801999.612169.022334.382507.262699.832889.323087.923308.423526.933756.28412.56
息税前营业利润(EBITA)-147.46653.621083.491290.641426.251551.281702.051847.801999.612169.022334.382507.262699.832889.323087.923308.423526.933756.28412.56
减：经营现金税0.00126.54270.87322.66356.56387.82425.51461.95499.90542.26583.59626.81674.96722.33771.98827.10881.73939.071031.39
息前税后营业利润(NOPLAT)-147.46527.08812.61967.981069.691163.461276.541385.851499.711626.771750.781880.442024.872166.992315.942481.312645.192817.213094.7
加：折旧与摊销241.80923.87923.87923.83916.32923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87
减：营运资本变动2254.17-263.97-114.92-36.63-38.24-39.97-42.05-44.01-46.10-48.30-50.63-53.08-55.67-58.40-61.27-64.30-67.48-70.83-74.41
资本性支出0.000.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.00
加：期末营运资金回收
加：期末固定资产回收
自由现金流-2159.831714.921851.401928.442024.252051.272242.452353.732469.672598.942649.242857.393004.413149.253301.083393.453636.543811.91492.45
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月期末资产回收
营业利润4397.764683.694984.125299.835631.625980.346346.886732.197137.247563.058010.698481.288976.019496.1110042.9010617.7111221.9611857189430.780.00
息税前营业利润(EBITA)4397.764683.694984.125299.835631.625980.346346.886732.197137.247563.058010.698481.288976.019496.1110042.9010617.7111221.9611857189430.780.00
减：经营现金税1099.441170.921246.031324.961407.901495.081586.721683.051784.311890.762002.672120.322244.002374.032510.732654.432805.492964.29257.70
息前税后营业利润(NOPLAT)3298.323512.773738.093974.874223.714485.254760.165049.155352.935672.296008.026360.966732.017122.097532.187963.288416.478892.88773.090.00
加：折旧与摊销923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87923.87692.90
减：营运资本变动-78.07-167.72-86.86-91.12-95.63-100.59-105.30-110.75-116.29-122.10-128.21-134.62-141.35-148.42-155.84-163.63-171.81-180.40-190.42
资本性支出0.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.00
加：期末营运资金回收-3968.06
加：期末固定资产回收1690.38
自由现金流4300.254528.324748.824989.855243.215509.715713.306083.766393.086718.267060.097343.417797.228194.378611.889050.789436.129997.15756.41-2277.68


损益表
损益表（续）
项目名称2013年2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
营业收入0.0096.09817.613507.724041.454289.924444.904607.624791.314970.725159.105370.365578.045796.106039.226279.646532.076811.987090.29382.527845.27
主营业务收入0.001.76712.223176.383674.573904.704040.424182.924345.374502.484667.444854.125035.995226.955441.615652.155873.216120.186363.90619.817044.42
其他业务收入0.0094.33105.39331.34366.88385.22404.48424.70445.94468.24491.66516.24542.05569.15597.61627.49658.86691.80726.39762.71800.85
减：营业成本0.00114.99263.391120.331149.721156.021162.491169.141175.961182.981190.181197.591205.191213.001221.031229.271237.731246.431255.31264.551273.98
主营业务成本0.0075.79227.36909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42
其他业务成本0.0039.2136.04210.91240.30246.60253.07259.72266.54273.56280.76288.17295.77303.58311.61319.85328.31337.01345.95355.13364.56
营业税金及附加0.00187.14329.43723.98800.70842.23867.19893.41923.19952.09982.431016.661050.121085.241124.621163.351204.011249.321294.151341.23418.09
销售费用200.00561.88371.911009.801007.551001.03988.96993.79990.11987.85986.88987.08988.35990.60993.74997.701002.411007.811013.841020.46027.63
管理费用196.6445.990.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
营业利润-400.00-731.09-147.46653.621083.491290.641426.251551.281702.051847.801999.612169.022334.382507.262699.832889.323087.923308.423526.933756.28412.56
利润总额-400.02-731.05-147.46653.621083.491290.641426.251551.281702.051847.801999.612169.022334.382507.262699.832889.323087.923308.423526.933756.28412.56
减：所得税费用-0.01-0.41126.54270.87322.66356.56387.82425.51461.95499.90542.26583.59626.81674.96722.33771.98827.10881.73939.071031.39
净利润-400.01-730.64-147.46527.08812.61967.981069.691163.461276.541385.851499.711626.771750.781880.442024.872166.992315.942481.312645.192817.213094.7
归属于母公司所有者的净利润-400.01-730.64-147.46527.08812.61967.981069.691163.461276.541385.851499.711626.771750.781880.442024.872166.992315.942481.312645.192817.213094.7
少数股东损益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
营业收入8190.838553.688934.689334.729754.7710195.8210658.9111145.1711655.7312191.8212754.7113345.7513966.3514617.9715302.1816020.601677.9317566.9913798.98
主营业务收入7349.947670.748007.598361.278732.649122.589532.019961.9210413.3210887.2911384.9611907.5112456.2013032.3113637.2314272.4014939.315639.6012281.16
其他业务收入840.89882.94927.09973.451022.131073.241126.901183.251242.411304.531369.751438.241510.151585.661664.951748.201835.611927.391517.2
减：营业成本1283.671293.631303.861314.371325.171336.271347.671359.391371.431383.801396.511409.581423.011436.811450.981465.551480.531495.92133.80
主营业务成本909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42682.07
其他业务成本374.25384.21394.44404.95415.75426.85438.25449.97462.01474.38487.09500.16513.59527.39541.56556.13571.11586.50451.73
营业税金及附加1474.111532.921594.681659.521727.611799.101874.171952.992035.752122.642213.892309.692410.292515.912626.822743.272865.542993.93279.91
销售费用1035.301043.441052.011061.001070.371080.111090.191100.601111.311122.331133.631145.201157.041169.141181.481194.071206.901219.9684.49
管理费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
营业利润4397.764683.694984.125299.835631.625980.346346.886732.197137.247563.058010.698481.288976.019496.1110042.9010617.7111221.9611857189430.78
利润总额4397.764683.694984.125299.835631.625980.346346.886732.197137.247563.058010.698481.288976.019496.1110042.9010617.7111221.9611857189430.78
减：所得税费用1099.441170.921246.031324.961407.901495.081586.721683.051784.311890.762002.672120.322244.002374.032510.732654.432805.492964.29257.70
净利润3298.323512.773738.093974.874223.714485.254760.165049.155352.935672.296008.026360.966732.017122.097532.187963.288416.478892.88773.09
归属于母公司所有者的净利润3298.323512.773738.093974.874223.714485.254760.165049.155352.935672.296008.026360.966732.017122.097532.187963.288416.478892.88773.09
少数股东损益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00


营运资本
营运资本（续）
项目名称2013年2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
营业流动资产59.90100.6858.14143.28149.48152.40154.10156.06158.24160.46162.91165.78168.67171.79175.33178.89182.67186.89191.13195.61202.61
货币资金59.4369.5358.14143.28149.48152.40154.10156.06158.24160.46162.91165.78168.67171.79175.33178.89182.67186.89191.13195.61202.61
应收账款0.72
其他应收款0.4830.42
营业流动负债1192.592603.51306.80655.92777.05816.60856.53898.47942.69988.921037.461088.641142.161198.351257.571319.521384.581453.111524.83160.131681.54
应付账款1924.90
预收账款208.90296.12608.27721.93758.02795.93835.72877.51921.38967.451015.831066.621119.951175.941234.741296.481361.301429.371500.84157588
应付职工薪酬7.0620.873.5615.8818.3719.5220.2020.9121.7322.5123.3424.2725.1826.1327.2128.2629.3730.6031.8233.1035.22
应交税费0.0882.987.1231.7636.7539.0540.4041.8343.4545.0246.6748.5450.3652.2754.4256.5258.7361.2063.6466.2070.44
其他应付费用1185.46365.86
营运资金-1132.69-2502.83-248.67-512.64-627.56-664.19-702.43-742.40-784.45-828.46-874.56-922.86-973.49-1026.57-1082.24-1140.64-1201.91-1266.21-1333.70-1404.53-1478.94
营运资金增加-1370.152254.17-263.97-114.92-36.63-38.24-39.97-42.05-44.01-46.10-48.30-50.63-53.08-55.67-58.40-61.27-64.30-67.48-70.83-74.41
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
营业流动资产207.92127.74132.81138.21143.93149.75156.18162.75169.65176.89184.49192.47200.86209.66218.90228.61238.80249.49198.33
货币资金207.92127.74132.81138.21143.93149.75156.18162.75169.65176.89184.49192.47200.86209.66218.90228.61238.80249.49198.33
应收账款
其他应收款
营业流动负债1764.921852.471944.392040.912142.252248.672360.402477.722600.902730.252866.063008.663158.403315.623480.703654.033836.034027.13466.38
应付账款
预收账款1654.671737.411824.281915.492011.262111.832217.422328.292444.702566.942695.292830.052971.553120.133276.143439.953611.943792.54382.17
应付职工薪酬36.7538.3540.0441.8143.6645.6147.6649.8152.0754.4456.9259.5462.2865.1668.1971.3674.7078.2061.41
应交税费73.5076.7180.0883.6187.3391.2395.3299.62104.13108.87113.85119.08124.56130.32136.37142.72149.39156.40122.81
其他应付费用
营运资金-1557.01-1724.72-1811.58-1902.70-1998.33-2098.92-2204.22-2314.97-2431.26-2553.36-2681.57-2816.19-2957.54-3105.96-3261.80-3425.43-3597.24-3777.64-3968.06
营运资金增加-78.07-167.72-86.86-91.12-95.63-100.59-105.30-110.75-116.29-122.10-128.21-134.62-141.35-148.42-155.84-163.63-171.81-180.40-190.42


主营业务收入测算表
主营业务收入测算表（续）
主营业务成本测算表
主营业务成本测算表（续）
营业税金及附加测算表
项目名称2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
主营业务收入合计1.76712.223176.383674.573904.704040.424182.924345.374502.484667.444854.125035.995226.955441.615652.155873.216120.186363.906619.17044.42
主力租户租金收入244.29 244.29 244.29 256.51 256.51 256.51 269.33 269.33 269.33 282.80 282.80 282.80 296.94 296.94 296.94 311.79 311.79 311.79 467.68
抽成租金收入24.96 262.04 419.27 440.23 462.24 485.35 509.62 535.10 561.86 589.95 619.45 650.42 682.94 717.09 752.94 790.59 830.12 871.62 915.21
其他租户租金收入286.54 1,664.82 1,997.78 2,097.67 2,202.56 2,312.69 2,428.32 2,549.74 2,677.22 2,811.08 2,951.64 3,099.22 3,254.18 3,416.89 3,587.73 3,767.12 3,955.48 4,153.25 4,360.91
运营管理收入146.84 845.23 845.23 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89
广告与零时场地出租1.769.58 160.00 168.00 176.40 185.22 194.48 204.21 214.42 225.14 236.39 248.21 260.62 273.65 287.34 301.70 316.79 332.63 349.26 366.72
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
主营业务收入合计7349.947670.748007.598361.278732.649122.589532.019961.9210413.3210887.2911384.9611907.5112456.2013032.3113637.2314272.4014939.315639.6012281.16
主力租户租金收入491.07 515.62 541.40 568.47 596.89 626.74 658.08 690.98 725.53 761.81 799.90 839.89 881.89 925.98 972.28 1,020.89 1,071.94 1,125.53 1,181.81
抽成租金收入960.97 1,009.01 1,059.47 1,112.44 1,168.06 1,226.46 1,287.79 1,352.18 1,419.78 1,490.77 1,565.31 1,643.58 1,725.76 1,812.04 1,902.65 1,997.78 2,097.67 2,202.55 2,312.68
其他租户租金收入4,578.96 4,807.91 5,048.30 5,300.72 5,565.75 5,844.04 6,136.24 6,443.05 6,765.21 7,103.47 7,458.64 7,831.57 8,223.15 8,634.31 9,066.02 9,519.33 9,995.29 10,495.06 11,019.81
运营管理收入933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89 933.89
广告与零时场地出租385.06 404.31 424.53 445.75 468.04 491.44 516.02 541.82 568.91 597.35 627.22 658.58 691.51 726.09 762.39 800.51 840.54 882.56 926.69
项目名称2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
主营业务成本合计75.79227.36909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42
房产折旧75.79 227.36909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
主营业务成本合计909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42682.07
房产折旧909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42682.07


营业税金及附加测算表（续）
销售费用测算表
销售费用测算表（续）
项目名称税率2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
营业税金及附加合计187.14329.43723.98800.70842.23867.19893.41923.19952.09982.431016.661050.121085.241124.621163.351204.011249.321294.151341.23141809
主营业税金及附加合计5.6%0.10 39.88 177.88 205.78 218.66 226.26 234.24 243.34 252.14 261.38 271.83 282.02 292.71 304.73 316.52 328.90 342.73 356.38 370.71 394.49
营业税5%0.09 35.61 158.82 183.73 195.24 202.02 209.15 217.27 225.12 233.37 242.71 251.80 261.35 272.08 282.61 293.66 306.01 318.20 330.99 352.22
城市维护建设税7%0.01 2.49 11.12 12.86 13.67 14.14 14.64 15.21 15.76 16.34 16.99 17.63 18.29 19.05 19.78 20.56 21.42 22.27 23.17 24.66
教育费附加3%0.00 1.07 4.76 5.51 5.86 6.06 6.27 6.52 6.75 7.00 7.28 7.55 7.84 8.16 8.48 8.81 9.18 9.55 9.93 10.57
地方教育费附加2%0.00 0.71 3.18 3.67 3.90 4.04 4.18 4.35 4.50 4.67 4.85 5.04 5.23 5.44 5.65 5.87 6.12 6.36 6.62 7.04
其他营业税及附加合计5.6%187.04 289.55546.10594.92623.56640.93659.16679.85699.95721.05744.83768.10792.53819.89846.83875.11906.59937.77970.521023.61
营业税5%4.72 5.2716.5718.3419.2620.2221.2422.3023.4124.5825.8127.1028.4629.8831.3732.9434.5936.3238.1440.04
城市维护建设税7%0.33 0.371.161.281.351.421.491.561.641.721.811.901.992.092.202.312.422.542.672.80
教育费附加3%0.14 0.160.500.550.580.610.640.670.700.740.770.810.850.900.940.991.041.091.141.20
地方教育费附加2%0.09 0.110.330.370.390.400.420.450.470.490.520.540.570.600.630.660.690.730.760.80
房产税181.76 253.82497.72544.55572.16588.45605.55625.04643.90663.69686.09707.92730.83756.59781.86808.39838.02867.27897.98948.93
土地使用税20元/㎡29.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.83
项目名称税率2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
营业税金及附加合计1474.111532.921594.681659.521727.611799.101874.171952.992035.752122.642213.892309.692410.292515.912626.822743.272865.542993.93279.91
主营业税金及附加合计5.6%411.60 429.56 448.42 468.23 489.03 510.86 533.79 557.87 583.15 609.69 637.56 666.82 697.55 729.81 763.69 799.25 836.60 875.82 687.75
营业税5%367.50 383.54 400.38 418.06 436.63 456.13 476.60 498.10 520.67 544.36 569.25 595.38 622.81 651.62 681.86 713.62 746.97 781.98 614.06
城市维护建设税7%25.72 26.85 28.03 29.26 30.56 31.93 33.36 34.87 36.45 38.11 39.85 41.68 43.60 45.61 47.73 49.95 52.29 54.74 42.98
教育费附加3%11.02 11.51 12.01 12.54 13.10 13.68 14.30 14.94 15.62 16.33 17.08 17.86 18.68 19.55 20.46 21.41 22.41 23.46 18.42
地方教育费附加2%7.35 7.67 8.01 8.36 8.73 9.12 9.53 9.96 10.41 10.89 11.38 11.91 12.46 13.03 13.64 14.27 14.94 15.64 12.28
其他营业税及附加合计5.6%1062.511103.361146.261191.291238.581288.241340.381395.121452.601512.961576.331642.871712.741786.101863.131944.022028.942118.11192.17
营业税5%42.0444.1546.3548.6751.1153.6656.3559.1662.1265.2368.4971.9175.5179.2883.2587.4191.7896.3775.89
城市维护建设税7%2.943.093.243.413.583.763.944.144.354.574.795.035.295.555.836.126.426.755.31
教育费附加3%1.261.321.391.461.531.611.691.771.861.962.052.162.272.382.502.622.752.892.28
地方教育费附加2%0.840.880.930.971.021.071.131.181.241.301.371.441.511.591.661.751.841.931.52
房产税985.591024.091064.511106.951151.521198.311247.441299.031353.201410.071469.801532.501598.341667.481740.071816.291896.321980.35157.34
土地使用税20元/㎡29.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.8329.83
项目名称2013年2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
销售费用合计200.00561.88371.911009.801007.551001.03988.96993.79990.11987.85986.88987.08988.35990.60993.74997.701002.411007.811013.841020.46027.63
工资支出0.00104.1774.82205.67207.72209.80211.90214.02216.16218.32220.50222.71224.93227.18229.46231.75234.07236.41238.77241.16243.57
福利及工资附加费0.0029.2619.1656.7657.2857.7858.2758.8359.3759.9160.4761.0361.6162.2062.7963.3964.0164.6365.2665.9066.54
其他费用200.00384.68266.26709.63704.08694.91687.65682.17675.70670.61666.78664.09662.43661.71661.85662.78664.42666.72669.61673.06677.02
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
销售费用合计1035.301043.441052.011061.001070.371080.111090.191100.601111.311122.331133.631145.201157.041169.141181.481194.071206.901219.9684.49
工资支出246.01248.47250.95253.46256.00258.56261.14263.75266.39269.05271.74274.46277.21279.98282.78285.61288.46291.35220.70
福利及工资附加费67.2067.8668.5369.2169.9070.6071.3072.0172.7373.4674.1974.9375.6876.4477.2177.9878.7779.5659.99
其他费用681.45686.31691.57697.21703.20709.51716.13723.04730.22737.67745.36753.28761.43769.80778.38787.16796.14805.32814.68


其他业务收支测算表
其他业务收支测算表（续）
资本性支出测算表
资本性支出测算表（续）
项目名称2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
其他业务收入合计94.33105.39331.34366.88385.22404.48424.70445.94468.24491.66516.24542.05569.15597.61627.49658.86691.80726.39762.71800.85
杂费收入27.6833.734.734.805.045.295.555.836.126.436.757.097.447.818.208.619.049.499.9610.46
代收公用事业费62.2171.66326.61362.08380.18399.19419.15440.11462.12485.23509.49534.96561.71589.80619.29650.25682.76716.90752.75790.39
耗材4.447.74
其他业务支出合计39.2136.04210.91240.30246.60253.07259.72266.54273.56280.76288.17295.77303.58311.61319.85328.31337.01345.95355.13364.56
电费35.6829.50109.66149.59154.08158.70163.46168.36173.41178.61183.97189.49195.17201.03207.06213.27219.67226.26233.05240.04
水费3.532.5440.2532.7133.3634.0334.7135.4036.1136.8337.5738.3239.0939.8740.6741.4842.3143.1644.0244.90
燃气费4.0061.0058.0059.1660.3461.5562.7864.0465.3266.6367.9669.3270.7172.1273.5675.0376.5378.0679.62
其他业务利润55.1269.35120.43126.58138.62151.41164.98179.40194.68210.90228.07246.28265.57286.00307.64330.55354.79380.44407.58436.29
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
其他业务收入合计840.89882.94927.09973.451022.131073.241126.901183.251242.411304.531369.751438.241510.151585.661664.951748.201835.611927.391517.2
杂费收入10.9811.5312.1112.7213.3614.0314.7315.4716.2417.0517.9018.8019.7420.7321.7722.8624.0025.2026.46
代收公用事业费829.91871.41914.98960.731008.771059.211112.171167.781226.171287.481351.851419.441490.411564.931643.181725.341811.611902.191997.0
耗材
其他业务支出合计374.25384.21394.44404.95415.75426.85438.25449.97462.01474.38487.09500.16513.59527.39541.56556.13571.11586.50451.73
电费247.24254.66262.30270.17278.28286.63295.23304.09313.21322.61332.29342.26352.53363.11374.00385.22396.78408.68420.94
水费45.8046.7247.6548.6049.5750.5651.5752.6053.6554.7255.8156.9358.0759.2360.4161.6262.8564.1165.39
燃气费81.2182.8384.4986.1887.9089.6691.4593.2895.1597.0598.99100.97102.99105.05107.15109.29111.48113.71115.98
其他业务利润466.64498.73532.65568.50606.38646.39688.65733.28780.40830.15882.66938.08996.561058.271123.391192.071264.501340.891066.09
项目名称2014年1-8月2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
资本性支出合计13737.540.000.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.00
机器设备76.03 76.03 76.03
在建工程投资12,802.82
装修支出934.72
项目名称2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年9月
资本性支出合计0.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.000.000.0076.030.000.00
机器设备76.03 76.03 76.03 76.03
在建工程投资
装修支出


折旧及摊销
折旧及摊销（续）
序号项目名称资产类型折旧年限残值率%年折旧率%2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年
机器设备1059.5
办公设备551914.4514.4514.4514.416.9014.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.45
运输车辆1059.5
折旧合计14.45 14.45 14.45 14.41 6.90 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45
土地使用权
长期待摊费用
摊销合计
投资性房地产30-4052.37--3.167227.36909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42
折旧合计227.36909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.421折旧
2摊销
3房屋及建筑物


序号项目名称资产类型折旧年限残值率%年折旧率%2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年
机器设备1059.5
办公设备551914.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4510.83
运输车辆1059.5
折旧合计14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 14.45 10.83
土地使用权
长期待摊费用
摊销合计
投资性房地产30-4052.37--3.167909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42682.07
折旧合计909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42909.42682.071折旧
2摊销
3房屋及建筑物

第五章评估结论及分析

一、 评估结论

北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公
司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，采用收益法和资产基础法两种评估方法，按照必要
的评估程序，对内江华联购物中心有限公司的股东全部权益在2014
年8月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下
评估结论：

(一)收益法评估结果

内江华联购物中心有限公司评估基准日总资产账面价值为
36,649.34万元，总负债账面价值为2,780.00万元，净资产账面价值为
33,869.35万元。

收益法评估后的股东全部权益价值为 36,415.10 万元，增值额为
2545.75 万元，增值率为7.52%。

(二)资产基础法评估结果

内江华联购物中心有限公司评估基准日总资产账面价值为
36,649.34万元，评估价值为 41,870.24 万元，增值额为 5,220.89 万元，
增值率为 14.25 %；总负债账面价值为 2,780.00 万元，评估价值为
2,780.00 万元，无增减值变化；净资产账面价值为 33,869.35 万元，
净资产评估价值为 39,090.24 万元，增值额为 5,220.89 万元，增值率
为 15.41 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2014年8月31日 金额单位：人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流动资产

1

1,252.75

1,252.75

-

-

非流动资产

2

35,396.59

40,617.49

5,220.89

14.75

长期股权投资

3

-

-

-



投资性房地产

4

35,343.82

40,567.55

5,223.73

14.78




项目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%



A

B

C=B-A

D=C/A×100%

固定资产

5

52.35

49.52

-2.83

-5.41

在建工程

6

-

-

-



油气资产

7

-

-

-



无形资产

8

-

-

-



其中：土地使用
权

9

-

-

-



其他资产

10

0.42

0.42

-

-

资产总计

11

36,649.34

41,870.24

5,220.89

14.25

流动负债

12

2,780.00

2,780.00

-

-

非流动负债

13

-

-

-



负债总计

14

2,780.00

2,780.00

-

-

净资产

15

33,869.35

39,090.24

5,220.89

15.41





(三)评估结论

收益法评估后的股东全部权益价值为 36,415.10 万元，资产基础
法评估后的股东全部权益价值为 39,090.24 万元，两者相差 2,675.14
万元，差异率为6.84%。分析原因主要是两种评估方法考虑的角度不
同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的。
资产基础法是站在评估时点，基于基准日市场状况，较好地反映
了目前企业的资产价值。
收益法为现金流量折现法，是对企业未来的营业收入和营业成
本进行合理预测，考虑了各项支出、收入发生的时间不同，再将现
金流折算到评估时点。
依据企业拥有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影像
企业获利能力的各种因素，租金收入能全面的反映房地产的市场价
值，结合企业的实际情况及本次评估目的，我们认为收益法评估结果
更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。

根据上述分析，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，
即：内江华联购物中心有限公司的股东全部权益价值评估结果为
36,415.10 万元。

二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因


运用收益法对内江华联的整体价值进行了评估后，评估结果发生
了增值，评估增值原因主要是该公司投资开发的商业地产，地理位臵
优越，交通便利，周边客群消费力强。该项目为当地第一家大型城市
综合体，对改变引领当地消费习惯有带头作用，对消费者吸引力强，
未来收益远大于其账面成本。




评估说明附件

附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明