(一)地价定义与估价对象界定
1．地价定义内涵应结合评估目的（出让）的交易条件合理设定是否含交易税费。
2．价值定义不规范，报告出现多种价值，但没有解释其中的关系。
3．价格定义描述不全，也不甚规范。
4．本报告将空地价与已有房屋的地价混淆，价值定义与市场比较法为空地价，收益还原法为已有房屋地价。
5．证载用途为城镇混合住宅，实际为工业，在不加说明的情况下设定为工业用地。且没有交代建筑物状况。
6．委估宗地无相应的规划资料，而本次估价设定委估宗地容积率为 0.6，而所选案例的容积率>1或>0.7，证明该设定事实依据不够。
7．由于估价对象尚未有**规划，报告中设定的规划条件没有相关具体说明。
8．估价对象的容积率确定依据有风险，从市场分析有太激进之嫌，对评估结果产生重大影响。
9．容积率设定没有依据。
10．本项目土地规划容积率 2.0与房屋产权证载面积容积率（大于 5.0）明显不同，报告未进行相关说明或提示。
11．未明确设定土地年期
12．缺少对土地上建筑物情况说明。
13．估价对象应该是住宅用途为主导用途，而商业只是兼容，评估对象没有阐述清楚。
14．规划指标、容积率来源不明。
（二）影响因素分析
1．描述针对性不强，个别对象描述较乱。
2．网上摘抄后不修改。
3．区域因素没有针对性。
（三）估价方法与估价过程
1.估价方法选择
1）两种方法中直接舍去基准地价修正法，且无充分说明理由。
2）估价方法选择理由阐述不充分，未对不选择的估价方法进行分析。
2．市场比较法
1）市场比较法中案例容积率修正与表格不一致，案例与估价对象区域因素差异性有点大。
2）市场比较法中有一案例是限制性出让，但取值权重没有考虑影响。
3）报告中市场比较法选取的三个案例均未对住宅、商业等各类用途所占比例做出分析，因素比较时也未做相应的修正。
4）市场比较法结果确定不合理。修正后的三个价格差异太大，不宜采用简单算数平均值。
5）市场法案例全部选用抵押案例，市场价值可信度存疑。
6）市场比较法中没有容积率修正因素。
7）市场交易案例的地价内涵（含交易税费）、基准地价、地价定义内涵不同，未修正统一。
8）案例描述不清，缺少特殊案例选择说明。
3．剩余法
1）剩余法中开发价值分析中拟建项目楼层、开发强度、开发品质没有分析，与三期的区别没有解释。
2）剩余法中商业部分开发价值太简单，说服性差。
3）剩余法中酒店部分的开发价值判断缺乏说服力，过程太简单，成本部分也太简单，两种容积率开发方案的差异性没有说明分析，这正是两个容积率前后价值不一致最主要的原因。
4）剩余法开发价值确定不完善，比较因素条件表描述较简单。
5）剩余法开发价值测算及市场法测算过程中均未进行修正，不合理。
6）假设开发法中开发方式和销售价格的确定没有依据。
7）剩余法中开发方案设定太简单。
8）剩余法开发价值采用市场法求取时，因素有缺项。开发成本有缺项（未计土地平整及开发税费等）。
9）剩余法中开发价值市场法求取时，区位、实物与区域、个别混淆，楼层应为区位因素，没有考虑朝向、权益（或使用年期）等因素；开发成本缺配套设施费等；开发期 1年不符实际情况；各项参数未有代入公式计算。
10）剩余法开发价值测算部分物业无测算过程，幼儿园、垃圾转运站能否销售值得商榷；开发成本前期费用未计场地平整费、未计开发期税费。
11）剩余法开发价值包括车位，但无车位价值测算过程；开发成本中建造成本计算错误，未计车位等建造成本，计算有缺项；其他各参数计算不详。
12）假设开发法开发价值未测算车位价值（开发成本有计），有漏项。
来源：评估信息网
