土地估价技术报告：工业用地市场比较法运用实例( [复制链接]

市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与待估宗地处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的地产交易实例，根据待估宗地和可比实例的状况，对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正，进而求取其估价值。
其基本计算公式如下：
V=VB×A×B×D×E
式中:V─待估宗地价格
VB─比较实例价格
A─待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
  =正常情况指数/比较实例宗地情况指数
B─待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D─待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E─待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
1.选择可比实例
根据四会市土地交易所拍卖挂牌和国土资源局备案登记交易记录调查，并结合现场踏勘情况和对各交易案例分析，我们选取了近三年来已交易，且用途与待估宗地相同的实例进行了比较。比较实例基本情况如下：
①可比实例A
位置：肇庆市亚洲金属资源再生工业基地，土地面积16,960.27㎡（实用面积，即**面积），规划容积率≥0.5，交易单价304.24元/㎡，交易时间2010年7月9日，开发程度红线外“五通”，红线内场地平整，形状呈长方形。经调查宗地编号为B-24，东至惠源大道、南至规划凤凰三路，西至其他工业用地，北至其他工业用地。
②可比实例B
位置：肇庆市亚洲金属资源再生工业基地，土地面积15,522.32㎡（实用面积，即**面积），规划容积率≥0.5，交易单价333.07元/㎡，交易时间2011年2月24日，开发程度红线外“五通”，红线内场地平整，形状呈梯形。经调查宗地编号为D-27，东至园区规划路、南至凤凰大道，西至其他工业用地，北至其他工业用地。
③可比实例C
位置：肇庆市亚洲金属资源再生工业基地B-03，土地面积32,807.00㎡（实用面积，即**面积），规划容积率≥0.5，交易单价310.24元/㎡，交易时间2011年5月25日，开发程度红线外“五通”，红线内场地平整，形状呈长方形。经调查，宗地东至其他工业用地、南至凤凰大道，西至其他工业用地，北至其他工业用地。

2.比较因素选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有
①交易时间：根据四会市地价交易背景资料编制地价指数
②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易
③区域因素：主要有基础设施状况、临道路状况、火车站、到港口可达性、高速公路出入口、自然灾害、工程地质状况、产业聚集规模、规划条件等
④个别因素：主要指容积率、宗地面积、宗地形状、临街状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。
3.编制比较因素条件说明表
根据待估宗地与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件描述表和比较因素条件说明表，见下表8。
表8：各交易实例比较情况表

比较项目		待估宗地	实例A	实例B	实例C
位    置		四会市龙甫镇亚洲金属资源再生工业基地	亚洲金属资源再生工业基地	亚洲金属资源再生工业基地	亚洲金属资源再生工业基地
土地用途		工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
交易价格（元/㎡）		待估	304.24	333.07	310.24
交易时间（年月）		2013-1-6	2010-7-9	2011-2-24	2011-5-25
交易情况（方式）		正常	正常(挂牌)	正常(挂牌)	正常(转让)
区域因素	基础设施	红线外五通	红线外五通	红线外五通	红线外五通
	临道路状况	临园区内道路(外接交通型主干道)	临园区内道路(外接交通型主干道)	临园区内道路(外接交通型主干道)	临园区内道路(外接交通型主干道)
	火车站	通达情况差	通达情况差	通达情况差	通达情况差
	到港口可达性	到港口码头可达性一般	到港口码头可达性一般	到港口码头可达性一般	到港口码头可达性一般
	高速公路出入口	距二广高速出入口约10公里，通达一般	距二广高速出入口约10公里，通达一般	距二广高速出入口约10公里，通达一般	距二广高速出入口约10公里，通达一般
	自然灾害	基本无灾害	基本无灾害	基本无灾害	基本无灾害
	工程地质状况	抗震能力一般	抗震能力一般	抗震能力一般	抗震能力一般
	地形状况	地形对土地利用无不良影响	地形对土地利用无不良影响	地形对土地利用无不良影响	地形对土地利用无不良影响
	产业集聚规模	工业较密集区	工业较密集区	工业较密集区	工业较密集区
	规划条件	规划前景较好	规划前景较好	规划前景较好	规划前景较好
个 别 因 素	容积率	0.5≤FAR	0.5≤FAR	0.5≤FAR	0.5≤FAR
	宗地面积	面积18,863.39㎡适中，对土地利用较有利	面积16,960.27㎡适中，对土地利用较有利	面积15,522.32㎡适中，对土地利用较有利	面积32,807.00㎡一般，对土地利无不良影响
	宗地形状	较规则,对土地利用较有利	规则,对土地利用有利	较规则,对土地利用较有利	规则,对土地利用有利
	宗地内土地开发程度	红线内场地平整	红线内场地平整	红线内场地平整	红线内场地平整
	宗地最佳最有效利用	合法利用可达到最佳最有效利用状态	合法利用可达到最佳最有效利用状态	合法利用可达到最佳最有效利用状态	合法利用可达到最佳最有效利用状态
	土地使用年限	49.6年	50年	50年	47年

表9：比较因素条件说明表

估价对象 项目		待估宗地	实例A	实例B	实例C
土地位置		四会市龙甫镇亚洲金属资源再生工业基地	亚洲金属资源再生工业基地	亚洲金属资源再生工业基地	亚洲金属资源再生工业基地
土地用途		工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
交易价格(元/m2)		待估	304.24	333.07	310.24
交易日期		2013-1-6	2010-7-9	2011-2-24	2011-5-25
交易情况		正常	正常(挂牌)	正常(挂牌)	正常(挂牌)
区域因素	基础设施状况	红线外五通	红线外五通	红线外五通	红线外五通
	临道路状况	一般	一般	一般	一般
	火车站	劣	劣	劣	劣
	距港口距离	一般	一般	一般	一般
	高速公路出入口	一般	一般	一般	一般
	自然灾害	一般	一般	一般	一般
	工程地质状况	一般	一般	一般	一般
	地形状况	较优	较优	较优	较优
	产业集聚规模	较优	较优	较优	较优
	规划条件	较优	较优	较优	较优
个别因素	容积率	正常	正常	正常	正常
	宗地面积	较优	较优	较优	一般
	宗地形状	较优	优	较优	优
	宗地内土地开发程度	平整	平整	平整	平整
	宗地最佳最有效利用	一般	一般	一般	一般
	土地使用年限	49.6年	50年	50年	47年

4.编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素说明如下：
(1)交易情况修正：待估宗地与实例A、实例B、实例C均为正常成交价格，无特殊交易事项，无需进行修正。
(2)交易日期修正：本次估价时点为2013年1月6日，三个比较实例的交易时间距估价时点存在差异，故根据地产市场交易调查情况进行修正。
表10：四会市工业用地地价交易日期修正系数表

季度	2010年一季	2010年二季	2010年三季	2010年四季
地价指数	100	100	101	102
季度	2011年一季	2011年二季	2011年三季	2011年四季
地价指数	103	103	105	107
季度	2012年一季	2012年二季	2012年三季	2012年四季
地价指数	109	110	111	112
季度	2013年一季
地价指数	112

(3)区域因素修正：
①基础设施状况：以待估宗地开发程度为100，每增加或减少“一通”，指数相应增加或减少3-4%。
②临道路状况：将临道路状况分为交通型主干道、混合型主干道、交通型次干道（或园内道路外接主干道）、混合型次干道、支路五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降4%。
③火车站：将距火车站状况分为可达性强且通达方便、可达性较强且通达方便、通达情况一般、通达情况较差和可达性差且通极不方便五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应下降或上升2%。
④距港口距离：将距港口距离分为距港区近通达方便、距港区较近通达方便度较高、通达方便度一般、距港区较远或通达方便度较低、距港区很远或通达方便度极低五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降2%。
⑤高速公路出入口：将高速公路出入口分为临近且通达方便、较临近通达较方便、通达情况一般、较远或通达方便度较小、甚远且通达条件差五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降3%。
⑥自然灾害：将自然灾害分为自然灾害、无灾害影响、基本无灾害影响、灾害影响轻微、灾害影响较大五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应下降或上升2%。
⑦工程地质状况：将工程地质状况分为坚固类场地土体抗震能力强、硬塑类场地土体抗震能力较强、抗震能力一般、软塑类场地土体抗震能力强较弱和软散类场地土体抗震能力强弱五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应减少或增加2%。
⑧地形状况：将地形状况分为地势平坦、地势较平坦对建筑物无影响、地势较平坦对建筑物影响较小、地势较不平坦需考虑坡度影响和地势不平坦需经过平整才能使用五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降1%。
⑨产业聚集规模：将产业聚集规模分为产业联系紧密区（工业密集区）、工业较密集区、工业一般区，工业松散区和独立分布区五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降2%。
⑩规划条件：将规划条件分为近期规划前景好、近期规划前景较好、一般（无限制）、限制较小、限制大五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应下降或上升2%。
(4)个别因素修正：
①容积率修正：待估宗地容积率与可比实例规划容积率基本相同，且考虑到鼓励工业用地集约发展以及对普通工业用地增加容积率不加收出让金的客观实际，因此不对容积率进行修正。
②宗地面积：将宗地面积大小划分为面积适中对土地利用有利、面积对土地利用较为有利、面积对土地利用无不良影响、对土地利用有一定影响和面积过小对土地利用产生严重影响五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降2%。
③宗地形状：分为规则、较规则、一般、较不规则和不规则五个等级。以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降1%。
④宗地内土地开发程度：根据待估宗地与可比实例开发程度差别进行测算，确定修正系数为3%。
⑦宗地最佳最有效利用：将宗地最佳最有效利用分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降1%。
⑧土地剩余使用年限
土地使用年限修正系数公式为：
K＝[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：
K:土地使用年期修正系数
r:土地还原利率
m:待估宗地的剩余使用年期
n:比较实例宗地的剩余使用年期
土地还原利确定采用安全利率加风险调整值法并参照佛山市五区公布基准地价成果工业用地设定土地还原率综合确定。
安全利率加风险调整值法即为按估价时点中国人民银行公布的一年定期存款利率上浮后3%作为安全利率，再加上一定的风险报酬率确定，作为工业用房该类型风险报酬率一般在2-3%之间，估价时，取风险调报酬率为2%，则有土地还原率为5.0%。
5.编制比较因素条件指数表和比较因素修正系数表，见下表10。
表11：修正系数表

估价对象 项目		估价对象	实例A	实例B	实例C
交易价格(元/m2)		待估	304.24	333.07	310.24
交易日期		112	101	103	103
交易情况		100	100	100	100
区域因素	基础设施状况	100	100	100	100
	临道路状况	100	100	100	100
	火车站	100	100	100	100
	距港口距离	100	100	100	100
	高速公路出入口	100	100	100	100
	自然灾害	100	100	100	100
	工程地质状况	100	100	100	100
	地形状况	100	100	100	100
	产业集聚规模	100	100	100	100
	规划条件	100	100	100	100
个别 因素	容积率	100	100	100	100
	宗地面积	100	100	100	98
	宗地形状	100	101	100	101
	宗地内土地开发程度	100	100	100	100
	宗地最佳最有效利用	100	100	100	100
	土地使用年限(年)	0.9981	1.00	1.00	0.9849
修正系数		*	1.0958	1.0853	1.1133
修正后比准单价		*	333.39	361.48	345.39
评估单价（元/㎡）		347.00（算术平均数,取整）

全文WORD档下载：工业用地市场比较法运用实例.zip



来源：评估信息网