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海星
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发表于 2014-11-04 10:55
|只看楼主
佛山市高明区荷城街道西安某住宅用地抵押贷款估价案例分析一、估价项目背景1、估价来源及估价目的土地使用权人需到银行贷款，银行为减少自身风险，要求贷款申请人提供债务履行抵押物，土地使用权人将位于佛山市高明区荷城街道西安XXXX的一宗住宅用地作为抵押物，于2007年9月18日委托本估价机构对该宗地抵押贷款价值进行评估。即估价目的为确定待估土地使用权抵押贷款额度提供价值参考。2、待估宗地基本情况根据估价人员实地踏勘和委托方提供的有关资料，宗地证载土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2070年8月12日，土地总面积为23,518.00㎡，其中：于2002年2月分割用地面积1,072.50㎡，登记在房地产权证上，登记字号*****号，剩余土地面积22,445.50㎡，估价土地面积22,445.50㎡。估价基准日，待估宗地为已达到“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和场地基本平整），为拟开发用地。二、估价项目难点及解决方法根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地为一宗国有出让的住宅用地，位于佛山市高明区城区范围内，目前在该区域地产市场上出让或转让交易较频繁，评估时，我们初步调查了六个交易实例，在建立可比基础的基础上，从中选择了其中的三个可比实例，建立合适的比较体系，首选了市场比较法进行评估；又由于待估宗地为拟开发住宅用地，我们调查了同一供求区域内的住宅销售价格及其售价趋势，并结合了当地一些房地产开发公司和平时估价机构已掌握的市场资料，确定也宜采用假设开发法评估。经综合分析，估价人员决定采用上述两种方法对待估宗地进行评估，根据两种方法的估算结果，再采用合适的估价结果确定方法确定最终单位地价。本案例在估价过程中的难点及解决方法：1、市场比较法的因素比较体系的建立评估中善于抓住不同土地用途的主要特征和重要因素，是决定估价结果的基础，决定了估价结果的正确程度。市场比较法的因素比较体系的建立的科学性、合理性关系到估价结果的精度，因此建立科学合理的因素比较体系至关重要。估价实践过程中，土地估价市场法修正体系的建立我们参照了佛山地区国土资源部门公布的基准地价修正体系，并参照房地产估价中市场比较法区域因素进行了适当的优化，最终建立因素比较体系。结果如下表所示：比较项目
| 待估宗地
| 可比实例A
| 可比实例B
| 可比实例C
| 宗地位置
| | | | | 交易价格（单价）
| | | | | 交易时间（年月）
| | | | | 交易情况（方式）
| | | | | 土地类型
| | | | | 土地使用年限(年)
| | | | | 区域因素
| 距区级商业中心距离
| | | | | 距小级商业中心距离
| | | | | 临道路状况
| | | | | 距汽车站距离
| | | | | 临公交站点情况
| | | | | 区域公用设施完备度
| | | | | 区域文体设施完备度
| | | | | 区域人文环境
| | | | | 区域环境质量
| | | | | 临江景观视野
| | | | | 受自然灾害危害情况
| | | | | 个
别
因
素
| 宗地用途
| | | | | 容积率
| | | | | 宗地面积
| | | | | 宗地形状
| | | | | 土地利用限制
| | | | |
2、假设开发法中土地利用条件的确定运用假设开发法评估时，要求待开发土地有明确的规划指标，由于土地使用权人尚未对宗地作进一步详细规划，土地利用指标主要为修建性控制指标，故我们通过调查周边类似居住用地的修建性控制指标，并遵循土地利用最高最佳使用原则进行了相应的选取和设定。如：①建筑密度≤25%；②容积率≤2.0；③层数≤15层，高度≤45米；④绿地率≥35%；⑤每户配套一个停车位等。三、估价项目启示和其他重点问题根据待估宗地的用途和同一供求范围的地产市场状况，明确估价技术路线，选择最合适的两种方法进行评估。参照当地基准地价修正体系作为市场比较法可比实例与待估宗地因素比较的基础指标。无论是采用市场比较法还是运用假设开发法求取宗地开发完成后物业价值时，都涉及到案例的收集。但由于信息不对称，估价师获取案例的机会较少，尤其是成交实例更加难以获得。这使得在运用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性有所欠缺；另外由于信息资料没有共享通道，交易情况、交易背景不透明，使得交易情况这一估价参数难以准确进行修正，这两个因素很大程度上影响了估价结果的合理性、客观性。因此估价师要善于应用各种渠道，采用多种方法搜集案例，进一步开拓信息资源，使一切有用的资料充分发挥其作用。来源：评估信息网
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