收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格或价值的方法。
根据待估宗地利用状况及相关市场调查，本项估价收益还原法选用以下计算公式。
P=a/（r-s）×[1-（1+s）n/（1+r）n]
式中: P─待估土地价格
a─土地纯收益
r─土地还原利率
s─年递增率
n─剩余使用土地年限或仅有的土地收益年限
1.土地总收益
(1)年租金收益
根据现时租赁市场情况，确定其客观收益及出租率。经对清城区工业园区工业用地调查，区域内相同用途用地租赁较为活跃，土地的租金水平可从市场获得，估其租金水平确定采用市场比较法进行测算。
①租金水平测算
根据估价替代原则，调查与估价对象处于同一区域内土地租赁市场情况，结合本估价公司搜集的市场交易资料，选取三个实例的情况及估价对象的各因素条件详见表13：
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收益法-土地租金收益模型.rar来源：评估信息网
