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海星
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发表于 2014-11-05 10:34
|只看楼主
2.开发成本开发成本指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费和其他费用等。(1)勘察设计和前期工程费：勘察设计包括市场调查及可行性研究费、工程勘察设计费、规划及建筑设计费、工程招标费等，前期工程费包括施工的通水、通电、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出，根据《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》、《工程勘察设计收费管理规定》、《中华人民共和国建设部有关建筑装饰行业设计费收费标准》、《关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知》等相关资料，结合估价对象的实际利用现状及当地同类型项目开发的实际情况确定，取其规划、勘察设计费等为建筑安装工程费的5%，前期工程费为10元/平方米。(2)建筑安装工程费(含附属工程费用)：包括建造建筑物及附属工程所发生的建筑工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程费用(指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等)。根据《广东省建筑与装饰工程综合定额 (2010)》、《佛山市工程造价信息》（2012年第一季度）以及当地的建筑造价资料等，与估价对象结构相同、用途相同、规模相似的房屋建筑物重置成本进行分析、比较测算，测算结果详见以下成本法测算汇总表。(3)基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等，根据项目规模结合周边用地利用情况，按35元/㎡计。(4)公共配套设施费：包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用等。本次估价为商业酒店及配套用房，该项费用甚少或不发生这些费用，故不考虑。(5)开发期间税费：包括有关税收和地方**或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费、城市基础设施配套费等。本次估价为商业酒店及配套用房，主要收取税费为人防工程费、城市基础设施配套费。根据粤人房[2010]23号、佛人防[2010]27号相关规定，该类型用房，需按照地面建筑面积的4%修建6级（含）以上防空地下室或经批准可按应建防空地下室面积每2,000元/平方米标准缴纳防空地下室易地建设费，则该项折合按总建筑面积计平均分摊约为300元/㎡；根据《广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配套费标准的通知》(粤价［2003］160号文)，按建筑安装工程费的4%计算。(6)其他费用：含工程监理、工程竣工验收费用等，根据《国家物价局建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知》、《佛山市建筑工程局关于加强房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理的通知》等相关资料，参考周边同类型物业的相关费用，结合估价对象实际情况，确定其他费用为建筑安装工程费的2.5%。以上六项[(1)～(6)]相加之和为估价对象的开发成本，详见下面测算汇总表10。3.管理费用管理费用是指企业行政管理部门为组建和管理企业开发经营活动所必要的费用，包括各部门发生的工资及福利费、办公费和差旅费。一般可为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，经调查此项费用率一般约为2%～5%，依据此次估价对象自身条件和特点，确定管理费率按3%计算。4.销售费用销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用。此项费用一般按照售价一定比例测算。据调查该项费用约为售价的2%。5.投资利息根据估价人员对与估价对象相似房屋的建设期的调查，估价对象社会平均建设周期约为3年，利率按估价时点银行三年期贷款基准利率6.65%计，以复利形式计算，土地取得成本一次性投入，其他成本费用假设在开发建设期间资金均匀投入。6.销售税费根据相关税法规定，房地产销售需要缴纳营业税、城建税、教育附加、地方教育费附加、堤围防护费、印花税等，营业税及附加合计为销售收入的5.60%，堤围防护费为销售收入的0.12%，印花税为销售收入的0.05%，交易手续费为3元/平方米。详见下表7：表7：销售税费表项目名称
| 取费依据
| 计费基础
| 计费标准(%，元/平方米)
| 营业税
| 《中华人民共和国营业税暂行条例》
| 按销售收入计征
| 5%
| 城市维护建设税
| 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
| 按营业税额收入计征
| 7%
| 教育附加费
| 《广东省**关于加强我省教育费附加征收管理工作的通知》
| 按营业税额收入计征
| 3%
| 地方教育费附加
| 国务院国发〔1985〕19号《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（财政部、国家税务总局令第52号）等规定
| 按营业税额收入计征
| 2%
| 堤围防护费
| 粤价 [2009]213号《关于加强堤围防护费收费标准管理等问题通知》
| 按销售收入计征
| 0.12%
| 印花税
| 中华人民共和国国务院令第11号令《中华人民共和国印花税暂行条例》
| 按销售收入计征
| 0.05%
| 交易手续费
| 《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》
| 按可售面积计征
| 3
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7.开发利润估价对象为商业酒店及配套用房，考虑区域内同类型物业房地产的一般市场状况，对所在区域物业开发利润率进行统计分析，一般投资成本利润率约为10%～20%，结合估价对象的项目规模、设计复杂程度、开发周期等实际情况，确定开发成本利润率为15%。来源：评估信息网
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