( 转贴)水果树林资产评估的现况 1.1 南亚热带地区掀起持续的“种果热”优越的南亚热带气候,丰富的栽培技术及管理经验,领导的正确引导,群众积极参与,使我县山地综合开发出现持久的“种果热”,且获得显著的经济效益。1996年农民人均1亩果,年产超千斤,预计到2000年,人均年产可达1t果。
【价格评估论坛】%d IMU#JAS 1.2 果树果林市场出现了“交易热”在市场经济的驱动下,不仅水果树的鲜果进入市场,还有水果树(水果林)也以商品介入流通领域,进行形式多样的交易,不仅果树苗,还有水果幼树、产前期功龄水果树,乃至进入稳产的水果林都可以产品的形式进行销售或拍卖。近几年来,果树交易额迅速增加,果林交易市场日益繁荣。
1.3 应运而生水果树林资产“评估热”水果树自经营、生产、至交易的全过程都需要估值,如进行拍卖、抵押、转让、入股、联营、清算等经济活动,都需要对其进行资产评估。俗称“摇钱树”的水果林,被看成是价值较高和收益较稳定的资产。民间果树自由交易自行评估早就出现。近几年来,银行审核贷款抵押物时,把进入盛产期的水果列入主要的可靠的抵押效果较理想的抵押对象。去年,我县的林业贷款项目,银行看重以水果林抵押,全年经正式评估的水果林资产价值计2600多万元,占林业山地综合开发项目贷款抵押物评估值的87%。
2 水果树林资产的特点及构成
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HU 2.1 水果林资产的特点水果林与用材林及竹林比较,其树种、品种多样;培良技术十分复杂,经营管理多种方式,产品加工利用多种多样,各树种投入及产出值差异大,同一品种不同集约程度的收益差别也大,这些导致其资产评估难度大。水果林同竹林一样属于永续作物,永续利用的林种,只要正常的管理,在正常的气候情况下,则有正常的产量,如产品价格波动小,就有稳定的产值。水果林资产评估,不仅要估出现年的纯收益值(可称为现值),还要预估未来若干年的现值(预报值)。这样的“虚值”,今后,可以兑现,也可能只兑现一部分,或全不兑现。因此,这也是水果林资产评估的又一个难题。
【价格评估论坛】[ E,K e(A t 2.2 水果林资产的构成水果林资产主要包括果品(鲜果),果树(或果林)和林地(水果园地)三个部分。三者之间既有区别,又有联系。一般评估都以果品为基础,当其水果产量高,年纯收益值高,其果树资产及林地资产价值也随之较高。所以,对水果树鲜果产量的测定是水果林资产评估的基础。
3 水果树林产量的调查测定
3.1 确定鲜果产量的重点同一品种的果树,因不同年龄,不同气候及立地条件,不同经营集约度,其产量差异较大,水果产期季节性明显,采果期又短,评估时往往是无果期,无法实际调查测定,目前又没有系统的果树产量预报表。而果树的产量直接影响产值,再影响纯收益值,故产量指标是影响水果林资产评估的最主要因子。
3.2 确定鲜果产量的方法
b9N*Am+C"YM ] 1)实地调查测定。评估时正遇产果期,可以实地抽样调查,或者设标准株测定。但是,评估时候往往非产果期,所以上级主管部分应尽快组织力量,抓住各树种产果期调查测产,编制各品种果树林的产量表。
DmY#}~#G`:b*]4jL 2)通过查访对比确定产量。对乡村办的果场,从财务上查出3年来投产果树的株数及产量;对私果林,无财务档案的,只能访问1—3年来的产量情况,也可以查访邻近相似果林的产量,通过对比分析,再确定当年产量,预测未来3年的产量。
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P| n 3)制定不同树种不同品种果品产量表。果树是高投入高产出的作物,果树年龄相同,不同密度果树单株产量不同,以“株”为单位,比以亩为单位来计产估价更适用。当果种、立地条件、集约经营程度、栽培模式相同,编制果树产量表有两种类型,一种是不同年龄果树单株产量表,另一种是不同冠幅面积果树单株产量表。(详见附表)。由于经营集约度不同,相同年龄果树出现不同冠幅和不同的产量,因而冠幅与单产,比年龄与单产相关较密切,后一种产量表比较实用。
【价格评估论坛】t)RH+v1m\ 4 水果树林资产评估基本方法
4.1 重置成本法在正常投入,科学栽培管理,果树发育正常,当年纯收益值为负数时,尤其是尚未投产果树,适宜用此法。
-k)c&]#b5t]2l y%Z 1)租地或免租经营,采用下式计值
Tn=∑ni=1∑mj=1Kn×(1+P)n-i+1×(1+r)
Tn——第n年水果林资产价(现值);Kn——第i年第j项成本;r——利润率;m——成本项数;P——利率
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c j*J"_ 2)买地经营,采用下式
Tn=[B×(1+P)n+∑Kn×(1+P)n-i+1]×(1+r)
z!O r+Fi@ 亦则,需要增加一次性买地费用,并按复利公式计现值。对于管理不善等原因达不到标准的果树降价处理。
4.2 收益现值法
当年纯收益值出现正数时,尤其是进入盛产期,产量比较稳定的果林和果树,适宜采用此法。
1)盛产期果树计价公式:
D B/N-_2r Tn=En[(1+P)u-n-1]/[P×(1+P)u-n]
En——计价期限内的年均纯收益值;u——计价年限的上限年度;n——计价年限的下限年度(评估当年果树年龄);u- n——为计价年数
ca6.8.dns222.net2q tR{+K 2)盛果前期(至进入稳产期的前1年止),果树计价公式:
3qS dF0v-y Tn=∑m-ni=1Ki/(1+P)n-i+1
【价格评估论坛】F2[f {*i Ei——盛果前各年的纯收益值
则逐年计算年净现值的总和。由盛果期转入衰果期,则当年纯收益值逐渐减少的果树,也要用上述估值。
3)如评估的果树其计价年限处于盛产前期和盛产期,或者处于盛产期和衰果期两个阶段,应分别两个阶段计算,再相加为果树的总现值。如评估果树计价年限包括盛产前期,盛产期和衰果期三阶段、应分别三段计算,其总和为果树的总现值。各种果树林抵押现值要大于贷款数额、贷款额不得超过抵押物现值的70%。
5 水果树林资产评估的成果资料及附件
*El!zfw0?t 5.1 水果树林资产评估的成果资料及附件1评估季托方和受托方的签定的《评估委托书》;2委托方出具的评估水果林资产《权属证明》;3水果林资产评估报告(受托方编写);4主管部门(林业局)关于水果林资产评估的确认书;5水果林资产评估平面图(最好1∶1万地形图);6水果林资产评估小班表;7评估机构(受托方)评估资格证书;8评估委托方的营业执照〈个人持身份证复印件〉及所在单位证明〈原件〉。
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z~ 5.2 作为贷款抵押用的水果林资产评估,还要同银行一起办理抵押物登记,主要有:1水果林资产抵押具结书;2水果林资产抵押登记书;3水果林资产抵押登记表;4水果林资产抵押物清单。
TI+h)dg 6 水果树林资产评估运作诸问题探析
6.1 计价年限(u-n)的确定是水果林评估的难点一棵长年生果树也可年年产果,年年有纯收益,对未来的预报纯收益值算的过高或过低,算多算少主要取决于计价年限。在实际操作中要分别情况确定计价的年数。1列为贷款抵押的,贷款期3年—10年,一般可以贷款期年数作为计价年数。2承包或租赁经营的,也可以按承包期年数作为计价年数。3拍卖(一次性买断)的稳产期果树,其计价年限确定成为难题。但要遵循双方让利的原则,民间计价年数为3年—5年。计价年限5年,意味着买方将果买后经营5年的纯收益值全部付给乙方,还要贴息,从第6年—7年后才能开始得利。如计价年数大于5年,买方获利更迟更晚。因此,进入高产稳产的名优果树确成“摇钱树”,不宜拍卖,适宜承包或租赁经营,其产权不变,只是出租经营权。
6.2 年纯收益值的调查测算首先要测算年收益值、包括测定鲜果产量和鲜果单价。其次,计算经营管理及销售成本、计算各种税费。最后,得出税后单株年均纯收益值或者逐年纯收益值。收益及成本主要从委托的财务上查,或访问社会上同品种同类型果园的投入产出情况。
6.3 基准日价格的确定果树产果的季节性强,评估时常非产果期,市场上没有销售评估的水果,或销售的水果非评估区生产的,是从外地调入的,在本地是该品种水果的淡季,价格可能偏高。所以,当水果树评估基准日没有产果时,应于上一个产果期距评估日最近的价格为依据。同一品种果树,不同年度或季度因鲜果单价不同,以致评估水果树的现值也不同。如我县芦柑树,1996年的销售价较高,去年评估的单株芦柑价值较高,1997年的销售价较低,今年评估的单株芦柑价值就较低。
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["N(Ud W9M'] 6.4 年利率的确定年利率较大时,评估水果树的现值偏小,反之,其现值偏大。水果树经营属开发性。一般年利率不宜超过人民银行颁布的一年期存款年利率,或者略偏低1—2个百分点。去年,我县评估的年利率全部为6%,今年年利息又降低,目前评估的年利率暂定为5%。
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xnUi 6.5 Q值(总收益现值换算系数)的计算按Q=[(1+P)]u-n-1]/[P×(1+P)u-n]计算。进入稳产期水果树计算出不同所利率,不同计价年限的Q值,并系统的列表,比较直观,便于查算。祥见附表。
6.6 地价计算及风险分析租地经营和买地经营的林地费用已列入当年的成本计值,不另计价。抵押、承包经营的,一般的没有计算地价。山地所有权属于国家的或集体的,其山地所有权与经营权经常分离。由于,水果林与山地互为一体,不可分离,对没有计算地价的水果林,其山地应随果树一起,由经营者自主经营。水果林资产评估受病虫为害、火灾、灾害性气候,市场价格等方面风险的影响,风险分析比评估计价还复杂,本县的水果林资产评估没有进行风险分析,把此分析交给委托方,农行或买卖双方。
l)l3B/^ S(g 6.7 评估有效期和权属问题水果林列入贷款抵押的,评估机构协同银行部门跟踪复查,发现失管,人为破坏严重,火灾的及时处理。未投产或初产水果树抵押的,评估有效期1年,满1年后应复评。评估水果树林权属由评估委托方出具证明,对权属负有法律责任,保证没有转让、拍卖、抵押,保证水果树林产权确属委托方所有。如果长期租地或已买地经营或是集体土地划出承包开发经营的,还要由地权所有者出具证明的,审核土地经营合同原件,审查《出权证》。
6.8 抵押期间收获量和评估机构抵押期间,委托方要保护好和经营好抵押的水果树林,收益仍归委托方,发现毁灭性或灾害性损失,应及时报评估机构和银行(贷款)部门,共同处理。水果林属于森林资产的范畴,应由森林资产评估机构评估。目前我省、市、县尚未正式成立评估机构。我县早在1993年就开始用材林资产评估工作,没有评估机构,请行家来评估,做公正人就行,1997年我县国有企业和集体企业农业林业开发项目贷款,需要抵押。银行等部门选重以盛产期的水果林及可伐的成熟用材林。对抵押林资产的评估,开始由有评估资格的县律师事务所牵头,聘请林业农业专家(工程师以上)参加评估。不久改由县林业局森林资产评估小组评估,理由是森林资产主管部门是林业局,林业局具备评估能力,能够信任评估工作,尚且评估报告还要经过林业主管部门审核,验证和确认。县林业局得到银行部门认可后,开展10多次国有及集体所有水果林资产评估工作。目前,我省森林资产评估机构设置工作滞后,应尽快由省、市、县逐级成立,逐级培训人员,使森林资产评估制度化、程序化、规范化、法制化。
Y*G%{*zH"A+^ 6.9 株数及面积的调查对盛果期或价值高的果树应逐株调查统计,如若面积大、株数很多的水果林或水果树,应先确定面积,再设标地或样,调查每亩株数,才能计算总株数。有1∶1万地形图,又有明显地貌地物点及界线的,可用地形图现地勾绘,再计算面积,否则,要用森林罗盘仪实测绘制平面图,再计算面积。
DC#kD.G,jU-{ 7 估值实例及分析
_5?kzl/r5Y%o 1)进入盛产期水果树,列为贷款抵押物,产权经营权不变的,例如23年生荔枝林作贷款抵押,贷款期限4年,每株年纯收益值120元,年利率5%,可以贷款期作为计价年数,查Q值表,每株荔枝树现值(抵押价值)为
=E×Q=120×3.5460=425.52(元/株)
2)进入盛产期水果树,采取承包经营,果树产权与经营权分离,承包期满、果树归还出包方。例如,11年生芦柑出包经营,承包期10年,其间每株年均纯收益值75元,可以承包期作为计价年数,年利率5%,查Q值表,每株芦柑10年的现值为
=E×Q=70×7.7217=540.52(元/株)。如采取一次性付清承包款的,一般以“四六分成”或“三七分成”计算承包款,即按10年总现值的30%～40%作为一次性承包款的参考价。
"r"Y%C o+Q-A,d 3)进入盛产期水果树,要拍卖或用于清算的。对于龙眼、荔枝长年生果树,其盛产期长达30年～40年,甚至更长些,如按此作为计价年数,每株总现值
