“我们最近在市场上遇到不少这样的客户,一个是业内同行,另外一些是二手房经纪公司的店长、经理在抓紧买房。这似乎是一个信号:房价到底了。”在近日举行的“城市战略转型之京西‘加速度’论坛”上,华润置地北京区品牌总监王简如此表示。
身处一线的从业人员，最能感知到市场的冷暖变化。中国证券报记者近日多方调研发现,近期房地产企业的推盘频率明显加快,不少项目大打“双十一”等概念,以优惠价格吸引客户。而从客户构成来看,不少从业者捷足先登,纷纷出手购房,成为近期市场成交的一个亮点。
多数业内人士分析表示,在监管层提出“稳定住房消费”的说法后,未来继续出台利好政策的预期较为强烈。其中,减免税费成为最有可能被祭出的手段。未来房地产市场可能走出此前的低谷;但市场反弹力度究竟如何,仍要视信贷释放程度而定。
从业人员急于“抄底”
“国庆节后公司安排了一场培训,培训师称,10月以后北京市场肯定会热起来,让大家加把劲冲业绩。”京城某知名房产中介刘家窑店员工向记者表示,公司要求,经纪人需努力向客户灌输这种思路:10月后房价肯定会涨。但与此同时,这套说辞也让很多一线经纪人跃跃欲试。
9月30日,两部委联合发文,提出首套房“认房不认贷”的新标准,并重申购买首套房的最低利率优惠额度;10月中旬,三部委又发文降低公积金贷款门槛。这些明显利好的政策,使得市场预期发生逆转,从业人员最先受到这种预期影响。
上述经纪人表示,早在今年的10月初,他的一些同事就出手买房了,此后陆续有同事买房。有的经纪人利用手中的房源信息,购买同区域的二手房,也有人购买新房。他介绍,在该公司的其他门店,同样有店长或经纪人购房的情况出现,有同事甚至通过“假离婚”购买第二套房。
之所以如此着急出手,除了该公司内部培训传递出的信息外,还因为他们感觉到,一些业主的报价明显上涨。“‘十一’长假过后,个别房源的最高涨幅超过了20%。”该人士表示。
无独有偶,类似的情况也在新房市场出现。北京大兴区某普通商品房项目近期推出一批房源,刚推出伊始,一些性价比相对较高的户型就被内部员工和销售人员认购。销售人员向中国证券报记者表示:“临近年底,公司要冲业绩,所以这批房子的开盘价并不高,一些同事觉得挺合适就出手购买。”他还表示,附近一些二手房门店的经纪人和店长也来看过房子,而且有成交记录。
受各项利好政策的刺激,近期北京房地产市场出现明显回暖。其中,经纪人、销售人员等房地产从业者频繁出手购房,成为市场成交的一个鲜明特征。有分析人士称,这也说明整个业界对楼市看涨的情绪浓郁,从业人员普遍判断,房价已到底部。
一位资深从业者说,历史上,从业人员集中出手购房的现象,曾在2008年末2009年初,以及2012年末2013年初出现过。从市场走势上看,这恰恰是市场由冷转热的关键时点。“尽管房价将在多大程度上回升尚难判断,但至少目前看不到利空的因素。”他说。
房企继续加力推盘
在市场出现回暖的迹象下,开发商继续大力促销出货。11月3日,方兴地产宣布启动“首届双11光盘节”:在11月11日当天,推出全国24小时售房活动,并给予一定程度的价格优惠。活动涉及在全国11座城市的22个项目,共计4400套房源。据悉,方兴地产之所以如此大规模推出优惠,除借助市场回暖之势加快营销之外,还有冲击年度销售任务的考量。
而在此之前,搜房网也宣布打造“首届房产双十一购房季”,将覆盖全国近百个城市,包含20多万套房源。目前,北京、上海、广州等19个城市已启动“首届房产双十一购房季”的线上预订,参与房企逾50家。
这是“双十一”这一电子商务概念首次运用到房地产营销中。分析人士指出,一方面,年末往往是传统的房地产销售淡季,房地产企业对营销的空前重视,体现出其急于出货的心态。另一方面,今年前三季度市场冷淡,房企销售业绩普遍不佳,资金状况也受到影响。
来自国家统计局的数据显示,今年前三季度,全国商品房销售额49227亿元,同比下降8.9%。同期,房地产开发企业到位资金89869亿元,同比增长2.3%。而去年同期的涨幅为28.7%。
京城某房地产企业营销负责人向中国证券报记者表示,从时机上看,压抑了大半年的需求正在逐渐释放,今年最后两个月将是房地产企业加快销售、冲击年度业绩的最好机会。
“如果成交量一直往上走,过一段时间房价就会抬高,反过来再抑制需求,到时候如果没有其他政策利好,房子就不那么好卖了。”上述开发商表示,为了冲击销售量,开发商多倾向于“平价出货”。他表示,大部分同行都认为,当前市场已见底。
在供需双方均做出“底部”判断的情况下,市场预期可能出现明显变化。融创中国北京区营销总经理楼艳青表示,从融创在售的枫丹壹号、西长安壹号等项目来看,客户的来访和排号数量明显增多,成交周期也明显缩短。碧桂园相关负责人也介绍,其上月推出的首个环北京项目九龙湾市场反应好于预期。
政策仍存松绑空间
中国指数研究院公布的数据显示,在房贷新政以及地方**不同程度“松绑”政策的刺激下,10月主要城市成交普遍回升,42个主要城市的商品房成交总量环比增长12.6%。北京市住建委的数据也显示,10月北京二手房网签8923套,虽有长假因素影响,但仍然接近9月水平。
尽管房地产市场弥漫着乐观情绪,但这次回暖究竟能持续多久,目前尚难下定论。中原地产首席分析师张大伟表示,目前的房贷新政只是明确了新的首套房认定标准,从各银行的细则来看,并无明显的利率优惠。
他认为,利率设定属于市场行为,在资金成本普遍高企、银行吸储相对困难的背景下,期待金融机构给予购房者实质性的利率优惠恐是奢望。因此,若信贷不能真正释放,市场的反弹力度将十分有限。
中国证券报记者从多个信息源获悉,当前监管层正在密切监测市场表现,评估当前政策的效果,不排除未来进一步松绑楼市调控的可能。其中,二手房交易营业税的免征年限可能下调;二手房交易个人所得税政策也有可能进一步松绑。
张大伟指出,若市场交易没有明显好转,不排除政策进一步放松的可能。其中,未来的救市手段是以税费松绑为核心。
值得注意的是,由于当前楼市整体库存高企,因此即便上述政策猜想成真,市场反弹力度仍可能难以达到预期。刚刚卸任华远地产董事长的任志强表示,整体市场尚有5亿7千万平方米的大库存,约需要9至10个月的时间来消化,因此除个别热点城市外,整体市场的回升速度较为缓慢。
来自统计局的数据显示,自2012年4月以来,全国商品房库存连续29个月呈现上涨。且与最低点时相比,最近两年多来,全国商品房整体库存上涨了86.4%,接近翻倍。
针对年末“暖冬”行情的说法,多数业内人士指出,其实质在于政策利好和房企“走量”的叠加影响,但指望市场重现爆发式增长并不现实。在供需逆转的大势下,市场恐难以快速从底部走出。
来源：中国证券报 作者：张敏
