央行11月下旬突然降息，随后半月部分一、二线城市成交量和价格立即出现回暖，一波翘**情或许能在这个楼市寒冬，给房企的年终业绩“釜底添薪”。
不过，现在谈楼市整体回暖仍然为时过早。政策持续加温之上，积压着超过2.2万亿元存货的坚冰。在地产业中，如何理解存货的含义？2.2亿存货意味着什么？在不同城市，不同房企中，房地产存货现状如何，需要多少时间来消化？未来，价与量的选择题如何做，这些问题都将持续考验房企的综合能力。
随着政策环境改善，土地市场和楼市成交逐渐回暖，但房地产行业存货仍在高位上是不争的事实。
CRIC研究中心提供的统计数据显示，三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，4家大房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括：大名城涨128%至26.36个月，苏宁环球涨154%至22.57个月，深振业同比增长135%至18.53个月。
不过，昨日（12月9日）中原地产研究报告显示，北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创造历史记录。截至12月7日，3274.59亿元的土地成交额不仅提前突破2013年创造的历史记录，也是首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。
中国房地产数据研究院院长陈晟在接受采访时表示，房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金，使资金成本进一步升高，也会影响到房企的周转速度，使得去库存的压力进一步加大。
三季度库存持续攀升
中国房产信息集团研究员陈开朝在接受记者采访时表示，房企存货包括已购置土地、新开工后建设投入以及拿到预售许可证的可售部分（包括未竣工待售和已竣工待售）。
CRIC研究中心的统计数据显示，从库存走势看，A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元，到2011年末的1.26万亿元，到2012年末的1.5万亿元，2013年1.9万亿元，再到2014年第三季度的2.23万亿元，持续攀升。
从增速看，2011年139家房企库存同比增长43%，2012年同比增长19%，2013年同比增长26%，2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻，但库存依然保持快速增长态势。
CRIC的研报指出，前几年库存快增是因为大好行情拉动，库存中很大部分是土地投入，属于正常的库存增长；今年房企拿地锐减下库存继续激增，是因为销售端遇阻，属于非“常态”的库存增长。
陈开朝分析，从房价与库存走势看，2010年~2013年全国商品房价格每年涨6%~8%，库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前，房价主要跟供需有关，行业库存对房价的影响较小。2014年以来，房企拿地力度锐减，建设投入虽然也有所下滑，但在高周转下，建设投入依然保持较快的增速（这从全国的房地产投资增速中可看出）。今年由于总体行情调整，销售端受阻（大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动），所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作，加大打折促销力度，整体房价因此下滑或持稳。”
土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米，保利地产为7660万平方米，恒大为15100万平方米。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时表示，销售下滑是造成存货上升的主因之一，房企去库存有待市场的整体转暖，开发商也需要在价格上做文章，拓展更多的销售渠道，去以价换量。
15家中型房企净负债率“高危”
陈晟告诉记者，目前房产行业的主要形势是千方百计去库存，对一些中小企业甚至会造成生存上的压力。库存的高企，也使一些地区的房价滞涨。对于一些非常有把握的城市，房企可以进行一定的土地储备，而不是大面积的土地储备。放开限购、降息等政策面的利好，不能从根本上解决库存问题，根本原因是市场供需压力。
“总体上看，同样是库存快速增长，但不同的行情下，对房企的意义迥然不同：行情好时，高库存将支持企业快速扩张，盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善；行情不好时，高库存会推高企业负债率，财务趋于恶化。”陈开朝表示。
CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。不同规模的房企分化较大：4家大房企净负债率为62%，环比下降2个百分点，负债水平合理；15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。
对于大型房企和中型房企的划分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保万金，中型房企主要是年销售业绩或年营业收入接近或超过100亿元的房企，很多是曾经进入过TOP50榜单的房企。
上述15家中型房企包括中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、嘉凯城、中南建设、荣盛发展、滨江集团、北京城建、首开股份、世茂股份及北辰实业等。
上述机构认为，净负债率方面，如果高周转房企突破150%，非高周转房企突破120%，企业会面临很大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。“按上述标准，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危线，明显进入高危状态。”
很显然，去库存和市场需求的波动有明显的关联。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，房地产市场需求不足的原因之一，还包括城镇化人口增速放缓。
一二线城市成交仍受制库存
临近年底，土地市场似乎迎来暖冬。上周，中指院监测的40个主要城市共推出各类土地187宗，较上周增加85宗，推出面积887万平方米，较上周增加386万平方米；南京、武汉和天津推出量较大。
中原地产研究总监张大伟告诉记者，一线城市土地市场依然维持高热度，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市。同时，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场抄底。部分热点地块，竞争将比三季度有所增加。
中指院报告还显示，二线城市供应量上涨七成，二线代表城市共推出土地147宗，较上周增加59宗，推出面积800万平方米，较上周增加338万平方米，环比增加73%。
成交上看，张大伟说，整体市场成交量虽然相比上月末有所降温，但依然处于高位，预计12月市场成交将依然处于高位。
他还同时介绍说，11月主要城市客户看房量均有明显上涨。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价，小部分业主开始有提价意向。
不过，楼市整体成交火热程度仍然受制于高库存，即便一线城市也存在同样问题。
根据链家地产市场研究部统计，截至12月7日，北京新建商品住宅库存量为93430套，虽然在政策环境的利好下，客户的入市积极性有所增加，但是与9万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。
亚豪机构市场总监郭毅介绍，当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。
二线城市也同样面临类似问题，杭州透明售房网数据显示，杭州市区11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。克而瑞数据显示，虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%，但截至11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。
链家分析师张旭认为，目前各线城市都存在库存压力，楼市成交逐渐回暖基调已经较为确定，但是不会出现恐慌性购买，房价估计仍然会保持在平稳区间。
来源：每日经济新闻 作者：王杰 胡健
