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售后公房市场价格的评估思路与原则 [复制链接]

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公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋,时间跨度较大,早的建于六、七十年代,已属陈旧房屋,剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消实物分配之前,属于新房。由于房改房被拆除后,并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权,同时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房,也同时购买了七十年或五十年的土地使用权。因此,对使用年限所剩无几的陈旧房屋,买房实际上等于买了几年的使用权,这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀,这类房屋几乎没有增值、保值的可能,而只会随着时间的推移逐步贬值。因此,评估陈旧已购公房,应采用收益还原法,其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。
  对于投入使用时间不长的房屋,大多用于自住,即使出租,目前也没有稳定,合理的租金收入。同时,由于土地成本及房屋成本不易确定,使得收益还原法和成本法均不宜采用,只有市场比较法切合实际,具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是:商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异,必须加以修正。
  对投入使用时间居中的房屋,应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接,但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言,市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为,因而更能为人所接受。
  有两个须注意的问题:一是房屋功用、权利、总价值一致的原则,即两个不同的房屋,只要功能、权利相同,总价值也应一致,这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调,这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则,才能较正确地评估售后公房的市场价格。
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母亲捂死儿子续:儿子眼神像婆婆常拿其撒气

捂死两岁儿子亲妈判11年 父亲埋尸包庇被判1年3个月二中院通报两起母亲杀婴案均出自“问题家庭”家庭矛盾长期积聚引发

  因睡觉时被吵醒,26岁的河北女子贾某杀死了自己两岁的儿子,孩子父亲王某埋尸后包庇贾某。5月13日夫妇共同受审时,贾某当庭痛哭,否认故意杀子,其丈夫表示原谅妻子,并替妻子请求轻判。

  今天上午,二中院一审分别以故意杀人罪判处贾某有期徒刑11年;以帮助毁灭证据罪、包庇罪判处王某有期徒刑1年3个月。

  宣判后,贾某母亲和王某父亲都认为自己孩子判重了。

  宣判现场母亲捂死两岁儿子父亲埋尸包庇

  法院审理查明,2014年10月11日7时许,贾某在大兴区其暂住地内,因其子小雨(化名)哭闹影响其睡觉,她将小雨摔企业建站 烂笔头记帐在地上致其颅骨骨折,为制止小雨哭闹,贾某用手猛掐小雨颈部,后又将塑料袋套在小雨头上并用棉被压盖,导致小雨死亡。

  当晚,王某伙同贾某驾车将小雨尸体埋至河北省某地。王某在侦查机关向其调查取证时,400电话办理 网站目录大全还故意作假///证明包庇贾某。当月15日,贾某到**机关主动投案并如实供述罪行,王某于当月16日被查获归案。

  妻子判11年丈夫判1年3个月

  今天上午,贾某父母和王某父母都来到法庭旁听。

  上午10点,贾某和王某被带进法庭,跟上次开庭时一样,贾某一进法庭就不停地哭,王某听到宣判结果时,眼圈也红了。俩人直到走出法庭,都没说一句话。

  二中院审理认为,贾某的行为构成故意杀人罪。王某帮助贾某毁灭证据,构成帮助毁灭证据罪。且作假//证包庇贾某,同时构成包庇罪。

  贾某自动投案,系自首。且由于本案是因日常矛盾引发,鉴于贾某并非预谋犯罪,且与被害人具有特殊的亲情关系,其主观恶性与社会危害性与其他故意杀人案件有所区别,且王某已表示谅解,故对贾某从轻处罚。

  法院据此以故意杀人罪判处贾某有期徒刑11年,以帮助毁灭证据罪、包庇罪判处王某有期徒刑1年3个月。

  双方父母都觉得自己孩子判重了

  王某母亲听到判决结果后一度哭瘫在椅子上,最后被搀扶着离开法院。而贾母听到判决后也哭了,很久都说不出话来,最后被丈夫扶着走出法院。http://www.100jiaoyu.net[back=tffffff] [/back]http://www.jofoung.com[back=offffff] [/back]http://jofoung.taobao.com/ http://jofoung.taobao.com/[back=hffffff] [/back]http://youer.100jiaoyu.net[back=zffffff] [/back]http://xiaoxue.100jiaoyu.net[back=cffffff] [/back]http://xiaoshengchu.100jiaoyu.net[back=yffffff] [/back]http://yingyu.100jiaoyu.net[back=xffffff] [/back]http://zuowen.100jiaoyu.net www.sshscom.net www.8ke.org www.yiqixing.com www.lanbt.com www.c-400.com www.c-400.cn www.c-400.net

  贾某母亲认为判得太重,“如果没有女婿的家暴,我女儿也不会做出这样的事。”至于是否上诉,贾母称,她借钱请的律师,欠外债了,如果上诉还要借钱,“我不能为女儿一个人让家毁了,我还要养大外孙女呢。”

  宣判后,王某父亲表示要上诉,“儿子判重了,还有7个月才能回家。出事后,我老伴已经抑郁了,精神不正常了。”

  “都怨儿子,他俩老打架,但每次儿子都瞒着从来不说,想着自己的媳妇。”王某的父亲说,对于儿媳,他认为判得不重,“我认为她应该判无期,现在判轻了。但是为了大孙女,我也愿意帮她上诉。”

  法官说案家庭矛盾日积月累致悲剧发生

  二中院未成年审判庭法官施忆说,贾某辩护人开庭时提出给贾某做精神病鉴定,经合议庭审理后驳回了。“我们也咨询了多名专家,也征求了贾某意见,她说自己没精神病。”密集柜 企业黄页

  法官指出,贾某的家庭属于“问题家庭”,因长期矛盾积累导致家人间缺失信任,在面对重大矛盾冲突时,很难心平气和通过协商解决,部分人不能控制激动情绪,转而通过极端方式宣泄情绪。

  此前的开庭中,贾某曾供述,她与丈夫王某关系不睦,多次与公婆及家人发生冲突,情绪特别容易失控,且因与婆家关系不好,感觉儿子的眼神像婆婆,心里对儿子更是充满怨气,经常拿儿子撒气。

  王某不在家时,她会不给儿子换纸尿裤、不给饭吃,还先后10余次掐儿子脖子,直到其脸色发青才罢手。

  因此,本案发生如此严重的伤害后果,不是一天两天矛盾形成的,而是矛盾日积月累的结果。

  庭前追访“外孙女天天哭闹要找妈妈”

  今日上午宣判时,王某的父亲到庭旁听,他拿出手机给记者看孙子生前的照片,很白净也很可爱。“想孙子!一看照片就掉眼泪。”老人说着忍不住啜泣起来。

  老人说,出事后儿子没告诉家里,他在案发几天后听外人说孙子没了,“当时我就瘫了,我老伴儿都得了抑郁症。”对于儿媳,王父评价“脾气暴,性格冲动”,就不愿再说。他说,儿子是独子,他恨儿子,“懂法的话,打电话一报警不就完事了。”但他也表示愿意原谅儿媳所作所为,“毕竟是我孙女的妈”。

  贾某的母亲也到庭,她向记者表达了对女婿王某的很多不满,称女儿特别喜欢王某,19岁时以死相逼要和王某在一起。贾母现在帮助女儿照料外孙女,“孩子天天哭闹着要妈妈,毕竟她从小都是妈妈带大的,一天都没离开过。”贾母称,希望女儿能尽早出来,毕竟孩子需要妈妈。

  谈到孩子以后的婚姻,王父和贾母两位老人都表示,是否还能在一起由他们自己决定。

  法院发布两起母亲杀婴案均出自“问题家庭”

  宣判后,二中院召开新闻发布会,通报该院审理的因家庭矛盾致伤未成年人的案件。法院认为,此类案件中,多是因父母或家庭成员未能及时有效处理好**之间的矛盾,将孩子8ke同城 家居中国网作为情绪“宣泄口”导致。

  自2010年以来,二中院共受理因家庭矛盾引发针对未成年人的暴力犯罪案件5起,其中4名涉案未成年人重伤或死亡。

  法官表示,此类案件发案集中在“问题家庭”,既包括离异家庭、单亲家庭、再婚家庭;也包括同///居的家庭;还包括“行为失当”如父母有不良嗜好的家庭等。包括上午宣判的案件,二中院已审理2起母亲杀婴案件。

  “这些家庭中,父母感情不好,双方不能理性、正确地看待和处理家庭矛盾,矛盾长期积累而积聚成‘火药桶’,易发生伤害未成年人事件。而在非婚关系中,由于缺少稳定家庭关系所应有的责任、担当,少数父母可能实施极端行为伤害子女。”法官说。

  典型案例

  北京某停车场17岁的收费员小欣(化名)未婚怀孕后,孩子父亲不告而别。

  小欣不敢告诉家长,直到2011年5月5日,她在单位宿舍产下一男婴后,将孩子掐死后装入鞋盒丢弃于小区垃圾桶旁。

  孩子非矛盾根源成父母情绪“宣泄口”

  法官表示,在未成年人受伤害的事件上,大多情况下孩子非矛盾根源,也非矛盾主体,但却成了家庭不良情绪的“宣泄口”。法官表示,未成年人在家庭中处于弱势地位,本身缺乏自我保护及寻求帮助的能力,一旦遭受伤害,多处于被动受害和孤立无援的地位。
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