网友“幸运摩羯座”的一则“理性分析，自住房到底值不值”的帖子在短短一个月的时间点击已突破11万，78楼跟帖讨论。如今这一话题又被“挖”了出来，分析帝“rocksqq”为四环内唯一自住房鲁能丰和台的业主，他从多个方面分析了鲁能丰和台到底值不值得购买。根据搜狐焦点自住商品房频道统计，目前19个自住房尚未网申，2015年将再次赢来一大波项目开盘，相信值不值得买这一话题也将引起热议，您有何看法？【以上来自小编编辑】
以下是网友“rocksqq”原帖：
丰和台的群里吵了一会，关于丰和台到底值不值。群里人太杂，大部分都是报定了自己的观点，各自说自己的观点。好像大家都会来这看看，就发个帖子分析一下吧。：
一、**已经说了自住房的出发点就是自住，这个毋庸置疑，在某一时点下，出于自住的角度买自住房的绝对没问题，http://house.focus.cn/msgview/2500017/331622244.html里面也说了一些。
二、既然自住商品房还带着一点商品房的性质，那还是从商品的角度分析一下吧。一般来说，自住房都在200万左右，首付60万，锁定5年，以丰和台为例，周边二手商品房价格大概是1.59倍，考虑户型、建筑质量、密度，假设5年后卖出价格为周边商品房的价格的0.85。分为3种情况讨论：
1、整体房价下跌。自住型因为买入价格低，肯定不会亏，不赘述了。
2、整体房价持平。首付5年成本为15万，提前还款后资金成本为30万（利息支付），资金成本总共为45万。卖出收益为（200*1.59*0.85-200）*70%=49，赚4万。
3、整体房价上涨。基本上涨的部分乘以0.6加上4万算是整体收益。
三、收益对比。考虑一些不缺首付或者以后想换房的同志，分析一下买自住房和周边二手商品房的区别。其实只要分析一下周边二手商品房的买入卖出情况就可以了。还是以丰和台为例（可能周边找不到正好匹配的面积和户型），二手商品房在300万左右，首付大概需要100万，同样的三种情况：
1、整体房价下跌。必然亏啊！
2、整体房价持平。亏资金成本，25（首付收益）+55（房贷利息）=80万
3、整体房价上涨。上涨部分减去80万。
结论：类似的房子上涨220万，商品房和自住房收益相当。
四、致歉
当时在群里说首付够的情况下买自住房不划算，这是错误的。文中的参数设置均为预估，仅供大家参考，买房卖方的博弈过程太复杂。
