焦点问题：集体留地是否能用于房地产开发?集体留地中房屋产权和土地使用权主体一致的情形应当如何处理?
裁判要旨：本案所涉及的地块，是在国家征用过程中留给集体开发的一块留地。集体留地与一般的集体土地有所不同，对集体留地是可以开发建设的，但必须补办一定的手续，才可将集体土地转为国有土地，才能办理土地使用权证。同时，房屋已实际交付使用多年，房管部门也已核发了房产证，从某种程度上讲，国家对原、被告双方的买卖关系已经认可。
【案情】
原告：李建明。
被告：金华市红旗商品住宅经营公司。
原告诉称：1994年6月14日，原、被告签订商品房订购合同一份，原告向被告购买位于金华市国贸街红旗1号楼6单元302室商品房1套，建筑面积88．39平方米，购房款共计人民币97562元。原告依约支付了所有款项后，被告交付了房屋，办理了房产证，但未办理土地使用权证书。原告多次催办，被告以各种理由推托，至今仍未办理。现要求被告办理商品房的土地使用权证书，或判决被告支付相应的土地出让金，由原告办理土地使用权证书；本案诉讼费、律师 及其他有关费用由被告承担。
被告辩称：被告向原告**的房子是1992年开始建造的，1992年的时候，我国并未对商品房的销售、预售作规定。原告提出的土地使用权问题，是历史遗留问题。被告希望双方能够本着实事求是的态度，妥善地、尽快地处理好这一遗留问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及最高人民法院司法解释的有关规定，城市规划区内的集体所有的土地，在没有转变为国有土地之前，是不允许买卖的。因此，原、被告双方签订的合同应是无效的。被告愿意根据无效合同可能产生的后果来处理这个纠纷。本案所涉的房屋，在买卖时，被告没有把上缴国家的土地出让金计算在成本之内。原、被告签订的商品房订购合同也未涉及土地使用权的买卖、过户及费用等问题。因此，如果要补办土地证，其费用应当由原告承担。
【审判】
浙江省金华市婺城区人民法院经公开审理查明：根据金华市城市规划发展的需要，金华市**在开发区征用了红旗村的集体土地。但考虑红旗村村民的今后生活出路和劳动就业问题，市**又根据有关政策，以行政划拨集体土地的形式，将部分土地返还给红旗村，作为村留地由红旗村自行开发。1992年，作为红旗村集体企业的被告将其中一部分土地用于建造商品房，即红旗小区1号楼、2号楼，但未办理有关土地征用手续。上述房屋于1993年竣工。从1993年开始，被告即以商品房名义对外销售。1994年6月14日，被告将其中一套房屋**给原告李建明，双方签订了一份商品房订购合同。合同约定的主要内容是：被告售给原告红旗小区l号楼6单元302室商品房一套，建筑面积88．39平方米，956元平方米，计价84501元，辅助房5．32平方米，500元平方米，计价2926元，配套费10135元，总房款97562元。房屋交付日期为1994年8月31日。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，被告也按时向原告交付了房屋。1997年1月2日，房管部门向原告核发了该房屋的房产证。另查明，金华市自1995年起，开始实行国有土地有偿使用制度，但被告一直未办理该地块的出让手续，也未补交土地出让金，该块土地的国有土地使用权证至今未办理。原告由于一直未取得该房的土地使用权证，在许多方面带来不便，遂多次与被告协商，但均未果。与此同时，原告也多次向有关部门反映，被告虽曾给予答复，但未有解决。
上述事实有下列证据证明：
(1)商品房订购合同l份、房地产买卖契约1份、房产证复印件1份，用以证明原、被告双方的购房关系确实存在。
(2)被告向法院提供的证据：2000年5月24日《人民来信》反馈函1份，用以证明为取得土地使用权证，被告一直在努力。【
(3)双方当事人的陈述和庭审笔录，证实本案讼争事实。
浙江省金华市婺城区人民法院根据上述事实和证据认为：本案争议房屋所涉及的土地系红旗村的集体留地，按照有关政策规定，集体留地在交纳一定的费用 (即土地出让金)后，是可以进行开发建设的。虽然被告在建造房屋时未交纳相关的费用，**房屋时也未取得国有土地使用权证，其行为具有一定的违规性质，但由于在被告建设房屋时，国家对商品房的开发转让尚未有具体规定，我市对国有土地使用权的出让、转让也未有明确规定。因此，被告的行为尚不具有明显的违法性。只要补交了土地出让金，类似的集体土地即可转为国有土地，此仅属补办手续问题。而且，房屋已经交付使用多年，并已办理了房屋所有权证，房管部门对原、被告之间的房屋转让行为已经予以认可，该房屋买卖合同以认定有效为宜。由于被告是按商品房销售该房屋的，而且按当时的市场行情，每平方米956元的售价也明显包含了土地使用费。原告要求被告办理国有土地使用权证的诉请，合情合理合法，本院予以支持。但考虑到这是一个历史遗留问题，实际处理过程中有一定的难度。被告对土地出让金的交付问题，也还在与有关部门协商之中。故在时间上应适当放宽。但原告要求被告赔偿律师费及其他相关费用损失的诉请，依据不足，本院不予支持。被告辩称合同无效及土地出让金应由原告支附，依据不足，本院不予采纳。
浙江省金华市婺城区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定，作出如下判决：【价格评估论坛】~ Tn+}}6\f
1．由被告金华市红旗商品住宅经营公司于本判决生效之日起六个月内为原告李建明坐落于金华市国贸街76号6单元302室的房屋办理国有土地使用权证。**所需的一切费用，均由被告承担。
2．驳回原告李建明的其他诉讼请求。
本案受理费610元、其他诉讼费100元，合计诉讼费用710元(原告已预交)，均由被告负担(被告在履行时加付此款给原告)。
【评注】
随着我国经济体制改革和城乡一体化进程的加快，城市不断扩展，使许多农村变为郊区、郊区变为城市。城市化进程发展的过程，是城市郊区、农村的集体土地被国家征用的过程。城市发展，首先要解决的是土地和土地使用权问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六条，我国土地分为全民所有的土地和集体所有的土地两大类。城市市区的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。集体所有的土地，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。集体土地只能用于村民建设住宅、兴办乡镇企业或乡镇村公共设施和公益事业建设，而不能进行房地产开发建设。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，在依法取得国有土地使用权的土地上，才能进行基础设施、房屋建设等开发活动。
关于对集体土地进行开发，我国的《土地管理法》和《城市房地产管理法》均有明确的规定，首先必须由国家对需开发的地块予以征用，变成国有土地。并经对所需地块进行评估，确定出让金数额后，再由开发商向国家申请办理国有土地出让手续、交纳土地出让金、取得该地块的土地使用权证(所有权则归国家所有)，并经有关规划部门、行政部门审批后，才可以进行房地产开发。因此，未经国家许可所进行的房地产开发活动，是违法活动。集体经济组织在集体土地上建造房屋、进行房地产开发活动的行为是不合法的。
国家在征用集体土地的同时，为照顾集体群众的利益，曾将一部分土地留给被征用的乡村大队，作为村留地进行开发。同时，在国家征用的同时，原有的村镇建筑，其土地的性质也一直未变，还是集体土地。该两部分土地上形成的地上建筑物——房屋的土地使用权问题，就成为当前一个诉点。《土地管理法》出台前，经国家征用后留给村镇的留地上的建筑物的土地使用权问题，更是当前的热点问题。近年来，此类案件纷纷诉至法院。由于这类案件与一般的民事案件不同，往往是当事人已取得了房屋产权证，而未取得土地使用权证，使地上建筑和土地使用权的主体不同。如果处理不好，将成为社会的一个极不稳定因素。当事人已提起集团诉讼，使人民法院的审判工作面临极大的压力。
本案被告在集体土地上进行房地产开发，其本身已违反了我国有关的法律规定。被告至今未取得该开发地块的土地使用权证，也未向国家办理土地征用手续。而且，国家是否批准该地块办理征用手续，是否同意被告补办土地出让手续，并非以被告的意志为转移。因此，被告无权对该地块进行开发。原、被告双方签订的合同应该是一份无效合同。
按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答》的精神，对集体土地开发建设，如果在一审诉讼期间，补办了有关出让手续、交纳了出让金，买卖合同可以认定有效。因此，对未取得土地使用权证的房产，并不是一概认定为无效，而是有条件地承认其效力。而且，原告也未要求确认合同是否有效，是其行使自己的诉权。本案所涉及的该地块，是在国家征用过程中留给集体开发的一块留地。集体留地，与一般的集体土地有所不同，按熙金华市的政策，对集体留地是可以开发建设的，但必须补办一定的手续，才可将集体土地转为国有土地，才能办理土地使用权证。被告在开发该地块时，《土地管理法》还未实施。同时，虽然该地块至今未补办好有关手续，但房屋已实际交付使用多年，房管部门也已核发了房产证。从某种程度上讲，国家对原、被告双方的买卖关系已经认可。 一幢房子就牵涉到上百户住户，而类似的在集体留地上开发的房子不少，涉案人数众多，这是我国城市化进程中的一个历史遗留问题。如不加分析，简单地认定为买卖合同无效，将不利于对弱势群体的保护，不能体现社会公平正义及诚．实信用，更不利于社会稳定。故从社会效果来看，以认定合同有效为宜。为原告办理国有土地使用权证，是被告应履行的义务。原告要求被告办理国有土地使用权证的诉讼请求应予支持。
所以，浙江省金华市婺城区人民法院根据上述法律及新的司法解释的规定作出的处理是正确的。
【法律依据】
1《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日)
第八十五条 合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条第一款 合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
第一百零六条第一款 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定奈件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
2 本案审判依据
《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(1995年12月27日)
6．国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
现行参照法条
《中华人民共和国土地管理法》 (2004年8月28日)
第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
