绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·目录
目 录
注册资产评估师声明....................................................................................................... 1
摘 要............................................................................................................................... 2
评 估 报 告..................................................................................................................... 5
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者................................................ 5
二、评估目的............................................................................................................ 9
三、评估对象及评估范围........................................................................................ 9
四、价值类型及其定义.......................................................................................... 11
五、评估基准日...................................................................................................... 11
六、评估依据.......................................................................................................... 11
七、评估方法.......................................................................................................... 14
八、评估程序实施过程及情况.............................................................................. 21
九、评估假设.......................................................................................................... 25
十、评估结论.......................................................................................................... 26
十一、特别事项说明.............................................................................................. 29
十二、评估报告使用限制说明.............................................................................. 30
十三、评估报告日.................................................................................................. 30
附 件......................................................................................................................... 32
天源资产评估有限公司
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。但评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当
事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产、负债履行了必要的核实
程序，但对存货、设备、建(构)筑物等实物资产的实地勘查未借助任何质量检测仪
器，对建(构)筑物等实物资产的现场勘查仅限于其区位、外观、内部房型和装修等
可见部分。我们不承担对建(构)筑物的结构质量及设备、存货的潜在缺陷进行调查
的责任。
五、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但对评估对象法律权属进行确
认或发表意见不属于我们的执业范围。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
七、我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报
告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他机构或专家工
作成果。
天源资产评估有限公司
1
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·摘要
摘 要
天源资产评估有限公司接受浙江
古越龙山绍兴酒股份有限公司的委托，根据有
关法律法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要
的评估程序，对浙江
古越龙山绍兴酒股份有限公司拟转让股权涉及的绍兴市咸亨酒
店有限公司股东全部权益在 2013年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将评估
情况摘要如下：
一、委托方：浙江
古越龙山绍兴酒股份有限公司(以下简称为“
古越龙山”)。
二、被评估单位：绍兴市咸亨酒店有限公司(以下简称为“咸亨酒店”)。
三、评估目的：为
古越龙山转让股权提供价值参考依据。
四、评估对象及评估范围
评估对象为咸亨酒店的股东全部权益，评估范围为咸亨酒店的全部资产及负
债，包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所
得税资产、流动负债及非流动负债。评估基准日，咸亨酒店账面资产总额
634,899,943.27元、负债总额 374,748,014.68元、所有者权益 260,151,928.59
元。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日：2013年 12月 31日。
七、评估方法：资产基础法和收益法。
八、评估结论
本次评估选取了资产基础法的评估结果作为评估结论。在本报告揭示的假设前
提下，评估对象的市场价值在 2013年 12月 31日的评估结果为 54,464.34万元，
具体如下：
资产账面价值为 63,490.00万元，评估价值为 91,815.52万元，评估增值
28,325.52万元，增值率44.61%；
负债账面价值为 37,474.80万元，评估价值为 37,351.18万元，评估减值
123.62万元，减值率0.33%；
净资产账面价值为 26,015.20万元，评估价值为 54,464.34万元，评估增值
天源资产评估有限公司
2
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·摘要
28,449.14万元，增值率109.36%。（详见下表）
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目
账面价值评估价值增值额增值率%
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 19,472.04 18,594.72 -877.32 -4.51
非流动资产 44,017.96 73,220.80 29,202.84 66.34
其中：长期股权投资 3,638.55 6,533.62 2,895.07 79.57
投资性房地产 2,846.28 4,001.03 1,154.75 40.57
固定资产 28,433.18 33,983.43 5,550.25 19.52
无形资产 7,396.84 26,811.20 19,414.36 262.47
其中：土地使
用权 7,289.38 21,937.26 14,647.88 200.95
长期待摊费用 45.98 45.98
递延所得税资
产 1,657.12 1,845.54 188.42 11.37
资产总计 63,490.00 91,815.52 28,325.52 44.61
流动负债 21,351.18 21,351.18
非流动负债 16,123.62 16,000.00 -123.62 -0.77
负债合计 37,474.80 37,351.18 -123.62 -0.33
所有者权益 26,015.20 54,464.34 28,449.14 109.36
九、特别事项说明
1. 本次评估除存货外，未考虑其他资产评估增减值引起的税负问题，报告使
用者在使用本报告时应当注意相关税负对评估结论可能产生的影响。
2. 2010年 8月 25日，咸亨酒店与中国
工商银行股份有限公司绍兴分公司签
订了编号为 2010年本级抵字 388号的《最高额抵押合同》，最高抵押额为 44,700
万元，抵押物为证号为绍市国用（2010）第 13660号的土地使用权和证号为绍市
第 F000205227号、绍市第 F000205224号房屋建筑物，期限自 2010年8月25日
至2018年8月24日；2010年8月25日，咸亨酒店与中国
工商银行股份有限公司
绍兴分公司签订了编号为 2010年本级抵字 389号的《最高额抵押合同》，最高抵
押额为 10,300万元，抵押物为证号为绍市国用（2010）第 13661号的土地使用权
和证号为绍市第 F000205226号、绍市第 F000205227号房屋建筑物，期限自 2010
年8月25日至 2018年8月24日。截至评估基准日，咸亨酒店根据上述两个最高
额抵押合同向中国
工商银行股份有限公司绍兴分公司的借款余额为 19,000万元。
天源资产评估有限公司
3
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·摘要
本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
3. 根据了解，2010年 12月咸亨酒店进行增资扩股时与新进股东存在相关约
定事项，鉴于未取得相应书面材料及约定事项的不确定性，本次评估未考虑其对评
估结果的影响。
4.本次评估范围内具有较多的房地产类资产，评估结果为基准日时点的市场价
值，因其与国家对房地产的宏观调控政策关联度较大，并随政策的变动发生较大波
动。提请报告使用者密切关注国家政策对评估范围内房地产价格的影响。
5. 本次评估结论是被评估单位股东全部权益价值，股东部分权益价值并不必
然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。特提请报告使用者在引用本评估报告
结论作为控股权或少数股权交易参考时，需在本评估结论基础上考虑控股权和少数
股权等因素可能产生的溢价或折价的影响。
报告使用者应关注上述事项对本次经济行为及评估结论可能产生的影响。
十、评估结论使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论的使用期限应根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小时，评
估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内，即 2013年 12月 31日至 2014
年12月30日。
十一、评估报告日：2014年5月15日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
天源资产评估有限公司
4
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
评 估 报 告
天源评报字[2014]第 0143号
浙江
古越龙山绍兴酒股份有限公司：
天源资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟
转让股权涉及的绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益在 2013年 12月 31日的市
场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
(一)委托方概况
1．企 业 名 称：浙江
古越龙山绍兴酒股份有限公司(以下简称：“
古越龙山”)
2．企 业 住 所：浙江省绍兴市北海桥
3．注 册 资 本：陆亿叁仟肆佰捌拾伍万陆仟叁佰陆拾叁元
4．法定 代表人：傅建伟
5．企 业 性 质：股份有限公司(上市，证券代码 600059)
6．经 营 范 围:
黄酒、白酒、食用酒精（不含化学危险品）、调味料（液体）的制造、销售(凭
有效许可证经营)。黄酒、白酒、饮料、食用酒精（不含化学危险品）、调味料（液
体）、副食品及食品原辅料、玻璃制品的技术开发；玻璃制品的制造、销售；经营
本企业或成员企业自产产品及相关技术出口业务；经营本企业或本企业成员企业生
产科研所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件等商品及相关技术的进口业务；
承办中外合资经营、合作生产及开展“三来一补”业务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二)被评估单位概况
1．企 业 名 称： 绍兴市咸亨酒店有限公司(以下简称：“咸亨酒店”)
2．企 业 住 所： 绍兴市鲁迅中路 179号
3．注 册 资 本： 柒仟肆佰贰拾伍万元
4．法 定 代 表 人：宋金才
5．公 司 类 型： 有限责任公司
6．企业历史沿革：
天源资产评估有限公司
5
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
咸亨酒店前身名称为绍兴市咸亨酒店，系于 1981年 12月 8日注册成立的集体
企业，于 2005年9月5日改制为非自然人出资有限责任公司，改制设立时注册资
本 2,000万元，其中绍兴咸亨集团股份有限公司以绍兴市咸亨酒店改制设立时净资
产 8,333,858.95元(净资产业经绍兴华越联合会计师事务所评估，并于 2005年 6
月 28日出具绍华评字(2005)第 042号《资产评估报告》)中的 833万元出资、货币
资金出资 1,067万元，小计 1,900万元，占注册资本的 95%；绍兴市咸亨酒店食品
有限公司以货币资金出资 100万元，占注册资本5%。
上述出资业经绍兴华越联合会计师事务所审验，并于 2005年9月2日出具绍
华会验字（2005）第 80号《验资报告》。
根据 2006年 12月 25日股权转让协议，绍兴市咸亨酒店食品有限公司以其持
有的 100万元股权转让给绍兴咸亨投资有限公司。
根据 2008年8月22日股权转让协议，绍兴咸亨投资有限公司以其持有的 100
万元股权转让给绍兴市博赛特投资有限公司。
根据 2010年1月22日股权转让协议，绍兴市博赛特投资有限公司以其持有的
100万元股权转让给绍兴咸亨集团股份有限公司。
根据 2010年1月22日股东会决议和修改后的章程，咸亨酒店申请增加注册资
本 3,000万元，其中绍兴咸亨集团股份有限公司以货币出资 550万元、
古越龙山以
货币出资 750.438万元、宋金才以货币出资 784.562万元、缪海良以货币出资 500
万元、杜润根等 13位自然人以货币出资 415万元。
变更后注册资本为 5,000万元，其中：
绍兴咸亨集团股份有限公司出资 2,550万元、占注册资本的51%；
宋金才出资 784.562万元、占注册资本的15.691%；
古越龙山出资 750.438万元、占注册资本的15.009%；
缪海良出资 500万元、占注册资本的10%；
杜润根等 13位自然人出资 415万元、占注册资本的8.3%。
上述增资业经绍兴华越联合会计师事务所审验，并于 2010年1月25日出具绍
华会验字（2010）第 15号《验资报告》。
根据 2010年 12月 10日股权转让协议，宋金才以其持有中的 10万元股权转让
给宋瑞忠、5万元股权转让给马建和；陈安定以其持有中的 15万元股权转让给陶
祖江；杜润根以其持有中的 40万元股权转让给宋金才。
天源资产评估有限公司
6
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
根据 2010年 12月 10日第二次临时股东会决议、第三次临时股东会决议和章
程规定，申请增加注册资本 2,000万元，其中陈国海以货币出资 340万元、汪春平
以货币出资 340万元、姜金法以货币出资 310万元、冯关泉以货币出资 220万元、
周晓燕以货币出资 220万元、宁波东元创业投资有限公司以货币出资 150万元、姚
明兴以货币出资 120万元、王海伏以货币出资 100万元、寿芳芳以货币出资 100
万元、潘雅娟以货币出资 100万元。
变更后注册资本为 7000万元，其中：
绍兴咸亨集团股份有限公司出资 2,550万元、占注册资本的36.429%；
宋金才出资 809.562万元、占注册资本的11.565%；
古越龙山出资 750.438万元、占注册资本的10.721%；
缪海良出资 500万元、占注册资本的7.143%；
陈国海出资 340万元、占注册资本的4.857%；
汪春平出资 340万元、占注册资本的4.857%；
姜金法出资 310万元、占注册资本的4.429%；
冯关泉出资 220万元、占注册资本的3.143%；
周晓燕出资 220万元、占注册资本的3.143%；
宁波东元创业投资有限公司 150万元、占注册资本的2.143%；
姚明兴等 19位自然人出资 810万元、占注册资本的11.570%。
上述增资业经天健会计师事务所有限公司审验，并于 2010年 12月 13日出具
天健验（2010）404号《验资报告》。
根据 2010年 12月 25日股权转让协议，宋金才以其持有中的 5万元股权转让
给孙晓红。
根据 2011年 11月 6日股东会决议和修改后的章程规定，申请增加沈国兴、阮
国富、朱捷三名自然人为新股东；由沈国兴、阮国富、朱捷、冯关泉以货币出资新
增注册资本 250万元；对 2010年 12月 31日在册股东按注册资本比例每 10元由资
本公积转增 0.25元，小计新增注册资本 175万元；本次增加注册资本合计 425万
元。
变更后注册资本为 7,425万元，其中：
绍兴咸亨集团股份有限公司出资 2,613.7500万元、占注册资本的35.203%；
宋金才出资 824.6761万元、占注册资本的11.108%；
天源资产评估有限公司
7
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
古越龙山出资 769.1989万元、占注册资本的10.361%；
缪海良出资 512.5000万元、占注册资本的6.902%；
陈国海出资 348.5000万元、占注册资本的4.694%；
汪春平出资 348.5000万元、占注册资本的4.694%；
姜金法出资 317.7500万元、占注册资本的4.279%；
冯关泉出资 275.5000万元、占注册资本的3.710%；
周晓燕出资 225.5000万元、占注册资本的3.037%；
宁波东元创业投资有限公司 153.7500万元、占注册资本的2.071%；
姚明兴等 23位自然人出资 1,035.3750万元、占注册资本的13.941%。
上述增资业经绍兴华越联合会计师事务所审验，并于 2012年1月12日出具绍
华会验字（2012）第 002号《验资报告》。
截至评估基准日 2013年 12月 31日，咸亨酒店的股权结构如下：
编号 投资者名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 绍兴咸亨集团股份有限公司 2,613.7500 35.203
2 宋金才 824.6761 11.108
3
古越龙山 769.1989 10.361
4 缪海良 512.5000 6.902
5 陈国海 348.5000 4.694
6 汪春平 348.5000 4.694
7 姜金法 317.7500 4.279
8 冯关泉 275.5000 3.710
9 周晓燕 225.5000 3.037
10 宁波东元创业投资有限公司 153.7500 2.071
11 姚明兴等 23位自然人 1,035.3750 13.9410
合 计 7,425.0000 100.000
7．经营范围：
许可经营项目：特大型餐馆（中餐制售、西餐制售、日本料理制售：含冷菜、
含现榨果汁、含生食海产品、不含裱花蛋糕）（餐饮服务许可证有效期至 2016年
07月30日止）；零售：卷烟、雪茄烟（烟草专卖零售许可证有效期至 2017年9月
30日）；娱乐服务：KTV包厢 28间（娱乐经营许可证有效期至 2015年 10月 30日）；
住宿、浴室(含桑拿)、理发(卫生许可证有效期至 2017年 10月 30日)；停车服务；
书刊零售；国内版（除港澳台）（出版物经营许可证有效期至 2015年 12月 31日）；
批复、零售；预包装食品、散装食品（食品流通许可证有效期至 2014年3月17
天源资产评估有限公司
8
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
日）（限分支机构经营）
一般经营项目：房地产开发经营；零售：日用百货、工艺美术品、针纺织品、
照相器材；批发、零售、收购：
农产品；物业管理、室内外装饰工程施工；自有房
屋租赁；货物进出口；会展服务；棋牌。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁
止、限制和许可经营的项目。）
8．近三年财务及经营状况：
金额单位：人民币元
项目名称 2011年度 2012年度 2013年度
主营业务收入 203,070,032.06 199,646,787.77 273,639,070.99
主营业务成本 84,089,872.06 79,377,080.89 136,845,808.98
利润总额 15,561,411.23 32,719,438.96 30,684,683.02
净利润 12,464,247.71 26,986,025.98 26,894,802.57
项目名称2011年末 2012年末 2013年末
总资产 652,035,294.42 623,351,635.34 634,899,943.27
总负债 466,264,194.38 390,094,509.32 374,748,014.68
净资产 185,771,100.04 233,257,126.02 260,151,928.59
净资产收益率 6.71% 11.57% 10.34%
2011年、2012年、2013年财务数据摘自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天健
审〔2014〕5731号《审计报告》。
9．委托方和被评估单位之间的关系
委托方为被评估单位的股东，委托方拟转让持有的被评估单位股权。
(三)其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者为国家法律法规规定的其他报告使用者。
二、评估目的
根据[2014]3号《**绍兴市委常委会议纪要》，原则同意
古越龙山转让其持
有的咸亨酒店的股权。
本次评估系为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象及评估范围
评估对象为咸亨酒店的股东全部权益。评估范围为咸亨酒店的全部资产及负
债，包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所
得税资产、流动负债及非流动负债。评估基准日，咸亨酒店账面资产总额
天源资产评估有限公司
9
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
634,899,943.27元、负债总额 374,748,014.68元、所有者权益 260,151,928.59
元。咸亨酒店经审计的于 2013年 12月 31日的资产、负债和所有者权益反映如下：
金额单位：人民币元
资产项目 账面原值 账面净值
流动资产 1 194,720,390.79
非流动资产 2 440,179,552.48
长期投资 3 36,385,484.95
投资性房地产 28,462,807.90
固定资产 4 359,754,496.47 284,331,842.56
其中：房屋建筑物类 5 268,165,636.14 236,613,744.92
设备类 6 91,588,860.33 47,718,097.64
无形资产 7 73,968,431.34
长期待摊费用 8 459,817.59
递延所得税资产 9 16,571,168.14
资产总计 10 634,899,943.27
流动负债 11 213,511,844.46
非流动负债 12 161,236,170.22
负债合计 13 374,748,014.68
所有者权益 14 260,151,928.59
咸亨酒店于基准日财务报表已经注册会计师审计，并由天健会计师事务所出
具无保留意见审计报告(天健审〔2014〕5731号)。
企业账面的实物资产主要为存货、房屋建筑物、设备等，无形资产为土地使用
权、商标、办公软件等，具体分布情况及特点如下：
存货：包括原材料、在库周转材料、库存商品和开发产品，其中：原材料、在
库周转材料及库存商品存放于咸亨酒店仓库及厨房内，开发产品系咸亨酒店尚未出
售商业用房，共计 11套，建筑面积合计 2,748.46平方米，除鲁迅中路 191号外均
已出租。
房屋建筑物：主要包括花园畈宿舍、南客房、酒店及地下室、生活馆、北客房
等房屋建筑物，共计 5项。建筑面积合计 55,263.86平方米。截至评估基准日，所
有房屋建筑物均已取得房屋所有权证。
构筑物：主要包括冷库、场外水景、石桌等构筑物，共计 12项。
设备类资产：包括机器设备 166台(套等)、车辆 7辆和电子设备 1,441台(套
等)，机器设备主要包括厨房设备、除湿机及健身器材，放置在咸亨酒店内。车辆
包括 2辆奥迪轿车，1辆别克轿车，2辆金杯客车，1辆
江淮汽车和 1辆
江铃汽车。
天源资产评估有限公司
10
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
电子设备主要包括电脑、空调、电视、家具等，存放于综合类办公室以及酒店房间
内。
土地使用权：共计 2宗，面积合计 25,716.85平方米，分别位于鲁迅中路
179-185号（单号）、鲁迅中路 177号1幢（咸亨新天地 B块）和鲁迅中路 177号 2
幢、3幢（咸亨新天地 D地块）。上述宗地均系酒店商业用地，并已取得国有土地
使用证。
其他无形资产：账面价值 1,074,628.42元，包括 1项商标和 8项办公软件，
目前商标由咸亨酒店的全资子公司—绍兴市咸亨酒店食品有限公司使用，8项办公
软件安装于咸亨酒店的相关设备上。
此外，账面未记录而未在资产负债表中列示的 83项商标所有权及咸亨酒店的
黄酒配方，由咸亨酒店历史经营过程中形成，相关支出已在费用中列支，其权属属
咸亨酒店所有，本次也纳入本次评估范围。除上述已申报的资产外，咸亨酒店无其
他实际存在但未入账或已摊销完毕的可确指账外资产、未来义务及或有事项等。
本次评估对象及纳入评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和资产范围
一致。
四、价值类型及其定义
根据评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，本评估项目选用的价值
类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本评估项目的评估基准日为 2013年 12月 31日。
评估基准日的确定考虑的主要因素是：
与经审计的财务报表时间相衔接，有利于资产清查和准确列示委估资产的账面
价值,减少和避免评估基准日后的调整事项。
六、评估依据
(一) 经济行为依据
1. [2014]3号《**绍兴市委常委会议纪要》。
天源资产评估有限公司
11
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
(二) 法律依据
1.《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令[1991]第 91号)；
2.《企业国有资产法》(中华人民共和国主席令[2008]第 5号)；
3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 378号)；
4.《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003 年12 月31 日国资委、财政部
令第3 号)；
5.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令[2001]第 14号)；
6.《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产
评估监督管理工作意见的通知》(国务院办公厅国办发[2001]102号)；
7.《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年8 月25 日国务院国资委令第
12号)；
8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国资委产
权[2006]274号)；
9.《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则(中华人民共和国国务院令
[2008]第 538号和财政部、国家税务总局令[2008]第 50号)；
10.《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令[2013]第 8号)；
11.《中华人民共和国证券法》(中华人民共和国主席令[2005]第 43号)；
12.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令[2004]第 28号)；
13.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令[2007]第
72号)；
14.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年 5
月 19日国务院令第 55号)；
15.其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三) 准则依据
1.《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本
准则>》（财政部财企[2004]20号）；
2.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
3.《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227号)；
4.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
5.《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
天源资产评估有限公司
12
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
6.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
8.《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
9.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
10.《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217号）；
11.《商标资产评估指导意见》(中评协[2011]228号)；
12.《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230号)；
13.《关于印发<评估机构业务质量控制指南>的通知》（中评协[2010] 214
号）；
14.《注册评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
15.《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）；
16.《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
17.《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。
(四) 权属依据
1.咸亨酒店《企业法人营业执照》和《国有资产产权登记表》；
2.咸亨酒店章程和验资报告；
3.房屋所有权证及国有土地使用证；
4.车辆行驶证；
5.主要设备购置合同及**；
6.长期股权投资单位章程；
7.相关业务合同及**；
8.其他产权证明文件。
(五) 取价依据及参考资料
1.《浙江省建筑工程预算定额》2013年；
2.《浙江省安装工程预算定额》2013年；
3.《绍兴造价信息》2013年 12月；
4.《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施办法》（浙财综合
（2008）1号）；
5.《浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理实施意见》（浙财综字（2007）
1）；
天源资产评估有限公司
13
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
6.浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法----浙江省**令第 201号(2005)；
7.《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部；
8.工程图纸及工程决算等有关资料；
9.中国城市地价动态监察系统（国土资源部）；
10.《绍兴市人民**关于公布绍兴市级基准地价的通知》（绍政发〔2014〕
18 号）；
1.机械工业出版社《2013机电产品报价手册》；
2.科学技术出版社《最新机电产品评估参数手册》、《资产评估常用数据与参
数手册》和建筑工业出版社《造价工程师常用数据手册》；
3.中和明讯机电设备价格查询系统（互联网）及向设备生产厂家及经销商的
询价资料；
4.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及补充通知；
5.中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人
民共和国**部、中华人民共和国环境保护部 2012年第 12号令《机动车强制报
废标准规定》；
6.主要原材料近期市场价格信息、产成品销售价格信息资料；
7.Wind 中国金融数据库（互联网）；
8.咸亨酒店编制的盈利预测表；
9.国家有关部门发布的统计资料；
10.行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、同类上市公司的相关资料；
11.评估人员现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，并分析了资产基础法、
收益法和市场法三种资产评估基本方法的适用性。
咸亨酒店的业务涵盖餐饮、住宿、商品零售、房地产开发等，经市场查询，不
具有足够的与评估对象在行业、规模、业务构成、经营情况等方面类似或可比的上
市公司，也难以收集到评估基准日近期发生的可比企业产权交易案例，故不宜采用
市场法。
天源资产评估有限公司
14
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
咸亨酒店已经营多年，在专项审计的基础上，其申报评估的资产明确，可根据
财务资料、构建资料及现场勘查进行核实并逐项评估；且咸亨酒店未来可持续稳定
经营，稳定发展，收益和风险可以进行合理预测。故适用资产基础法和收益法对其
股东全部权益进行评估。
(二) 资产基础法简介
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。
各类主要资产及负债的评估方法如下：
1．流动资产
1.1货币资金
货币资金包含现金和银行存款。根据评估申报表，经过盘点现金，与银行对账
单及银行存款余额调节表核对，并通过函证方式对银行存款进行核实，经核，账实
相符，以审计审定并经核实后的账面值确认为评估值。
1.2交易性金融资产
交易性金融资产皆为基金投资。查阅了原始入账凭证，并通过函证的方式核实
其持有份额及权属的真实性。由于该交易性金融资产风险低，持有期限较短且收益
不固定，故以核实后的账面价值为评估值。
1.3债权类流动资产
对于债权类流动资产，按预计可收回金额确定评估值。
1.4实物型流动资产--存货
存货主要包括原材料、在库周转材料、库存商品、开发产品。根据评估申报表，
对存货进行抽查核实。原材料、在库周转材料和库存商品均采用加权平均法计价，
经计价测试，未发现账面单价与市场价值存在较大差异的情况，以核实后的账面价
值为评估值。
2. 长期股权投资
依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业
执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与评估申报表所列内
容进行核对，以核实评估基准日实际出资和股权比例；向被评估单位了解长期股权
投资的核算方法和被投资单位的经营状况，重点关注对被投资单位的实际控制权情
天源资产评估有限公司
15
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
况，并根据对被投资单位的实际控制权情况，采用以下评估方法：
2.1 对于控股的长期股权投资，均对被投资单位进行整体评估，以被投资单位
整体评估后的股东全部权益价值乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。
2.2 对于参股的长期股权投资单位，由于股权比例或投资金额皆较小，本次评
估按取得的被投资单位评估基准日财务报表反映的净资产数额乘以咸亨酒店持股
比例计算确定评估值。
3. 投资性房地产
投资性房地产采用逆减法进行评估，即按其现行市场价扣减销售相关税费、适
当利润后确定评估价值，计算公式为：
评估值=现行市场价-销售费用-管理费-销售税金-土地增值税-所得税
4. 固定资产--房屋建筑物
根据本次房屋建筑物类资产的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分
析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及相关衍生方法的适用性后，对
花园畈宿舍选择市场法进行评估，对酒店用房产选择成本法进行评估。
4.1市场法简介
市场法是将评估对象与在评估时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的交易价格做适当的调整来求取评估对象价值的方法。运用市场
法评估一般采用以下步骤：
①搜集房产所在地的房地产实际交易实例，主要是通过当地房产网和二手房中
介、房地产评估公司等渠道，收集当地房地产市场商品房和二手房交易资料；
②选取与待估房产同一性质、同一供需圈内、交易时间接近的三宗实际交易实
例作为可比案例；
③对可比案例交易价格做适当调整：进行价格换算(即统一价格单位及内涵)、
价格修正(即交易情况修正)和价格调整(包括交易日期和房地产状况调整)；
④求取比准价格；
⑤计算待估房产的评估单价和评估总价。
4.2成本法简介
成本法是依据被评估资产在全新状态下的重置成本，扣减实体性贬值、功能性
贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，计算资产评估值的一种评估方
法。
天源资产评估有限公司
16
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
成本法的计算公式为：
评估价值＝重置成本×综合成新率
重置成本＝建筑安装工程造价﹢前期工程费及其他建设项目相关费用﹢建设
期资金成本﹢合理利润
综合成新率系根据房屋结构及现场调查情况，采用年限法与打分法相结合的方
法确定，即分别用年限法和打分法计算出成新率，然后根据不同权重计算出综合成
新率。
5. 固定资产——设备类
根据本次评估目的及被评估设备的特点，根据持续使用原则，对主要设备采用
成本法进行评估；对使用年期较长，因升级换代等原因无法询得设备购置价，但二
手市场交易较活跃的车辆和电子设备，参考二手交易价确定评估值。
设备评估的成本法是通过估算被评估设备的重置成本和设备的实体性贬值、功
能性贬值和经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为设备评估价值，或首先估算
被评估设备的重置成本，然后在综合考虑设备的使用强度、维护保养等情况下估算
综合成新率，最后计算得到设备的评估价值。本次评估选用的具体计算公式为：
评估价值=重置成本×综合成新率
设备的重置成本一般包括购置或购建与评估对象功效相同的全新资产所需的
必要和合理的成本和相关税费等，如：设备的购置价、运杂费、安装费、调试费、
基础费、资金成本以及其他费用等。根据设备的具体情况作适当取舍。
重要设备通过现场勘查结合使用年限确定综合成新率。普通设备以年限法为主
确定综合成新率。
6．无形资产——土地使用权
土地使用权的评估可选用的方法一般为市场法、收益法、基准地价修正法、
成本法等。市场法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或
潜在收益的土地评估；基准地价修正法适用于成片、大宗出让土地估价和缺乏市场
成交案例的情形、也无运用收益法估价条件的土地估价；成本法适用于在无市场依
据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、基准地价修正法进行评估情况下
的评估。
本次评估对象为已完成开发的商业用地，缺乏市场成交案例，也无运用收益法
估价条件，故未采用市场法和收益法进行评估。
天源资产评估有限公司
17
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
根据查询，绍兴市**于 2014年 2月公布了绍兴市基准地价更新文件，基准
地价基准日为 2013年 12月 1日，与评估基准日（2013年 12月 31日）相近，可
以选择基准地价法进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，
按照替代原则，就影响待估宗地的各项因素的影响程度，与基准地价修正系数说明
表中的各项因素指标条件比较，得出修正系数后进行修正，然后根据评估基准日、
使用年限、开发程度和容积率分别对待估宗地进行期日和使用年限等的修正，求得
待估宗地在估价期日的价格。
宗地地价＝Ddj×g×t×y×ΠKi×ΠRi±k
式中：Ddj─宗地所在基准地价值
k─土地开发程度修正
g─待估宗地评估目的的修正系数
t─待估宗地评估时日的修正系数
y─待估宗地土地使用年限的修正系数
Ki─待估宗地第 i个宗地个别条件因素的修正系数
Ri─待估宗地第 i个区域因素条件下的修正系数
7．无形资产—其他无形资产
其他无形资产包括用友 NC软件、客房软件等办公管理软件及商标所有权、黄
酒配方等。
7.1办公管理软件
在核对其原始入账凭证及摊销情况无误的基础上，分不同情况进行评估：
餐饮软件、地下停车收费软件及 KTV点唱系统因无法与相关硬件设备分离单独
使用，故转入固定资产-设备类资产一同评估；其余软件经对评估基准日的价格以
及期后软件升级维护情况进行了解，通过向供应商询价，以软件近期市场价格评估。
7.2商标及咸亨酒店的黄酒配方
通常，商标权价值评估有下列三种途径可以参考使用：成本途径、市场途径和
收益途径。
成本途径对商标权价值的评估是把现时情况下重建被评估商标所需要支付的成
本作为该商标权的价值。
市场途径是通过与被评估资产类似的其他资产的交易来估测其价值。由于无形
天源资产评估有限公司
18
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
资产的独特性，可比案例不容易寻得；此外，有关交易的条件往往是非公开的。
收益途径是通过预测被评估无形资产经济寿命期内各年的预期收益，并用适当
的折现率折现求和，得出评估基准日的现值，以此确定被评估无形资产价格的一种
方法。
7.2.1咸亨酒店的酒类、餐饮类商标以及咸亨酒店的黄酒配方
根据分析，咸亨酒店的商标、配方对咸亨酒店和子公司的收益有较大贡献，故
采用收益法进行评估，收益法的计算公式为：
n
FF
P ..
i .
n
i .n
i.k .1.
r..1.
r
式中：P——委估资产组的市场价值
Fi——第 i期预期收益(2014年 1月 1日至 2014年 12月 31日为第一
期，2015年1月1日－2015年 12月 31日为第二期，依此类推)
n——收益预测期
k——各期收益距评估基准日时间
r——折现率。
7.2.2 经营其他业务的商标
由于其他业务拓展时间不长，商标的附加价值较低，以成本法进行评估。
8. 长期待摊费用
获取相关装修工程合同及原始凭证，核实其原始发生额基础上，根据待摊内容、
受益期，按评估基准日尚存受益期计算摊销余额确定评估价值。
9. 递延所得税资产
本次评估在了解递延所得税资产款项内容、性质、形成原由的基础上，对应收
账款及其他应收款坏账准备形成的递延所得税资产按照评估预计的损失乘以企业
所得税确定；对与资产相关的**补助形成的递延所得税资产，由于已在相应科目
将递延收益评估为零，评估值与计税基础不存在差异，故此处评估为零；对于未交
土地增值税及出租房产摊销等形成的递延所得税资产以核实后的账面价值确认为
评估值。
10.流动负债、长期负债
对于评估范围内的流动负债、长期负债，评估人员在核对明细账、总账，抽查
原始凭证及函证的基础上，以评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项
天源资产评估有限公司
19
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
目及金额确定评估值。
(三) 收益法简介
企业价值评估中的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确
定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是股利折现法和现金流
量折现法。
本次评估根据《资产评估准则--企业价值》，采用现金流折现方法对被评估单
位的价值进行估算。现金流折现方法(DCF)是通过估算企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，估计企业价值的一种方法。
1．评估模型
本次评估的是咸亨酒店的股东全部权益价值，根据以下公式得出：
公式1：股东全部权益价值＝企业整体价值－付息负债价值
公式2：企业整体价值＝企业自由现金流现值＋溢余及非经营性资产价值－非
经营性负债价值
公式3：企业自由现金流＝息税前利润×(1－所得税率)＋折旧与摊销－资本
性支出－营运资金净增加额
经评估人员对评估对象所处行业特点、自身竞争优劣势以及未来发展前景的分
析，判断评估对象具有较高的市场竞争力及持续经营能力，因此，本次评估取其经
营期限为持续经营假设前提下的无限年期；在此基础上采用分段法对现金流进行预
测，即将预测范围内公司的未来净现金流量分为详细预测期的净现金流量和稳定期
的净现金流量。
由此，根据上述公式 1至公式3，设计本次评估采用的模型公式为：
公式4：
P .
n
t
.
.
1 (1
F
.
r
t
) i t
.
r (1 r
F n
.
) n .
.
C .
D
式中：P 评估值
Ft 未来第 t个收益期的预期收益额
r 折现率
t 收益预测期
it 未来第 t个收益期的折现期
天源资产评估有限公司
20
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
n 详细预测期的年限
ΣC 基准日存在的溢余资产及非经营性资产(负债)的价值
D 基准日付息债务价值
2．各参数确定方法简介
(1) Ft的预测主要通过对咸亨酒店的历史业绩、相关产品的经营状况，以及所
在行业相关经济要素及发展前景的分析确定。
(2) 收益法要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一
致，本次评估采用的折现率为加权平均资本成本（WACC）。
式中：
WACC加权平均资本成本
KE权益资本成本
KD债务资本成本
T所得税率
D/E目标资本结构
(3)详细预测期的确定
根据对咸亨酒店管理层的访谈结合评估人员的市场调查和预测，综合考虑了企
业目前生产经营状况、营运能力、行业的发展状况，取 5年左右作为详细预测期，
此后按稳定收益期。即详细预测期截止至 2018年，期后为永续预测期。
(4) 基准日存在的溢余资产及非经营性资产(负债)价值的确定
根据访谈了解和通过对企业经营情况及账务情况的分析，分别确定评估基准日
存在的非经营性或溢余资产(负债)、付息债务，并根据各资产、负债的实际情况，
选用合适的评估方法确定其评估值。
八、评估程序实施过程及情况
我公司于 2014年4月2日接受委托，并着手前期准备工作，于4月8日开始
现场评估工作，5月 15日出具评估报告书。整个评估过程包括接受委托、核实资
产、评定估算、编写评估报告、提交报告，具体过程如下：
(一) 接受委托
1．我公司在洽谈项目时，在明确评估对象、评估目的及评估基准日等基本事
天源资产评估有限公司
21
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
项，并确认评估独立性不受影响、评估风险在可控制范围内的前提下，我们接受委
托并签订业务约定书；
2．指定项目负责人并组建评估项目组；
3．编制工作计划和拟定初步技术方案。
(二) 核实资产
1．选派项目经理指导被评估单位相关人员编制申报明细表；
2．结合项目具体情况，向被评估单位提供所需资料明细清单；
3．辅助被评估单位财务和资产管理人员对评估范围内的资产和负债按评估申
报明细表的内容进行全面清查核实和填报，同时按评估资料清单的要求收集准备相
关的审计报告、产权证明、历史经营状况明细、资产质量状况、其他财务资料和经
营规划、盈利预测经济指标等相关评估资料。
4．现场调查、核实资产与验证相关评估资料
4.1 听取公司有关人员介绍被评估资产的历史和现状；
4.2 对公司提供的资产负债表和填报的评估申报明细表结合审计报告进行账
账、账物核实；
4.3 现场核实资产与验证相关评估资料：根据资产类型和资产额，结合工作量
的大小，组成相应的评估小组，对评估范围内的资产进行现场调查、资产核实和勘
查，对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查
验，咸亨酒店对其提供的评估明细申报表、盈利预测表以及相关证明资料盖章确认。
现将情况简要说明如下：
(1) 流动资产、负债的核实
A. 实物类流动资产—存货
会同咸亨酒店有关人员核对财务总账、明细账、仓库明细账及会计记录等，
对存货的数量和购入时间等有关情况进行详细的核实；根据咸亨酒店提供的存货
清单，对存放在仓库的存货，取得其评估基准日的盘点表，进行抽查盘点；现场
查看主要存货的存放环境和状态，了解仓库保管、内部控制制度等。
B. 非实物类流动资产、其他资产和负债
非实物类流动资产、及其他资产和负债，主要采用核对财务总账、各科目明
细账，查阅会计凭证、合同、发函询证及查阅对账单的方式，结合与各部门访谈
结果，核实真实性和准确性。
天源资产评估有限公司
22
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
（2) 建(构)筑物类资产（含投资性房地产）的核实
A. 对咸亨酒店填报的评估申报明细表，评估申报明细表进行核查，对明细表
填报中错填、漏填等不符合要求的部分，提请咸亨酒店进行必要的修改和补充。
B. 根据评估申报明细表，对建(构)筑物的实体状况、权利状况和区位状况进
行了现场调查。实体状况的调查内容主要包括外型、结构形式、层数、高度、跨度、
构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用的情况等；权利状
况主要包括建筑物的权属、设定的其他权利状况以及法律限制等；区位状况主要包
括区域位置、商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状
况等。对现场调查情况做详细记录，形成现场勘查表。
C. 收集建(构)筑类资产权属证明及原始购建资料，主要包括房屋所有权证或
替代证明、报建材料、设计图纸、决算及结算、竣工验收等相关资料。结合建(构)
筑物类资产实际情况，调查了解了当地建筑安装工程相关的规定及计费、造价信息，
商品房价格信息或房屋租赁价格信息等。
（3) 设备类资产的核实
A. 对咸亨酒店所填的设备类评估申报明细表进行核查，对明细表填报中错填、
漏填等不符合要求的部分，提请咸亨酒店进行必要的修改和补充。
B. 根据评估申报明细表，按照机器设备、车辆、电子设备三种类型，对各项
设备类资产进行了逐项盘点与勘查，结合公司的生产工艺和设备的主要特点，会同
相关管理人员，重点核实设备数量、出厂和启用时间，了解设备状态、性能，同时
向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理、更新扩容、性能稳定性以及产
品的合格率等情况，并进行文字或图片的记录。
C. 根据设备类资产的构成特点及评估申报明细表的内容，查阅和收集会计账
簿、购买合同和**、设计、决算、产权证等相关资料。核对和分析账面价值或合
同购价所包含的设备价款和各项费用构成情况。
（4)土地使用权的核实
根据咸亨酒店提供的评估明细申报表，对宗地的实体状况(土地的面积、四至、
宽度、深度、形状、地形、地质及地基状况、用途、容积率、地面附着物情况等),
权利状况(土地权利性质、权属、土地使用权的年限、抵押、出租等)、区位状况(区
域位置、商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等)
进行了现场调查及核实；收集了土地出让合同、土地使用证等权属资料，结合宗地
天源资产评估有限公司
23
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
用途、性质等，调查了解当地土地出让的相关政策、近期土地供应数量、出让价格
等信息。
（5) 其他无形资产的核实
其他无形资产包括外购的管理软件、商标及咸亨酒店的黄酒配方等。
对外购的管理软件，评估人员查阅购买合同、协议、**等原始凭证，核实无
形资产的原始入账金额和取得的权利状况；对于商标权，查阅了商标证书并通过相
关管理机关网站查询核实权利的真实性和有效性。了解咸亨酒店对无形资产取得后
的核算方法，以复核其余额的正确性。
（6) 长期股权投资的核实
了解被投资单位的概况、生产经营情况和财务状况，收集了被投资单位的章程、
营业执照、财务报表及验资报告等，对于全资子公司，组织、指导被投资单位填制
评估申报表，按前述程序、过程和方法对被投资单位的资产、负债进行全面的清查
和核实。
（7) 经营情况调查
评估人员主要通过收集分析咸亨酒店历史经营情况和未来经营规划以及与管
理层访谈等方式对咸亨酒店的经营业务进行调查，收集和了解的主要内容如下：
1)了解咸亨酒店历史年度业务及各项费用的构成及其变化。
2)了解咸亨酒店主要业务和构成，分析各业务对咸亨酒店营业收入的贡献情
况。
3)了解咸亨酒店历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因。
4）各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因
5)了解咸亨酒店未来年度的经营计划、投资计划和战略规划等。
6)了解咸亨酒店的税收政策。
7)了解咸亨酒店的溢余资产、非经营性资产和负债的内容及其状况。
(三) 评定估算
各评估专业小组对从现场调查收集的资料进行分析整理，并通过市场调研获取
市场信息，或通过委托方、被评估单位、**机关、供应商、中介机构、互联网、
中评协及我公司数据库等渠道，开展市场调研和询价工作，根据本次评估对象、价
值类型及所收集到的资料选择相适应的评估方法和计算模型，评定估算评估对象价
天源资产评估有限公司
24
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
值。
(四) 编写评估报告
汇集评估工作底稿，对各评估小组分项说明进行汇总，得出总体评估结果并对
评估增减值原因进行分析，对采用两种不同评估方法得出结果的差异原因进行分
析。汇总编写评估报告、评估明细表及评估说明；资产评估机构内部逐级审核，并
在不影响评估人员独立判断的前提下，与委托方沟通，听取意见。
(五) 提交评估报告
根据资产评估机构内部审核意见和委托方反馈意见，对评估报告进行必要的修
改后，向委托方提交正式的评估报告。
九、评估假设
（一）资产基础法假设
1．交易假设
假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件模拟市
场进行估价。
2．公开市场假设
2.1有自愿的卖主和买主，地位是平等的；
2.2买卖双方都有获得足够市场信息的机会和时间，交易行为在自愿的、理智
的而非强制或不受限制的条件下进行的；
2.3 待估资产可以在公开市场上自由转让；
2.4 不考虑特殊买家的额外出价或折价。
3．持续经营假设
假设被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续
经营，被评估单位主要资产现有用途不变并原地持续使用。
4．宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假
定社会的产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定，从而保证评估结果有一个
合理的使用期。
5．利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
6．被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
天源资产评估有限公司
25
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
7．咸亨酒店开发的投资性房地产在未来年度将进行**。
8．除被评估单位申报的资产、负债外，不存在其他归属于被评估单位的重要
资产。
（二）收益法假设：
1．一般假设
(1) 国家宏观政策无重大变化；
(2) 国家现行的银行利率、税收政策等无重大变化；
(3) 被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家现行法律、法规、
制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
(4) 无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
2．具体假设
(1) 假设咸亨酒店保持持续经营状态，其各项与生产经营有关的资质在到期后
均可以顺利获取延期；
(2) 假设所有与营运相关的现金流都将在相关的收入、成本、费用发生的同一
年度内均匀产生；
(3) 假设财务预测期所基于的会计政策与目前所采用的会计政策在所有重大
方面一致；
(4) 假设被评估单位的主要管理人员、管理理念及管理水平无重大变化，核心
管理人员尽职尽责；被评估单位能按照目前的经营方式和经营计划管理经营；
(5) 假设被评估单位的现有核心人力资源能够保持稳定；
(6) 假设被评估单位保持现有生产规模，不考虑后续新增投入带来的生产和施
工能力；
(7) 假设评估报告所依据的统计数据、对比公司的财务数据等均真实可靠。
当前述假设条件出现较大变化时，本评估结果一般会失效。评估人员根据资产
评估的要求，认定这些前提、假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生
较大变化时，评估人员将不承担由于前提、假设条件改变而推导出不同评估结果的
责任。
十、评估结论
本次评估分别采用资产基础法和收益法两种方法对咸亨酒店的股东全部权益
天源资产评估有限公司
26
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
进行了评估。
(一)资产基础法评估结果
在本报告揭示的假设前提下，采用资产基础法得出的咸亨酒店股东全部权益在
评估基准日的评估结果为 54,464.34万元，具体如下：
资产账面价值为 63,490.00万元，评估价值为 91,815.52万元，评估增值
28,325.52万元，增值率44.61%；
负债账面价值为 37,474.80万元，评估价值为 37,351.18万元，评估减值
123.62万元，减值率0.33%；
净资产账面价值为 26,015.20万元，评估价值为 54,464.34万元，评估增值
28,449.14万元，增值率109.36%。（详见下表）
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目
账面价值评估价值增值额增值率%
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 19,472.04 18,594.72 -877.32 -4.51
非流动资产 44,017.96 73,220.80 29,202.84 66.34
其中：长期股权投资 3,638.55 6,533.62 2,895.07 79.57
投资性房地产 2,846.28 4,001.03 1,154.75 40.57
固定资产 28,433.18 33,983.43 5,550.25 19.52
无形资产 7,396.84 26,811.20 19,414.36 262.47
其中：土地使用权 7,289.38 21,937.26 14,647.88 200.95
长期待摊费用 45.98 45.98
递延所得税资产 1,657.12 1,845.54 188.42 11.37
资产总计 63,490.00 91,815.52 28,325.52 44.61
流动负债 21,351.18 21,351.18
非流动负债 16,123.62 16,000.00 -123.62 -0.77
负债合计 37,474.80 37,351.18 -123.62 -0.33
所有者权益 26,015.20 54,464.34 28,449.14 109.36
评估结论与账面价值比较变动情况及原因：
1、长期投资评估增值 2,895.07万元：系其全资子公司评估增值所致；
2、投资性房地产评估增值 1,154.75万元：系投资性房地产账面为咸亨酒店开
发的房地转入，本次评估按市场价值所致；
3、固定资产评估增值 5,550.25万元：房屋建筑物系咸亨酒店自建形成，账面
天源资产评估有限公司
27
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
价值为原始建造成本，因近年来建安成本的上涨导致重置成本增加；另外，房屋建
(构)筑物经济耐用年限大于会计折旧年限，以上共同导致评估增值；
4、无形资产评估增值 19,414.36万元：土地使用权取得时间较早，而几年来
土地价格上涨导致土地使用权评估增值；账外的商标等无形资产纳入评估范围导致
其他无形资产评估增值。
(二)收益法评估结果
在本报告揭示的假设前提下，采用收益法得出的咸亨酒店股东全部权益在评估
基准日的市场价值为 32,960.00万元，较账面价值增加 6,944.81万元，增值率为
26.70%。
(三)评估结论分析
本次咸亨酒店股东全部权益收益法评估结果为 32,960.00万元，资产基础法结
果为54,464.34 万元，差异金额为 21,504.34万元，差异率为39.48%。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资
产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。
（2）
收益法在评估过程中在公司已有资产的基础上，基于基准日时点宏观环境和市场竞
争情况、企业管理层的经营管理理念、消费者的消费水平和喜好等对获利能力产生
重大影响的因素。上述各种因素产生的不确定影响较大，其中经营管理理念和消费
热点的变化会导致企业获利能力发生较大的变化。特别是 2013年受宏观环境的影
响，定位高端的酒店业和餐饮业经营业绩下滑明显，对改扩建不久的咸亨酒店形成
一定的冲击，使得原先规划的产业结构布局未达到最合理配置状态，导致 2013年
度的收益情况无法达到预期效果。咸亨酒店经营层已计划将针对外部环境进行经营
思路、产品结构和市场开拓等方面进行改变以增强公司盈利能力。
鉴于目前所处的宏观经济转型期和公司自身经营的调整期，在此基础上预测的
收益和风险不确定性随之增加。而资产基础法的评估结果受外部因素的影响相对较
小，咸亨酒店的实物资产占整个公司总资产的比例较高，且主要资产均为新近建设
或新近购置，尽管目前尚不能完全发挥已有资产应发挥的效益，但为以后整体收益
的提升做好了资产储备，相比而言，资产基础法相对客观的反映咸亨酒店投入资产
的价值。
资产基础法中评估增值主要系固定资产评估增值 5,550.25万元、土地使用权
天源资产评估有限公司
28
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
评估增值 14,647.88万元,这两项增值合计 20,198.13万元。扣除此部分增值因素
后，资产基础法评估增值 8,251.01万元，与收益法的评估结果增值 6,944.81万元
比较接近。
因此本次评估选定以资产基础法评估结果作为咸亨酒店的股东全部权益价值
的最终评估结论。
(四)评估结论
经综合考虑，本次评估以资产基础法确定的市场价值 54,464.34万元作为咸亨
酒店的股东全部权益价值，较审计审定后所有者权益 26,015.20万元增加
28,449.14万元，增值率109.36%。
十一、特别事项说明
1. 本次评估除存货外，未考虑其他资产评估增减值引起的税负问题，报告使
用者在使用本报告时应当注意相关税负对评估结论可能产生的影响。
2. 2010年 8月 25日，咸亨酒店与中国
工商银行股份有限公司绍兴分公司签
订了编号为 2010年本级抵字 388号的《最高额抵押合同》，最高抵押额为 44,700
万元，抵押物为证号为绍市国用（2010）第 13660号的土地使用权和证号为绍市
第 F000205227号、绍市第 F000205224号房屋建筑物，期限自 2010年8月25日
至2018年8月24日；2010年8月25日，咸亨酒店与中国
工商银行股份有限公司
绍兴分公司签订了编号为 2010年本级抵字 389号的《最高额抵押合同》，最高抵
押额为 10,300万元，抵押物为证号为绍市国用（2010）第 13661号的土地使用权
和证号为绍市第 F000205226号、绍市第 F000205227号房屋建筑物，期限自 2010
年8月25日至 2018年8月24日。截至评估基准日，咸亨酒店根据上述两个最高
额抵押合同向中国
工商银行股份有限公司绍兴分公司的借款余额为 19,000万元。
本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
3. 根据了解，2010年 12月咸亨酒店进行增资扩股时与新进股东存在相关约
定事项，鉴于未取得相应书面材料及约定事项的不确定性，本次评估未考虑其对评
估结果的影响。
4.本次评估范围内具有较多的房地产类资产，评估结果为基准日时点的市场价
值，因其与国家对房地产的宏观调控政策关联度较大，并随政策的变动发生较大波
天源资产评估有限公司
29
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·正文
动。提请报告使用者密切关注国家政策对评估范围内房地产价格的影响。
5. 本次评估结论是被评估单位股东全部权益价值，股东部分权益价值并不必
然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。特提请报告使用者在引用本评估报告
结论作为控股权或少数股权交易参考时，需在本评估结论基础上考虑控股权和少数
股权等因素可能产生的溢价或折价的影响。
报告使用者应关注上述事项对本次经济行为及评估结论可能产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告的使用受以下限制：
(一)根据现行国有资产管理制度，国有资产评估报告需要经核准或备案后，与
核准文件或备案表一起使用。
(二)评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的和
用途。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的
责任。
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估
机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四) 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论的使用期限应
根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小
时，评估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内，即 2013年 12月 31日至
2014年12月30日。
十三、评估报告日
本次评估报告日为 2014年5月15日。
天源资产评估有限公司
30
绍兴市咸亨酒店有限公司股东全部权益评估报告·附件
附 件
(一)与评估目的相对应的经济行为文件
(二)被评估单位专项审计报告
(三)委托方和被评估单位企业法人营业执照
(四)委托方国有资产产权登记表
(五)评估对象涉及的主要权属证明资料
(六)委托方承诺函
(七)被评估单位承诺函
(八)签字注册资产评估师的承诺函
(九)评估机构资格证书
(十)评估机构企业法人营业执照
(十一)签字注册资产评估师资格证书
(十二)评估业务约定书
天源资产评估有限公司
