第四章收益法评估技术说明
一、 宏观、区域经济因素分析
(一) 国家、地区有关企业经营的法律法规
1..中华人民共和国公司法.（2013年12月28日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第六次会议通过）；
2..中华人民共和国城市房地产管理法.（2007年8月30日第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
3..中华人民共和国土地管理法.（2004年8月28日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4..中华人民共和国城市规划法.（2007年10月28日中华人民共和国
第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
5..中华人民共和国企业所得税法.（2007年3月16日第十届全国人
民代表大会第五次会议通过）；
6..中华人民共和国企业国有资产法.（2008年10月28日第十一届全
国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
7..企业国有资产监督管理暂行条例.（国务院令第378号）；
8..企业国有产权转让管理暂行办法.（国务院国有资产监督管理委员
会、财政部令第3号）；
9..国有资产评估管理办法.（国务院令第91号）；
10..关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知.（国资办发
[1992]36号）；
11..金融企业国有资产评估监督管理暂行办法.（财政部令第47号）；
12..金融企业国有资产转让管理办法.（中华人民共和国财政部令第
54号，2009年03月18日）；
13..关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知.（财金
[2011]59号）；
14..企业会计准则——基本准则.（财政部令第33号）；
15..中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例.（2006年12月30日
国务院第163次常务会议通过）；
16..协议出让国有土地使用权规定.（国土资源部令第21号）；
17..中华人民共和国房产税暂行条例.（国发［1986］90号，1986年9
月15日）；
18..城市房地产开发经营管理条例.（中华人民共和国国务院令第248
号，1998年7月20日）；
19..物业管理条例.（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379
号公布，根据2007年8月26日.国务院关于修改〖物业管理条例〗的决
定.修订）
20.国土资源部办公厅.关于发布〖国有建设用地使用权出让地价评估
技术规范（试行）〗的通知.（国土资厅发〔2013〕20号）；
21..城镇土地估价规程.（GB/T18508-2001）；
22..城镇土地分等定级规程.（GB/T18507-2001）；
23..房地产估价规范.（GB/T50291-1999）；
24..关于深化改革严格土地管理的决定.（国发[2004]28号）；
25..关于加强土地调控有关问题的通知.（国发[2006]31号）；
26..关于印发〖国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革
和发展的若干意见〗的通知.（国土资发[1999]433号）；
27.有关其他法律、法规、通知文件等。
(二)国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.我国宏观经济发展状况
近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010年国内
生产总值跃居世界第二位。2009-2013年国内生产总值增长情况如下图：
资料来源:国家统计局
2013年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，全年国内生产总值
568,845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。分季度看，一季度同比
增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。分产业
看，第一产业增加值56,957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249,684亿
元，增长7.8%；第三产业增加值262,204亿元，增长8.3%。从环比看，四
季度国内生产总值增长1.8%。全年万元国内生产总值能耗比上年下降3.7%。
根据.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年(2011—2015
年)规划纲要.，十二五期间，按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密
衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，保持
经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均增长7%。
2.区域经济发展状况
成都位于四川中部，四川盆地西部，介于102°54′E～104°53′E和
30°05′N～31°26′N之间，东西最大横距192km，南北最大纵距166km，幅员
面积12390k㎡，耕地面积4320k㎡。成都东与德阳、资阳毗邻，西与雅安、
眉山、阿坝接壤；距离东海1852km，距离南海1090km。[4]2012年，成都建
成区面积515.5平方公里。成都下辖10个行政区、6个县和4个县级市：
锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、龙泉驿区、温江区、
新都区、青白江区、双流县、郫县、浦江县、大邑县、金堂县、新津县、
都江堰市、彭州市、邛崃市和崇州市。1989年2月，经国务院批准，成都
市的经济和社会发展计划在国家计划中实行单列，享有省一级经济管理权
限，成为全国14个计划单列市之一。
2013年，面对世界经济复苏缓慢、国内经济转型力度加大的宏观形势，
在市委、市**的坚强领导下，紧紧围绕打造西部经济核心增长极，坚持“稳
中快进，领先发展”的工作基调，深入推进“五大兴市战略”，积极应对“4·20”
芦山强烈地震和汛期暴雨洪涝灾害带来的不利影响，成都市经济社会继续
保持良好发展势头。
(1)综合
全市实现地区生产总值（GDP）9108.9亿元（见图1），比上年增长10.2%。
其中，第一产业实现增加值353.2亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值
4181.5亿元，增长12.2%；第三产业实现增加值4574.2亿元，增长8.8%。按
常住人口计算，人均生产总值63977元，增长9.3%。一、二、三产业比例
关系为3.9∶45.9∶50.2。
全年地方公共财政收入898.5亿元，比上年增长16.6%；其中税收收入
665.7亿元，增长16.5%。全年公共财政支出1162.6亿元，增长20.4%。
全年城镇新增就业25.8万人，其中持.再就业优惠证.人员实现再就
业10.1万人，“4050”等就业困难人员实现再就业2.8万人。农村劳动力转移
到非农产业就业新增10.6万人。农村劳动力劳务输出人数为222.6万人。
年末城镇登记失业率为2.82%。
全年居民消费价格总水平(CPI)比上年上涨3.1%（见图2）。其中，食
品类价格上涨5.5%，医疗保健和个人用品类上涨1.9%，烟酒类与上年持平，
衣着类上涨1.6%，交通和通信类下降0.2%，居住类上涨3.3%，娱乐教育文
化用品及服务类上涨1.3%，家庭设备用品及维修服务类上涨3.0%。商品零
售价格总指数上涨1.7%。固定资产投资价格与上年持平。工业生产者出厂
价格（PPI）下降1.2%。工业生产者购进价格（IPI）下降1.8%。
(2)农业
全年实现农业总产值584.6亿元，比上年增长3.5%。其中，种植业308.2
亿元，增长6.9%；牧业235.1亿元，下降0.9%。
全年农作物播种面积75.9万公顷，比上年减少1.0万公顷，其中粮食
播种面积39.8万公顷，减少1.2万公顷。粮食总产量243.1万吨，比上年下
降2.8%；油料总产量26.8万吨，下降1.0%；肉类总产量68.7万吨，下降
0.6%。
年末年产值或销售收入过亿元的农业产业化经营龙头企业有146个，
比上年末增加20个；农业产业化经营带动面为81.6%。建成现代农业示范
园区145个，标准化
农产品生产示范基地307个。年末，已认证各类安全
优质
农产品1123个。新增无公害
农产品、绿色和有机
农产品认证114个。
全年农村用电量32.4亿千瓦时，比上年增长1.6%；年末农业机械总动力
342.2万千瓦，增长6.8%；农用大中型拖拉机14990台，小型拖拉机26272
台。
(3)工业和建筑业
全年全部工业增加值3493.1亿元，比上年增长13.0%。规模以上工业
企业实现增加值2917.6亿元，增长13.4%。规模以上工业中，轻工业增加
值增长8.1%，重工业增加值增长16.1%。工业企业产品产销率98.4%。
全年电子信息产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮
料及烟草产业、冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业完成增
加值2518.0亿元，比上年增长14.4%，占全市规模以上工业的比重为86.3%。
全年规模以上工业企业资产负债率57.3%，总资产贡献率15.9%。实现利润
617.4亿元，增长5.1%；实现利税1224.3亿元，增长5.8%；企业亏损面12.1%。
全年建筑业实现增加值688.4亿元，比上年增长7.7%。建筑企业完成总产
值3654.6亿元，竣工产值1451.9亿元，施工面积23757.3万平方米，竣工面
积5670.7万平方米。
(4)固定资产投资
全年固定资产投资完成6501.1亿元（见图4），比上年增长10.4%。民
间投资完成3595.3亿元，增长17.2%。全年新增固定资产3478.5亿元。分
产业看，第一产业完成投资72.3亿元，增长31.9%；第二产业完成投资1626.5
亿元，下降8.2%，其中工业投资1625.0亿元，下降7.1%；第三产业完成投
资4802.3亿元，增长18.2%。分行业看，制造业完成投资1476.9亿元，下
降7.4%；交通运输仓储邮政通信业完成投资665.4亿元，增长19.2%；水利
环境公共设施管理业完成投资448.2亿元，下降23.9%。
全年房地产开发投资完成2110.3亿元，比上年增长11.7%。含预售在内
的商品房销售面积2948.0万平方米，增长3.6%，其中住宅销售面积2555.4
万平方米，增长5.3%。实现商品房销售额2121.6亿元，增长2.5%，其中住
宅销售额1714.9亿元，增长5.9%。
(5)国内贸易
全年实现社会消费品零售总额3752.9亿元，比上年增长13.1%。从行业
看，批发业零售额225.0亿元，增长15.4%；零售业零售额3049.5亿元，增
长14.1%；住宿和餐饮业零售额478.4亿元，增长6.5%。从城乡看，城镇实
现零售额3705.3亿元，增长13.1%；乡村实现零售额47.6亿元，增长13.0%。
限额以上企业商品零售额中，食品、饮料、烟酒类零售额比上年增长20.4%，
石油及制品类增长4.6%，服装鞋帽、针纺织品类增长8.6%，化妆品类增长
14.5%，文化办公用品类增长6.6%，通讯器材类增长26.8%，家具类增长
29.0%，汽车类增长17.2%。
年末，年成交额上亿元的商品交易市场有42个，比上年增加4个；全
年亿元以上商品交易市场成交额1594.5亿元，比上年增长40.2%。其中，
上10亿元的市场有27个。
(6)对外开放
全年实现进出口总额505.8亿美元，比上年增长6.4%。其中，出口总额
318.8亿美元，增长5.0%；进口总额187.0亿美元，增长8.9%。一般贸易出
口额109.0亿美元，增长9.1%；机电产品出口额230.2亿美元，增长4.7%；
高新技术产品出口额177.4亿美元，增长7.5%。对欧盟出口额54.6亿美元，
下降10.6%；对美国出口额75.0亿美元，下降15.7%；对日本出口额10.8亿
美元，下降7.8%；对中国香港出口额36.9亿美元，增长62.7%。
全年新批准外商投资项目201个，其中1000万美元以上的项目68个。
合同外商直接投资30.4亿美元；外商投资实际到位87.6亿美元，增长5.3%。
(7)交通、邮电和旅游
年末公路总里程22514公里，其中高速公路592公里。全年新改建公路
2050公里。年末全市机动车拥有量338.6万辆，比上年末增长11.3%；其中
私人拥有汽车213.9万辆，增长18.8%。
全年公路旅客周转量325.1亿人公里，比上年增长4.2%；民航旅客周转
量544.2亿人公里，增长13.9%。公路运输货物周转量260.2亿吨公里，增
长9.9%；民航运输货物周转量12.2亿吨公里，增长10.9%。
全年完成邮电业务总量251.1亿元，比上年增长15.4%。固定电话用户
412.0万户，增长3.6%；移动电话用户2274.8万户，年内净增87.6万户。
固定互联网用户257.2万户。
全年接待国内游客15339.0万人次，比上年增长26.9%；国内旅游收入
1285.4亿元，增长27.2%。组织出境旅游人数72.9万人次，增长10.2%；接
待入境旅游人数176.4万人次，增长12.1%；旅游外汇收入7.3亿美元，增
长16.5%。年末全市三星级以上饭店112家，旅行社340家。
(8)金融、证券和保险
年末全部金融机构人民币存款余额23662亿元，比上年末增长16.3%。
全部金融机构人民币贷款余额17618亿元，增长12.7%。个人消费贷款余额
3275亿元，增长17.1%，其中个人住房贷款余额2797亿元，增长15.6%。
至年末，实现上市再融资96.7亿元，比上年末下降12.6%。年末有证券营
业部120个，比上年末增加13家；证券从业人员3935人，下降13.4%；证
券投资者343.3万人，与上年末持平。年末有保险公司69家，全年保费收
入400.1亿元。其中，财产保险公司保费收入153.2亿元；人身保险公司保
费收入246.9亿元。各类保险赔偿与给付支出125.7亿元。其中，财产保险
公司赔偿与给付支出76.7亿元；人身保险公司赔偿与给付支出49.0亿元
(9)科学技术和教育
全年组织实施科技计划项目3054项，年内新上科技项目2233项，其
中国家级240项，省级699项。科技项目投入资金46.7亿元，完成科技攻
关279项，新认定高新技术企业310家。共申请专利59370件，其中发明
17327件，实用新型22837件。专利授权33256件，其中发明3196件，实用
新型16423件。
年末在蓉普通高校53所，普通本（专）科在校学生70.2万人，专任
教师5.0万人；中专学校86所，在校学生23.3万人，专任教师0.9万人；
普通中小学校1032所，在校学生130.8万人，专任教师8.6万人；幼儿园
1874所，在园幼儿40.2万人，专任教师2.2万人，幼儿园入园率为98.5%。
(10)城市建设、环境保护和安全生产
年末市区建成区面积528.9平方公里；城市铺装道路长度2844.9公里，
铺装道路面积7443.5万平方米。年末中心城区公交线路长度4019公里，比
上年末增加500公里；公交营运汽车10176辆，增加1847辆。全市出租汽
车18460辆，增加910辆。全年中心城区公交客运量16.5亿人次，地铁客
运总量2.4亿人次。自来水供水总量7.9亿立方米，其中生活用水5.4亿立
方米。城市气化率97.3%，市区污水处理率91.7%。
全年空气质量优良率（API指数≤100的天数）60.8%。城区区域环境噪
声平均值54.4分贝，城区交通干线噪声平均值69.2分贝，集中式饮用水水
源地水质达标率100%。
全年交通事故2325起，比上年下降3.8%；交通事故直接经济损失559.6
万元，下降1.9%。火灾事故7114件，事故造成损失折款1889.1万元。
(11)人口、人民生活和社会保障
年末全市常住人口1429.8万人，比上年末增加12.0万人。年末全市户
籍人口1188.0万人，增加14.6万人。人口自然增长率2.71‰。全市符合政
策生育率93.3%。
城镇居民人均可支配收入29968元，比上年增长10.2%；农村居民人均
纯收入12985元，增长12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额8151.6亿元，增
长15.5%。
年末全市参加城镇基本养老保险人数514.5万人，其中参保职工377.6
万人。参加城镇基本医疗保险人数555.2万人，其中参保职工416.7万人。
征地农民参加养老医疗保险人数111.9万人，其中新征地农民参保38.6万
人。
全年4.1万城市居民得到**最低生活保障，比上年减少9859人；12.1
万农村居民得到**最低生活保障，减少1584人；保障资金支出4.9亿元，
其中投入农村3.1亿元。年末有各类社会福利机构200个，拥有床位4.0万
张，年在院总人天数820.5万人天；有各种社区服务设施1899处，社区服
务中心262个。
(三)有关的财政、货币政策等
十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来10年中国经济
发展的目标，即到2020年中国GDP增长与人均收入实现翻番。这个经济
发展目标，把以前30年所追求的高速增长转向为中速平稳增长。从2010
年到2020年，全国GDP增长翻番，每年增长速度只要保持在7%左右就足
够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增长速度。把GDP增长速度
降下来，就是要让未来中国的经济发展在质量上下功夫，而不是追求数量
上的过度扩张。根据党中央国务院的安排部署，坚持实施稳健的货币政策，
保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻
性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三
者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，
着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，
保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。
我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾
促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，
支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投
资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，发挥好融资工具的
作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨
境资本流动，防范“热钱”流入。
中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完善结
构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十一届全国
人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规定地方**不
能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微型企业等减负，以
此促进经济的转型。在2012年积极的财政政策下，扩大财政支出，而且通
过增加“三农”、保障性住房等领域的投资，不断扩大民生投入，可以反推
结构调整，促进经济自主协调发展。
中国人民银行发布的2013年第四季度中国货币政策执行报告中表示，
中国人民银行将按照党中央、国务院的战略部署，贯彻落实党的十八大、
十八届三中全会和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进、改革创新，继
续实施稳健的货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的取向，保持政策的
连续性和稳定性，增强调控的前瞻性、针对性、协同性，统筹稳增长、调
结构、促改革和防风险，适时适度预调微调，继续为结构调整和转型升级
创造稳定适宜的货币金融环境。综合运用数量、价格等多种货币政策工具
组合，健全宏观审慎政策框架，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融
资规模合理增长。同时，盘活存量、用好增量，改善和优化融资结构和信
贷结构。把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，重视从提高资源的配
臵效率、扩
大消费者主的角度继续深化改革，更充分地发挥市场在资源配
臵中的决定性作用，针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，疏
通传导机制，提高金融运行效率和服务实体经济的能力。有效防范系统性
金融风险，促进经济持续健康发展。
二、 行业现状与发展前景分析
(一)行业主要政策规定
1. .中华人民共和国房产税暂行条例.（国发［1986］90号，1986年9
月15日）；
2. .城市房地产开发经营管理条例.（中华人民共和国国务院令第248
号，1998年7月20日）；
3. .物业管理条例.（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379
号公布，根据2007年8月26日.国务院关于修改〖物业管理条例〗的决
定.修订）
4. .关于加快发展公共租赁住房的通知.（川府发〔2010〕26号）
5. 四川省城市住宅物业管理办法四川省人民**第119号令；
6. 中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号.商品房屋租赁管理办
法.；
7. .国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见.（国
办发〔2011〕45号）；
8. .公共租赁住房管理办法.（住建部第11号令）。
(二)行业竞争情况
1.房地产租赁市场基本情况
中国行业研究网房地产研究报告简讯：2001-2012年是我国商业地产业
高速增长的12年，商业地产的投资完成额从1039亿元快速上升至12679
亿元，12年增长了10余倍，年均复合增速达到25。54%。而商业地产对整
个房地产行业投资额的贡献率经历了两增一降的趋势。2005-2008年四年期
间我国商业地产投资额增速放缓，由此导致对房地产行业的贡献减弱，2009
年末新一轮住宅调控政策的出台，使商业地产逐渐成为各类房企角逐的热
点，因此也促进了商业地产新一轮投资建设高峰的到来，提升了其对整个
房地产行业的贡献率。
中研普华发布的.2013年版商业地产行业兼并重组机会研究及决策咨
询报告.显示：尽管目前我国商业地产的投资格局仍未出现明显变化，但
是内地市场正在慢慢崛起。随着一线城市商业地产的大量发展，市场逐渐
饱和，内地市场已成为开发商的香饽饽。2001-2011年三大直辖市——北京、
重庆、上海的办公楼和商业营业用房投资增速逐渐放缓，已经大大低于全
国平均增速；而内地的湖南、广西、河南、四川等地区发展势头迅猛，2001-2011年商业地产投资额年均增长30%以上。
成都作为西部中心城市，不仅是内地房企激烈争夺的市场，外资房企
也将其视为战略重点。据前瞻数据监测中心数据，截止2012年11月万达
集团在成都地区的房屋销售面积达到25万平方米，华侨城的销售面积达到
61万平方米，此外世茂房地产、首创臵业和富力地产的销售面积在2-6万
平方米之间。万达集团在成都的锦华路万达广场已开业，建筑面积为40
万平方米，到2014年该市另一万达广场——金牛万达广场也有望开业。此
外富力地产在成都地区的富力天汇已开业，建筑面积近60万平方米。而外
资企业凯德臵地在该地就建有建筑面积近30万平方米的来福士广场，以及
即将在2013年开业的凯德广场；而新鸿基地产在成都也建有新城市广场（21
万平方米）和环球贸易广场（预计2014年开业，120万平米的城市综合体）。
由此可见内外资房企对成都商业地产市场的争夺十分激烈。
2.房地产租赁区域性特点
成都市区内，房屋出租价格在不同的区域里发生不同的变化，市内各
区的房屋租赁价格与去年相比较，均有不同幅度的上升。
(1)2013年成都住宅租金
根据成都房地产信息网的监测，2013年成都的住宅租金继续保持较快
的上涨速度，住房租金单价维持在每月每平方米27.30元，平均总价为2411
元，武侯区、锦江区和青羊区的租金相对较高，都在每平方米30元以上。
房屋中介公司工作人员表示，这些区域的房租涨价也比较火热。较2012年
上涨6元/平方米/月，同比去年涨幅为8.75%，虽然年涨幅很大，但仍小于
房价的涨幅，导致租售比再次失衡。
(2)2013年成都商业租金
随着.财富.全球论坛、华商大会的成功举办，成都这座城市的国际
性影响在不断地扩大。在吸引到更多的目光的同时，也为这座城市迎来了
更多的发展机遇。2013年，成都市甲级写字楼租赁市场非常活跃。2013上
半年由于无新项目入市，空臵率逐步下降；而下半年则受新入市写字楼影
响，空臵率明显上升。尤其是体量较大的国际金融中心1号办公楼以及时
代1号集中在2013年第4季度入市，直接导致东大街片区的空臵率的大幅
度上升，环比第3季度上升了15个百分点。
受市场空臵率较高以及未来供应量较大的影响，2013年成都甲级写字
楼的租金整体呈下滑趋势。2013年第4季度的租金水平受国际金融中心租
金水平较高的影响，市场平均租金反尔比第3季度有小幅上涨，然而与2012
年同期相比，仍然下滑了近3%。
就目前跟踪的数据显示，2014年还有将近50万的新项目入市，位于天
府新城的希顿国际广场、环球**中心，以及CBD区域的华臵广场、茂业
天地都是值得期待的项目。预计写字楼空臵率还将继续在高位徘徊，租金
也可能还将面临小幅下滑压力。
2013年，共有80余万平方米的新增供应入市。今年上半年中高端商业
的新增供应量较小，去年进入市场的70多万平方米新增供应正逐步被市场
消化。由于新入市商业主要集中在下半年开业，导致下半年空臵率略有上
浮。
受新入市购物中心时间相对集中的影响，成都集中式商业也正面临着
空前的竞争压力。新近开业的购物中心，大多试图通过提高餐饮业务占比，
增加儿童游乐设施服务，或是设立艺术类观赏场所来吸引客流。不论通过
哪一种方式，无一不是在购物体验方面下足了功夫。
(三)行业发展的有利和不利因素
1.行业发展的有利因素
城镇化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发生根本
变化，新型城镇化建设有助于释放需求，为房地产行业的发展注入新的活
力。我国城镇化至少还有10年的高速发展期，城镇新增人口、未落户常住
人口、以及更新改造等都有助于房地产需求释放，未来几年房地产需求的
稳定增长是可以预见的。
成都市房地产租金上涨有三大因素：
⑴成都市经济发展与产业转型升级的促进。
⑵城市更新对房屋租赁市场的影响
在城市更新改造过程中，由于房屋拆迁，以致成都房屋总面积与空臵
量出现暂时性的减少，有利于维持和提升当前的租金水平。2013年成都城
市更新改造投资增加，二次开发与资源重组整合的力度在不断加大，更新
改造后的租赁经营压力也在增大。尤其是投入了大量的更新改造成本后，
资金的回笼加快的租金的提高。
⑶通货膨胀，是拉动租金上涨的主要因素之一，而中国广义货币量的
增长则是通货膨胀的主要推手。
中国官方公布的通货膨胀率基本上是3%-4%之间，但大量数据表明中
国的长期通货膨胀率实际大约在10%左右，货币平均每6、7年贬值一半，
负利率加货币的大量投放，是导致房屋租金上涨的主要原因。
中国的广义货币量从1999年的10万亿增加到2013年的110.6万亿，
位居世界第一，中国的货币量14年增长10倍，2013年底中国广义货币量
与同期中国的GDP57.6万亿比，货币供应量为GDP的1.92倍，2014年预期
增长13%左右，通胀将会继续，从上述情况看，房屋租金整体还会上涨。
2.行业发展的不利因素
2013年成都市房屋租赁市场呈现出以下两个特点：一方面，租金较去
年年底有一到两成的涨幅，热点片区租赁物业呈现出供不应求的情况；另
一面，租赁矛盾和纠纷也在不断增加，并且呈现出一些新的特点和情况。
(1)出租人较大幅度提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期缴付
租金的案例快速增加。由于租金的大幅度增长，增加了承租人的生产、经
营成本和生活成本，在生产、经营利润没有大幅增加，工资没有明显增长
的情况下，承租人对大幅提升租金的出租人产生抗拒，因付不起租金而退
租、弃租，乃至拒付租金。
(2)“二房东”拖欠租金而发生纠纷的案例增多。“二房东”租房，不是为了
自用而租，而是为了转租牟利而租。“二房东”只有以较低的价格承租房屋，
再以较高价格转租出去，才能赚到钱。市场上，“二房东”的个人素质和经
营能力，是极不相同的，有的人诚信缺失，时常违约，不按合同约定向业
主缴付租金，甚至在收取承租户的租金、押金及市场建设费后，卷款逃匿
也时有发生，这些行为直接损害了出租屋业主的经济利益，也影响了社会
的和谐稳定，给**部门的管理也带来了一定的困难。
(四)行业主要特点
1.区域性特征明显
房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同地区的
消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产的需求不尽相同。
房地产的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条
件，也使得房地产的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。
2.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等
特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
3.兼具消费价值和投资价值
房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较大时，
是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一种固有属性，
正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的
主要构成之一。
4.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行
业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、
教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具
有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。
5.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影
响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。
三、 被评估企业的业务分析
1.成都海融兴达公司的成都空港购物中心位于成都市西部，正处于成
都新崛起的空港经济技术开发区，紧邻空港主题园林式社区——温哥华花
园。空港购物中心的主要业务包括服装服饰、餐饮、社区服务、儿童、娱
乐、主力店、药店、美容及保健、家居家用、专业店等。
各业务所占比例情况如下：
2.空港购物中心的业务分部情况
空港购物中心的楼层分布情况如下：
3.主要的业务的介绍
(1)主力店：BHG超市
集团拥有四种不同市场定位的超市以满足不同的市场需求；综合超市
业务由上市公司北京华联综合超市股份有限公司经营。超市规模500㎡-8000㎡，平均每年开设25-30家店铺。
(2)次主力店介绍
成龙影院、健身房、量版式和KTV,3400平米规模的电影院设计独特、
设备先进、装修豪华。9个放映厅，可容纳近1300人同时享受感官盛宴；1100
平米的健身房，拥有丰富的健身器材与专业化的人员队伍，为您打造最合
适的健康运动方案；3000平米的量版式KTV,拥有先进优质的音响设备，温
馨的服务，让您充分享受音乐的美妙。
空港购物中心还与多个国际品牌组成所有项目的主要租户组合，购物
中心为购物者提供多个大家熟悉的本地品牌，为顾客增加选择性。
(一)被评估企业简介
成都海融兴达成立于2011年3月22日。成都海融兴达的唯一股东为
北京华联商业管理公司，持有成都海融兴达100%股权。截止2012年10月
31日，成都海融资产总额为41,914.34万元、负债总额32,129.53万元、净资
产9,784.81万元。成都海融持有成都市机场路购物中心物业，该物业地下
一层，地上五层，建筑面积65,926.13平方米，项目总占地51046.84平方米。
项目位于双流县西航港街道锦华路，目前该购物中心开始试营业。
(二)被评估企业的主要产品或服务的用途
成都海融兴达公司主要经营自持物业为主的经营模式，主要经营有大
型综合超市、美食广场、电影院、健身房、特色餐饮、KTV 、儿童专区、
家私、美容、美发等。
发展自持物业为主，创建实体购物中心；作为领导主体与投资经营平
台。
(三)被评估企业的经营模式及经营管理状况
1.经营模式
成都海融兴达自主经营，依托“BHG”自有品牌，发展自持物业为主的实
体租赁市场；成都海融兴达主要承担战略规划、搭建投融资平台、资产管
理、资源协同和风险控制等职责。
2.内部管理制度
(1) 人力资源
公司人力资源政策引导员工达到公司期望的职业道德水平和岗位胜任
能力。人力资源工作涉及员工聘用、定岗、培训、评价、晋升、考核、薪
酬等活动。
(2) 资产管理
公司制定.固定资产管理制度.、.存货管理制度.、.无形资产管
理办法.、.财产保险管理制度.,加强各项资产管理,全面梳理资产管理流
程,及时发现资产管理中的薄弱环节,切实采取有效措施加以改进,并关注资
产减值迹象,合理确认资产减值损失,不断提高公司资产管理水平。
(3) 租赁业务
公司结合实际情况,全面梳理租赁业务流程,完善租赁业务相关管理制
度,确定适当的租赁政策和策略,明确市场调研、品牌引进、区域规划与预算、
招商、合同异动等环节的职责和审批权限,按照规定的权限和程序办理租赁
业务,定期检查分析租赁过程中的薄弱环节,采取有效控制措施,确保实现租
赁目标。
(4) 物业管理
全面梳理物业管理流程,完善物业管理相关管理制度,确定适当的物业
政策和策略,明确设备、设施的交接管理和维保;工程档案的管理;招标、能
源控制等环节的职责和审批权限,应急、突发事件报告程序；重大、突发事
件应急预案及其演练。按照规定的权限和程序办理物业管理,定期检查分析
物业管理中的薄弱环节,采取有效控制措施,确保实现物业管理目标。
(5) 市场活动
公司制定.市场管理手册.对市场部活动从九个方面进行了规范。重
视市场部品牌推广、营销策划、社区推广、美陈形象、市场部预算收入及
费用的管理工作,根据发展战略,结合市场开拓和形势,科学制定发展计划,促
进公司整体品牌形象提升。
(6)工程管理
公司制定.投资管理手册.、.设计管理手册.、.工程管理手册.,
建立和完善工程项目各项管理制度,全面梳理各个环节可能存在的风险点,
规范工程立项、招标、造价、建设、验收等环节的工作流程,明确相关部门
和岗位的职责权限,做到可行性研究与决策、概预算编制与审核、项目实施
与价款支付、竣工决算与审计等不相容职务相互分离,强化工程建设全过程
的监控,确保工程项目的质量、进度和资金安全。
(7)财务报告
公司制定了.个别财务报表管理办法.、.合并财务报表管理办法.,
明确了公司董事长、总经理、财务总监、公司高级管理人员及各单位计划
财务部门负责人对公司财务会计报告的真实性、完整性和准确性负责。
3.人力资源状况
截至2014年1-8月，公司共有员工62人，其构成情况如下表：
人员单位：个
在职员工总数
62
专业构成
专业构成类别
数量
管理人员
4
财务人员
5
市场部
10
物业部
36
信息部
2
租赁部
5
教育程度
教育程度类别
数量
硕士及以上
大学（含大专）
32
中专及以下
30
年龄构成
年龄段
数量
20-29岁
28
30-39岁
15
40-49岁
15
50岁以上
3
4.特许经营权
无。
(四)被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
成都海融兴达属于BHG下属的上市公司——北京华联商厦股份有限公
司的全资子公司，空港购物中心凭借北京华联集团的购物中心业务在13
个中心城市拥有超过38家购物中心，拥有总面积190余万平方米的社区一
站式购物中心，为目标商圈内的家庭及商务人士提供专业的服务的先进管
理制度和经营模式，还具有丰富的商业零售行业经营管理经验，集团系统
拥有成熟的商业零售网络体系，使公司能够获取新的商业地产信息资源，
能够更准确地选定新的商业地产开发项目，具备从事商业地产开发运营管
理的先天优势。此外，公司还积累了一些战略合作伙伴，为公司开发的商
业物业的顺利出租和**增加了保证。
空港购物中心的处于空港经济技术开发区的中心地段，拥有庞大的消
费群体，同时，空港经济技术开发区的建设，也给附近商业发展带来巨大
的商机。
2.被评估企业的竞争优势
空港购物中心的选址处于新建商圈，主要是新建社区，商圈辐射成都
信息工程学院、西南民族大学、四川大学、棠中外国语学校等知名教育团
体，这些，将成为有效而稳固的消费支撑居民消费潜力非常大。
BHG在商圈内没有同等级对手，具有得天独厚的优势。
BHG将是商圈内规模最大的购物中心，商圈外的购物中心由于距离远
原因，无法与BHG竞争。
商圈内消费者对BHG品牌认知度高。
商圈内年轻人口多，具有持续的消费力。
商圈内小孩众多，家长购物愿意带小孩，如果BHG具有吸引小孩的设
施，很容易吸引家长过来购物。商圈内目标消费者期待一个大型超市存在。
3.被评估企业的竞争劣势
商圈内居住相当一部分航空港和航空公司家属，其部分福利是家乐福
购物卡，BHG购物卡的销售困难度非常大。商圈内消费者对商圈外购物中
心满意度高，期待空港购物中心具有同样的优点，这要求BHG具备多个超
市的优点，期待过高。
BHG周边商圈环境还处于建设中，相对来说还不够成熟，无法给BHG
带来更多的客流。
商圈内消费者高中低档消费均存在，如何同时照顾好所有类型的消费
者的需求是BHG的一个难题。
(五)被评估企业的发展战略及经营策略
公司发展目标可以分为公司层面目标和业务活动层面目标。公司层面
目标是指公司的总目标和相关战略计划，与高层次资源的分配和优先利用
相关。业务活动层面目标是总目标的子目标，是针对公司业务和管理活动
的更加专门化的目标。公司在2008年实施了主营业务由百货向购物中心运
营管理转型，同时明确了发展战略：公司将以购物中心运营管理为主营业
务，以社区型购物中心为发展重点，通过购买、整体租赁、受托管理等形
式获取购物中心资源，快速拓展；发展区域方面，公司以北京为重点发展
区域,同时，在资金和管理能力具备的前提下，将继续向沈阳、呼和浩特、
兰州、西宁、南京、合肥等重点城市拓展。
四、 被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
成都海融兴达公司的经营性资产为投资性房地产。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
公司的非经营资产为其他应收款、其他流动资产及递延所得税资产；
非经营负债为其他应付款。
溢余资产为货币资金，因成都海融兴达公司对货币资金尚无明确的用
途和资金使用计划，存在资金闲臵问题。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下：
基准日及前三年资产负债表
金额单位:人民币元
项目
2011年
2012年
2013年
2014-8-31
货币资金
15,468.14
99,019.69
2,925,421.99
2,375,754.21
预付款项
50,000,000.00
538,329.00
524,469.75
其他应收款
3,800.00
21,185.00
595,757.15
流动资产合计
50,015,468.14
102,819.69
3,484,935.99
17,572,112.06
投资性房地产
474,749,787.31
固定资产原价
2,800.00
386,813.00
640,631.52
减：累计折旧
177.32
13,336.96
固定资产净值
2,622.68
373,476.04
减：固定资产减值准备
固定资产净额
2,622.68
373,476.04
在建工程
418,875,926.41
474,420,425.74
递延所得税资产
5,032.97
50.00
278.75
192,687.12
非流动资产合计
5,032.97
418,878,599.09
474,794,180.53
475,583,105.94
资产总计
50,020,501.11
418,981,418.78
478,279,116.52
493,155,218.01
应付账款
201,922,105.45
32,026,020.88
29,314,162.09
预收款项
1,265,237.89
应付职工薪酬
227,081.16
291,355.51
324,173.64
应交税费
225.97
730,604.69
2,864,568.41
应付利息
-
-
391,501.69
2,562,556.52
其他应付款
30,040,000.00
120,344,685.87
184,544,340.47
198,199,200.88
流动负债合计
30,040,000.00
322,494,098.45
217,983,823.24
234,529,899.43
长期借款
170,100,000.00
170,100,000.00
非流动负债合计
-
-
170,100,000.00
170,100,000.00
负债合计
30,040,000.00
322,494,098.45
388,083,823.24
404,629,899.43
实收资本
20,000,000.00
100,000,000.00
100,000,000.00
100,000,000.00
未分配利润
-19,498.89
-3,512,679.67
-9,804,706.72
-11,474,681.42
所有者权益合计
19,980,501.11
96,487,320.33
90,195,293.28
88,525,318.58
被评估单位评估基准日当期及前三年利润表如下：
基准日当期及前三年利润表
金额单位:人民币元
项目名称
2011年
2012年
2013年
2014年1-8月
一、营业收入
166,090.00
26,155,373.78
其中：主营业务收入
26,155,373.78
其他业务收入
166,090.00
减：营业成本
-
9,435,823.33
其中：主营业务成本
9,435,823.33
其他业务成本
营业税金及附加
729,214.39
3,846,191.71
销售费用
25,401.50
1,058,842.38
8,515,243.23
管理费用
2,433,795.54
5731687.17
-
其中：业务招待费
31,983.90
157652
财务费用
-869.64
-4,640.11
-3470.72
5,450,902.99
资产减值损失
200.00
915
769,633.48
二、营业利润(亏损以"－"号填列)
-24,531.86
-3,488,197.81
-6292255.84
-1,862,420.96
加：营业外收入
0.04
520.00
减：营业外支出
482.11
三、利润总额(亏损以"－"号填列)
-24,531.86
-3488197.81
-6292255.8
-1,862,383.07
减：所得税费用
-5032.97
4982.97
-228.75
-192,408.37
四、净利润(净亏损以“－”号填列)
-19,498.89
-3493180.78
-6292027.05
-1,669,974.70
2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日及前三年，公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
项目
2014年1-8月
2013年12月31日
2012年12月31日
2011年12月31日
金额
比例
金额
比例
金额
比例
金额
比例
流动资
产
1,757.21
4%
348.49
0.73%
10.28
0.02%
5,001.55
99.99%
非流动
资产
47,558.31
96%
47,479.42
99.27%
41,887.86
99.98%
0.5
0.01%
合计
49,315.52
100%
47,827.91
100.00%
41,898.14
100.00%
5,002.05
100.00%
随着公司业务规模的发展，资产总额呈上升趋势，2012年购入购物中
心项目，导致非流动资产大增。其中：流动资产比重较低，非流动资产占
总资产比重较大，主要是公司非流动资产中公司的投资性房地产，为公司
的主要经营资产。
(2)流动资产结构及变化分析
公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款
等，评估基准日及前三年各期末，其主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目
2014年1-8月
2013年12月31日
2012年12月31日
2011年12月31日
金额
比例
金额
比例
金额
比例
金额
比例
货币资金
237.58
14%
292.54
83.94%
9.9
96.30%
1.55
0.03%
应收账款
1,405.40
80%
预付款项
52.45
3%
53.83
15.45%
-
-
5,000.00
99.97%
其他应收款
59.58
3%
2.12
0.61%
0.38
3.70%
0
0.00%
合计
1,755.00
100%
348.49
100%
10.28
100%
5,001.55
100%
从流动资产构成来看，2013年公司货币资金占比最大，2011年公司预
付账款占比较大，主要原因为2011年预付购物中心项目款金额较大。
①货币资金分析
评估基准日前三年各期末货币资金余额明细如下：
金额单位：人民币万元
项目
2014年1-8月
2013年12月31日
2012年12月31日
2011年12月31日
现金
-
-
-
银行存款
237.58
292.54
9.9
1.55
其他货币资金
-
-
-
合计
237.58
292.54
9.9
1.55
评估基准日，货币资金为存放于银行的存款237.58万元。除此外，公司
无抵押、冻结等对变现有限制或存放境外、或存在潜在回收风险的款项。
从货币资金的构成来看，部分货币资金无明确的用途和资金使用计划，存
在资金闲臵问题。
(3)非流动资产结构及变化分析
公司非流动资产主要包括固定资产、投资性房地产和递延所得税资产
等，评估基准日及前三年各期末，其主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目
2014年1-8月
2013年12月31日
2012年12月31日
2011年12月31日
金额
比例
金额
比例
金额
比例
金额
比例
投资性房地产
47,474.98
100%
固定资产
64.06
0%
37.35
0.08%
0.26
0.00%
0
0.00%
在建工程
47,442.04
99.92%
41,887.59
100%
0
0.00%
递延所得税资产
19.27
0%
0.03
0.00%
0.01
0.00%
0.5
100.00%
合计
47,558.31
100%
47,479.42
100%
41,887.86
100%
0.5
100%
① 固定资产分析
2011年至2013年固定资产占比逐年增加。占比逐年增加主要原因是2011
年公司刚刚成立，2012年至2013年随着生产规模的扩大固定资产增加。
② 投资性房地产分析
2014年1-8月投资性房地产占比最大，主要原因是2012年购买的成都机
场路温哥华项目的购物中心。
(4)负债结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类负债结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
项目
2014年1-8月
2013年12月31日
2012年12月31日
2011年12月31日
金额
比例
金额
比例
金额
比例
金额
比例
应付账款
2,931.42
7%
3,202.60
8.25%
20,192.21
62.61%
0
0.00%
预收账款
126.52
0%
应付职工薪酬
32.42
0%
29.14
0.08%
22.71
0.07%
0
0.00%
应交税费
286.46
1%
73.06
0.19%
0.02
0.00%
0
0.00%
应付利息
256.26
1%
39.15
0
0.00%
0
0.00%
其他应付款
19,819.92
49%
18,454.43
47.55%
12,034.47
37.32%
3,004.00
100.00%
长期借款
17,010.00
42%
17,010.00
43.83%
0
0
合计
40,462.99
100%
38,808.38
100%
32,249.41
100%
3,004.00
100%
评估基准日，公司的负债主要由应付账款、预收账款、其他应付款、
长期借款为主，3项合计占负债总额的比重均在99%以上。主要是公司要进
行购物中心建设造成负债大增。
3.偿债能力分析
评估基准日前三年，公司主要偿债能力指标情况如下：
项目
2014年1-8月
2013年度
2012年度
2011年度
流动比率
7%
1.60%
0.03%
166.50%
速动比率
7%
1.60%
0.03%
166.50%
资产负债率
82%
81.14%
76.97%
60.06%
公司各项偿债能力指标属于中等水平。公司流动比率、速动比率、资
产负债率属正常水平。
(三)对财务报表及相关申报资料的重大或者实质性调整
无调整。
五、 收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1. 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2. 假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会
环境无重大变化；
3. 假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无
重大变化；
4. 假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5. 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能
力担当其职务；
6. 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7. 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告
时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础
上，经营范围、方式与目前保持一致；
3. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为
平均流出；
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，
当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
六、 评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评
估对象价值的评估方法。
本本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。企
业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评
估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价
值+长期股权投资价值
(二)评估模型
本次选用企业自由现金流折现模型，具体公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价
值
1.经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自
由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
其中： P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
Rn：预测期末资产回收额
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资
金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
其中：ke：权益资本成本；
nnniiirRrFP.
.
.......)1(×)1(×15。0
DEDt)(1KDEEKWACCde
.
....
.
..
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如
下：
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
2.溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业
自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产货币资金，本次
评估采用成本法进行评估。
3.非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非经营性资
产为其他应收款、其他流动资产及递延所得税资产；非经营负债为其他应
付款等。本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础
法评估部分。
4.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债和长期借
款。本次评估主要采用成本法进行评估。
cferβMRPrK....
(三)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
成都海融兴达公司发展自持物业为主的实体购物中心，主要承担战略
规划、搭建投融资平台、资产管理、资源协同和风险控制等职责。根据成
都海融兴达公司目前主要营业收入来源为购物中心经营收入，根据公司经
营的情况，确定预测期为土地终止日期。故本评估报告假设被评估单位评
估基准日后经营，相应的收益期为有限期。
2.预测期的确定
成都海融兴达公司发展自持物业为主的实体购物中心，主营业务收入
主要来源于房地产租赁经营。因此收益期为有限期。
(四)预测期的收益预测
本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵
循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，
研究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面
临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提供的未来收益预测，
经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的
基础上，并在上述各项假设和前提下的分析预测。
1. 营业收入的预测
成都海融兴达公司的空港购物中心实际用途：商业、办公；位于成都
市西南部正处于成都新兴崛起的空港经济技术开发区西航港锦华路二段
172号，紧邻空港主题园林式社区——温哥华花园。
本项目位于机场高速辅路与锦华路交汇处，是通往市中心和繁华区域
的主要交通要道，是连通市区不空港经济技术开发区的主要城市干道。项
目周边现有11条公交线路从此通过。
空港购物中心处于空港经济技术开发区的中心地段，拥有庞大的消费
群体，同时，空港经济技术开发区的建设，也给附近商业发展带来巨大的
商机。购物中心3公里商圈范围内拥有近17万人群的稳定消费群体及8万
师生消费群体；周边59个大中型居住社区，形成了商业消费新贵聚集区。
商圈辐射成都信息工程学院、西南民族大学、四川大学、棠中外国语学校
等知名教育团体，这些，将成为有效而稳固的消费支撑。
空港购物中心是家高端品牌的购物中心，包含餐饮、影院等娱乐休闲
配套设施，规划有生活超市、时尚服装服饰、儿童娱乐及教育等品类，多
元化，多样化的时尚社区型购物中心，深受当地消费群体欢迎，具有较强
的潜在收益能力。
(1)未来年度主营业务收入
未来年度，在建购物中心建成后投入经营，除少量自用外主要由成都
海融兴达公司对外出租。
空港购物中心2014年全部开始营业，收入的主要收入为主力租户租金
收入、抽成租金收入、临时租金收入、物业服务费收入。
① 主力租户租金收入
主力租户租金收入主要包括：固定租户和其他租户，固定租户为北京
华联综合超市，中国电信专营店、苹果体验店、雍和珠宝、上海柯罗笆服
饰有限公司、屈臣氏、成都星巴克咖啡有限公司、成龙电影城、美食广场
等其他租户。
A.固定租户北京华联综合超市与购物中心签订租赁期限为20年的租
期，租赁日期为2013年12月31日到2034年1月1日，第一年主力租户商
场单位租金为1.5元/日.平方米；办公用房和仓库的租金为0.75元/日.平方
米，第三年主力租户商场单位租金为1.58元/日.平方米；办公用房和仓库
的租金为0.79元/日.平方米，主力租户的租金按每三年增长5%，考虑到未
来年度租金合同无法确定，根据成都海融兴达公司租赁部预计租赁期后租
金在租期最后一年的基础上增加50%，每年以5%的幅度递增。
B.其他租户：租金收入按市场单位租金与可供出租面积的乘积并在适
当考虑空臵率后来确定。2014年1-8月租金水平为54.16元/月/平方米，评
估人员根据市场实际情况综合分析，预计2014年9-12月和上半年保持不变、
2015年、2016年其他租户的市场租金分别为65元/月/平方米、80元/月/平
方米，以后年度在第三年的基础上每年以5%的幅度递增。
根据海融兴达公司租赁部统计2014年其他租户的可供出租面积为
32831平方米；以后年度的租赁面积保持不变。
根据2014年1-8月购物中心的租赁情况来看，空臵率为12%，预计2014
年9-12月的空臵率为12%；随着市场的不断成熟以后年度空臵率将下降，
根据市场的综合分析预计未来年度的空臵率为2%。
② 抽成租金收入
抽成租金收入是根据租户的营业额按一定抽成比率确认收入，租户的
营业额根据租赁部每天统计各租户的营业额。2014年1-8月购物中心采用
抽成租金的租户营业额为2,173.17万元，根据目前购物中心的市场情况，
预计2014年的营业额为1,203.99万元；随着市场的成熟，预计2015年的营
业额将在2014年的基础上增加150%。以后年度的营业额在2015年的基础
上每年以5%的幅度递增。
由于各租户的抽成率不一样，2014年1-8月抽成租金收入占抽成租金
租户营业额的9%，预计未来年度的抽成率9%。
③临时租金收入
临时租金收入由广告位收入、中厅收入。
广告收入：2014年1-8月的广告费收入为93.28万元，预计2014年9-12
月广告费收入11.02万元，随着市场的成熟，外部客户主要还是以银行、
车行及大型房地产客户为主，继续寻找新的客户来源，LED加大收入指标，
预计2015年广告收入为120万元。以后年度在2015年的基础上每年以5%
的幅度递增。
中厅收入主要是空港购物中心一楼大厅的展销收入，预计2014年1-8
月的中厅收入为90.51万元，随着购物中心的知名度的提高，预计2014年
9-12月、2015年和2016年中厅收入为3.63万元、100万元、120万元，以
后年度在2016年的基础上每年以5%的幅度递增。
④物业服务费收入
物业服务费收入是租户的租赁面积乘以租金，租户主要是固定租户、
其他租户和抽成租户。
固定租户的租金为0.5元/天/平方米，其他租户的租金为0.73元/天/平
方米。
未来年度主营业务收入预测详见后附的相关收益法评估计算附表。
2.营业成本的预测
评估人员对被评估单位各成本费用项目的构成内容、各项成本费用控
制措施等相关情况进行了了解，在此基础上与被评估单位财务部等相关部
门就相关因素进行了讨论分析，在此基础上进行成本费用的预测
主营业务成本为投资性房地产的计提折旧。
经测算，未来年度主营业务成本预测详见后附的相关收益法评估计算
附表。
3.营业税金及附加、房产税和土地使用税的预测
企业的营业税金及附加包括营业税、城建税、教育费附加及地方教育
附加。
营业税计税基础为租户租金收入、运营管理费收入、杂费收入、代收
商户保险费税费等收入、停车场收入，税率为5%。
城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加分别按照营业税额与增
值税税额的5%、3%和2%缴纳。
房产税计税基础为从价税和从租税两部分，从价部分计税基础为投资
性房地产的不含建筑安装费的原值的70%与税率1.2%和可供出租面积占建
筑总面积的比例三者的乘积确定；从租部分按年总收入的12%确定。
2014年从价部分由于刚刚开业前5个月的可供出租面积占建筑总面积
的60%，剩余7个月可供出租面积占建筑总面积的40%。
土地使用税计税基础为购物中心的占地面积6元/平方米缴纳。购物中
心的占地面积为17114㎡。
经测算，未来年度营业税金及附加、房产税、土地使用税预测详见后
附的相关收益法评估计算附表。
4.营业费用
营业费用主要包括：职工工资及相关福利、差旅费、水电费、房屋及
建筑物维修、企划费、保安费、保洁费、业务招待费等。
评估人员对被评估单位各营业费用项目的构成内容、各项成本费用控
制措施等相关情况进行了了解，在此基础上与被评估单位财务部等相关部
门就相关因素进行了讨论分析，在此基础上进行营业费用各项目的预测。
营业费用的预测原则及方法如下：
对于职工薪酬，先预测未来年度管理部门的职工人数和人均工资，将
职工人数和人均工资相乘，得到预测期的工资费用总额。对于福利费、保
险费和住房公积金等工资附加费，按2013年度该类费用占工资总额的比例
进行测算；
对于差旅费、水电费、房屋建筑物维修企划费，结合未来年度购物中
心业务发展的趋势来进行预测。
对于保洁费购物中心为了制造良好的购物环境、维持卖场清洁，需要
外聘保洁公司对购物中心保洁，未来年度根据成都海融兴达公司与保洁公
司签订的保洁服务合同金额基础上预测。
对于保安费购物中心维持秩序与商品安全，由于购物中心安保人员不
足，需要外聘安保公司负责安保事项，未来年度根据成都海融兴达公司与
保安公司签订的保安服务合同金额基础上预测。
未来年度营业费用预测详见后附的相关收益法评估计算附表。
5.管理费用
根据企业会计政策未来预测全部计入营业费用，此处不再重复说明。
6.财务费用
财务费用主要是利息收入、利息支出及银行手续费等支出。
财务费用的预测本次采用企业自由现金流模型，不考虑财务费用。
7.其他业务收支的预测
(1)历史年度其他业务收支
历史年度其他业务收入为杂费收入、代收公共事业费其他收入等。
杂费收入是成都海融兴达公司收取租户装修期间的的垃圾清理费。
代收公共事业费主要是成都海融兴达公司收取各租户的的水电煤气费
等。
(2)未来年度其他业务收支
对做杂费收入由于2014年购物中心刚刚开业，各租户都进行装修，根
据历史年度的收入情况，预计2014年9-12月的杂费收入为12.06万元，未
来年度杂费收入根据空港购物中心的实际情况考虑杂费收入。
代收公共事业费为购物中心的各租户的水电费、燃气费，以历史年度
的租户的用水、电、燃气为基础，预测未来年度的代收公共事业费收入。
其他业务支出主要是各租户实际发生和实际分摊给租户的水、电、燃
气费，结合未来年度企业业务发展的趋势来进行测算。
经测算，未来年度其他业务收支预测详见后附的相关收益法评估计算
附表
8.资本性支出的预测
资本性支出主要是电子设备类存量资产的更新支出，各年度资本性支
出详见后附的相关收益法评估计算附表：
9.折旧与摊销预测
根据土地使用年限和房屋耐用年限熟低的原则，企业按照土地剩余年
限确认投资性房地产的折旧年限为33.17年，残值率为5%，采用直线法计
提折旧，计入营业成本。
固定资产根据各项设备的使用年限考虑一定的残值率，采用直线法计
提折旧，计入销售费用。
年折旧额=固定资产原值（1-5%）×年折旧率
10.营运资金增加额
(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整事项如下：
调整内容一般包括三类：溢余资金、非经营性资产及负债，从这三类
调整事项包含的内容说明调整情况
(2)当期所需营运资金
需根据实际测算情况加以说明：
根据评估基准日营运资金所涉及的科目及企业经营特点，当期营运资
金主要考虑以下内容：
应收款项：根据企业租金收取政策，一般不存在后收租金的情况，因
此营运资金不考虑应收款项
预收款项：企业出租物业租金收取模式基本上是押三付一，预收款项
大概为4个月的租金，预收款项据此测算。
应付职工薪酬：被评估单位于评估基准日尚未运营，对于应付职工薪
酬参照兄弟单位应付职工薪酬占销售收入的比例测算。
应交税费：被评估单位于评估基准日尚未运营，对于应交税费参照兄
弟单位应交税费占销售收入的比例测算。企业最低现金保有量为营业费用、
管理费用支出，按一个月周转期进行测算。
当期所需营运资金=货币资金-预收账款-应付职工薪酬-应交税金
(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期需营运资金-期初营运资金
11.自由现金流量的预测
(1)明确的预测期内企业自由现金流
通过对租户的现金流入、其他业务收入、其他业务支出、营业税金及
附加、销售费用、所得税、折旧、资本性支出等项目进行的预测。
当期净现金流=主营业务收入-主营业务成本-销售税金及附加-销售费
用-其他业务收支-所得税-资本性支出-营运资金增加额+折旧及摊销。
收益期末，考虑营运资金回收、资产回收。
(五)折现率的确定
折现率应与预测的现金流量(企业现金流量)口径保持一致，本次评估
折现率采用国际上通常使用WACC模型进行计算。
1．权益资本成本Ke的确定
(1)风险报酬率Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的
风险很小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统查询的信息，评估基准日10
年期银行间国债收益率为4.2361 %，本次评估以4.2361 %作为无风险收益率。
(2)行业风险系数β
根据Wind资讯查询的与企业类似的沪深A股股票100周上市公司贝塔参
数计算确定，具体确定过程如下：
首先在沪深A股同类上市公司中选择若干规模相近的公司计算出公司
无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均Beta为0.5363。
同类上市公司无财务杠杆的Beta如下：
序号 证券代码 证券简称 βL值 βu值
1 000058.SZ
深赛格 0.8373 0.7902
2 000560.SZ 昆百大A 0.5864 0.3405
3 000679.SZ
大连友谊 0.8962 0.356
4 600865.SH
百大集团 0.7587 0.6584
平均 0.7697 0.5363
资料来源:Wind资讯。
企业风险系数Beta根据企业的目标资本结构D/E进行计算，计算公式如
下：
βL＝［1+(1-T)×D/E］×βU
＝(1+(1-25%)×75%)×0.5213
＝0.8379
式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数0.5363；
T：所得税率，取企业目前执行的所得税率25%；
D/E：参照同类上市公司平均资本结构，结合被评估单位目前贷款情况、
未来筹资策略，综合确定企业目标资本结构为75%。
(3)市场风险溢价RPm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要
求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次市场风险溢
价取7.19%。
(4)企业特定风险调整系数Rc的确定
成都海融兴达主要业务为投资性房地产的租用经营，单就成都海融兴
达公司自身来讲，其资产规模一般，远小于同类房地产上市公司，资金回
笼及融资风险相对较高；但成都海融兴达作为
华联股份的子公司，其投资
经营的物业只是
华联股份整体商业地产的一部分，就
华联股份整体而言，
规模较大，抗风险能力较强。
根据
华联股份商业地产经营模式，其主力租户通常为
华联综超，物业
出租具有较高的保障。且就目前实际情况看，成都海融兴达公司与北京华
联综合超市已经签订了20年的长期租赁合同，对该部分物业未来租金按照
长期租赁合同约定的租金确定，风险较低。
综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数Rc取值为0.5%。
(5)权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
ke=Rf+β×MRP+Rc
其中:
Rf——无风险利率
β——权益的系统风险系数
MRP——市场风险溢价
Rc——企业特定风险调整系数
ke=10.76%
2.债务资本成本Kd的确定
本次债务资本成本Kd取目前在执行的三年期银行贷款基准利率6.15%。
3.加权平均资本成本WACC的确定
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
=8.13%
(六)经营性资产测算过程和结果
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自
由现金流量预测所涉及的资产与负债。预测期内各年企业自由现金流量按
年中流出考虑，预测期后稳定期现金流现值按预测年末折现考虑，从而得
出企业的经营性资产价值。见附表
经营性资产价值= 55,603.31万元
(七)其他资产和负债的评估
1.溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日与企业收益无直接关系的、超过企业经营所
需的多余资产。
经核实并测算，评估基准日企业无溢余资产。
2. 非经营性资产、负债价值的确定
被评估单位的非经营性资产包括与企业的生产经营活动无直接关系的
其他应收款、其他流动资产及递延所得税资产等，经核实与公司的生产经
营活动无直接关系，因此作为非经营性资产考虑，本次评估采用成本法进
行评估。
(1)其他应收款：其他应收款为应收租户的押金和关联方往来款，金额
为59.58万元，应作为非经营性资产。
(2)其他流动资产：其他流动资产为预缴的书款，金额为2.21万元，应
作为其他流动资产。
(3)递延所得税资产：核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性差异
产生的所得税资产，为计提坏账准备形成的，应作为非经营资产。
被评估单位的非经营性负债包括与企业的生产经营活动无直接关系的
其他应付款等，经核实与公司的生产经营活动无直接关系，因此作为非经
营性负债考虑。本次评估采用成本法进行评估。
(4)其他应付款：其他应付款中的北京华联商厦股份有限公司的往来款
18,652.72万元，应作为非经营负债。
经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产及负债价值评估为
-18,571.67万元。
3. 期末剩余资产的价值
期末剩余的主要资产为投资性房地产尚未折旧金额和残值。剩余资产
的价值由投资性房地产的原值减累计折旧的金额然后折现。折现后的金额
为33.49万元。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
=55,603.31 + 0.00+(-18,571.67)
= 37,031.65 (万元)
2.有息负债的确定
在评估基准日前企业从
北京银行总行的借款计17,010.00万元，在短期
借款科目核算。应付利息为应付
北京银行的利息计256.26万元。
经核实，企业有息负债价值为17,266.26万元。
3.收益法评估结果的计算
评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资产价
值+非经营性资产价值-有息负债价值
＝37,031.65 - 17,266.26
＝19,765.39 (万元)
权益价值计算表
金额单位：人民币万元
权益价值计算表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
自由现金流-1381.792910.603304.333359.453479.053651.613860.774007.874158.904351.284498.614703.794918.435107.825320.435575.645784.19
折现期(年)0.170.831.832.833.834.835.836.837.838.839.8310.8311.8312.8313.8314.8315.83
折现率8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%
折现系数0.990.940.870.800.740.690.630.590.540.500.460.430.400.370.340.310.29
自由现金流现值-1,363.91 2,727.06 2,863.18 2,692.08 2,578.30 2,502.71 2,447.12 2,349.35 2,254.59 2,181.52 2,085.81 2,016.96 1,950.43 1,873.24 1,804.50 1,748.88 1,677.88
连续价值
经营价值55,603.31
加：未纳入收入预测的资产价值
溢余资产价值0.00
非经营性资产及负债价值-18,571.67
企业价值37,031.65
减：付息债务价值17,266.26
其他债务价值
权益价值19,765.39
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日期末资产回收
自由现金流6054.506332.126838.457082.127389.757755.958133.118521.198923.169326.379796.0110250.1010750.6511263.9811786.4812376.132198.2643323
折现期(年)16.8317.8318.8319.8320.8321.8322.8323.8324.8325.8326.8327.8328.8329.8330.8331.8332.5432.75
折现率8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%8.13%
折现系数0.270.250.230.210.200.180.170.160.140.130.120.110.110.100.090.080.0790.077
自由现金流现值1,624.24 1,571.00 1,569.05 1,502.79 1,450.16 1,407.59 1,365.06 1,322.66 1,280.92 1,238.14 1,202.71 1,163.84 1,128.89 1,093.86 1,058.55 1,027.93 172.75 33.49
连续价值
经营价值
加：未纳入收入预测的资产价值
溢余资产价值
非经营性资产及负债价值
企业价值
减：付息债务价值
其他债务价值
权益价值
自由现金流量表
金额单位：人民币万元
自由现金流量表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
营业利润551.57 1,719.84 2,296.09 2,565.23 2,755.59 2,955.71 3,222.33 3,420.00 3,625.78 3,861.33 4,088.90 4,333.18 4,600.39 4,866.92 5,148.64 5,461.27 5,770.29
息税前营业利润(EBITA)551.57 1,719.84 2,296.09 2,565.23 2,755.59 2,955.71 3,222.33 3,420.00 3,625.78 3,861.33 4,088.90 4,333.18 4,600.39 4,866.92 5,148.64 5,461.27 5,770.29
减：经营现金税137.89 429.96 574.02 641.31 688.90 738.93 805.58 855.00 906.45 965.33 1,022.23 1,083.30 1,150.10 1,216.73 1,287.16 1,365.32 1,442.57
息前税后营业利润(NOPLAT)413.68 1,289.88 1,722.06 1,923.92 2,066.69 2,216.78 2,416.74 2,565.00 2,719.34 2,895.99 3,066.68 3,249.89 3,450.30 3,650.19 3,861.48 4,095.95 4,327.72
加：折旧与摊销460.83 1,382.50 1,382.50 1,382.50 1,381.00 1,379.01 1,382.46 1,381.40 1,382.46 1,381.04 1,382.41 1,379.01 1,382.46 1,382.46 1,381.04 1,381.40 1,382.41
减：营运资本变动2,240.96 -238.22 -199.76 -60.78 -53.12 -55.81 -70.49 -61.47 -64.59 -74.52 -71.29 -74.89 -85.67 -82.66 -86.83 -98.56 -95.82
资本性支出15.34 - - 7.75 21.76 - 8.92 - 7.48 0.27 21.76 - - 7.48 8.92 0.27 21.76
加：营运资金回收
固定资产回收
自由现金流-1,381.79 2,910.60 3,304.33 3,359.45 3,479.05 3,651.61 3,860.77 4,007.87 4,158.90 4,351.28 4,498.61 4,703.79 4,918.43 5,107.82 5,320.43 5,575.64 5,784.19
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日期末资产回收
营业利润6,099.77 6,458.26 7,020.46 7,428.16 7,858.23 8,316.46 8,816.97 9,317.16 9,842.96 10,387.85 10,954.72 11,586.98 12,219.73 12,902.98 13,604.22 14,356.19 5,920.29
息税前营业利润(EBITA)6,099.77 6,458.26 7,020.46 7,428.16 7,858.23 8,316.46 8,816.97 9,317.16 9,842.96 10,387.85 10,954.72 11,586.98 12,219.73 12,902.98 13,604.22 14,356.19 5,920.29
减：经营现金税1,524.94 1,614.56 1,755.11 1,857.04 1,964.56 2,079.11 2,204.24 2,329.29 2,460.74 2,596.96 2,738.68 2,896.75 3,054.93 3,225.75 3,401.06 3,589.05 1,480.07
息前税后营业利润(NOPLAT)4,574.83 4,843.69 5,265.34 5,571.12 5,893.67 6,237.34 6,612.73 6,987.87 7,382.22 7,790.88 8,216.04 8,690.24 9,164.80 9,677.24 10,203.17 10,767.15 4,440.22
加：折旧与摊销1,379.01 1,382.46 1,381.04 1,382.46 1,382.53 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,384.24 1,398.25 1,376.49 1,385.40 1,376.49 1,383.97 1,376.76 546.88
减：营运资本变动-100.66 -113.45 -192.07 -128.82 -135.31 -142.12 -151.37 -156.83 -164.73 -173.01 -181.72 -190.85 -200.45 -210.53 -221.11 -232.22 2,788.84
资本性支出- 7.48 - 0.27 21.76 - 7.48 - 0.27 21.76 - 7.48 - 0.27 21.76 - -
加：营运资金回收-1,988.51
固定资产回收2,421.74
自由现金流6,054.50 6,332.12 6,838.45 7,082.12 7,389.75 7,755.95 8,133.11 8,521.19 8,923.16 9,326.37 9,796.01 10,250.10 10,750.65 11,263.98 11,786.48 12,376.13 2,198.26 433.23
预测期损益表
金额单位：人民币万元
预测期损益表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
营业收入1,934.65 5,807.12 6,502.04 6,783.08 7,029.32 7,287.03 7,552.03 7,810.16 8,081.02 8,385.23 8,683.52 8,996.55 9,346.04 9,690.81 10,052.66 10,454.44 10,853.02
主营业务收入1,685.89 5,056.50 5,739.84 6,007.30 6,247.94 6,499.93 6,759.08 7,011.23 7,275.99 7,573.95 7,865.85 8,172.33 8,515.11 8,853.02 9,207.82 9,602.37 9,993.54
其他业务收入248.75 750.63 762.19 775.78 781.38 787.11 792.95 798.92 805.03 811.28 817.67 824.22 830.92 837.80 844.84 852.07 859.49
减：营业成本634.85 1,907.40 1,910.27 1,913.15 1,916.05 1,918.96 1,921.89 1,924.84 1,927.81 1,930.79 1,933.79 1,936.81 1,939.84 1,942.89 1,945.96 1,949.05 1,952.15
主营业务成本458.83 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49
其他业务成本176.02 530.91 533.78 536.66 539.56 542.47 545.41 548.35 551.32 554.30 557.30 560.32 563.35 566.40 569.47 572.56 575.66
营业税金及附加271.33 917.31 1,034.90 1,079.38 1,119.06 1,160.68 1,206.35 1,250.81 1,297.48 1,349.96 1,401.40 1,455.39 1,515.75 1,575.26 1,637.74 1,707.18 1,776.04
销售费用476.90 1,262.58 1,260.78 1,225.32 1,238.63 1,251.68 1,201.46 1,214.51 1,229.95 1,243.15 1,259.43 1,271.17 1,290.05 1,305.74 1,320.32 1,336.94 1,354.53
营业利润551.57 1,719.84 2,296.09 2,565.23 2,755.59 2,955.71 3,222.33 3,420.00 3,625.78 3,861.33 4,088.90 4,333.18 4,600.39 4,866.92 5,148.64 5,461.27 5,770.29
利润总额551.57 1,719.84 2,296.09 2,565.23 2,755.59 2,955.71 3,222.33 3,420.00 3,625.78 3,861.33 4,088.90 4,333.18 4,600.39 4,866.92 5,148.64 5,461.27 5,770.29
减：所得税费用137.89 429.96 574.02 641.31 688.90 738.93 805.58 855.00 906.45 965.33 1,022.23 1,083.30 1,150.10 1,216.73 1,287.16 1,365.32 1,442.57
净利润413.68 1,289.88 1,722.06 1,923.92 2,066.69 2,216.78 2,416.74 2,565.00 2,719.34 2,895.99 3,066.68 3,249.89 3,450.30 3,650.19 3,861.48 4,095.95 4,327.72
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日
营业收入11,271.36 11,733.56 12,437.13 12,957.26 13,503.23 14,076.33 14,677.89 15,309.36 15,972.23 16,668.05 17,398.49 18,165.27 18,970.20 19,815.19 20,702.26 21,633.48 8,955.59
主营业务收入10,404.26 10,858.64 11,554.15 12,066.02 12,603.49 13,167.82 13,760.38 14,382.56 15,035.85 15,721.80 16,442.05 17,198.32 17,992.39 18,826.18 19,701.65 20,620.89 8,553.36
其他业务收入867.10 874.93 882.97 891.24 899.75 908.50 917.52 926.81 936.38 946.25 956.44 966.95 977.81 989.02 1,000.61 1,012.59 402.22
减：营业成本1,955.27 1,958.42 1,961.57 1,964.75 1,967.95 1,971.16 1,974.39 1,977.65 1,980.92 1,984.21 1,987.51 1,990.84 1,994.19 1,997.55 2,000.94 2,004.35 796.17
主营业务成本1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 546.77
其他业务成本578.79 581.93 585.09 588.26 591.46 594.67 597.91 601.16 604.43 607.72 611.02 614.35 617.70 621.07 624.45 627.86 249.40
营业税金及附加1,848.34 1,928.29 2,050.44 2,140.48 2,235.00 2,334.24 2,438.43 2,547.82 2,662.68 2,783.26 2,909.87 3,042.79 3,182.35 3,328.88 3,482.72 3,644.25 1,589.66
销售费用1,367.98 1,388.61 1,404.65 1,423.88 1,442.05 1,454.47 1,448.10 1,466.73 1,485.67 1,512.74 1,546.39 1,544.65 1,573.93 1,585.78 1,614.37 1,628.69 649.47
营业利润6,099.77 6,458.26 7,020.46 7,428.16 7,858.23 8,316.46 8,816.97 9,317.16 9,842.96 10,387.85 10,954.72 11,586.98 12,219.73 12,902.98 13,604.22 14,356.19 5,920.29
利润总额6,099.77 6,458.26 7,020.46 7,428.16 7,858.23 8,316.46 8,816.97 9,317.16 9,842.96 10,387.85 10,954.72 11,586.98 12,219.73 12,902.98 13,604.22 14,356.19 5,920.29
减：所得税费用1,524.94 1,614.56 1,755.11 1,857.04 1,964.56 2,079.11 2,204.24 2,329.29 2,460.74 2,596.96 2,738.68 2,896.75 3,054.93 3,225.75 3,401.06 3,589.05 1,480.07
净利润4,574.83 4,843.69 5,265.34 5,571.12 5,893.67 6,237.34 6,612.73 6,987.87 7,382.22 7,790.88 8,216.04 8,690.24 9,164.80 9,677.24 10,203.17 10,767.15 4,440.22
主营业务收入预测表
金额单位：人民币万元
主营业务收入预测表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
主营业务收入合计1,685.89 5,056.50 5,739.84 6,007.30 6,247.94 6,499.93 6,759.08 7,011.23 7,275.99 7,573.95 7,865.85 8,172.33 8,515.11 8,853.02 9,207.82 9,602.37 9,993.54
主力租户租金收入737.37 2,853.47 3,450.95 3,623.49 3,785.65 3,955.92 4,153.72 4,341.43 4,538.54 4,765.47 4,982.78 5,210.95 5,471.50 5,723.06 5,987.20 6,286.56 6,577.77
抽成租金收入108.36 759.86 797.85 854.84 897.59 942.47 989.59 1,039.07 1,091.02 1,145.57 1,202.85 1,262.99 1,326.14 1,392.45 1,462.07 1,535.18 1,611.94
临时租金14.65 220.00 246.00 258.30 271.22 284.78 299.01 313.97 329.66 346.15 363.45 381.63 400.71 420.74 441.78 463.87 487.06
物业服务费收入825.52 1,223.17 1,245.04 1,270.66 1,293.49 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日
主营业务收入合计10,404.26 10,858.64 11,554.15 12,066.02 12,603.49 13,167.82 13,760.38 14,382.56 15,035.85 15,721.80 16,442.05 17,198.32 17,992.39 18,826.18 19,701.65 20,620.89 8,553.36
主力租户租金收入6,883.55 7,227.72 7,807.54 8,197.91 8,607.81 9,038.20 9,490.11 9,964.61 10,462.84 10,985.99 11,535.29 12,112.05 12,717.65 13,353.54 14,021.21 14,722.27 6,140.41
抽成租金收入1,692.53 1,777.16 1,866.02 1,959.32 2,057.28 2,160.15 2,268.16 2,381.56 2,500.64 2,625.67 2,756.96 2,894.80 3,039.54 3,191.52 3,351.10 3,518.65 1,467.57
临时租金511.42 536.99 563.84 592.03 621.63 652.71 685.35 719.61 755.59 793.37 833.04 874.70 918.43 964.35 1,012.57 1,063.20 422.33
物业服务费收入1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 1,316.77 523.05
主营业务成本预测表
金额单位：人民币万元
主营业务成本预测表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
主营业务成本合计458.831376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.49
房产折旧458.831376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.49
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日
主营业务成本合计1376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.49546.77
房产折旧1376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.491376.49546.77
主营业务税金及附加预测表
金额单位：人民币万元
主营业务税金及附加预测表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称税率2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
税金合计271.33917.311034.901079.381119.061160.681206.351250.811297.481349.961401.401455.391515.751575.261637.741707.181776.04
主营业税金及附加合计5.5%92.72278.11315.69330.40343.64357.50371.75385.62400.18416.57432.62449.48468.33486.92506.43528.13549.64
营业税5%84.29252.82286.99300.37312.40325.00337.95350.56363.80378.70393.29408.62425.76442.65460.39480.12499.68
城市维护建设税5%4.2112.6414.3515.0215.6216.2516.9017.5318.1918.9319.6620.4321.2922.1323.0224.0124.98
教育费附加3%2.537.588.619.019.379.7510.1410.5210.9111.3611.8012.2612.7713.2813.8114.4014.99
地方教育费附加2%1.695.065.746.016.256.506.767.017.287.577.878.178.528.859.219.609.99
其他营业税及附加合计5.5%178.61639.20719.21748.98775.43803.18834.61865.19897.30933.40968.781005.911047.421088.341131.311179.051226.40
营业税5%12.4437.5338.1138.7939.0739.3639.6539.9540.2540.5640.8841.2141.5541.8942.2442.6042.97
城市维护建设税5%0.621.881.911.941.951.971.982.002.012.032.042.062.082.092.112.132.15
教育费附加3%0.371.131.141.161.171.181.191.201.211.221.231.241.251.261.271.281.29
地方教育费附加2%0.250.750.760.780.780.790.790.800.810.810.820.820.830.840.840.850.86
房产税154.66587.65667.02696.04722.18749.63780.72810.98842.75878.51913.54950.31991.451032.001074.571121.921168.86
土地使用税10.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.27
项目名称税率2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日
税金合计1848.341928.292050.442140.482235.002334.242438.432547.822662.682783.262909.873042.793182.353328.883482.723644.251589.66
主营业税金及附加合计5.5%572.23597.22635.48663.63693.19724.23756.82791.04826.97864.70904.31945.91989.581035.441083.591134.15470.43
营业税5%520.21542.93577.71603.30630.17658.39688.02719.13751.79786.09822.10859.92899.62941.31985.081031.04427.67
城市维护建设税5%26.0127.1528.8930.1731.5132.9234.4035.9637.5939.3041.1143.0044.9847.0749.2551.5521.38
教育费附加3%15.6116.2917.3318.1018.9119.7520.6421.5722.5523.5824.6625.8026.9928.2429.5530.9312.83
地方教育费附加2%10.4010.8611.5512.0712.6013.1713.7614.3815.0415.7216.4417.2017.9918.8319.7020.628.55
其他营业税及附加合计5.5%1276.101331.061414.961476.841541.811610.011681.611756.781835.711918.562005.552096.882192.772293.442399.132510.101119.22
营业税5%43.3643.7544.1544.5644.9945.4345.8846.3446.8247.3147.8248.3548.8949.4550.0350.6320.11
城市维护建设税5%2.172.192.212.232.252.272.292.322.342.372.392.422.442.472.502.531.01
教育费附加3%1.301.311.321.341.351.361.381.391.401.421.431.451.471.481.501.520.60
地方教育费附加2%0.870.870.880.890.900.910.920.930.940.950.960.970.980.991.001.010.40
房产税1218.151272.671356.131417.561482.051549.771620.881695.541773.941856.251942.682033.432128.722228.782333.832444.141091.28
土地使用税10.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.2710.275.82
销售费用预测表
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
销售费用合计476.901262.581260.781225.321238.631251.681201.461214.511229.951243.151259.431271.171290.051305.741320.321336.941354.53
工资支出65.88211.35215.58219.89224.29228.77215.40219.70224.10228.58233.15237.82242.57247.42252.37257.42262.57
福利及工资附加费27.0136.9337.9238.9339.9440.9641.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.01
职工福利费4.124.164.204.244.284.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.32
工会经费2.172.212.262.302.352.392.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.44
职工教育经费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
基本失业保险1.354.715.145.565.996.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.42
基本工伤保险0.381.001.091.181.271.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.36
基本养老保险10.9711.1911.4111.6411.8712.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.11
补充养老保险0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
基本医疗保险4.734.784.834.874.924.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.97
补充医疗保险0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
生育保险0.481.041.141.231.321.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.42
住房公积金2.822.852.882.912.932.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.96
其他福利费5.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.00
折旧支出2.006.016.016.014.512.525.974.915.974.555.932.525.975.974.554.915.93
业务招待费11.6327.0027.5428.0928.6529.2329.8130.4131.0131.6332.2732.9133.5734.2434.9335.6336.34
办公费0.7913.2313.4913.7614.0414.3214.6114.9015.2015.5015.8116.1316.4516.7817.1117.4617.81
税费2.412.462.512.562.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.61
房地租赁费用1.121.141.141.161.161.191.191.211.211.231.231.261.261.281.281.31
其他费用369.58 964.53 956.63 914.98 923.47 932.10 890.87 899.79 908.85 918.06 927.42 936.94 946.62 956.45 966.46 976.63 986.97
销售费用预测表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日
销售费用合计1367.981388.611404.651423.881442.051454.471448.101466.731485.671512.741546.391544.651573.931585.781614.371628.69649.47
工资支出267.82273.18278.64284.21289.90295.69276.47282.00287.64293.40299.26305.25311.35317.58323.93330.41133.87
福利及工资附加费41.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0116.29
职工福利费4.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.324.321.72
工会经费2.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.442.440.97
职工教育经费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
基本失业保险6.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.426.422.55
基本工伤保险1.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.361.360.54
基本养老保险12.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.1112.114.81
补充养老保险0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
基本医疗保险4.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.974.971.97
补充医疗保险0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00
生育保险1.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.421.420.56
住房公积金2.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.962.961.18
其他福利费5.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.001.99
折旧支出2.525.974.555.976.040.000.000.000.007.7521.760.008.920.007.480.270.00
业务招待费37.0737.8138.5639.3340.1240.9241.7442.5843.4344.3045.1846.0947.0147.9548.9149.8819.82
办公费18.1618.5218.9019.2719.6620.0520.4520.8621.2821.7022.1422.5823.0323.4923.9624.449.71
税费2.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.612.611.04
房地租赁费用1.311.341.341.361.361.391.391.421.421.451.451.471.471.501.501.530.61
其他费用997.49 1,008.18 1,019.05 1,030.11 1,041.36 1,052.79 1,064.43 1,076.26 1,088.29 1,100.53 1,112.98 1,125.64 1,138.53 1,151.63 1,164.96 1,178.53 468.14
其他业务收支预测表
金额单位：人民币万元
其他业务收支预测表(续)
金额单位：人民币万元
项目名称2014年9-12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
其他业务收入合计248.75750.63762.19775.78781.38787.11792.95798.92805.03811.28817.67824.22830.92837.80844.84852.07859.49
杂费收入12.0625.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.00
代收
公用事业费236.69713.63717.19720.78724.38728.01731.65735.30738.98742.68746.39750.12753.87757.64761.43765.24769.06
停车场收入0.0012.0030.0040.0042.0044.1046.3148.6251.0553.6056.2859.1062.0565.1668.4171.8375.43
其他业务支出合计176.02530.91533.78536.66539.56542.47545.41548.35551.32554.30557.30560.32563.35566.40569.47572.56575.66
电费155.15467.77470.11472.46474.82477.19479.58481.98484.39486.81489.24491.69494.15496.62499.10501.60504.11
水费6.9821.0621.1621.2721.3721.4821.5921.7021.8021.9122.0222.1322.2422.3522.4722.5822.69
燃气费13.8942.0942.5142.9443.3743.8044.2444.6845.1345.5846.0346.4946.9647.4347.9048.3848.87
其他业务利润72.73219.71228.41239.12241.82244.63247.55250.57253.71256.98260.37263.90267.57271.39275.37279.51283.82
项目名称2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1月1日到5月23日
其他业务收入合计867.10874.93882.97891.24899.75908.50917.52926.81936.38946.25956.44966.95977.81989.021000.611012.59402.22
杂费收入15.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.005.96
代收
公用事业费772.91776.77780.66784.56788.48792.42796.39800.37804.37808.39812.43816.50820.58824.68828.80832.95330.87
停车场收入79.2083.1687.3191.6896.26101.08106.13111.44117.01122.86129.00135.45142.23149.34156.81164.6565.40
其他业务支出合计578.79581.93585.09588.26591.46594.67597.91601.16604.43607.72611.02614.35617.70621.07624.45627.86249.40
电费506.63509.16511.71514.26516.84519.42522.02524.63527.25529.89532.54535.20537.87540.56543.27545.98216.88
水费22.8022.9223.0323.1523.2623.3823.5023.6123.7323.8523.9724.0924.2124.3324.4524.589.76
燃气费49.3649.8550.3550.8551.3651.8752.3952.9253.4453.9854.5255.0655.6156.1756.7357.3022.76
其他业务利润288.32293.00297.89302.98308.29313.83319.61325.65331.95338.54345.41352.60360.11367.95376.16384.74152.83
房产收益法预测表
金额单位：人民币万元
序号内容 2014年9-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年
一年房地产总收益(元) 1,478.17 4,948.10 5,626.85 5,888.93 6,124.78 6,371.87 6,631.03 6,883.18 7,147.94 7,445.90 7,737.79 8,044.28 8,387.06 8,724.97 9,079.76 9,474.32 9,865.48 10,276.211月租金(元／m2)（建筑面积口径） 56.05 62.55 71.13 74.44 77.42 80.54 83.82 87.01 90.35 94.12 97.81 101.68 106.02 110.29 114.77 119.76 124.70 129.902估价对象建筑面积(平方米) 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.133估价对象重置价格(万元) 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76
二年总费用(元) 1,084.21 2,172.11 2,379.13 2,459.06 2,530.99 2,606.36 2,287.54 2,349.32 2,414.18 2,487.18 2,558.70 2,392.46 2,466.16 2,538.80 2,615.09 2,699.92 2,784.02 2,872.321维修费(元) 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.342管理费(元) 147.82 494.81 562.69 588.89 612.48 637.19 331.55 344.16 357.40 372.29 386.89 241.33 251.61 261.75 272.39 284.23 295.96 308.293房产税(元) 177.38 593.77 675.22 706.67 734.97 764.62 795.72 825.98 857.75 893.51 928.54 965.31 1,006.45 1,047.00 1,089.57 1,136.92 1,183.86 1,233.154土地税 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.275出租中介费 14.78 148.44 168.81 176.67 183.74 191.16 132.62 137.66 142.96 148.92 154.76 80.44 83.87 87.25 90.80 94.74 98.65 102.766营业税及附加(元) 81.30 272.15 309.48 323.89 336.86 350.45 364.71 378.57 393.14 409.52 425.58 442.44 461.29 479.87 499.39 521.09 542.60 565.197保险费(元) 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.338续建成本 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
9折旧 458.83 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.4910所得税率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%
11所得税 -16.22 349.88 467.81 513.35 554.32 597.26 741.75 789.34 839.32 895.56 950.65 1,068.83 1,136.10 1,202.42 1,272.05 1,349.48 1,426.24 1,506.85
三年租金净收益(元) 410.17 2,426.12 2,779.92 2,916.52 3,039.46 3,168.26 3,601.74 3,744.52 3,894.44 4,063.16 4,228.44 4,582.99 4,784.80 4,983.74 5,192.63 5,424.92 5,655.22 5,897.04
四还原利率7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%
五可获收益年限(年) 0.33 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
六收益价值 136.72 2,426.12 2,779.92 2,916.52 3,039.46 3,168.26 3,601.74 3,744.52 3,894.44 4,063.16 4,228.44 4,582.99 4,784.80 4,983.74 5,192.63 5,424.92 5,655.22 5,897.04
七折现期 0.17 0.67 1.67 2.67 3.67 4.67 5.67 6.67 7.67 8.67 9.67 10.67 11.67 12.67 13.67 14.67 15.67 16.67
八现值 135.09 2,311.92 2,464.25 2,404.97 2,331.48 2,260.73 2,390.73 2,312.10 2,236.90 2,170.99 2,101.67 2,118.97 2,057.94 1,993.95 1,932.58 1,878.18 1,821.31 1,766.69
七投资性房地产评估值 59,358.00
房产收益法预测表(续)
金额单位：人民币万元
序号内容 2032年 2033年 2034年 2035年 2036年 2037年 2038年 2039年 2040年 2041年 2042年 2043年 2044年 2045年 2046年
2047年1月1日至5
月23日
2047/5/23残值收回
一年房地产总收益(元) 10,730.58 11,426.10 11,937.99 12,475.46 13,039.81 13,632.38 14,254.58 14,907.88 15,593.85 16,314.12 17,070.39 17,864.49 18,698.28 19,573.77 20,493.03 9,170.68 3,007.951月租金(元／m2)（建筑面积口径） 135.64 144.43 150.90 157.69 164.83 172.32 180.18 188.44 197.11 206.22 215.78 225.81 236.35 247.42 259.04 259.04 -
2估价对象建筑面积(平方米) 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 65,926.13 -
3估价对象重置价格(万元) 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 29,666.76 -
二年总费用(元) 2,970.01 3,119.55 3,229.60 3,345.16 3,466.50 3,593.90 3,727.67 3,868.13 4,015.61 4,170.47 4,333.07 4,503.80 4,683.07 4,871.30 5,068.94 2,230.74 -
1维修费(元) 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 593.34 231.40 -
2管理费(元) 321.92 342.78 358.14 374.26 391.19 408.97 427.64 447.24 467.82 489.42 512.11 535.93 560.95 587.21 614.79 275.12 -
3房产税(元) 1,287.67 1,371.13 1,432.56 1,497.06 1,564.78 1,635.89 1,710.55 1,788.95 1,871.26 1,957.69 2,048.45 2,143.74 2,243.79 2,348.85 2,459.16 1,100.48 -
4土地税 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 10.27 4.08 -
5出租中介费 107.31 114.26 119.38 124.75 130.40 136.32 142.55 149.08 155.94 163.14 170.70 178.64 186.98 195.74 204.93 91.71 -
6营业税及附加(元) 590.18 628.44 656.59 686.15 717.19 749.78 784.00 819.93 857.66 897.28 938.87 982.55 1,028.41 1,076.56 1,127.12 504.39 -
7保险费(元) 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 59.33 23.57 -
8续建成本 - - - - - - - - - - - - - - - - -
9折旧 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 1,376.49 546.77 -
10所得税率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%0.00%
11所得税 1,596.02 1,732.52 1,832.97 1,938.45 2,049.21 2,165.50 2,287.60 2,415.82 2,550.44 2,691.79 2,840.21 2,996.05 3,159.68 3,331.50 3,511.90 1,598.29 -
三年租金净收益(元) 6,164.55 6,574.04 6,875.41 7,191.85 7,524.11 7,872.98 8,239.30 8,623.93 9,027.80 9,451.85 9,897.11 10,364.64 10,855.53 11,370.97 11,912.19 5,341.65 -
四还原利率7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%
五可获收益年限(年) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 - -
六收益价值 6,164.55 6,574.04 6,875.41 7,191.85 7,524.11 7,872.98 8,239.30 8,623.93 9,027.80 9,451.85 9,897.11 10,364.64 10,855.53 11,370.97 11,912.19 5,341.65 3,007.95
七折现期 17.67 18.67 19.67 20.67 21.67 22.67 23.67 24.67 25.67 26.67 27.67 28.67 29.67 30.67 31.67 32.38 32.58
八现值 1,717.98 1,704.28 1,658.05 1,613.36 1,570.14 1,528.32 1,487.84 1,448.65 1,410.69 1,373.91 1,338.26 1,303.70 1,270.18 1,237.67 1,206.12 513.84 285.02
七投资性房地产评估值
