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无锡住宅用地比重提升占比超一半
作者: 文章来源: 浏览次数:1080  时间:2014/1/23 19:40:00 

       2013年,购房者在无锡买房花了多少钱?买了哪里的房子?房价是涨是跌?昨日,无锡市房屋产权监理处发布的《锡房指数报告》逐一披露了无锡楼市年度账单。

  【开发】

  住宅用地比重提升占比超一半

  2013年,无锡市区房地产新开工面积为968.46万平米,同比减少了5.88%;竣工面积为654.13万平方米,同比增长17.73%。

        在开发建设的前期环节——土地市场方面,全年市区共出让65幅国有建设用地使用权,土地成交总面积433.12万平米,同比增长29.54%,成交金额 194.72亿元,同比增长45.91%,溢价率为4.59%,呈现回暖态势。其中惠山区和滨湖区成为大头。前者共成交20幅,面积116.22万平米, 后者成交17幅,面积163.12万平米。从土地性质看,去除加油站、汽车4S店等地块,非住宅地块面积约137万平米,住宅用地比重逐步提升,为 240.15万平米,占比约55%,比2012年提高了18个百分点。

  【投放】

  供应达历史高位 库存量增近300万平米

  2013年,无锡市区商品房批准预售面积891.75万平米,处于历史高位,同比增长5.60%,其中住宅624.63万平米,同比增加7.24%。

  与此同时,商品房存量持续增加,不含政策性用房,从年初的1428万米增加至年底1727万平米的历史新高,去除估算目前未售但已投入使用的非 住宅面积约200多万平米,存量的去化周期将近2年。据估算,全年出让土地可建商品房面积947万平米,另据调研,目前市场上还未开发完毕的存量土地约为 2000多万平米,因此后期可建商品房面积较大。库存量的消化问题越来越严峻。

  【销售】

  681.59亿元买下82737套房

  在国内很多城市出现成交猛涨之际,无锡楼市表现出“降温”的态势。据统计,2013年无锡市区房地产成交82737套,成交金额681.59亿 元。其中商品住宅成交44302套,同比降低3.62%;成交面积512.5万平米,同比降低3.85%。省内其他同类城市,如南京、苏州、常州等,均为 明显增长,部分城市的增幅达到了2位数。相比之下,无锡楼市极为“低调”。

  从成交区域来看,惠山区、新区、滨湖区分列三甲,上述三个区的成交占到总量的2/3。

  从住宅结构来看,80—90平米、120—144平米的两类户型最受欢迎。而180平米以上的户型明显滞销。市产监处人士表示,大户型高价位的 住宅产品一直是市场上问题比较突出的部分,供销比偏大,而其他各类住宅产品供销比较为合理。在调控政策影响下,大户型高价位的住宅产品销售速度更为缓慢, 库存量不断增加。不含政策性住房,今年180平米以上的住宅新增供销比最大,为1.62:1(按套数分析),存量也达到12600多套,占到了住宅总存量 的20%,去化周期较长。其中高层和多层类型存量套数最多,占比分别约为41%和30%,主要为大平层、洋房和叠加别墅。同时,单价15000元/平米以 上的住宅新增供销比达到11.54:1(按套数分析),产品滞销严重。因此,开发企业应找准市场定位,加大普通住宅开发的比重,迎合市场需求。

  【房价】

  一年间,商品住宅涨了358元/平米

  对于广大购房者来说,价格无疑是最刺激神经的。2013年,房屋价格持续小幅回升,前三季度市区商品住宅加权均价环比涨幅依次为0.32%、 2.47%和0.92%。至四季度,市区商品住宅加权均价为8454元/平米,环比涨幅为0.65%,全年累计上涨4.36%。另外,经测算,四季度二手 住宅加权均价为7458元/平米,环比涨幅0.68%。

  除了价格,房贷政策也影响着购房者。随着2011年限购限贷政策的出台,房地产市场的成交主要靠首次置业和改善型需求支撑,而改善型需求受到二 套房首付、贷款利率、买卖税费等方面政策规定的限制,无法获得更多的支持。然而,2013下半年以来,商业银行对于首套房贷的支持力度不断降低,贷款利率 优惠幅度从以往的8折左右提高到9.5折,甚至取消优惠,这直接增加了首次置业群体的购房成本和经济负担,使得部分购房者不得不调整购房计划。

  【预测】

  供应缓、成交降、房价稳

  “供应放缓、成交下降、房价平稳。”对于2014年无锡楼市的走势,市产监处相关人士分析。今年以来,全国楼市分化加剧,一二线城市量价爆发式 上涨,三四线城市则出现了库存积压,与此同时,各地的楼市政策也出现分化趋势。从大环境来看,后期国内的经济下行压力较大,宏观调控政策短期内较为稳定, 针对房地产市场具体情况来看,预测后期将总体保持较为平稳的态势。

  在供应方面,随着2013年企业推盘节奏不减,新盘纷纷上市,无锡商品房新增供应量达到了历史高位,市场可售总量充足,预测下阶段企业推盘节奏将较前期有所放缓,供应总量将低于2013年水平。

  在成交方面,在近几年,房地产市场快速发展,成交量高位运行,已经透支了部分住房需求,并且在限购限贷政策的持续影响下,2014年市场成交量难以出现大幅增长,因此预测后期市场成交量将有所下降,但总体还将接近2013年水平。

  在房价方面,2013年房价逐季小幅上涨,但总体涨幅不大,主要为在前期降价的基础上小幅回升,市场个案也出现分化,部分热销楼盘涨价情况明 显,而个别楼盘仍在降价促销。后期一方面由于开发建设以及人工成本等因素自然上涨,对房价影响较大;另一方面目前市场总体仍是供大于求,在长效调控机制作 用下,商品住宅价格上涨不易,因此预测房价总体将保持稳中有升的态势。

来源:北京商报

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