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房地产估价中涉及到的有关税费问题浅析—以深圳为例
作者: 文章来源: 浏览次数:1063  时间:2014/1/23 19:44:00 

  在应用不动产估价三大方法——比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时,经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题,这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此,有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。  本文将根据我们在估价中曾经遇到的有关税费问题进行简要的分析,并试图结合房地产估价方法对其进行基本分类和汇总,希望对估价师的估价实践能有所帮助。
  一、对“税费”的基本认识
  1.税费的实质和特征
  这里所说的“税”应当是税收的简称,税收的实质是国家(或者地方政府或者政府有关部门)为了行使其职能,取得财政收入的一种方式,它有三个方面的基本特征:一是强制性,二是无偿性,三是固定性。
  “强制性”——税收通常以“法”的形式,对征收捐税加以规定,并依法强制执行。“无偿性”——税款是国家的财政收入,国家既不归还,也无需支付任何报酬。“固定性”——指在征税之前,即以法的形式预先规定了课税对象、课税额度和课税办法等。
  这里所述的“费”分两种情况,一种情况是与“税”相近,如教育费附加、市政建设配套费、耕地占用费、拆迁补偿费等,这些“费”与“税”的实质和特征基本相同或相近;另一种“费”是一种与相关经济活动有关的交换价格,如建设项目可行性研究费、勘察设计费、招投标费、临时设施费、工程建设监理费等,这类“费用”的实质是一种正常经济活动所应有的交易成本,其特征是“个体”的经济活动不一定全都发生,但从“总体”上看,却是公开市场条件下公平交易的参照体。
  2.税费与房地产估价的关系3 r( l2 H: h6 J' T2 _1 W
  我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法——收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利,而不仅仅是估价对象实体自身,那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。% p: a/ @+ D7 _4 X" }% L
  所以,如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用,那么可能会造成估价结论的联疵。
  二、与房地产估价相关的税法体系
  税法是税收的法律表现形式,税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类:包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中,与房地产估价直接相关的有:流转税类:营业税。
  资源税类:城镇土地使用税。
  所得税类:企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
  特定目的税类:固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。
  财产和行为税类:房产税、城市房地产税、印花税、契税。5 ^, h! V2 g+ ]6 n8 }
  农业税类和关税类在大多数房地产估价中很少涉及。与房地产估价有关的税法体系的分类,表明纳税义务产生的根源之所在,比如营业税,发生在商品的流通环节,就房地产而言,只要发生房地产的租售行为,其纳税义务也就随之产生。
  三、用收益法估价涉及的有关税费
  采用收益法对房地产进行估价时,概括地讲,所涉及的税费有:营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税(费)、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。
  在房地产估价中如何确定上述税费,主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。估价对象的权利状况是我们确定税费首要考虑的一个因素:权利状况不同,所涉及的税费内容会有所差异。房地产估价在大多数情况下是对其权利的价值进行判断。收益途径是指估价对象通过售让全部产权获取收益,或是通过出租收取租金收入,或者两者兼而有之。价值定义是指估价结果的内含。价值定义不同,其所对应的税费问题也有所区别。这里我们主要讨论收益途径与税费的关系。
  (一)出租性收益应当考虑的税费及其确定方法l.营业税:其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知,前者适用于单位出租房地产的经济行为,后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入,纳税义务人也均为取得租金收入的出租人,所不同的是税率有所差别:前者为5%,后者为3%。6 A! N  y* L# ^7 v+ S
  2.城市维护建设税:其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》,税基为营业税额,税率为:城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
  3.教育费附加:其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》,税基为营业税额,税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
  4.房产税:其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知,前者适用于单位出租房地产的经济行为,后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入,税率分别为12%和4%。- d3 o1 i# ^& `% t1 n6 ~8 Q
  5.土地使用税(费):其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》,其计税(费)的基准为实际使用土地的面积,税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。深圳市称土地使用费,其标准见深圳市规史旧土局深规土(1997)267号文。
  6.印花税:其法律依据为御花税暂行条例》,其税基为租金收N,税率为 0. l%。
  7.租赁管理费:其法律依据为《深圳市房屋租赁管理条例》,取费基准为租金收入,费率为2%。
  8.保险费:保险公司对房产的保费率。
  9.土地收益金:其法律依据为《城市房地产管理法》,计算范围仅限于划拨土地上的房屋出租,计算基准为租金中所含土地收益,其具体计征标准由当地省市规定。7 u* J% V$ O7 [* p6 a* V# |" v& v
  10.所得税:其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》,其税基均为应税所得,对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率,个人出租适用的税率为10%。
  (二)产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法, ^: e- s5 W) X) W
  1.营业税:其法律依据是《营业税暂行条例》,税基为销售房地产的销售收入,税率为5%。
  2.城市维护建设税:其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》,税基为营业税额,税率为:城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。! h( \8 C2 b& L4 D9 O: u. p
  3.教育费附加:其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》,税基为营业税额,税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。6 ~0 t  E0 S" ]! L
  4.印花税:其法律依据为《印花税暂行条例》,其税基为销售合同金额即销售收入,税率为0.03%。
  5.土地增值税:其法律依据为灶地增值税暂行条例》,税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率,分别为30%、的院、50%和60%四个档次。
  6.土地收益金:其法律依据为《城市房地产管理法》,计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价,估价结果再扣减“补交地价”。深圳市的实际情况是根据取得土地使用权的方式(划拨、协议、历史用地、改变用途等)有所区别。' Q6 c* S6 R% A2 Z: J
  7.所得税:其法律依据为《企业所得税暂行条例》,其税基均为应税所得,对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。
  关于所得税是否要扣除,这个问题在房地产估价的实践中尚有争议。按照《房地产估价规范》和中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》相关内容的规定和论述,用上述两种进行估价时,不考虑所得税的问题。但在有关“假设开发法”的内容规定和论述中,有关“开发利润”都要扣除,那么“所得税”不扣,何谓利润?好象不太合理。
  我们认为,所得税应当作为收益法(包括由收益法演变的其他方法)在计算净现金流量或净收益的扣除项目,理由简述如下:首先,所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务,因此,从现金流量的概念来讲,必定是现金的流出;从净收益或纯收益的概念来讲,有经营收益就说明必须承担秋收的义务,是收益人必须的支出,两者均具有固定性、强制性和无偿性。
  其次,无论是“出租房地产取得租金收入”途径,还是“售让房地产取得销售收入”途径,从收益法估价理论的角度看,不仅仅是房地产的自然属性,更重要的是一种“权利”,前者是分期让渡房地产的使用权,后者是一次性让渡房地产的所有权。对拥有该等“权利”的权利人来讲,让渡的目的和结果,均是为了取得相应的货和性资产。显然,除了违反法律的规定外,前面所述的取得货和性资产是不应包括国家强制规定的税收部分。也就是说在合法的前提下,权利人让渡相应权利而取得的完全属于自己的货币资产或收益是不可能包括相当于所得税部分的货币。
  由于所得税对不同纳税主体,可能会出现税率上的差别,因而,同一宗房地产、不同的人或单位拥有它,导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方,只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。由于本文的重点是讲房地产估价中所涉及的税收问题,所以不能进一步展开讨论,但我可以告诉大家一个思路:那就是前者的复杂性主要体现在收益口径必须与资本化率相一致,相同所得税率的权利主体应当选择同一折现率。事实上税收在不同民事主体上的差别,除了所得税外,其他税种也同样存在,如营业税。再举一个例子:企业单位拥有100元人民币存入银行取得利息收入是无需征利息税的,而个人将100元人民币存入银行就要就其取得的利息收入征收20%的利息税,显然我们不能说企业单位的 100元人民币比个人拥有的100元人民币的价值更高,原因是除了利息收益上的差别外,他们所面临的社会平均收益率也是有差别的。
  四、用成本法估价所涉及到的有关税费4 V2 V! L: E+ {6 U# p) @
  (一)与取得土地使用权有关的税费1.通过征用农地取得的土地使用权,有农地征用费,其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定:第一款“征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数和以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”第五十一条规定:“大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法,由国务院另行规定。”
  2.通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权,有城市房屋拆迁安置补偿费,其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”7 z. z* n% g2 E9 m8 ?) O/ ~
  3.通过向政府或市场购买取得的土地使用权,由购地者承担的税费有交易手续费和契税,前者由当地有关部门制定标准,后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额,税率为3-5%。- W0 r* S2 l- Q0 q
  (二)与房地产建设有关的税费分成两个部分, u" h, {0 N8 e, k2 ^0 m$ h* ~2 l) S
  项目建设的前期费用中有可行性研究费(一般取建安工程造价的0.5%左右)、勘察设计费(依据建设部[1992]价费字 375号文,分别取建安工程造价的0 4%和2.6%)、招投标费(一般当地政府或有关部门都有相应规定)、临时设施费(多为经验数据)。另一部分是发生在房地产建设过程的费用,主要有:建设单位管理费、市政建设配套费、建筑工程质量检验费、建筑工程施工安全监督费、工程建设监理费(根据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[1992]价费字479号)、消防设施配套费等等。" C5 M$ I8 N' h( G# q+ t) h
  这些税费大都没有全国通用的收费标准,大都是各省、市、自治区的规定,甚至县级政府部门都有规定,而且不同地区在“费”的名目上还不完全一致,南北方也困地而异,比方,南方许多地方有白蚁防治费,北方还有供热入网费等。所以,估价师对不同地区的房屋采用成本法进行估价时,要注意到当地建设主管部门进行必要的调查,弄清费目和征收办法。

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