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信贷政策需跟上房地产调控节奏
作者: 文章来源: 浏览次数:2425  时间:2013/12/27 10:26:00 

资金是房地产企业的生存之本,银行贷款尤其是个人按揭贷款,仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。坚持房地产调控不动摇,应进一步加强和改进信贷调控,同时全面防范和化解房地产信贷风险。


2009年以来,由于一些主要城市房价上涨过快,房地产调控政策频频出台,包括2010年1月的国十一条、4月的国十条、9月的·29新政,2011年1月的新国八条,2013年2月出台的国五条等。在调控政策持续深入的背景下,房地产投资过热现象有所缓解,但房价却未停止上涨。


总体来看,影响房价的因素主要是经济发展水平、产业结构、土地供给、居民收入水平、投资取向、投资渠道、金融环境等。2012年以来,在经济增速放缓、人均工资增幅有所回落、土地供应趋紧的形势下,融资成为影响房地产市场的关键因素。


房地产业作为一个资金密集型行业,对融资渠道有很强的依赖性。目前来看,房地产企业主要通过银行贷款、房地产信托、上市融资、发行债券、民间借贷等渠道筹集资金,而银行贷款尤其是个人按揭贷款,仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。


央 行数据显示,截至3月末,全国地产开发贷款余额1.04万亿元,同比增长21.4%,增速比上年末高9个百分点,增速已经连续10个月逐月攀升;房产开发 贷款余额3.2万亿元,同比增长12.3%,增速比上年末高1.6个百分点;个人购房贷款余额8.57万亿元,同比增长17.4%,增速比上年末高3.9 个百分点。这表明,一季度社会融资总量大增,新增人民币贷款增加较多,但大量新增资金进入房地产业,缓解了地产商的资金压力。


由于监管部门严格实施差别化住房信贷政策,加强开发商名单制管理,房地产业的银行信贷渠道事实上有所紧缩。房地产企业纷纷通过信托、私募等渠道开展融资,并广泛参与民间借贷,还借助委托贷款、银行理财产品、上下游关联企业、个人贷款等渠道曲线获取信贷资金。这也意味着影子银行接过了对房地产企业融资的接力棒。


民间投资进入金融领域,也让一些中小企业房地产企业找到融资新通道。他们或与其他小额贷款公司合作,或独资设立投资公司、贷款公司、担保公司、典当行等,并以此为自身提供能够具备融资能力的担保资质,增强了再融资能力。


无论是向影子银行借款,还是通过担保进行再融资,银行都是重要的资金桥梁。可以说,信贷增长对房地产价格和成交量均起到重要的支撑和助推作用。特别是个人购房贷款的财务杠杆作用,激发了居民购房的热情,刺激了房地产投资和投机性需求。


资 金是房地产企业的生存之本。监管部门多次要求银行业机构提高房贷门槛、上浮房贷利率,以影响房地产企业的融资成本,从而达到调控目标。但大型房地产企业往 往不愁得不到银行支持,并且面对旺盛的市场需求,还可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。同时,商业银行与房地产企业在某种程度上是利益共同体,而在争抢个人按揭贷款业务这一成本低、收益稳定、风险相对较小的优质蛋糕的过程中,还会适度放松按揭贷款额度、加快房贷审批效率,从而变相突破监管要求。


可见,坚持房地产调控,除了运用土地、财税政策,增加保障性住房供应等手段外,还应进一步加强和改进信贷调控,同时全面防范和化解房地产信贷风险。为了避免信贷政策在传导过程中不走样,应当建立房地产信贷检测体系,动态、精准地调节商业银行的信贷额度、投向和使用效果等。


同时,要完善房地产信用担保关系,尤其是要切断房地产业与其他行业之间存在的担保链条关系,加强影子银行监管,从而全面掌握房地产业融资状况。另外,还要加强监管协调,推动房地产业信息和数据共享,确保信贷政策执行到位,共同促进房地产业健康平稳发展。


作者:经济日报  2013-05-24

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