您好,欢迎来到中国评估网,国内最权威专业性资讯平台! 评估论坛| 帮助 | 设为首页 | 加入收藏
房地产调控关键期需整治“土地财政”
作者: 文章来源: 浏览次数:2542  时间:2013/12/27 10:30:00 

在当前房地产调控的关键时期,要从根本上调整或完善调控思路,当务之急是对地方政府依赖和推行的土地财政进行整治,最好的办法是加快顶层设计,中央政府将本该归国家所有的土地批租权从地方政府手中收回来,同时设计合理的允许地方政府征收的新税种,这样,中央政府将获得调控房地产市场更大的调控空间和主动权。

  进入5月以来,全国各地加快了土地招拍挂节奏,各地产商进入拿地高峰期,多个一二线城市又相继出现了地王频现的现象。

  56日,广州拍卖出让3宗土地中,同宝路8号地块刷新了该区域地价最高价,由佳兆业公司在经过近200轮的竞价后拍得,若扣除配建保障房面积,该地块折合楼面地价高达25597/平方米。

  515日,佳兆业旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇一办公楼地块,溢价率高达99.28%,楼面地价达到3.02万元/平方米,超过周边部分楼盘房价。

  516日,为争夺广州番禺区南村镇万博商业区几个地块,在约120轮的竞价后,中铁建设最终拿下地块四,溢价率高达136.6%。该地块最终成交的楼面地价达到14194/平方米,相比相邻地块去年4834/平方米的拍卖价翻了近三倍,成为番禺商业地王

  国五条细则落地一个月后,各地大型房地产商圈地热情持续高涨。公开数据显示,今年4月,全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982/平方米,环比上涨31%,同比上涨高达84%。据中原地产统计数据显示,北京前4个月土地出让金已经达到547.75亿元,同比涨幅高达306%

  仅仅从上述几例就能看到,国五条颁布及各地细则落地后,房地产商不但没受调控影响,拿地热情反而持续高涨,这表明目前国家的调控政策及各地细则针对性不强,效果也大打折扣。

  多个一二线城市地王频现,分析其原因有三:一是房地产商不差钱,有敢于拿地的勇气;二是房地产价格未来上涨预期强烈,现在拿地有较大的利润空间;三是土地价格反复上涨将继续抬升未来房价上涨预期,从而形成地价和房价互相推升循环的局面。

  地王频现,离不开土地财政这一幕后推手,或者说这两者是同一战线上的盟友。大型房企高价拿地和地方政府推行土地财政,就像一对艺人成功地演出了一幕又一幕令人惊叹的双簧,将土地财政狂潮步步推高。在国家屡屡强调从严调控房地产政策的同时,多地出现了房地产市场火爆带来的繁荣景象。这一繁荣景象与当前经济增速下行好像并不矛盾地并存着。

  今年地王频现以及地方政府对土地财政的抢收,和去年相比又有了新的背景或内涵。今年是各地方政府换届后的第一年,各地政府有大干快上的热情和冲动,从政治周期吻合经济周期来看,新一届地方政府出于短期政绩目标责任制考虑,大都有寄望于推动房地产支柱产业的快速发展,以推高地方GDP规模与增速。新型城镇化战略的提出,又为大型房企和地方政府这些机会主义者带来新机会,大型房企通过迅速拿地和多拿地而抢占推动新型城镇化的先机,地方政府通过快速拍地卖地而抢得土地财政,尤其在当前财政收入增速不断下降的形势下获得宝贵的热钱

  殊不知,地王频现与土地财政双簧戏,客观上造成两方面恶果:一方面,不断增加的土地财政抬高了房地产价格上涨预期,普通老百姓担忧将会更加买不起房。由于地价一般占到房价的30%60%,现在开发商从地方政府购得的高价土地,肯定要将成本打到房价中去,未来房价不但难降,反而会有上涨得更高的预期。另一方面,不断增加的土地财政更加固化了地方政府对其依赖,地方经济更加懒惰地躺在房地产支柱这一经济发展模式上。更有甚者,这出双簧戏将可能催生越来越大的中国版房地产泡沫,使中国经济和金融体系可能陷入更大的系统性和区域性风险之中。

  日前,国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示,70个大中城市中,环比上涨的城市有67个,其中一线城市涨幅尤其明显,北京新房房价连涨11个月。国家统计局高级统计师刘建伟表示:房价上涨预期尚未根本解除,房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。

  此间有业内专家指出,国五条及各地细则虽较以前更严格,加大了地方政府对房地产价格管理的职责,但它只针对了房价,并未针对土地价格,没有对构成房价约30%60%部分的土地财政这一房价的基石进行调控,因此,其调控效果不会太明显,甚至可能会大打折扣。对此,需要认真反思。

  在当前房地产调控的关键时期,要从根本上调整或完善调控思路,当务之急是对地方政府依赖和推行的土地财政进行整治,最好的办法是加快顶层设计,中央政府将本该归国家所有的土地批租权从地方政府手中收回来,同时设计合理的允许地方政府征收的新税种如房产税等。考虑到土地财政在目前房价成本中占到30%60%的基本情况,可以说回收土地批租权,中央政府将获得调控房地产市场更大的调控空间和主动权。

 

作者:金融时报  2013-05-23
典型案例
超出诉讼请求的调解协议法……
[案情] 2001年10月,原告某镇文化广播站将改造花灯等工程承揽给被告李某。在承揽施工过程中,李……详细
杨海波等贩卖淫秽物品牟利……
一、基本案情   被告人:杨海波,男,25岁,黑龙江省武常市武常镇人,农民。因涉嫌贩卖淫……详细
丰田诉吉利一审判决书
 原告(日本)丰田自动车株式会社,住所地日本国爱知县丰田市丰田町1番地。   法定代表人……详细

地址:上海市浦东新区浦东大道2000号阳光世界大厦24C 电话:021-58361812 传真:021-58361812-830 E-mail:ca6com@163.com
copyright 2000-2013 in 中国评估 技术支持:上海中迎网络   沪公网安备 31011402001924号