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资产价值类型的判断及评估方法的选择
作者: 文章来源: 浏览次数:218  时间:2019/5/22 10:34:00 

 

资产价值类型的判断及评估方法的选择

    评估目的决定资产评估的价值,评估价值决定评估方法。不同评估方法体现资产不同价值类型或价值属性,也必然形成不同的价值属性,因此不同价值类型或价值属性、评估方法之间不具有替代性、可比性。

1.资产评估价值类型

    资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的资产类型从不同的角度反映资产评估价值的特征和属性。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质和数量上往往存在较大差异。一般以资产评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和市场价值以外的价值。

1.1 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

1.2 市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

1.2.1 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额,亦称特定投资者价值;

组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额;

1.2.2清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额;

1.2.3残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额;

1.2.4课税价值是指根据税法规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值;

1.2.5保险价值是指因可能的危险造成损失的实体项目的重建或重置成本,保险价值是保险单条款中记载或认可的某一项资产损失或资产组价值的某一部分损失。

2.评估价值类型的判断

    企业价值类型取决于评估目的。当资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时,注册资产评估师一般应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。我国的资产业务主要有资产转让,企业兼并,企业出售,企业联营,股份经营,中外合资、合作,企业清算,抵押担保,企业租赁,债务重组等。根据业务目的,就可以判断对应的价值类型。比如资产转让属于转让价值,企业清算属于清算价值等等。

3.价值类型决定了评估方法的选择和使用

价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向,某种标准的评估价值取得,必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上,评估方法只是估算评估价值的一种思路,价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用,例如:评估师在评估资产的现行市场价值,只能采用市场比较方法估价,不能采用收益现值法或重置成本法替代,当估算资产未来价值即在用价值时,应当使用收益现值法而不能用重置成本或市场价值进行替代。毫无疑问,不同价值类型决定了评估方法选择使用,不同评估方法应体现不同价值属性,不同价值属性、不同评估方法不具有替代性、可比性,这应是资产评估一个基本原则性的问题。

4.资产评估方法的选择

    评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产价值类型是由资产的特定评估目的决定。一般认为,在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或价值属性,资产价值类型决定评估方法选择和使用,也就是说不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或价值类型。评估方法的选择应考虑以下因素:

4.1评估方法的选择所受到的制约

   评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象的制约。  评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产,往往要求不同的评估方法与之适应。因此一旦这三项确定下来了,选择评估的方法也就基本确定了。

    评估方法还受可搜集信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择,都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点,以及一个相对较短的时间内,某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难,当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。

4.2评估方法的选择要考虑适用性

   在选择和运用某一方法评估资产的价值时,应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性,并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。

 

4.3评估方法作为价值尺度的技术规程必须与价值类型相适应

    价值类型的准确性、评估方法的科学性及两者是否匹配是资产评估价值科学有效的保证。资产评估的方法总共有三种:市场法、收益法、成本法。以下是三种方法的选择使用情况:

评估方法

特征

使用前提

适用情况

优点

缺点

市场法

公允价值

有参照物:公开市场;价格影响因素可量化

适用于有广泛市场交易的房地产类型

直观简单合理,评估结果易于接受

若无参照物就没有办法估算,适用范围较小

收益法

预期收益

未来收益和风险可量化;可获取收益的持续时间

有收益或潜在收益的资产;成本难以计算的资产

充分考虑未来收益和货币时间价值

有局限:需具备一定的前提条件;有较大主观性

成本法

成本构成

资产处于继续使用状态或假定被处予该状态;预期收益能支持其重置投入价值

适用范围广泛,原则上以资产重置、补偿,有历史资料的资产都可以

充分考虑资产的各种损耗,结果合理,适用范围广泛

计算复杂,工作量大,经济性贬值难以核算,且会影响准确性

 

总的来说,各种评估方法作为实现评估目的的手段,在本质上是没有区别的,资产评估存在的客观经济条件既然决定了资产评估经济活动的存在,也就为各种评估方法的运用提供了必备条件。

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