关于房屋交易合同网签备案企业资金管理创新的理念-国评网

由于房屋的交易数额大，且属于低频交易，不像人们购买服装等普通商品那样交易额少、购买频繁的高频交易，当事人易于掌握其规则。房屋交易这种低频交易对绝大多数人来说，很难全面准确掌握交易规则和流程。基于此，各国（地区）都根据自身情况建立了相应的房屋交易监管措施和手段。虽然监管的手段、路径不同，但目的、追求的效果是一致的，都是维护当事人的权益，保护交易安全。例如，美国的产权保险和第三方托管制度、德国和瑞士的强制公证制度、日本的司法代书师制度、我国台湾地区的建筑经理公司制和履约保证机制，等等。我国网签备案制度经过 20多年的发展、完善，已成为房屋交易过程中，群众放心交易的“安全锁”。

首先，从制度设计看，网签备案有效保障了交易安全。我国房屋的产权类型较为复杂，网签备案通过前期、中期和后期“三层保护机制”来保障房屋交易的安全。“三层保护机制”，一是前期的“交易主客体核验”，即不符合交易条件的主体、客体不予网签；二是中期的“备案排他性保护”，即已网签备案的新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同，撤销备案前不得重复签订买卖、租赁合同，杜绝“一房多卖”“重复租赁”等行为；三是后期的“交易资金监管”，即房屋交易完成后，交易资金才能划转，保障交易资金的安全。这些措施构成了房屋交易管理的闭环，有效避免了交易可能出现的风险。与境外的交易监管制度相比，我国的网签备案制度更具有政府的公信力，成本最低、效率更高。在 2017年内地房地产经纪人与香港地产代理人资格互认会上，笔者曾介绍了房屋交易合同网签备案性质、作用和流程，香港同行非常认同并希望该制度在我国香港地区能够实施。

其次，从实际效果上看，网签备案的合同具有了公示作用。房屋交易合同网签备案并不创设物权、也未改变交易房屋的物权状况，这一点毋庸置疑。但房屋交易合同网签备案后就具有了示约的作用，即公示合同的作用。这种公示并不是向社会公示合同的内容，而是在功能上达到公示的社会效果。这种效果主要体现在两个方面，一方面是对特定主体的公示作用。网签备案可以让相关当事人知悉有关交易合同的存在。如房屋抵押合同网签备案后，抵押当事人就同一房屋再次签订抵押合同的，在合同网签前，房屋交易管理部门通过网签备案系统提示、告知当事人该房屋已网签备案的抵押合同情况，供当事人审慎决策是否继续签约。另一方面是向非特定主体的公示作用。政府部门通过网签备案信息，可向社会公布一个城市、一个城市某区域房屋的成交面积总量、交易总金额和平均价格等指标，提高交易市场的透明度，引导市场健康发展。

最后，从法律价值上看，网签备案以特定的形式宣示了当事人享有的合同权利，让“债的相对性”变得具有“相对公开性”。债具有相对性，这种相对性往往变成“债的隐蔽性”，而网签备案可以较好平衡“债的隐蔽”与“债的需公开”。具体体现在：一是让受让人的“善意取得”行为更为清晰可辩。《物权法》第 106 条确定了善意取得制度。在房屋善意取得的三个必备条件中，“合理的价格转让”“房屋已登记”较为容易判断，而受让人“受让时需是善意的”往往是争论的角度、确定的难点。借助网签备案制度可以有效识别，如受让人明知或通过网签可以知悉所购买的房屋已存在有买卖合同网签备案，即该房屋已正在交易状态，采取不办理合同网签备案直接办理登记获取房屋所有权行为，如产生纠纷则不应构成“善意”。这与法国民法典规定的“受让人明知或因重大过失而不知物不属于让与人者，视为非善意者”法意是一致的，即受让人在条件允许的情况下，应 ,检视出让人在资格、行为上是否存在瑕疵。二是有效杜绝通过“假房屋租赁合同”对抗的房屋交易行为。实践中，已出现了个别房屋权利人滥用买卖不破租赁、抵押不破租赁，通过“假房屋租赁合同”，或者“倒签房屋租赁合同”，拖延买卖的房屋交付，侵犯受让人的权益。通过网签备案宣誓相关合同的存在，可以有效解决这些问题。我们欣喜地看到，随着网签备案制度的不断完善，当事人绕过网签备案需自行承担交易风险的理念，已逐步得到社会的广泛的认同。因此，20多年，房屋交易合同网签备案制度在房屋保障房屋交易安全、维护当事人合法权益中发挥了重要作用。