由于我国地域广阔，不同地区在经济发展水平、自然资源禀赋、地质地貌条件、生态人文景观、历史文化传统及区域发展政策等方面存在高度的空间异质性。因此，开展农村土地整治要与区域自然本底条件和社会经济发展阶段相适应，按照分区统筹、分类施策的原则通过相应的工程技术及生态手段调整人口、土地及产业的相互作用关系。主体功能区划统筹考虑区域自然与人文因素、社会与环境耦合特征，将我国国土空间划分为优化开发区、重点开发区、农产品主产区和重点生态功能区。土地整治作为协调土地资源与经济发展间矛盾、调控区域人地关系的重要手段，同样也需在国土空间开发格局的框架下因地制宜的采取适宜的模式与路径。

   （1）优化开发区。优化开发区作为引领我国经济增长的核心地区，中心城市辐射带动力强，人口增长较快，土地资源需求较大。合理利用区位优势，依托城市资本、技术、人才等核心要素的扩散作用来开展土地整治，在解决日趋紧张的人地矛盾的同时振兴乡村人口、土地、产业，打破城乡割裂的传统二元结构，形成城乡等值、融合共生的格局是关键。

（2）重点开发区。重点开发区目前资源环境承载力仍较强，将逐步成为支撑全国经济发展和人口集聚的重要区域。虽然目前人口与资源矛盾并不突出，但落实城乡建设用地增减挂钩，保障耕地红线仍然是该区域土地整治的重点。

（3）农产品主产区。农产品主产区土地利用的可持续性直接关乎国家粮食安全，是区域社会经济发展的基础。但随着乡村城镇化、产业园区化导致的耕地非农化、农民兼业化以及其它要素的剧烈变化，农区的农业生产空间日益萎缩，居住空间逐步空废。同时，随着收入水平的增加，农村居民点外扩内空，加之城市空间的扩张，使土地资源利用效率严重低下。因此，农产品主产区的土地整治应关注耕地质量的提升、设施的完善以及解决农村建设用地的低效利用问题。

（4）重点生态功能区。重点生态功能区的核心作用在于为人类提供各类生态产品和服务，具有涵养水源、防风固沙及保护生物多样性等功能。我国的重点生态功能区大多分布于气候条件复杂、生态环境脆弱的集中连片贫困区，占贫困地区的76.52%。依据不同区域的自然及人文特征开展差别化的生态型土地整治是维护生态安全与促进乡村振兴的必要选择。

乡村振兴与国土综合整治均是由人文、经济、资源与环境相互联系、相互耦合形成的具有高度综合性的系统工程。综合多学科精髓、统筹多要素特征和融合多主体力量对于解决乡村问题具有重要意义。乡村振兴仍处于探索阶段，深化相关理论认知，建立健全体制机制和政策体系，区域振兴模式与路径仍需进一步深入研究。土地整治也面临着理论滞后、理念陈旧、制度不完善等问题，需要通过理论创新、科技创新和制度创新来完成土地整治的绿色化、现代化转型以及协调好项目运行过程中政府、市场和社会之间的关系。

    “土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
   作为集体经营性建设用地有偿使用的核心条款，规定了如下市场要素：
   1.出让的条件：符合土地利用总体规划、城乡规划； 
   2.集体决策：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
   3.用途限制：工业、商业等经营性用途。，“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。   4.确权是前提：经依法登记。
   5.流转范围：城市规划区以外，《城市房地产管理法》第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”符合《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有”的规定。
   6.出让的主体：土地所有权人。
   7.有偿使用方式：出让、出租。
   8.受让主体：单位、个人。
   9.合同形式与内容：书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
   10.使用权的权能：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权：可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
   11.土地使用条件：参照同类用途的国有建设用地。“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
   12.违约责任：第八十二条，修改为：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”   地价定义是土地估价的基础，地价定义中的权利类型、土地用途、规划条件、价格类型，决定了方法的选用、案例的选取及最终的结果。修订之前，关于集体经营性建设用地出让的一切因素都没有定论，估价行业也是停留在探讨和推测，物权没有法定，估价没有依据。
   《土地管理法》修订，构建了集体经营性建设用地的市场要素，也明确了集体经营性建设用地地价的内涵，为土地估价奠定了基础。
   集体经营性建设用地地价内涵，与国有建设用地项目，既有相同点，也有不同点。我们按照地价定义的七要素来分别说明：
   1.权利状况：包括土地所有权、土地使用权。
   对于国有建设用地：土地所有权均为国家所有，为单一的所有权主体；集体建设用地所有权人为乡（镇）村集体经济组，具有明显的多样性。土地使用权人，原法规限制为本集体经济组织成员，新法规定为单位和个人，并不限制集体经济组织以外的成员。使用权类型来说，新法规定了出让和出租，是否有划拨类型，尚待法律明确。
   2.用途：新法规定为工业、商业等经营性用途，不含居住，但从试点区域看，办公是应该允许的。
   3.土地开发程度：按实际开发程度和规划开发程度设定
   4.容积率：按规划批准条件。
   5.土地使用年期：法律规定参照同类用途的国有建设用地。即工业最长50年，商业40年。
   6.估价期日：依据估价实际设定。
   7.价格类型：既然是为集体经营性建设用地市场服务，价格类型基础是市场价格。依评估目的和流转方式，可以分为出让价格、转让价格、作价出资入股价格、抵押价格和补偿价格等。