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成本法在土地价格认定中的应用
作者: 文章来源:国家发改委价格认证中心 浏览次数:131  时间:2020/3/11 9:25:00 

湖南衡阳市价格认证中心受理常宁市人民法院提出的价格鉴定协助申请,办理了一宗土地评估案件。待认定宗地总面积为25371.8㎡,其中办公用地6271.5㎡,商业用地4423.8㎡,住宅用地11418.4㎡,公共道路用地3258.1㎡。提出机关要求我们对该宗土地的办公和商住用地的出让价格、公共道路用地的划拨价格进行认定。我们在对该宗土地开展价格认定过程中,综合考虑了各方面因素,经集体讨论研究,决定对其中的公共道路用地的划拨价格采用成本法进行认定。

 

一、理论依据

 

  成本法是建立在重置成本的理论基础之上,以假设重新复制被认定房地产所需要的成本为依据而认定房地产价格的一种方法,即以重置一宗与被认定房地产可以产生同等效用的房地产,所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应缴纳税金来确定被认定房地产价格。

 

  成本法一般适用于无收益(不能使用收益法)、房地产市场发育不成熟、成交实例不多(不能使用市场法),无法利用收益法、市场法等方法进行价格认定的情况。所以,房地产价格认定使用成本法主要对象是:政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、公共道路、新开发土地等没有收益,也很难进入市场交易,则可选择成本法。

 

  二、操作步骤

 

  我们此次采用成本法认定的是该宗土地中公共道路用地的划拨价格,其基本公式为:

 

  土地价格=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益

 

  ()计算待开发土地取得费用

 

  土地取得费是指为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同,其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

 

  征用集体土地的费用主要包括:

 

  ①土地补偿费:按该土地被征用前3年平均年产值的6倍~10倍计算;

 

  ②安置补助费:

 

  Ⅰ、每一个需要安置的农业人口,为该土地被占用前3年的平均产值的4-6倍,但是每公顷的安置补助费,不超过被征用前3年平均年产值的15倍。

 

  Ⅱ、需要安置的农业人口数量,按照被征用的土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有土地的数量。

 

  Ⅲ、按照规定支付的土地补偿费和安置补助费,不能够保证被安置农民原有生活水平的,经省级政府批准,可以增加,但是土地补偿费和安置补助费之和,不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

 

  Ⅳ、特殊情况下,经国务院批准,可以提高土地补偿费和安置补助费的标准。

 

  ③附着物和青苗补偿费:附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准;征用城市郊区的菜地,按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

 

  ()计算土地开发费

 

  土地开发费主要包括:

 

  1.基础设施配套费。即 “五通一平”,即通路、通水、通电、通气、通讯、平整土地。

 

  2.公共事业建设配套费。根据当地规定标准确定。

 

  3.小区开发配套费。按小区内各种设施及网点配套情况进行确定。

 

  ()计算投资利息

 

  投资利息是土地建设中占用资金的时间价值,主要包括两部分:

 

  (1)土地取得费利息:以整个土地取得费为基数,计息期为整个开发期和销售期;

 

  (2)土地开发费利息:如果土地开发费是均匀投入的,以整个土地开发费(或资金投入)为基数,计息期按土地开发期限的一半计算。

 

  ()计算投资利润和税费

 

  投资利润是投资开发商投资的回报。投资利润通常以土地取得费和土地开发费为基数,也可以是土地开发后土地的地价并通过合理的利润率来计算。计算时,要注意利用的利润率的内涵。

 

  税费是指取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。

 

  ()计算土地增值收益

 

  土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。土地的增值收益率一般是10%-25%。土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间分配。

 

三、认定过程

 

待认定宗地中的公共道路用地部分,其交易方式为划拨。该土地没有收益,也很难单独进入市场交易,符合采用成本法开展价格认定的条件。价格认定标的所在区域周边在价格认定基准日前后有征地案例发生,当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件,不考虑投资利润和土地增值收益,故采用成本法确定该公共道路用地的单位地价为:待认定土地价格=待开发土地取得费+土地开发费+利息+税费。通过计算确定单位地价为286/平方米。(计算过程略)

 

最终认定结果为:

 

公共道路用地总地价=286/㎡×3258.1=931816元。

 

四、心得体会

  由于土地的价格大部分取决于它的效用,并非仅仅是它所花费的成本,也就是说,由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。这一特性决定了成本法在土地价格认定中的应用范围受到一定限制。所以我们在开展土地价格认定时要谨慎采用成本法。

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