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房地产政策面临四个转变房住不炒稳房价依然是市场主线保障农村村民住宅建设合理用地
作者: 文章来源: 浏览次数:246  时间:2020/9/10 15:04:00 

 

97日,中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.172020)》。

        2019年中央经济工作会议明确,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。根据中央经济工作会议精神,实际上在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。

        第一,住房供应体系从“重市场”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下,我国住房供应体系也发生了明显变化,从重市场端转为市场、保障并重,租购并举的住房供应体系和多层次、多渠道、多元化的住房保障体系逐渐成型。2020年要全面建成小康社会,为了促进实现全体人民住有所居,重点是加大城市困难群众住房保障工作力度,进一步完善住房保障体系试点,全面保障“住有所居”目标的实现。因此,2020年住房保障建设的力度不会放松。一些人口净流入量大的城市保障类住房需加大供应量,同时,保障性住房后续管理需要进一步加强和规范。

        第二,住房保障体系从“棚改”到“旧改”。大规模棚改是导致2016年以来的房地产价格快速上涨的一个重要因素。到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。用“旧改”取代“棚改”,吸引社会资本进入,将会在一定程度上降低成本提高效率,尤其是可以在一定程度上降低地方政府的财政压力,还能在一定程度上提升实体制造业的发展。2020年老旧小区改造的力度明显会强化,各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度,包括电梯加装、停车位设置、管道改造等领域会形成很多新的投资机会。而相关的配套政策也会跟进,如公积金提取、财政补贴等内容。

        第三,租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题,但是预计2020年依然会发力,这和租售并举的发展目标是有关的。2019年底的中央经济工作会议关于发展租赁市场的提法更加具体,提出要大力发展租赁住房,政策目标直接指向这一具体的住房产品。因为只有多渠道扩大租赁住房供给,住房租赁市场才能真正发展起来。那么,未来围绕发展租赁住房的各种政策创新会不断推出。预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。比如在产品创新领域,包括人才租赁住房、蓝领公寓住房等,会成为供给端发力的重点。

        第四,土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。2015227日,十二届全国人大常委会审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,2020311日,农业农村部办公厅发布通知,全面推开农村集体产权制度改革试点。312日,国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》,将农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准,以及试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

        2020年对于房价的管控依然会继续,“房住不炒”定位不会改变,房地产调控政策的底线思维是“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期),既不会放水刺激也不会过度收紧。但是一城一策作用有可能会被强化。各地将延续2019年中央“因城施策”号召,政策继续“双向调节”操作趋势。部分热点城市持续推进限购限售限价政策,维稳房价;部分存在去库存压力的城市,则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主,进而达到定向放松的目的。

  为贯彻落实党中央、国务院决策部署,保障农村村民住宅建设合理用地,针对当前存在的计划指标需求不平衡、指标使用要求不够明确、指标有挪用等问题,现通知如下:

  一、计划指标单列。各省级自然资源主管部门会同农业农村主管部门,每年要以县域为单位,提出需要保障的农村村民住宅建设用地计划指标需求,经省级政府审核后报自然资源部。自然资源部征求农业农村部意见后,在年度全国土地利用计划中单列安排,原则上不低于新增建设用地计划指标的5%,专项保障农村村民住宅建设用地,年底实报实销。当年保障不足的,下一年度优先保障。

  二、改进农村村民住宅用地的农转用审批。对农村村民住宅建设占用农用地的,在下达指标范围内,各省级政府可将《土地管理法》规定权限内的农用地转用审批事项,委托县级政府批准。

   三、加强规划管控。在县、乡级国土空间规划和村庄规划中,要为农村村民住宅建设用地预留空间。已有村庄规划的,要严格落实。没有村庄规划的,要统筹考虑宅基地规模和布局,与未来规划做好衔接。要优先利用村内空闲地,尽量少占耕地。

  四、统一落实耕地占补平衡。对农村村民住宅建设占用耕地的,县级自然资源主管部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡,不得收取耕地开垦费。县域范围确实无法落实占补平衡的,可按规定在市域或省域范围内落实。

 

  五、严格遵守相关规定。农村村民住宅建设要依法落实“一户一宅”要求,严格执行各省(自治区、直辖市)规定的宅基地标准,不得随意改变。注意分户的合理性,做好与户籍管理的衔接,不得设立互为前置的申请条件。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,可以按照《土地管理法》采取措施,保障户有所居。充分尊重农民意愿,不提倡、不鼓励在城市和集镇规划区外拆并村庄、建设大规模农民集中居住区,不得强制农民搬迁和上楼居住。宅基地审批要严格落实《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》

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