估值主要与比较有关"：

•      "估值不是一门科学。在没有实际销售或出租的情况下，确定和量化市场价格是一个启发性的过程。

•"拆迁评估、损失评估、房屋租金评估与观察有关。显然，技术资产评估公司需要分析和解释他们可用的可比性。在一个交易较少、投资活动较少的新兴经济体中，这也许不是很多销售可比性，但本金仍然存在。估价师将锚定在最后一组可比，并会调整其估值，以观察当前市场人气"。

尽管当我发表最后声明时，我认识到估价过程将由特定国家或市场的数据文化和可用性驱动，但我必须承认 ，我对可比性的看法是由我在英国的经验所决定的，在英国，交易数据几乎总是可用、容易和集体共享。只有随着我参与 TEGOVA 的扩大，我才幸运地与来自不同市场的同事讨论估值问题，我才对非透明市场估值的挑战有了更好的认识。

什么是可接受的可比证据？

2019年10月，在索非亚举行的TEGOVA大会上，关于在估值中使用"要价"数据这一主题的讨论中，"交易性"/"非交易性"辩证法达到顶峰。在这里，观点的明显分歧是证据：来自透明市场的同事反对公认的使用要价，而来自更不透明市场的同事认为，锚定这些信息有时是判断市场情绪的唯一方法。作为一个

结果，我受委托进行了一项研究。

作为该研究的一部分，在2020年1月，向TEGOVA专家和代表发送了一份问卷，以了解在尽可能多的European市场使用各种形式的可比证据。

可比性使用的调查估价财产估价的证据。

他简短的报告是确定的作用，   市场行情、市场评论、市场指数、   证据      

在房地产估价中发挥的 T 可比证据 政府地籍和专业意见         

以及可比证据的可用性和使用方式   其他估价师。            

不同国家和司法管辖区之间不同      从对调查表的答复中可以清楚地看出      比较      

值，它经常的情况下，术语"复合-                

       作为"透明度度"。高度透明的市场          

横跨欧洲。   并不是所有的国家都是 一样的，无论是在其方面       

主要问题是，虽然它被认识到，      商业文化及其商业发展。这            

"比较"是决定市场的关键    在专业和学术文献中得到认可         

漂白剂"，在所有语言中，被限制使用，都在  能够获得所有形式的可比证据，            

专业标准和口语，只指      因此，估价器具有使用硬交易的奢侈-     #02

交易证据。   al证据作为确定         

       主体属性的市场价值。然而，在更多            

但估价师依赖于许多其他形式的可比性   不透明的市场，这样的数据可能不可 用，    

证据来一个专业的价值意见，         

       估价师必须依靠较软的可比来源     

事实上是市场数据和理解的混合体         

       证据。这些数据源中的每一个都可以进行排名和  

市场人气。可比证据是"路标"          

       问卷的一部分要求受访者这样做     

以衡量市场，这可能包括交易         

       通过反映每个数据的重要性和可用性     

证据， 要价在           

       来源在各自的市场。  

形成，查询详细信息         

潜在购买者，             调查的结果和完整报告可以在TEGOVA网站上阅读，但简言之，调查结果反映了一个事实，即在不透明的市场中，估价师可以排名他们最好的信息，比如要价，高于在更不透明的市场中的估价师。结果显示，每个国家的数据源排名与市场透明度之间有着广泛的相关性。

有问题。

报告的主要结论只是估价师必须适应其特定国家/地区的数据可用性。可比数据的应用、真实性和适当性并不普遍，这应得到国际估值标准的承认和反映。

从 本质上讲，估值标准已等同于可证明的证据 和交易数据。然而，实际上，正如调查结果所证明的那样，估价师使用广泛的可比证据（包括

询价、投标信息、市场指数等）帮助他们确定 主体属性的市场价值。这是定量数据（询价、交易证据、指数或地籍的使用）和以评估市场情绪的形式对市场的感觉的混合体。这一更为广泛的定义应成为 全面和深入了解估值过程的焦点。

不同的市场规定在可比证据的广泛标题中对数据源进行不同的排名。这不是对 有关估价师能力和专业精神的反映，而只是反映了他们所从事市场的自然限制。

我在 2019 年 TEGOVA 大会上的演讲题为"简单估值模型的复杂性;捕捉专业知识和经验"，这是一个很好的称职的估价器的衡量标准。各种形式的可比证据都是估价器的工具，但其可用性因估值市场而异。承认和尊重这个事实是 特戈瓦的力量。