导读：《民法典》增加居住权作为一项新型用益物权,对于保障弱势群体居者有其屋具有重大价值。不过,居住权的立法较为粗略,债务人有可能利用居住权逃避债务和强制执行,当事人也可能借用居住权掩盖借贷的真实意思,租赁评估,租金评估成为一种非典型担保方式,为人民法院的审判和执行工作带来困难。房地产评估公司,房产评估公司技术评估公司有必要区分社会性居住权和投资性居住权、短期居住权和长期居住权,从主体范围、设立目的、对抗效力等方面分别细化规范。

此外,还有必要确定居住权排除执行的程序规则,并利用行政、司法手段多方着力,抑制居住权的负面效果,发挥其正面功能。 所谓居住权，一般是指对他人所有房屋的部分或者全部享有的占有和使用的权利。一直以来，我国并无居住权的相关法律规定。《民法典》设专章对居住权进行了专门规定，以满足特定人群的居住需求，是《民法典》的一大亮点。 法院曾审理过这样的案件：女儿想买套住房，但因自身经济能力有限，便与父亲签订协议，约定由父亲支付房款，产权登记在女儿名下，父亲享有对住房的居住权直至去世，女儿不得擅自出售房屋。后来，女儿反悔要卖房，父亲只得起诉，要求确认自己享有涉案房屋的居住权。可是，房子登记在女儿名下，我国法律又没有居住权的相关规定，父亲的要求法律依据不足，最终没能得到支持。 西城法院方晓晨法官表示，这个案例是典型的因为法律没有相关规定，导致当事人自行设立的居住权无法得到保护的情形。

新颁布的《民法典》增加了居住权这一新型用益物权，详细规定了居住权的设立形式、居住权合同的必要条款、居住权的期限。同时还规定居住权一般无偿设立，设立居住权应当在登记机构进行登记。设立居住权的住宅一般不得出租等。这些规定极大填补了现行法律的空白，呼应了社会需求。 方晓晨法官说，居住权的适用范围是比较广泛的。比如在有些拆迁案件中，房屋所有人作为被拆迁人获得了安置住房，与其共同居住或使用房屋的亲属作为被安置人，会认为自己对安置住房也享有居住权。但因为法律没有居住权的相关规定，被安置人只能退而求其次，起诉要求确认自己对安置房屋也有权居住使用。这种居住权益与“居住权”有本质区别，对产权人的制约也有限。如果产权人将安置房屋出售，被安置人最多再通过诉讼，索要一点居住权益的补偿。 《民法典》实施后，被安置人就可以直接起诉要求确认自己对安置房屋享有居住权，并在获得法院的判决确认之后到房管部门进行登记。该房屋在日后出售时就会受到限制。这对于居住权人的保障将更加完善。可以说，居住权的设立在保障弱势群体的居住问题、子女配偶居住、防范“以房养老”风险等问题上将起到十分积极的作用。 方晓晨法官同时提醒，居住权的设立，还将使今后的房产交易更加复杂。购房人在购房前不仅要了解房屋的产权、抵押情况，更需要了解该房屋上是否有他人的居住权，以保障自己的购房目的得以实现。 来源：北京晚报