来源: 青岛日报(青岛)　

评估不准确当事人可申请复核

根据新版 《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》，市城乡建设委员会负责全市房屋征收评估工作的监督管理。具体工作由市房屋征收与补偿办公室承 担。从事房屋征收评估的房地产评估机构应当取得三级以上房地产评估资质等级，并有3名以上经过市房屋征收部门培训合格的注册房地产估价师。

房屋征收评估应当遵循下列程序：选定房屋征收评估机构，签订委托评估协议；房屋征收评估机构接受委托方提供的相关资料，进行前期工作；进行实地勘 察；评估测算；确定、公布评估结果。评估过程中，征收评估机构应当接受房屋征收评估专家的业务指导。同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由1家房屋征 收评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由2家或2家以上房屋征收评估机构共同承担。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房屋 征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房屋征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核 后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房屋征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估不考虑租赁、抵押、查封影响

根据 《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用国有土地使用权，在正常市场交易情况下的同类新建房屋的 市场价格。房屋征收评估机构应当参照邻近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场价格进行评估。房屋征收 评估不考虑租赁、抵押、查封等权利限制的影响。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。被征收人的土地权属 面积大于房屋占地面积，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。房屋征收评估机构应按照 《城镇土地估价规程》，参照土地用途、使用年限、取得方式等因素，采用适宜的估价方法进行评估。

被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房屋征收评估机构通过评估确定。

住宅评估要有三个以上可比实例

根据 《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》，住宅房屋评估，一般应当采用市场比较法，参照被征收房屋的状况进行评估。不具备采用市场比较法条件的，可采用收益法、成本法或其他方法评估，并在评估报告中说明原因。

采用市场比较法时，应当在被征收房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的最相近的市场交易案例，并确定与评估对象的区位、用途、结构、建筑面积等因素相同或相似的三个以上的可比实例。可比实例的单项修正不超过20%，综合修正不超过30%。

运用市场比较法评估应当按下列步骤进行：搜集交易案例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出可比价格。

本报记者 崔 武

作者：崔 武