抵押贷款银行和贷款机构在美国想让房地产所有者知道一个非常重要的事实:债务是广泛用于零售地产经过几年的艰苦。
“人们仍在试图找出如果零售性质的债务,”汤姆旋律,Walker &邓洛普董事总经理。 “他们想知道他们应该在资本市场与银行,他们好奇,如果他们能够有吸引力的定价。 答案是肯定的,所有的。 但我不认为很多人知道是这样。”
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旋律指出,大部分的资本在零售2021年“不感兴趣”。 如果他们是,他们的利益是有限的grocery-anchored中心,广泛视为最抗衰退的零售业中的属性类型。
但银行情绪发生了变化显著,旋律说。 上周,他参加了2022年的商业/多户主持的财政公约和世博会在圣地亚哥,美国抵押贷款银行协会(MBA)。 在活动期间,他共进晚餐的正面的房地产或正面为22个不同的银行发放贷款。
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“当我问,‘谁想投资零售? ”,大多数的手上升,”旋律回忆说。
后目睹各种零售地产类型的性能在整个大流行,贷款人感觉更舒适的资产类别。 然而,同样重要的是当前现有的投资组合构成,根据克劳迪娅Steeb,仲量联行董事总经理资本市场。
大多数银行,是他们生活公司或债务基金,租金评估超载的“热”属性类型,特别是多户家庭和工业。 因此,他们需要平衡自己的投资组合。
通过专注于家庭和工业贷款两年多来,银行已经建立了玉石评估低收益的租金评估投资组合。 现在,租赁评估他们意识到他们必须分散到其他财产类型增加产量,不仅对个人贷款,财产价格评估承包权评估但他们的整体投资应收账款评估组合。
“零售”不再是一个贬义词,Steeb说。 “最长的时间,当我调用任何银行,他们会说,“请告诉我你没有打电话对零售交易。 现在他们说,‘你有什么?”
赞助比以往任何时候都更重要
几个月前,Steeb和她的资本市场团队帮助的孤星基金找到债务融资获得遗产的地方,424500平方英尺。 露天零售中心在棕榈滩花园,一个富裕的社区迈阿密以北70英里,跻身最富有和最高档的地区。
在2006年到2007年,完成遗留的地方是露天的概念提供了一个适宜步行的格式和室外公共区域就餐选择。 由百思买,Barnes & Noble,葡萄酒和更多,麦克斯和佩科,所有原始租户的中心。 其他租户包括Ethan Allen,迈阿密儿童医院,容器储存,巴塞特家具,首都格栅,辣椒的烧烤和酒吧,五人。
这笔交易有强烈增值组件计划再出租和一些潜在的重建机会,需要一个灵活的贷款和浮动利率贷款,根据Steeb。
赞助商的力量从约50%的银行获得利息,Steeb和她的团队联系。 数量减少交易进入承保阶段,和富国银行最终提供了三年,浮动利率贷款。
Steeb承认,如果今天她来这笔交易市场,它可能从银行获得更多的利息。 然而,她怀疑结果会有什么不同,因为她和她的团队能够与富国银行(Wells Fargo)谈判。
”的第一个问题我今天从银行得到的是:赞助商是谁? ”Steeb说。 “无论哪一类型的零售资产,银行想要一个有经验的赞助商。 他们不想接下落的刀。 他们想与借款人与零售商建立了关系,谁知道如何操作这些属性。”
此外,银行正在区别不同类型的零售地产。 “某些零售COVID期间表现良好,和某些零售没有表现好(可能永远不会再一次),“旋律音符。 “银行感兴趣的零售行业和属性已被证明是稳定的,即使在大流行。”
甚至有些令人惊讶的是,不受欢迎的零售地产类型如封闭式购物中心没有收到银行立即拇指向下。
“当我调用一个银行,说我有一个封闭式购物中心,他们不给我挂了。 他们要求细节,”Steeb笔记。 “零售可能不是在同一个地方多户或工业,任何想象的延伸,但没有什么是不可能了。”
出于利率上升的幽灵
发放贷款的零售地产在2021年增长了73%,根据MBA的初步数据。 工业背后的零售业排名第二,发放增加了140%。
增加的贷款发放量可以归结收购和融资活动。 散户投资并购交易额上升到769亿年的2021美元,比前一年增加了88%,据Real Capital Analytics (RCA),房地产数据提供商。 RCA的反弹归因于一次性实体级事务。 然而,当只关注个人的资产出售,成交量在2021年比2020年增长了65%。
当然,大流行倾斜较上年同期比较。 提供一个更全面的观点,考虑五年不过2019年,在零售业的交易活动平均为772亿美元。 交易量为2021符合先前的趋势和肯定高于在最近一些年里,据美国广播公司。
在再融资方面,不仅仅是贷款期限驾驶借款人寻求新的贷款,旋律说。 尽管数百亿的优秀零售地产贷款今年将成熟,根据MBA,许多借款人再融资贷款到期前几年因为他们担心加息,经济学家预计未来12个月。
即使预付处罚不足以阻止借款人再融资,旋律说。 借款人正在做数学,比较预付处罚他们不得不支付量如果他们再融资贷款以更高的利率。
“预付罚款看起来重要的表面上,但如果借款人是进入一个新的十年,固定利率贷款,预付款损失平摊在未来10年,“旋律说。 “这可能是25到30个基点,但如果你认为利率会上升100个基点以上,它是有意义的。”
目前,浮动利率贷款的利差是LIBOR + 200至300个基点,为固定利率融资和传播t + 200至300个基点。 总为浮动利率和固定利率贷款仍然看起来attractive-roughly 4.0%或更低。
“现实情况是,有时市场并不是一个很好的当借款人再融资,”旋律补充道。 “现在很好,有很多人想冒这个险的,晚上可以睡觉而不是担心利率将在两年。”
从所有银行增加零售分配
零售业主来说,好消息是今天多个来源的债务融资。 银行、寿险公司CMBS和由投资者推动债券基金都积极为零售贷款性质,和大多数已经增加了他们近几个月分配。
长远来看,固定利率贷款零售性质稳定,寿险公司和CMBS银行仍然是一个有吸引力的和可行的选择,Steeb说。 两者都提供无追索权贷款,尽管生活公司LTV范围在50 - 60%,而CMBS LTV延伸至70%。
现在“CMBS是一个有趣的故事,”Steeb说,指出发行人更偏向于保护任何可能出错的池。 “他们构建在锚定租户到期增加储备,以确保借款人有足够的资金re-tenant房地产如果锚不更新。 这是一个进步在过去的几年里,他们想要利息储备和债务服务储备。”
去年,CMBS发行零售地产从27.8亿年的2020美元增加到99.3亿美元。 零售地产占年度CMBS的9.1%在2021年发行,近2020年的两倍,根据Trepp。
零售性质的转变,也许那些增值组件或即将到来的锚定租户租赁更新,与国家和地区银行融资是可用的。 然而,许多银行正在限制他们的零售地产贷款给赞助商有一个现有的关系。
“现在,银行非常sponsor-focused和一些,“Steeb说。
债券基金钩借款人与灵活的条款
与此同时,许多借款人正越来越多地求助于债务资金交易。 许多投资公司债券基金,除了几家寿险公司寻找更高的收益,例如大都会人寿,PGIM(保德信金融集团的一个子公司)和Voya金融。
尽管债务的成本往往是更高的债务基金贷款,大多数借贷者更愿意支付溢价债券基金提供的灵活性。 通常2 - 5年的构成,浮动利率债务,这些贷款提供60到65 LTV,以及“好消息”资金当属性实现特定的里程碑相关属性改进计划。
第一个国家不动产合作伙伴(FNRP)只是一个例子的零售地产投资者从债券基金获得融资。 红色的银行,新泽西州 的公司是最活跃的买家grocery-anchored购物中心在美国,2021年关闭超过5亿美元的收购。
FNRP战略收购并持有资产的三到五年意味着生活和CMBS贷款公司的吸引力,杰克麦克拉蒂表示,债务资本市场的董事总经理。 他指出特别缺乏未来融资安排的缺点这一类银行。
“未来的融资安排对我们非常重要,因为在某种程度上,我们可以利用他们,这将帮助我们返回更多的投资者,最终我们的目标,”麦克拉蒂说。 |