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估价师的观点|评估果园
作者: 文章来源:南非评估师协会 浏览次数:3403  时间:2022/6/8 11:49:00 

 

在本文中,我将重点介绍对永久性作物的估值,以及估值师在编制此类估值报告时考虑的不同因素。

 

影响永久作物价值的因素可以分为位置面积,作物类型,植物种群,果园建立,灌溉,农场位置,产量历史和果园状况。

 

农场和作物所在的区域是要考虑的第一个价值因素。虽然大多数作物能够在大多数地区生长,但作物的产量表现因地区而异。一个地区的气候是决定特定作物是否适应一个地区并产生良好产量的唯一最重要的因素。要考虑的其他区域特定因素是到市场的距离,灌溉水的保证和稳定性,最后是对作物最佳区域的看法。

 

不同的作物类型具有不同的值,并且同一作物类型的值也因区域而异。农场上的单个果园也单独估价。根据Pienaar2013),一般来说,从最高到最低的值顺序是鲜食葡萄,落叶水果,柑橘,澳洲坚果,鳄梨,香蕉,山核桃,番石榴等。永久性作物的价值也因年龄和品种而异。

 

植物种群以两种方式影响果园价值。建立时的植物种群和由于成熟时植物缺失而导致的植物种群。如果以高密度种植果园,当树木还年轻时,暴露在阳光下的叶面积很高。这意味着每公顷产量更高,果园价值更高。缺少植物的程度通过对果园的生产产生负面影响来影响果园的价值。

 

南非没有多少地区在雨水灌溉(旱地)条件下种植永久性树木或葡萄作物。大多数是在灌溉下种植的。影响灌溉值的因素是每公顷的特定水量分配和灌溉类型。前两篇文章更详细地讨论了灌溉问题。

 

土壤类型是任何果园成功的主要因素。不同的作物有利于不同的土壤类型,而几乎所有的灌溉作物都需要排水良好的土壤,底土中没有抑制根系发育的层,并导致水涝。

 

果园在农场上的位置会影响每个果园的价值,从而影响农场的总价值。繁忙的土路旁边的果园受到灰尘污染的负面影响,而盗窃在任何繁忙的道路旁边都是一个挑战,特别是如果没有适当的围栏。收拾房屋的距离是一个因素,水果很容易瘀伤,例如香蕉。

 

果园通常建立生产至少20年,因此林木资产评估,苗木价格评估建立过程的质量和彻底性非常重要。特许经营权价值评估土壤必须通过耕作、施肥和流平来适当准备。土壤坡度的有利方向很重要,并且因作物类型而异。其他需要考虑的因素是土壤的倾斜度,起伏,价格评估公司行方向,棚架和作物覆盖。经营权评估每种作物和栽培品种都有与年龄和面积相关的理论产量潜力。由于果园是单独估价的,因此特许经营权价值评估评估每个果园的产量历史是明智的。任何进步的农民都应该能够提交此类信息。

 

最后,果园的物理状况也影响其价值。果园中的疾病抑制生产并对价值产生负面影响。修剪和发育是一个连续的过程,这是作物和栽培品种特有的。有时树木纵成相对较小,以便于采摘果实,并且不是生长不良或缺乏适当管理的原因。然而,缺乏症状是一个令人担忧的问题,需要进行适当的评估。大多数缺陷可以通过施用正确的营养素很容易地纠正,尽管恢复时间因情况而异。然而,如果在种植前没有纠正土壤的pH值,则很难在之后进行校正,并且需要大量的养分。

 

总而言之,分配给农场上每个果园的价值应包括土地价值,用水权利,棚架,土地灌溉系统和植物的价值。然而,土地上作物的价值不包括在正常的固定财产估价报告中,而是在买方和卖方之间单独协商。

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