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商住综合楼地价评估
作者: 文章来源: 浏览次数:2749  时间:2014/1/23 19:01:00 

   基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前,全国98%以上城市均制定颁布了基准地价,基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示,因此,对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准地价进行修正评估,一直为众多业界人士所争论,对此,笔者认为可采用以下三种评估思路:
  (一)以地面地价为基础,在容积率等修正系数的控制下,利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格,进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例):
  土地总价=土地总单价×土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积
  由于受资料所限,此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。
  (二)以地面地价为基础,在容积率等修正系数的控制下,求出不同类型用地的单价,再按一定原则分摊土地利用面积,以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积,加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例):
  土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

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